Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бектыш» о признании незаконными решений управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о приостановлении государственной регистрации, оформленных уведомлениями от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9959, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9960, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9961, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9962,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Люкс-Строй»,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 22.03.2018, паспорт), от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность № 42 от 25.01.2018, паспорт), от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бектыш» (далее – ООО «Бектыш», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконными решений управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – управление Росреестра по Челябинской области, управление, заинтересованное лицо) о приостановлении государственной регистрации, оформленных уведомлениями от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9959, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9960, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9961, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9962.

В обоснование заявления указано, что указанные решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о приостановлении государственной регистрации не соответствуют законодательству Российской Федерации, нарушает права и законные интересы общества и всех кредиторов общества.

Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление, в котором указало, что между заявителем и ООО «Люкс-Строй» был заключен договор купли-продажи имущества от 17.12.2014. Между сторонами был подписан акт приема - передачи недвижимого имущества от 17.12.2014, оплата была произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 18.12.2014. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке. В настоящее время собственником спорных объектов является ООО «Люкс-Строй». Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2016 по делу № А74-15263/2016 принято к производству заявление ООО «ЛУЧ» и возбуждено дело о банкротстве ООО «Бектыш». Определением Арбитражного суда Челябинской области от 30.08.2016 в отношении должника введена процедура «внешнее управление» сроком на 12 месяцев, внешним управляющим назначена ФИО3 Спорный договор купли-продажи от 17.12.2014 был заключен до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Бектыш».20.11.2017 года между теми же сторонами было подписано соглашение о расторжении данного договора купли-продажи и подписан акт приема-передачи спорного недвижимого имущества. При подаче на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи и заявления о регистрации перехода права собственности государственный регистратор приостановил проведение регистрационных действий со ссылкой на статью 408 ГК РФ. В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, обязательство может считаться исполненным, если оно исполнено надлежаще, то есть если соблюдены все условия и требования, предъявляемые к предмету, субъекту, сроку и способу исполнения обязательства. По смыслу статей 450 и 453 ГК РФ не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами. Таким образом, невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон в связи с тем, что ранее оно уже прекращено исполнением, что исключает возможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности продавцов по указанным договорам. Поскольку законодательством не предусмотрена возможность расторжения исполненного договора купли-продажи, управление считает, что соглашение о расторжении договора купли-продажи не может служить основанием для государственной регистрации перехода к ООО «Бектыш» права собственности на указанное имущество. Таких оснований по настоящему делу не имеется, поскольку представленное государственному регистратору на правовую экспертизу соглашение о расторжении исполненного договора купли-продажи противоречит требованиям действующего гражданского законодательства.

ООО «Люкс-Строй» представило мнение, в котором поддержало позицию заявителя, просило заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании заявитель поддержал позицию, изложенную в заявлении, просило заявленные требования удовлетворить, заинтересованное лицо просило в удовлетворении заявленных требований отказать по мотивам, указанным в отзыве.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв с 17 июля 2018 года до 09 часов 00 минут 18 июля 2018 года. После объявленного перерыва дело рассматривается по правилам частей 1, 3, 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

17 декабря 2014 года между ООО «Бектыш» (продавец) и ООО «Люкс-Строй» (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества № 2, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объекты недвижимости:

- Нежилое здание - Центральная котельная, этажность: 1; подземная этажность: 0; кадастровый номер: 74-74-07/031/2012-065, находящееся по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 50 м на юго-запад п. Бектыш. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД 241517;

- Нежилое здание - Трансформаторная подстанция, общей площадью 58,1 кв.м., этажность: 2; кадастровый номер 74-74-07/005/2008-386, находящееся по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 20 м севернее п. Бектыш. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД 241511;

- Нежилое здание - Комплект трансформаторной подстанции, общая площадь: 46,7 кв.м., этажность: 2; кадастровый номер 74-74-07/005/2008-384, находящееся по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 600 м северо-западнее п. Бектыш. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД 241501;

- Нежилое здание - Трансформаторная подстанция, общей площадью 61,7 кв.м, этажность: 2; Инвентраный номер: 5345. Кадастровый номер 74-74-07/005/2008-385, находящееся по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 50 м на юго-запад от п. Бектыш. Имущество, являющееся предметом настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД 241503.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2016 заявление ООО «ЛУЧ» принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве ООО «Бектыш».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2016 в отношении должника введена процедура, применяемая в делах о банкротстве - наблюдение, утвержден временный управляющий.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 30.08.2017 в отношении должника введена процедура, применяемая в делах о банкротстве - внешнее управление сроком на 12 месяцев до 24 августа 2018 года. Внешним управляющим ООО «Бектыш» утверждена ФИО4

03.11.2017 внешний управляющий направил ООО «Люкс-Строй» предложение о возврате имущества.

20.11.2017 стороны заключили соглашение о возвратеимущества, переданного по договору № 2 купли-продажи имущества от 17.12.2014.

По акту-приема передачи от 20.11.2017 ООО «Люкс-Строй» передало, а ООО «Бектыш» приняло следующее недвижимое имущество:

- центральная котельная, площадь общая 217,4 кв.м., нежилое, инвентарный номер: 5345, литер: El, Е2, ЕЗ, этажность 1, КН/УН 74:07:0000000:1539, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 50 м на ю/з от п. Бектыш;

- трансформаторная подстанция, площадь общая 58,1 кв.м, инвентарный номер: 5811, литер: Б, этажность 2, КН/УН 74:07:0000000:1578, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 20 м севернее п. Бектыш;

- комплект трансформаторной подстанции, площадь общая 46,7 кв.м, инвентарный номер: 5344, литер: С. этажность 2, КН/УН 74:07:0000000:1560, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 600 м на северо-запад от п. Бектыш;

- трансформаторная подстанция, площадь общая 61,7 кв.м, инвентарный номер: 5345, литер: Д, этажность 2, КН/УН 74:07:0000000:1355, расположенное по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 50 м на ю/з от п. Бектыш.

09.12.2017 представители ООО «Бектыш» и ООО «Люкс-Строй» обратились в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода прав.

При обращении за государственной регистрацией перехода права представителями общества были представлены следующие документы: заявления о государственной регистрации от 09.12.2017, платежное поручение от 06.12.2017, №1528, платежное поручение от 06.12.2017 №1527, определение Арбитражного суда Челябинской области от 30.08.2017 по делу № А76-15263/2016, решение от 13.02.2017 № 3, соглашение о возврате имущества от 20.11.2017, справка от 08.12.2017 № 87, справка о крупности от 08.12.2017.

Государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 7 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ, о чем заявителю направлены уведомления № 74/001/224/2017-9959, № 74/001/224/2017-9960, № 74/001/224/2017-9961, № 74/001/224/2017-9962.

Полагая, что решения управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9959, от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9960, от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9961, от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9962 являются незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Судом установлено, что заявителем при обращении в суд в рамках настоящего дела соблюден процессуальный срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (статья 131 ГК РФ).

Статьей 16 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как следует из материалов дела, 09.12.2017 в управление Росреестра обратились ООО «Бектыш» в лице представителя ФИО4 и ООО «Люкс-Строй» в лице представителя ФИО5 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

В качестве документа, служащего основанием для осуществления государственной регистрации прав, представлено соглашение о возврате имущества от 20.11.2017, подписанное сторонами сделки.

В качестве основания для приостановления государственной регистрации права, управление Росреестра по Челябинской области указало, что основания для возврата имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 17.12.2014 года, на основании представленного соглашения от 20.11.2017 года и проведение регистрации перехода права собственности, невозможно при отсутствии решения суда о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности в виде возврата сторонами договора полученного по сделке.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Представленное сторонами на регистрацию переход права соглашение о возврате имущества от 20.11.2017 регистрирующим органом необоснованно не признано основанием для совершения регистрационных действий. При этом управлением не учтены положения законодательства о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц.

Как следует из материалов дела,ООО «Бектыш» и ООО «Люкс-Строй» был заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества от 17.12.2014.

Между сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 17.12.2014, оплата была произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 18.12.2014. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 21.07.2016 по делу № А74-15263/2016 возбуждено дело о банкротстве ООО «Бектыш».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.09.2016 в отношении должника введена процедура «наблюдение».

