Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ДЮК и Ко» (далее – ООО «ДЮК и Ко, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г.Сургута (далее – Администрация) о признании незаконным отказа в перезаключении договора аренды земельного участка, изложенного в письме Департамента имущественных и земельных отношений администрации г.Сургута (далее - Департамент) от 29.05.2008 № 14-4050/8/08.

В обоснование заявленных требований Общество указывает, что Постановлением Мэра города Сургута от 03.12.2002 № 317 «Об утверждении порядка подготовки и оформления документов при предоставлении земельных участков на территории города» регламентировалась процедура предоставления прав на земельные участки на территории города Сургута как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без предварительного согласования места размещения объекта – на торгах. В рамках компетенции, предоставленной органу местного самоуправления, Департаментом принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта – гостиницы с досуговым центром для спортсменов. В пункте 3.1 части второй названного постановления указано на вариант выбора земельного участка с учетом рекомендаций земельной комиссии, что и было сделано путем внесения изменений в целевое использование земельного участка, так как градостроительное зонирование территории, на которой предполагался к размещению объект строительства позволяет возводить жилые дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения.

Считает, что внесение органами прокуратуры протеста и признание утратившим силу муниципального правового акта, которым отменено распоряжение о предоставлении земельного участка ООО «ДЮК и Ко», не умаляет права Общества как арендатора земельного участка, потому как до его отмены у него возникло право аренды на основании заключенного договора.

Полагает, что у органа местного самоуправления отсутствуют основания для отказа в продлении договорных отношений, поскольку по истечении срока действия договора аренды Общество продолжало пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора от 11.04.2006 № 309 им получено не было, не подписывалось и не было зарегистрировано в установленном порядке.

Также указывает, что Администрацией нарушена процедура расторжения договорных отношений, так как волеизъявление арендодателя об отказе в продлении договорных отношений последовало после истечения срока договора аренды - 29.05.2008.

В отзыве на заявление (т.2 л.д.1) Администрация заявленные требования не признала. Указывает, что договор аренды от 11.04.2006 № 309 не может считаться продленным на неопределенный срок и прекратил свое действие 26.05.2008, поскольку Администрация выразила свое нежелание продлять договорные отношения, направив Обществу соглашение о расторжении договора.

В судебном заседании 13.10.2008 представитель Общества уточнил требования, просил признать недействительным ненормативный правовой акт - письмо Департамента от 29.05.2008 № 14-4050/8/08, а также обязать Администрацию в целях восстановления положения, существовавшего до нарушения права, передать земельный участок с кадастровым номером 86:10:01:01195:0060 в аренду для проектирования и строительства гостиницы с досуговым центром для спортсменов.

Судом объявлен перерыв до 20.10.2008.

В судебном заседании представить ООО «ДЮК и Ко» представил пояснения по заявленным требованиям, дополнительно указал, что оспариваемое письмо издано без учета положений части 6 статьи 31 части 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 3 (пункт 15 абзац 4) Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Определением суда от 20.10.2008 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика – Администрации на надлежащего – Департамент, в связи с чем судебное разбирательство отложено на 13.11.2008.

Определением от 13.11.2008 судебное разбирательство отложено на 03.12.2008.

В судебном заседании 03.12.2008 представитель Общества представил пояснения относительно заявленных требований, просит признать письмо Департамента от 29.05.2008 № 14-4050/8/08 недействительным, как противоречащее статьям 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьями 12, 13, 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способа защиты нарушенных прав применить двустороннюю реституцию и вернуть стороны в положение, существовавшее до момента нарушения прав – период действия распоряжения Администрации от 24.05.2002 № 1517.

