Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Кузнецова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мастриковым Д.В., рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...>, каб. 224, дело по иску открытого акционерного общества Банк ВТБ в лице филиала в г. Екатеринбурге, ОГРН <***>, г. Екатеринбург, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Мирай-Челябинск», ОГРН <***>, г. Челябинск, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, о признании незаконным приостановление государственной регистрации договора об ипотеке и права аренды земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 18.02.2014, личность удостоверена паспортом;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 82 от 17.01.2014, личность удостоверена служебным удостоверением;

от третьего лица (ООО «Мирай-Челябинск»): ФИО3, представитель по доверенности от 03.02.2014, личность удостоверена паспортом;

установил:

открытое акционерное общество Банк ВТБ в лице филиала в г. Екатеринбурге, ОГРН <***>, г. Екатеринбург (далее – истец, ОАО Банк ВТБ), 27.01.2014 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск (далее – ответчик, Служба кадастра и картографии), о признании незаконным приостановление государственной регистрации договора об ипотеке и права аренды земельного участка № ДИЗ-728000/2013/00101 от 25.12.2013, обязании Службы кадастра и картографии осуществить государственную регистрацию № ДИЗ-728000/2013/00101 от 25.12.2013.

Определением суда от 26.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрении заявления извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копии определения о назначении судебного заседания заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении о назначении дела к судебному разбирательству.

В судебном заседании 02.04.2014 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. После уточнения предметом исковых требований является о признании незаконным приостановление государственной регистрации договора об ипотеке и права аренды земельного участка № ДИЗ-728000/2013/00101 от 25.12.2013 ( л.д.86-88,т.2).

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Суд считает, что приняты все возможные меры по надлежащему уведомлению сторон о ходе арбитражного процесса и предоставлению возможности выразить свои позиции по существу исковых требований.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление в котором указал, что исковые требования не признают, указали , что требование об указании срока залога права аренды в пределах срока самой аренды обусловлена требованиями закона ( л.д. 91-94,т.2). Полагают , что поскольку банком не оспаривается уведомление о приостановлении государственной регистрации их права не нарушены. Кроме того к моменту вынесения судебного акта по настоящему делу государственная регистрация договоров осуществлена.

Третье лицо ООО «Мирай -Челябинск» в отзыве подтвердили факты , изложенные в исковом заявлении, однако полагают, что их права не нарушены (л.д. 89,т.2).

Изучив доказательства по делу, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что между Банком ВТБ (ОАО) (кредитор по договору) и ООО «Мирай-Челябинск» (заемщик по договору) 25.12.2013г. было заключено Кредитное соглашение № КС-728000/2013/00101 (далее по тексту Соглашение), по условиям которого кредитор обязуется открыть кредитную линию и предоставить заемщику кредиты в размере и на условиях, указанных в Соглашении, а заемщик обязался возвратить кредиты, уплатить проценты по кредитам и исполнить иные обязательства, предусмотренные Соглашением (п.2.1 Соглашения). Лимит выдачи по кредитной линии: 60000000,00 (шестьдесят миллионов) рублей( л.д. 15-31,т.1).

Во исполнение условий кредитного соглашения 25.12.2013 между истцом и ООО «Мирай –Челябинск» заключен договор об ипотеке (л.д.36-47,т.1).

Пунктом 10.1 Соглашения установлено, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по соглашению является в том числе: залог недвижимого имущества в соответствии с договором об потеке, который подлежит заключению между кредитором и ООО «Мирай-Челябинск» по форме, предложенной кредитором.

По условиям договора ипотеки залогодатель передает: нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь: общая 2498,1 кв.м. Этажность: 2. Подземная этажность: 0, кадастровый (условный) номер: ~-36:0705001:50, адрес: Россия, <...> (здание по договору); право аренды соответствующего земельного участка, принадлежащего залогодателю на основании: Договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска № 002618-К-2008 от 16.05.2008г., заключенного между ООО «Магистраль» и комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель).

Пунктом 7.9 договора ипотеки установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в уполномоченном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до момента полного исполнения обязательства.

08.01.2014г. в адрес Банка ОАО Банк ВТБ поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исх. номер: 01/688/2013-81 от 31.12.2013г. на срок до 31.01.2014г.( л.д. 48-49,т.1).

В качестве основания приостановления регистрации государственный
регистратор Управления Федеральной службы государственной Регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области указано, что поскольку срок аренды земельного участка истекает 15.05.2014г., а срок действия кредитной линии по кредитному соглашению №КС-728000/2013/00101 от 25.12.2013 г. составляет-2080
дней с даты вступления в силу соглашения, у регистратора имеются сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации.

