Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания
Шкляевой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования города Нягани (ОГРН 1038600201870, ИНН 8610004378, место нахождения: 628186, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нягань, ул. 30 лет Победы, 8) к обществу с ограниченной ответственностью «ПОРТ»
(ОГРН 1058600200317, ИНН 8610016493, место нахождения: 628183,
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нягань, ул. Лазарева, 12), Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН 1028601499871, ИНН 8610004071, место нахождения: 628181,
Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нягань, 2-й микрорайон, 35)
о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи в части передачи земельного участка,

при участии представителей сторон:

от Администрации города Нягани – Иванов М.В. по доверенности от 10.01.2012,

от общества с ограниченной ответственностью «ПОРТ» - Пудов А.В. по доверенности от 24.10.2012,

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани – Котелкина Ю.В. по доверенности от 01.10.2012,

установил:

Администрация муниципального образования города Нягани (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПОРТ» (далее – ответчик 1, Общество), Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (далее – ответчик 2, Департамент) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 № 66, заключенного между ответчиком 1 и ответчиком 2 (далее - спорный договор) в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 по адресу: г. Нягань,
ул. Лазарева, 14, корпуса 2, 3, 6, 9.

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:40 помимо приватизированных Обществом объектов недвижимости расположены объекты, принадлежащие муниципальному образованию, чем при приватизации были нарушены положения части 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Департамент представил отзыв на исковое заявление, в котором считает требования истца обоснованными, полагает, что Общество должно возвратить Департаменту земельный участок, переданный по спорному договору (том 1 л.д. 92-93).

Общество представило отзыв на исковое заявление (том 1 л.д. 47-51) и дополнения к нему (том 3 л.д. 64-67), в которых с заявленными требованиями не согласно, полагает, что спорный договор не может быть признан недействительным в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40, поскольку на нем находятся и объекты недвижимости, являющиеся собственностью Общества.

Определением суда от 25.10.2012 судебное разбирательство отложено на 22.11.2012.

Представители сторон в судебное заседание явились.

Представитель ответчика заявил письменное ходатайство (том 1 л.д. 111) о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А75-8715/2012.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 00 минут 28 ноября 2012 года, по окончании которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле.

Представитель истца заявил об отказе о ранее заявленного им в судебном заседании 25.10.2012 уточнения (изменения) предмета исковых требований (том 1
л.д. 103-104). Вместе с тем заявил об увеличении исковых требований, представив в материалы дела заявление об увеличении исковых требований от 21.11.2012, согласно которому истец просит:

1) признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 № 66, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани и обществом с ограниченной ответственностью "Порт";

2) применить последствия недействительности договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 № 66, а именно:

- обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Порт" уплаченные им денежные средства в размере 1 600 000 рублей;

- прекратить (ликвидировать) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Порт" на теплый склад по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп. 2 (объект 1), склады № 6, 7, 8 по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп. 3 (объект 2), цех КПП-гараж по адресу: г. Нягань, ул.Лазарева, 14, корп.6 (объект 3), цех КПП-РММ по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп.9 (объект 4), цех КПП - установка для подачи цемента по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп.8 (объект 5), земельный участок под объектом 5 с кадастровым номером 86:13:0401003:39 по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корпуса 8, земельный участок под объектами 1,2, 3, 4 с кадастровым номером 86:13:0401003:40 по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корпуса 2, 3, 6, 9 (том 1 л.д. 125-128).

Свое заявление об увеличении исковых требований истец мотивирует тем, что вышеуказанные объекты недвижимости были проданы ответчику по цене существенно заниженной по сравнению с их реальной стоимостью.

Представитель ответчика 1 возражал против принятия к рассмотрению вышеуказанного заявления истца об увеличении исковых требований, полагал, что истец одновременно меняет и основание и предмет иска (том 3 л.д 45-48)

Представитель ответчика 2 поддержал позицию истца.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство об уточнение иска, отказал в его удовлетворении, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В части 5 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» указано, что под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связно с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении.

По смыслу нормы, содержащейся в части первой статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В данном случае предмет заявленного первоначально Администрацией иска составляет требование о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 № 66, заключенного между ответчиком 1 и ответчиком 2, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 по адресу: г. Нягань, ул. Лазарева, 14, корпуса 2, 3, 6, 9, а основание иска - продажа ответчику 1 земельного участка, на котором помимо объектов, принадлежащих ответчику 1, находится объект муниципального недвижимого имущества.

Обращаясь с заявлением об увеличении исковых требований, Администрация изменила предмет иска - просит признать недействительным в силу ничтожности весь договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 01.07.2010 № 66, а также обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Порт" уплаченные им денежные средства в размере 1 600 000 рублей; прекратить (ликвидировать) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью "Порт" на теплы склад по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп. 2 (объект 1), склады № 6, 7, 8 по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп. 3 (объект 2), цех КПП-гараж по адресу:
г. Нягань, ул.Лазарева, 14, корп.6 (объект 3), цех КПП-РММ по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корп.9 (объект 4), цех КПП - установка для подачи цемента по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, кор.8 (объект 5), земельный участок под объектом 5 с кадастровым номером 86:13:0401003:39 по адресу: г.Нягань, ул.Лазарева, 14, корпуса 8, земельный участок под объектами 1,2, 3, 4 с кадастровым номером 86:13:0401003:40
по адресу: г. Нягань, ул.Лазарева, 14, корпуса 2, 3, 6, 9 (том 1 л.д. 125-128).