В отзыве на заявление, подготовленном с учетом уточнений Обществом заявленных требований и представленных ранее пояснений, Департамент не соглашается с заявленными требованиями. Указывает, что у ООО «ДЮК и Ко» не возникло право аренды на спорный земельный участок, поскольку распоряжение Мэра г.Сургута от 24.05.2002 № 1517 не вступило в силу, так как договор аренды земельного участка не был зарегистрирован Обществом в установленном законом порядке. Кроме того, заявлением от 05.04.2005 ООО «ДЮК и Ко» отказалось от использования (аренды) земельного участка для строительства гостиницы с досуговым центром для спортсменов, с новым заявлением о предоставлении спорного земельного участка для указанных целей Общество не обращалось.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Распоряжением Мэра г.Сургута от 24.05.2002 № 1517 «Об изъятии земельного участка у муниципального учреждения «Управление капитального строительства администрации города Сургута» и отводе его ООО «ДЮК и Ко» Обществу предоставлен земельный участок, площадью 0,42 га, расположенный в микрорайоне 34, для строительства гостиницы с досуговым центром для спортсменов (т.1 л.д.25-27).

04.07.2002 между Администрацией и Обществом был подписан договор № 676 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого ООО «ДЮК и Ко» с 24.05.2002 передан в аренду земельный участок, площадью 0,42 га, расположенный в микрорайоне 34, для строительства гостиницы с досуговым центром для спортсменов. Кадастровый номер 86:10:00 00 195:020 (т.1. л.д. 135-141).

Согласно пункту 1.2 договор заключен с 27.05.2002 по 24.05.2005 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в филиале регистрационной палаты Ханты-Мансийского автономного округа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Сургуту и Сургутскому району.

В связи с изменением потребности городского округа в наличии социально значимого объекта, ООО «ДЮК и Ко» письмом № 49 от 05.04.2005 обратилось в Администрацию с просьбой о перепрофилировании отведенного земельного участка и разрешении строительства девятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения (т.1 л.д.24).

Управление архитектуры Департамента архитектуры и градостроительства, рассмотрев обращение Общества об изменении функционального назначения ранее предоставленного земельного участка, в письме от 19.04.2005 указало на отсутствие возражений в изменении функционального назначения объекта строительства при определенных условиях и направило материалы для рассмотрения и принятия решения на земельной комиссии (т.1 л.д.23).

Земельной комиссией в протоколе заседания от 10-14.06.2005 № 4 рекомендовано предварительно согласовать изменение целевого назначения земельного участка ООО «ДЮК и Ко» для строительства девятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения (т.1 л.д.28-46).

С учетом рекомендаций земельной комиссии, было внесено изменение в целевое использование земельного участка.

Распоряжением Администрации от 04.10.2005 № 2321 ООО «ДЮК и Ко» предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 4072 кв.м., относящийся к категории земель поселений, расположенный в микрорайоне 34, для строительства девятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения.

На основании указанного распоряжения Администрацией был заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2006 № 309. Данный договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 30.08.2006 за № 86-72-22/082/2006-106.

Срок аренды земельного участка по договору установлен с 25.05.2005 по 25.05.2008.

В целях продления договорных отношений Общество обратилось в Департамент с письмом от 21.05.2008. Однако письмом от 29.05.2008 № 14-4050/8/08 в продлении договорных отношений ООО «ДЮК и Ко» было отказано.

В указанном письме Департамент сообщил, что перезаключить договор аренды земельного участка от 11.04.2006 № 309 для строительства девятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения не представляется возможным, так как распоряжение Администрации от 04.10.2005 № 2321, на основании которого с Обществом заключен вышеуказанный договор, признано утратившим силу распоряжением Администрации от 31.10.2006 № 2157, о чем ООО «ДЮК и Ко» было проинформировано письмом от 29.12.2006 № 14-8137/6 (07). С данным письмом в адрес Общества были направлены копия распоряжения Администрации от 31.10.2006 № 2157, копия протеста прокурора от 18.09.2006, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 309 от 11.04.2006.