Государственным регистратором рекомендовано, привести в соответствие договор об ипотеке путем заключения дополнительного соглашения к нему в части указания срока действия обязательства в отношении права аренды земельного участка.

Не согласившись с указанный решением ответчика , банк обратился с иском в суд.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного обязательства или договора займа с условием выплаты процентов, выплачивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок передан по договору аренды юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

В соответствии с условиями договора об ипотеке срок аренды земельного участка указан до 15.05.2014, возврат кредита подлежит погашению в дату, наступающую через 2080 календарных дней с даты вступления в силу кредитного соглашения (п. 2.3 договора), договор действует до момента полного исполнения обязательств (п. 7.9 договора).

Суд приходит к выводу , что в условиях договора не указано, что право аренды земельного участка заложено в пределах срока аренды, что является нарушением требований п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке.

Указанной нормой предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закона) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

На основании пунктов 1, 2 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 13, пункту 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 19 Закона предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Кроме того, государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Судом установлено, что в регистрирующий орган не было предоставлено согласие собственника земельного участка муниципального образования г. Челябинска на заключение договора об ипотеке здания и права аренды, а также совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка.

указанные замечания были доведены до сведения заявителя (исх.№01/688/2013-81), государственная регистрация была приостановлена до 31.01.2014 в порядке, предусмотренном п. 1 ст .19 Закона о регистрации.

В Управление поступило заявление о предоставлении дополнительных документов, а именно: заявление от ОАО Банк ВТБ о государственной регистрации договора залога права аренды земельного участка; письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 07.08.2013 №12831, в соответствии с которым Комитет считает возможным передачу в залог Банку ВТБ права аренды земельного участка площадью 4 552 кв.м.

23.01.2014 в Управление поступило заявление от ОАО Банк ВТБ о предоставлении дополнительных документов, а именно: дополнительное соглашение № 1 от 22.01.2014 к договору об ипотеке здания ДИ№-728000/2013/00101.

Указанным Дополнительным соглашением изменяются условия по уплате процентов, а также предусматривается обязанность залогодателя предоставить в Банк и Управление новый договор аренды земельного участка или соглашения к действующему договору аренды земельного участка о продлении срока его действия.

Суд отклоняет довод истца о том, что требования законодательства сторонами соблюдены, и стороны свободны в заключении договора в соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

В соответствии с положениями п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По мнению суда в рассматриваемом случае требование об указании срока залога права аренды в пределах срока самой аренды обусловлена требованиями закона.

30.01.2014 в Управление поступило заявления от ОАО Банк ВТБ и ООО «Мирай-Челябинск» о приостановлении государственной регистрации договора залога сроком до 29.04.2014.

Положения Закона о регистрации не предусматривают каких-либо оснований для отказа правообладателю в приостановлении государственной регистрации по его заявлению.

Материалами дела установлено, что действия по государственной регистрации сделки были приостановлены в процессе осуществления правовой экспертизы поступивших документов, в силу чего возобновление регистрационных действий предполагает соблюдение установленного пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации порядка их осуществления, при котором проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на спорные объекты недвижимого имущества, а также наличие других оснований для отказа в регистрации.

При указанных обстоятельствах обжалование действия регистрирующего органа не предполагает возможности возложения на него в порядке восстановления нарушенных прав заявителя обязанности произвести государственную регистрацию сделки вне соблюдения порядка, установленного законом о регистрации.

На основании п. 5 ст. 2 Закона о регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации

Учитывая положения гл. 24 АПК РФ для признания незаконным приостановления государственной регистрации необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного уведомления действующему законодательству и нарушение данным уведомлением прав и законных интересов заявителя.

Суд полагает, что заявителем не доказана совокупность этих условий.

Судом установлено, что 12.03.2014 Управлением договор об ипотеке был зарегистрирован, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу , что права истца приостановлением государственной регистрации не нарушены, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истцом при подаче иска платежным поручением № 0190 от 13.01.2014 уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (л.д. 12).

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. относятся на истца. Излишне уплаченная государственная пошлина с учетом уточнения исковых требований подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить истцу открытому акционерному обществу Банк ВТБ в лице филиала в г. Екатеринбурге, ОГРН <***>, г. Екатеринбург, государственную пошлину в размере 2 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению № 0190 от 13.01.2014 г.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья И.А. Кузнецова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru