Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Вишневская, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клюкиной В.И., рассмотрев исковое заявление Администрации Зауральского городского округа Еманжелинского муниципального района Челябинской области, к ООО «ЖилКомСервис», о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании ответчика освободить нежилое помещение, при участии в судебном заседании представителей:

Истца: ФИО1, действующей на основании доверенности № 7 от 01.04.2010, личность удостоверена паспортом.

Ответчика: ФИО2, действующего на основании доверенности № 3287 от 16.12.2008, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Зауральского городского поселения Еманжелинского муниципального района (далее – истец), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЖилКомСервис» (далее – ответчик), о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010, обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, Еманжелинский район, пс.Зауральский, улица Труда, дом № 4, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 3 366 руб. 96 коп., пени в размере 1 743 руб. 08 коп. за период с 01.01.22010 по 01.06.2010 (л.д. 5).

В обоснование своих требований истец ссылается на ст.ст. 330, 450,452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 20.10.2010 года объявлен перерыв до 27.10.2010 года до 10-15.

В судебном заседании 27.10.2010 года объявлен перерыв до 28.10.2010 года до 14-30.

Информация об объявленных перерывах размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети «Интернет» (л.д. 121 т.1, л.д.35 т.2).

В ходе судебного заседания истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика суммы основного долга в размере 3 366 руб. 96 коп. (л.д.70 т.1).

В соответствии со ст. 49 АПК РФ указанное ходатайство принято судом, производство по делу в указанной части прекращено, о чем вынесено соответствующее определение.

В ходе судебного заседания истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика неустойки в размере 1 743 руб. 08 коп. за период с 01.01.2010 по 01.06.2010 (л.д.35 т.2).

В ходе судебного разбирательства истец настаивал на исковых требованиях в полном объеме, просил суд удовлетворить их.

Пояснил суду, что 11.01.2010 между ним и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 10 сроком с 30.12.2009 по 26.12.2010, в соответствии с которым он предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 68,7 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: <...> д.№ 4.

В мае 2010 у истца возникла необходимость в использовании данного нежилого помещения, для муниципальных нужд для размещения военно-учетного стола, в связи с чем, истец направил в адрес ответчика уведомление от 04.05.2010 № 244 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещении. До настоящего времени ответчик продолжает занимать принадлежащие истцу помещения, тем самым нарушая интересы администрации Зауральского городского поселения как собственника нежилого помещения.

Истец пояснил суду о том, что размещение военно-учетного стола в нежилом помещении, занимаемого ответчиком, является экономически обременительным для администрации Зауральского городского поселения, поскольку размер ежемесячной арендной платы по договору аренды составляет 2 169 руб. в год 26 028 руб. 24 коп., что превышает норму затрат по обеспечению одного сотрудника согласно норма представленных Министерством обороны РФ. Норма затрат на содержание одного военно-учетного работника по расходам на оплату аренды помещений должно составлять 10 290 руб. в год (п.8 письма 17.11.2009 № 2/1589). При этом, в указанную сумму помимо арендных платежей входят расходы на оплату услуг связи, транспортных услуг, командировочных, оплата коммунальных услуг, обеспечение инвентарем, мебелью.

Нежилое помещение общей площадью 68,7 кв.м., расположенное по адресу: пос..Зауральский, ул.Труда, д.4 расположено в нежилом здании милиции общей площадью 104,9 кв.м., дополнительная площадь нежилого здания милиции занята по договору безвозмездного пользования № 16 от 31.03.2006.

О не возможности предоставления помещения, занятым ОВД свидетельствует и тот факт, что на стадии подготовки находятся документы по передаче указанного нежилого помещения в федеральную собственность Челябинской области, что подтверждается письмом № 42/4292 от 05.08.2010.

Размещение военно-учетного стола в нежилом помещении по ул.Труда л.д.4 является целесообразным и выгодным для истца, поскольку оно расположено в близи администрации Зауральского городского поселения (<...>).

Расходы по содержанию военно-учетного стола при его размещении в нежилом помещении по ул.Труда, д.4 будут значительно меньше, поскольку, являясь собственником указанного помещения администрация Зауральского городского поселения будет нести расходы только на оплату коммунальных платежей, что экономически выгодно и не превышает нормы расходов на содержание сотрудника военно-учетного стола.

Какие-либо схемы, планы переданного в аренду имущества сторонами не составлялись и не подписывались.

Ответчик исковые требования не признал в полном объеме, пояснив суду о том, что на момент направления истцом уведомления от 03.06.2010 о погашении задолженности по договору аренды № 10 нежилого помещения от 11.01.2010, ответчик не имел ни какой задолженности перед истцом, напротив, на этот момент имелась переплата по арендной плате в сумме 444 руб. 20 коп.