Основанием же в данном случае является продажа ответчику 1 вышеназванных объектов недвижимости по цене в 9 раз заниженной по сравнению их реальной стоимостью (то есть не по рыночной цене).

Таким образом, истцом изменен и предмет иска и его основание одновременно, что недопустимо в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представителю истца разъяснено право на предъявление вышеуказанного требования в рамках самостоятельного иска по общим правилам предъявления исков.

Представитель истца поддержал первоначально заявленные требования в полном объеме по доводам, приведенным в исковом заявлении, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Ходатайство судом удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Представитель Департамента поддержал позицию истца по делу.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился по доводам, приведенным в отзыве на исковое заявление, поддержал ранее заявленное им ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А75-8715/2012.

Представители Администрации и Департамента возражали против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика за необоснованностью.
Судебный акт по делу № А75-8715/2012 не будет иметь преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку в рамках настоящего дела рассматривается иск о признании спорного договора недействительным в части всего земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40, а в рамках дела № А75-8715/2012 предъявлен иск о признании спорного договора только в той части земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40, которая занята объектами муниципальной собственности.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Обществом и Департаментом 01.07.2010 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 66, на основании которого в собственность Общества были переданы пять объектов недвижимости: теплый склад (далее - объект 1), склад 6,7, 8 (холодный) (далее - объект 2), цех КПП-гараж (далее - объект 3), цех КПП-РММ (далее - объект 4), цех КПП-установка для подачи цемента (далее - объект 5), а также расположенный под объектами 1-4 земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40, и земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:39, расположенный под объектом 5 (том 1 л.д.
12-17).

Спорный договор заключен на основании плана приватизации муниципального имущества на 2010 год, утвержденного решением Думы города Нягани от 24.12.2009 № 736 (с изменениями) (том 1 л.д. 20-25).

Общество на переданные по договору объекты, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40, зарегистрировало право собственности, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 25.08.2010 (том 1 л.д. 53-58, том 3 л.д. 68-74).

Впоследующем Администрацией было выявлено, что на одном из переданных по спорному договору земельных участков - земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:40, помимо приватизированных Обществом объектов расположены два объекта, принадлежащие муниципальному образованию и не подпадающие под приватизацию.

В связи с чем, 20.09.2011 Администрация, ссылаясь на допущенную при формировании земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 ошибку, письмом № 7987 обратилась к Обществу с просьбой принять решение о преобразовании указанного земельного участка в форме его раздела, выделив участки, занятые муниципальными зданиями в самостоятельные; поставить вновь образованные земельные участки на кадастровый учет; отказаться от земельных участков, на которых расположены муниципальные здания в порядке статьи 44 Земельного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 85).

31.01.2012 на основании заявления Общества в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40, кадастровым инженером Сошняниным А.В. был подготовлен межевой план (том 1 л.д. 70-84).

На основании межевого плана и заявления Общества ФБУ "Кадастровая палата" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре земельный участок
с кадастровым номером 86:13:0401003:40 был снят с кадастрового учета, образованы три новых земельных участка с кадастровыми номерами 86:13:0401003:45, 86:13:0401003:46, 86:13:0401003:47, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков от 24.02.2012 (том 1 л.д. 67-69).

22.06.2012 Общество обратилось в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлениями о государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки, а также о внесении в единый государственный реестр записи о прекращении права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию от 22.06.2012 (том 1 л.д. 59-62).

В связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 зарегистрировано ограничение (обременение) права - ипотека в силу закона, общество обращалось в Департамент с просьбой выдать разрешение на разделение этого участка на вышеуказанные три земельных участка, с целью оформления разделения в Росреестре (письма от 07.08.2012 № 413, от 10.09.2012 № 452 (том 1 л.д. 65, 66).

Такое разрешение Общество от Департамента не получило.

Посчитав, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2010
№ 66 в части передачи Обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40 заключен с нарушением требований закона, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Согласно статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ
"О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

По смыслу приведенных норм, при продаже Обществу объектов 1-4, одновременно с ними должен был быть продан и земельный участок, на котором они расположены.

Как следует из материалов дела вышеуказанные объекты 1-4 расположены на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0401003:40, приобретенном Обществом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества
от 01.07.2010 № 66.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объектов следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Признание недействительным спорного договора в части купли-продажи всего земельного участка с кадастровым номером 86:13:0401003:40, приведет к лишению Общества титула собственника на ту преобладающую по площади часть земельного участка, которая занята пятью принадлежащими Обществу объектами недвижимости.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании недействительной этой сделки приватизации в части всего земельного участка может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при условии, что спорный земельный участок является неделимым.

В случае если спорный земельный участок делим, то собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010,
от 06.09.2011 № 3771/11.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40 является делимым, что подтверждается представленными в материалы дела межевым планом и кадастровыми паспортами земельных участков
(том 1 л.д. 69-84).

Истец не воспользовался для защиты своего права способом защиты, о котором даны разъяснения в вышеназванных Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При этом, представитель истца в судебном заседании пояснил, что не считает необходимым уточнять исковые требования, поскольку земельный участок с кадастровым номером 86:13:0401003:40 был передан Обществу в собственность в целом, а потому и спорный договор следует признавать недействительным в части всего этого земельного участка, а не его части.

На основании вышеизложенного в удовлетворении заявленных Администрацией требований надлежит отказать.

В связи с тем, что Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в силу закона, ее распределение судом не производится.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования города Нягани отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.А. Гавриш