Учитывая вышеизложенное и окончание срока аренды по договору, Администрация указала на прекращение договорных отношений, а также на то, что договор аренды не может быть признан продленным на неопределенный срок. Кроме того, со ссылкой на пункты 3.1.13 и 3.1 договора аренды от 11.04.2006 № 309 Администрация указала на обязанность Общества передать Администрации земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Полагая, что отказ Департамента, изложенный в письме от 29.05.2008 № 14-4050/8/08, противоречит нормам действующего законодательства и нарушает его права как арендатора земельного участка, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В соответствии с пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, и не оспаривается сторонами, что договор аренды земельного участка от 11.04.2006 № 309 под строительство 9-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения заключен Администрацией с ООО «ДЮК и Ко» на основании Распоряжением Администрации от 04.10.2005 № 2321 «О предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «ДЮК и Ко».

Указанное распоряжение признано утратившим силу распоряжением Администрации от 31.10.2006 № 2157 в связи с протестом прокурора города от 18.09.2006 № 1/10085-03-03-06 по причине нарушения порядка предоставления Обществу земельного участка для строительств жилого дома (т.2 л.д. 5-7).

Законность распоряжения Администрации от 31.10.2006 № 2157 «О признании утратившим силу муниципального правового акта» проверялась в судебном порядке и подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 04.05.2007 № А75-1735/2007.

Пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

На основании вышеизложенного, у Администрации отсутствуют правовые основания для перезаключения договора аренды земельного участка от 11.04.2006 № 309.

Доводы ООО «ДЮК и Ко» о том, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 11.04.2006 № 309 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку Общество продолжало пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Администрации, несостоятельны.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.5 названного договора срок аренды земельного участка установлен с 25.05.2005 по 25.05.2008.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании письмом от 29.12.2006 № 14-8137/6 (07) в адрес Общества были направлены копия распоряжения Администрации от 31.10.2006 № 2157, копия протеста прокурора от 18.09.2006 и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Факт получения указанных документов ООО «ДЮК и Ко» не оспаривается.

Таким образом, Администрацией были заявлены возражения относительно продления договорных отношений до истечения срока действия договора. Следовательно, в рассматриваемом случае не представляется возможным считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, согласно 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая, что Администрация 29.05.2008 сообщила об отказе в продлении договорных отношений, договор аренды от 11.04.2006 № 309 следует считать расторгнутым в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации с 29.08.2008.

Ссылки на пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ необоснованны, поскольку Администрацией требование о расторжении договора аренды в суд не предъявлялось.

Доводы ООО «ДЮК и Ко» о том, что в оспариваемом письме № 14-4050/8 (08) от 29.05.2008 не учтены положения части 6 статьи 31, части 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также абзаца 4 пункта 15 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», несостоятельны.

В соответствии с абзацем 4 пункта 15 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка таком лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае земельный участок для строительства гостиницы с досуговым центром для спортсменов отводился ООО «ДЮК и Ко» с предварительным согласованием именно этого объекта. В силу требований, предъявляемых статьями 30, 30.1, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное согласование не может быть применено для строительства другого объекта, а именно: девятиэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями торгово-бытового назначения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 Распоряжения мэра г.Сургута от 24.05.2002 № 1517 «Об изъятии земельного участка у муниципального учреждения «Управление капитального строительства администрации города Сургута» и отводе его ООО «ДЮК и Ко» распоряжение вступает в силу с момента заключения ООО «ДЮК и Ко» договора аренды земельного участка с Администрацией в установленном законодательством порядке.

В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела, в том числе решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 04.05.2007 по делу № А75-1735/2007, и не оспаривается сторонами, что договор аренды № 676 от 04.07.2002 надлежащим образом зарегистрирован не был. Следовательно, само распоряжение мэра г.Сургута от 24.05.2002 № 1517 не вступило в силу.

В связи с этим доводы Общества о том, что письмо Департамента от 29.05.2008 № 14-4050/8/08 противоречит статьям 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как возлагает на него обязательства по возврату земельного участка, основываясь на положениях договора аренды № 309 от 11.04.2006, который является ничтожной сделкой, а также требование о применении двусторонней реституции в виде возврата сторон в период действия распоряжения Администрации от 24.05.2002 № 1517, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ООО «ДЮК и Ко» требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ДЮК и Ко» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.

Судья Г.А. Шабанова