Таким образом, поскольку задолженности по арендной плате на 25.05.2010 у ответчика не имелось, у истца отсутствуют правовые основания для досрочного расторжения договора аренды в порядке ст.619 ГК РФ.

Кроме того, ответчик полагает, что поскольку пункт 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец 03.06.2010 направил ответчику уведомление о погашении задолженности по договору аренды № 10 нежилого помещения от 11.01.2010, которое содержало информирование о задолженности по арендной плате, и предложении ее погасить, без указания на требование о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010, таким образом, по мнению ответчика, истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора.

Кроме того, ответчик не согласен с доводами истца о том, что целью досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010 является необходимость использования арендуемых ответчиком помещений для удовлетворения муниципальных нужд, поскольку считает, что истцом не представлено доказательств существования муниципальных нужд, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010.

Представленный договор аренды нежилого помещения от 01.01.2009 б/н, заключенный между истцом и ответчиком не может подтверждать существование муниципальных потребностей у истца, поскольку подтверждает лишь арендные отношения в период с 01.01.2009 по 31.12.209 относительно нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Представленное истцом решение Совета депутатов Зауральского городского поселения от 26.11.2009 № 474 «О бюджете Зауральского городского поселения» на 2010 год по мнению истца не является муниципальным актом, который определял бы необходимость использования помещения в нуждах истца.

Представленное истцом письмо за № 2/1589 от 17.11.2009 Военного комиссариата г.Еманжелинска было направлено в адрес Администрации Зауральского городского поселения до заключения договора аренды нежилого помещения № 10 11.01.2010, о чем свидетельствует отметка о регистрации документа (вх. № 846 от 19.11.2009), между тем, истцом несмотря на изложенном в указанном письме рекомендации был заключен договор аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010.

Об осведомленности истца о предстоящих расходах на содержание военно-учетного работника до заключения договора аренды нежилого помещения свидетельствует также штатное расписание технического персонала военно-учетного стола с 01.01.2010, решение от 26.1ё1.2009 № 474 «О бюджете Зауральского городского поселения на 2010 год» Совета депутатов Зауральского городского поселения.

Кроме того, истец, по мнению ответчика, не представил доказательств датированных маем 2010 в частности правовых решения, распоряжений, постановлений, органов местного самоуправления подтверждающих возникновение муниципальных нужд – для размещения военно-учетного стола, к тому же к маю 201 года последний функционировал в силу утвержденного штатного расписания, также истец не представил доказательств прекращения в мае 2010 иных материально-технических возможностей, которые способствовали работе военного учетного стола в период с 01.01.2010 по май 2010.

Заслушав пояснения истца, возражения ответчика, оценив представленные в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что собственником нежилого здания милиции общей площадью 104,9 кв.м., инвентарный номер: 8338. Литер: А,а,а1, этажность 1, расположенного по адресу: <...>, является Муниципальное образование Зауральское городское поселение Еманжелинского муниципального района Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АВ № 198736 от 15.06.2009 года (л.д.33 т.1).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010 года (л.д.8-13 т.1), в соответствии с п. 1.1. которого «Арендодатель» (Администрация Зауральского городского поселения сдает, а «Арендатор» (ООО «ЖилКомСервис») принимает в срочное возмездное владение и пользование следующее нежилое помещение общей площадью 68,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для использования под магазин, именуемое в дальнейшем «Имущество», с нижеследующей технико-экономической характеристикой и размерностью оплаты.

Тип помещения: Торговое, материалы, строительной конструкции кирпичное, 1 этаж основной площадью 47,7 кв.м.;

Тип помещения: Складское, материалы. Строительной конструкции кирпичная, 1 этаж основной площадью 21 кв.м.

В соответствии с условиями договора сторонами согласован расчет размера арендной платы 1 кв.м. нежилого помещения на 2010 год.

В соответствии с п. 1.4. настоящего договора имущество предоставляется с 30.12.2009, срок аренды истекает 26.12.2010.

Как следует из п.1.5 договора внесение платежей «Арендатор» производит ежемесячно не позднее 1 числа месяца следующего за текущим, годовая сумма арендной платы должна быть оплачена до 10 декабря текущего года.

Как следует из п.3.1. договора аренды, он подлежит досрочному расторжению в установленном законодательством порядке, а «Арендатор» - выселению, в том числе в случае возникновения необходимости использования арендуемого помещения (с возвратом «Арендатору» внесенной им арендной платы и других платежей за неиспользованный срок аренды) для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с п.3.3. договора договор аренды может быть расторгнут «Арендодателем» в одностороннем порядке в том числе если «Арендатор» не внес арендную плату или не оплачивает коммунальные услуги без уважительной причины в течение 2 месяцев подряд.

Сторонами подписано Приложение № 1 к договору – Акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <...>, для использования под магазин, торговое помещение 47,7 кв.м., складское помещение 21.0 кв.м. (л.д.13 т.1).

04.05.2010 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды № 10 от 11.01.2010 в виду необходимости использования арендуемого помещения для муниципальных нужд. (л.д.22 т.1).

03.06.2010 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о погашении задолженности по договору аренды № 10 нежилого помещения от 11.01.2010, в соответствии с которым в связи с несвоевременно произведенными арендными платежами истцом была начислена ответчику неустойка в размере 1 743 руб. 08 коп. (л.д.23-24 т.1).

Указанные уведомления были получены ответчиком, что подтверждается представленными в дело уведомлениями о вручении (л.д.50,53 т.1).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 указано, что при применении пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд связан требованиями статьи 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади.

Как уже указывалось ранее, в договоре от 11.01.2010 , а также в акте приема-передачи к нему, стороны определили предмет договора как нежилое помещение, общей площадью 68.7 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Еманжелинский район, поселок зауральский, ул.Труда, 4, торговое помещение 47.7 кв.м., складское помещение 21 кв.м., при этом какие-либо иные дополнительные соглашения, а также схемы и планы с обозначениями сдаваемого в аренду помещения и т.п. к договору аренды № 10 от 11.01.2010 сторонами не составлялись и не подписывались.

Из представленного суду истцом технического плана нежилого помещения, также не представляется возможным определить место нахождения переданного ответчику нежилого помещения (л.д.11 т.2).

Представитель ответчика в судебном заседании по настоящему иску пояснил, что ему было передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 47.7 к.в.м., складское помещение 21 кв.м., расположенное в нежилом помещении, находящееся по адресу: <...>, однако данные пояснения никакими документальными доказательствами не подтверждены, поскольку, как указано выше, никакие планы и схемы места расположения помещений, переданных истцом в субаренду ответчику, сторонами не составлялись и не подписывались, а в самом тексте договора аренды №10 от 11.01.2010 от какие-либо сведения (номера на плане БТИ, условное обозначение в техническом паспорте, иное обозначение месторасположения), свидетельствующие о том, какое конкретно помещение истец передает в аренду ответчику по данному договору, отсутствуют.

Таким образом, из согласованного сторонами условия о предмете договора аренды №10 от 11.01.2010 не представляется возможным определенно установить объект (конкретное нежилое помещение), подлежащее передаче по указанному договору аренду, поскольку в договоре аренды № 10 от 11.01.2010 не указано место расположения спорного нежилого помещения площадью 47.7 кв.м., и 21 кв.м. расположенного по адресу: <...> также какие-либо иные документы, свидетельствующие о том, какие именно нежилые помещения были переданы истцом ответчику в аренду, отсутствуют.

Следовательно, стороны не согласовали условие о предмете (объект аренды) договора аренды №10 от 11.01.2010, в связи с чем, в соответствии с требованиями ст. ст. 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды № 10 от 11.01.2008 является незаключенным.

Принимая во внимание изложенное, требование истца о расторжении договора нежилого помещения № 10 от 11.01.2010 не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что он не был заключен между сторонами.

Факт оплаты ответчиком арендной платы в соответствии с условиями договора аренды № 10 от 11.01.2010 не является основанием для признания указанного договора заключенным, поскольку существенные условия договора сторонами при подписании договора согласованы не были.

Доводы истца и ответчика относительно наличия либо отсутствия права истца на досрочное расторжение договора в связи с необходимостью использования помещения для государственных и муниципальных нужд, с учетом вышеизложенного не имеют самостоятельного правового значения, поскольку судом спорный договор аренды № 10 от 11.01.2010, признан не заключенным.

Требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного заседания ответчик на отрицал факт нахождения на момент рассмотрения спора в нежилом помещении по адресу <...>, принадлежащего истцу.

Ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено доказательств наличия правовых оснований для его нахождения в указанном нежилом помещении, принадлежащим истцу, договор аренды № 10 от 11.01.2010 признан судом не заключенным.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что ответчик находится в нежилом помещении, принадлежащем истцу, в отсутствии законных на то оснований, в связи с чем, требование истца об обязании ответчика освободить принадлежащее ему помещение законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика относительно того, что истец не доказал наличие необходимости размещения в занимаемом им учетного военного стола, а также факта наступления муниципальных нужд в занимаемом им нежилом помещении, в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Занимая спорные нежилые помещения без законных на то оснований, ответчик препятствует истцу осуществлять его законные права, предусмотренные ст.209 ГК РФ, а в отсутствии заключенного договора аренды между сторонами, истец не обязан доказывать наличие каких-либо нужд для использования принадлежащих ему нежилых помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с удовлетворением исковых требований частично в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, ч. 1 ст. 171, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования частично.

Обязать ответчика ООО «ЖилКомСервис» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 10 от 11.01.2010 отказать.

Взыскать с ответчика ООО «ЖилКомСервис» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 и ч. 1 ст. 275 АПК РФ апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья А.А.Вишневская

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.