Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Воронин, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Д.С. Удаловым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Урал 2», г. Челябинск, к администрации города Челябинска, г. Челябинск, с участием заинтересованного лица, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, о признании незаконным действия (бездействие) администрации,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО1, представителя, действующей на основании постоянной доверенности от 20.06.2007, паспорт <...>,

от ответчика - ФИО2, представителя, действующей на основании постоянной доверенности от 19.03.2008 № 05-341, служебное удостоверение № 159,

от заинтересованного лица - ФИО3, главного специалиста правового управления Комитета, действующей на основании постоянной доверенности от 29.12.2007 № 12514, служебное удостоверение № 211,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трейд-Урал 2», г. Челябинск, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, о признании незаконным отказа администрации города Челябинска в заключении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 697 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027 (л.д. 3-5, 56, 59).

Заявителем конкретизировано требование (вх. № 11141 от 11.04.2008), просит признать незаконным отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка и обязании администрацию города Челябинска принять решение о передаче в собственность земельного участка, общей площадью 697 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027 (л.д. 93).

В качестве заинтересованного лица, к участию в деле привлечён Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (определение от 10.03.2008 о принятии заявления к производству и подготовке дела к судебному разбирательству; л.д. 1, 2).

Заявитель со ссылкой на статью 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, пункт 3 статьи 35, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на требованиях настаивает, считает, отказ незаконным, поскольку нежилое здание расположенное на спорном земельном участке принадлежит заявителю на праве собственности, действующий договор аренды земельного участка не препятствует реализации права на выкуп земельного участка; на спорном земельном участке отсутствует иное недвижимое имущество.

Администрация города Челябинска в отзыве от 05.06.2008 (л.д. 115, 116) и в судебном заседании со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с требованиями не согласна, поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости – гаражи, на которые право собственности заявителя не подтверждено; кроме того на основании постановления главы города Челябинска от 22.05.2006 № 469-п с заявителем заключён договор аренды земли сроком на 20 лет, что свидетельствует о реализации заявителем исключительного права на приватизацию; заявление о выкупе земельного участка направлено 03.04.2007, т.е. до начала действия Федерального закона № 131 в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ; по смыслу пункта 1 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ действие закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, в связи с чем регулирует ту часть отношений, возникающих при приватизации государственного и муниципального имущества: во-первых, земельные участки, на которых, расположены принадлежащие государству или муниципальному образованию предприятия; во-вторых, земельные участки, на которых располагаются объекты недвижимости, перешедшие в частную собственность в результате приватизации; здание заявитель приобрёл в собственность по договору купли-продажи.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в отзыве (от 05.06.2008; л.д. 117, 118) и в судебном заседании со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.1995 № 154-ФЗ; статью 11, пункт 1 статьи 36, статью 37 Земельного кодекса Российской Федерации; пункты 10, 21 статьи 22 Устава города Челябинска; пункт 1.4.1 постановления главы города Челябинска от 28.08.2002 № 1220-п «Об утверждении временного порядка подготовки и оформления документов при продаже земельных участков приватизированным предприятиям на территории города Челябинска», с требованиями не согласен, поскольку администрация не обладает полномочиями по заключению договоров купли-продажи земельных участков на территории города Челябинска; продавцом земельных участков выступает Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, продажа земельных участков осуществляется на основании постановления главы города, в соответствии с которым заключается договор купли-продажи земельного участка; основанием для принятия постановления является решение (протокол) комиссии по продаже земельных участков администрации города Челябинска; также обязательным является приложение к договору купли-продажи кадастровый план земельного участка; отказ администрации в выкупе земельного участка считает правомерным, так как на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости – гаражи, на которые право собственности заявителем не подтверждено; в градостроительном регламенте, условием использования земельного участка является снос самовольных гаражей.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд пришёл к выводу, что требования подлежат удовлетворению, возражения администрации города Челябинска и заинтересованного лица, отклонению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области 14.10.2004 на основании договора купли-продажи № 17 от 02.09.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 74-01/36-299/2004-0069 о государственной регистрации права собственности ООО «Трейд-Урал 2» на нежилое здание (учреждение), общая площадь 316,9 кв.м, состоящее из двух помещений: нежилое помещение № 1, общей площадью 37,4 кв.м и нежилое помещение № 2, общей площадью 279,5 кв.м, по адресу: <...>; кадастровый (или условный) номер 74:36:05.09.015:0027:027247:1000/А; существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано (копия свидетельства серия 74-АЛ № 064450; л.д. 20).