При анализе соглашения необходимо учитывать, что возврат имущества произведен в рамках банкротства одной из сторон сделки, в связи с чем необходимо учитыватьособенности процедур банкротства и соответствующие специальные нормы законодательства о банкротстве.

В силу статьи 61.7 Закона о банкротстве арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу.

В целях разъяснения положений указанной нормы в пункте 29.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указано следующее.

Если лицо приобрело имущество по сделке и полагает, что она подпадает под основания недействительности сделок, установленные статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, то после введения в отношении должника любой процедуры банкротства такое лицо вправе вернуть должнику полученное имущество либо уплатить его стоимость, сообщив ему о таком возврате со ссылкой на статью 61.7 Закона. В данном случае вернувшее имущество лицо вправе предъявить свое требование по правилам пунктов 3 и 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве (при этом пункт 2 этой статьи не применяется), но с учетом того, что для него применяются общие правила статей 71 и 100 Закона о начале течения сроков для заявления требований.

Арбитражный управляющий до подачи заявления об оспаривании сделки в силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве обязан предложить другой стороне этой сделки произвести указанный возврат. В связи с этим, если данный возврат не будет произведен в разумный срок после поступления такого предложения, то при последующем оспаривании сделки в суде возврат, произведенный после такого оспаривания и по истечении указанного срока, может рассматриваться как признание иска, и статья 61.7 Закона о банкротстве в таком случае не применяется, а в случае признания судом сделки недействительной подлежит применению в том числе пункт 2 статьи 61.6 Закона.

Заявителем и третьим лицом указано, что соглашение о возврате имущества от 20.11.2017 по сделке – ранее заключенному договору, произведено во исполнение статьи 61.7 Закона о банкротстве и разъяснений вышестоящей судебной инстанции, является сделкой.

Суд при оценке указанного соглашения руководствовался вышеназванными положениями закона, а также следующим.

Согласно статье 153 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей - являются сделками.

В силу статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой совершаются в простой письменной форме.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, соглашение о возврате имущества от 20.11.2017 является двусторонней сделкой (договором).

Представленная 03.11.2017 внешним управляющим оферта - предложение ООО «Люкс-Строй» о возврате имущества, акцептована 20.11.2017 путем подписания сторонами соглашения о возвратеимущества, переданного по договору № 2 купли-продажи имущества от 17.12.2014.

Соглашением определены все существенные условия - поименовано передаваемое имущество, указано по какой причине и на каком основании оно передается.

Указанное соглашение не противоречит нормам действующего законодательства, более того, как основание возникновения прав и обязанностей предусмотрено законодательством о банкротстве.

Согласно статье 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что заявителем были представлены все документы, предусмотренные законом для государственной регистрации, кроме того, какие либо споры между сторонами по поводу прав на объекты недвижимости, поименованные в соглашении от 20.11.2017, отсутствуют.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о приостановлении государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9959, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9960, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9961, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9962, противоречат действующему законодательству, нарушают права и законные интересы как общества, так и его кредиторов.

Суд считает, что надлежащим восстановлением нарушенных прав заявителя будет возложение обязанности на управление Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Бектыш» на следующие объекты недвижимости:

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о приостановлении государственной регистрации, оформленные уведомлениями от 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9959, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9960, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9961, 14.12.2017 № 74/001/224/2017-9962.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Бектыш» на следующие объекты недвижимости:

- центральная котельная, площадь общая 217,4 кв.м., нежилое, инвентарный номер: 5345, литер: El, Е2, ЕЗ, этажность 1, КН/УН 74:07:0000000:1539, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 50 м на ю/з от п. Бектыш;

- трансформаторная подстанция, площадь общая 58,1 кв.м, инвентарный номер: 5811, литер: Б, этажность 2, КН/УН 74:07:0000000:1578, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 20 м севернее п. Бектыш;

- комплект трансформаторной подстанции, площадь общая 46,7 кв.м, инвентарный номер: 5344, литер: С. этажность 2, КН/УН 74:07:0000000:1560, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 600 м на северо-запад от п. Бектыш;

- трансформаторная подстанция, площадь общая 61,7 кв.м, инвентарный номер: 5345, литер: Д, этажность 2, КН/УН 74:07:0000000:1355, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, в 50 м на ю/з от п. Бектыш.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.В. Командирова