В соответствии с градостроительным регламентом (регистрационный № 000232-05-2005 от 05.07.2005) на земельный участок по ул. Цвиллинга, 16 в Центральном районе, нежилое здание (учреждение) для ООО «Трейд-Урал 2» (л.д. 97-103) вид землепользования: аренда с правом выкупа; цель использования: эксплуатация нежилого здания (учреждения); наличие посторонних землепользователей: нет; вид разрешённого использования земельного участка: соответствует разрешенному виду использования; условия использования: обязать землепользователя – произвести снос самовольных гаражей.

В соответствии с постановлением первого заместителя главы города Челябинска от 22.05.2006 № 469-п (л.д. 113) ООО «Трейд-Урал 2» предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель поселений площадью 0,0697 га для эксплуатации нежилого здания (учреждения) по ул. Цвиллинга, д. 16 в Центральном районе г. Челябинска

На основании постановления первого заместителя главы города Челябинска от 22.05.2006 № 469-п, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО «Трейд-Урал 2» (арендатор) 13.06.2006 подписан договор УЗ № 006909-Д-2005 аренды земли г. Челябинска (л.д. 15-19) согласно которому арендодатель передаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора долгосрочной аренды земельный участок площадью 697 кв.м, расположенный по адресу: <...> в Центральном районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (учреждения).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 22.11.2006 произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации 74-74-01/566/2006-740 (л.д. 19, 36).

04.04.2007 в администрацию города Челябинска поступило заявление ООО «Трейд-Урал 2» (л.д. 21) с просьбой рассмотреть вопрос выкупа земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Цвиллинга, д. 16, находящего на праве аренды у заявителя.

В соответствии с протоколом № 50 заседания комиссии по продаже земельных участков администрации города Челябинска от 01.05.2007 (л.д. 25-34) в том числе по вопросу выкупа земельного участка, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027, расположенного по адресу: Центральный район, ул. Цвиллинга, д. 16, ООО «Трейд-Урал 2» для эксплуатации нежилого здания (учреждения) – замечаний от членов комиссии не поступило, представленные материалы утверждены (пункты 3.16 протокола).

Челябинским филиалом – отделом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области 27.07.2006 выдан кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № 36.08/06-01-1735 (л.д. 84, 85) кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027, землепользование; местоположение: г. Челябинск, Центральный район, ул. Цвиллинга, д. 16; категория земель: земли поселений; разрешённое использование (назначение): для эксплуатации нежилого здания (учреждения); площадь: 697 кв.м; кадастровая стоимость: 5 640 186 руб 73 коп; площадь земельного участка соответствует материалам межевания, УПКСЗ 8 092 руб 09 коп за кв.м.

В соответствии с протоколом № 54 заседания комиссии по продаже земельных участков администрации города Челябинска от 21.12.2007 (л.д. 95, 96) принято решение в выкупе земельного участка отказать, так как при визировании распоряжения о продаже земельного участка, подготовленного на основании протокола № 50, выявлено наличие объектов недвижимости, право собственности на которые не подтверждены.

Письмом от 25.12.2007 № 03-2008 администрация города Челябинска сообщила ООО «Трейд-Урал 2» (л.д. 22-24) о принятом решении Комиссией по продаже земельных участков об отказе в выкупе земельного участка, поскольку на испрашиваемом земельном участке по адресу: <...> в Центральном районе г. Челябинска, расположены объекты недвижимости гаражи, на которые право собственности ООО «Трейд-Урал 2» не подтверждено; а также в связи реализацией ООО «Трейд-Урал 2» своего исключительного права приватизации или аренды путём заключения договора аренды земельного участка.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.01.2008 выдано сообщение об отказе в предоставлении запрашиваемой информации № 01/040/2008-280 (л.д. 35) поскольку в Едином государственном реестре прав записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на объект недвижимого имущества: гараж, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Цвиллинга, д. 16, отсутствуют.

Согласно справке Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области от 18.02.2008 № 1588 (л.д. 87) в государственной базе данных реестра федерального имущества по Челябинской области объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>, отсутствуют.

Согласно справке Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 18.03.2008 № 2388 (л.д. 86) объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по ул. Цвиллинга, 16, в Центральном районе, в реестре муниципальной собственности не числятся.

Согласно справке Челябинского управления Областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области от 29.05.2008 (л.д. 114) на земельном участке общей площадью 697 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027, расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 26.05.2008 других строений кроме нежилого здания (учреждения) лит. А не выявлено; границы земельного участка определены, в соответствии с кадастровым планом.

В соответствие со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 1); для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (пункт 5). Орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6).

В соответствие с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путём заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

В рассматриваемом случае заявитель, ООО «Трейд-Урал 2» приобрёл в собственность нежилое здание на земельном участке кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027, в силу чего у него возникло право на приобретение земельного участка в аренду или в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для отказа в выкупе земельного участка, лежит на органе местного самоуправления.

Ответчиком не предоставлены доказательства, свидетельствующие о невозможности продажи земельного участка, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027, заявителю, ООО «Трейд-Урал 2» в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд); а также подтверждающие наличие на спорном земельном участке иного недвижимого имущества кроме нежилого здания.

Сведения о наличии гаражей, отражённые в градостроительном регламенте (л.д. 97-103) опровергается договором УЗ № 006909-Д-2005 аренды земли г. Челябинска от 13.06.2006 (л.д. 15-19) в котором отсутствует условие о наличии на земельном участке иного имущества, кроме нежилого здания (учреждения), по смыслу статей 209, 264, 606, 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, в аренду должно быть предоставлено имущество свободное от прав третьих лиц; кадастровый план земельного участка (л.д. 84, 85) не содержит информации о наличии на земельном участке иного имущества кроме нежилого здания (учреждения), принадлежащего заявителю на праве собственности; градостроительный регламент не является правоустанавливающим документом.

Кроме того, по заявлению ООО «Трейд-Урал 2», поступившему в администрацию города Челябинска 04.04.2007 о выкупе земельного участка решение должно было быть принято не позднее 24.04.2007.

Как видно из протокола № 54 заседания комиссии по продаже земельных участков администрации города Челябинска от 21.12.2007 (л.д. 95, 96) основанием отказа в выкупе земельного участка указано наличие объектов недвижимости, право собственности, на которые не подтверждены, ООО «Трейд-Урал 2».

В письме от 25.12.2007 № 03-2008 администрация города Челябинска дополнительным основанием отказа в выкупе указывает реализацию ООО «Трейд-Урал 2» своего исключительного права приватизации или аренды путём заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключён договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное правило на дату отказа администрацией города Челябинска в выкупе ООО «Трейд-Урал 2» спорного земельного участка (25.12.2007) уже вступило в законную силу (30.10.2007).

Поскольку указанное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, а пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит каких-либо ограничений по приобретению в собственность земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, независимо от наличия договора аренды, какие-либо основания для отказа в выкупе земельного участка отсутствовали.

Требования заявителя в части обязания ответчика принять решение о предоставлении в собственность земельного участка подлежит удовлетворению, поскольку как видно из материалов дела отказ в выкупе произошёл на стадии визирования распоряжения о продаже спорного земельного участка, т.е. проверка наличия документов, прилагаемых к заявлению, соответствие их установленным требованиям, была проведена.

ООО «Трейд-Урал 2» за подачу заявления в арбитражный суд уплатило государственную пошлину в размере 4 000 руб (платёжные поручения № 479 от 28.01.2008 на сумму 2 000 руб; л.д. 12, и № 555 от 07.04.2008 на сумму 2 000 руб; л.д. 83). Исходя из цены иска (заявленного требования) уплате подлежит государственная пошлина в размере 2 000 руб (статьи 102, 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, заявителю из федерального бюджета подлежит возврату 2 000 руб излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 104, 110, 112, 167–170, частью 2 статьи 176, статьями 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ администрации города Челябинска от 25.12.2007 № 03-2008 в выкупе Обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Урал 2», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Челябинск, земельного участка площадью 697 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027, как противоречащий положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Обязать администрацию города Челябинска в течение месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения принять решение о передаче в собственность Обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Урал 2», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Челябинск, земельного участка, общей площадью 697 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:05 09 015:0027.

Возвратить истцу, Обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Урал 2», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Челябинск, из федерального бюджета 2 000 руб – государственной пошлины, уплаченной платёжным поручением № 555 от 07.04.2008 на сумму 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.Г. Воронин

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http:// 18aac.arbitr.ru. или Федерального арбитражного суда Уральского округа http:// www.fasuo.arbitr.ru.