Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Первых Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мердановой Г.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Челябинск

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,

третьи лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. ЧООО «Союз Чернобыль»

2. индивидуальный предприниматель ФИО2,

3.индивидуальный предприниматель ФИО3,

4. индивидуальный предприниматель ФИО4

5. ФИО5

6. Савонин Сергей Анатольевич

об оспаривании действий по государственной регистрации прав

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 - паспорт

от ответчика: ФИО7 – доверенность, паспорт

от третьих лиц:

1. ФИО2- доверенность от 25.08.2011, паспорт

2. ФИО8- паспорт

3. ФИО2- доверенность от 18.10.2010, паспорт

4. не явился, извещен

5.ФИО2- доверенность 74АВ 129329 от 03.12.2009, паспорт

6. не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды здания, расположенного по адресу: <...> (без помещений 2,3 и 4), площадью 2 671,8; обязании провести государственную регистрацию договора аренды (обременения) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (без помещений 2,3 и 4) площадью 2671,8 кв.м. на основании договора № 112 от 01.12.1993, дополнений и изменений к договору от 18.04.1995, договора перенайма № 48-2000 от 27.10.2000, договора перенайма б/н от 14.01.2003 на имя ИП ФИО1; внесении соответствующей записи в регистрационное дело нежилого помещения общей площадью 2671,8 кв.м., распложенного по адресу: <...>, с условным номером 01/229/2010-086, находящееся в архиве, а так же регистрационные дела всех нежилых помещений полученных вследствие преобразования указанного объекта, а именно: помещение № 3, площадью 143,2 кв.м., помещение № 4, площадью 134,4 кв.м. условный номер 74-74-01/377/2010-371, помещение № 5, площадью 101,2 кв.м. условный номер 74-74-01/377/2010-367, помещение № 6, площадью 187,9 кв.м., условный номер 74-74-01/377/2010-373, помещение № 7, площадью 89,5 кв.м., условный номер 74-74-01/377/2010-375, помещение № 8, площадью 2015,6 кв.м., условный номер 74-74-01/377/2010-366 (с учетом уточнения л.д. 42-43 т.2).

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что с 14.01.2003 года является арендатором нежилого здания, распложенного по адресу: <...> (без помещений 2,3 и 4) с правом его выкупа. Права и обязанности переданы по договору перенайма б/н от 14.01.2003, в соответствии с договором № 112 от 01.12.1993, дополнением и изменением к договору от 18.04.1995 и договором перенайма № 48-2000 от 27.10.2000, при этом сослался на судебные акты по делам № А76-6995/03 и № А76-8124/2010. Заявитель обратился в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации права аренды на указанный объект, однако сообщением от 21.06.2011 отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ответчик - Росреестр по Челябинской области в судебном заседании против заявленных требований возражал в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве (л.д.110-112 т.2), пояснил, что для регистрации аренды нежилого помещения необходимо наличие регистрации права собственности в ЕГРП на арендуемый объект. 10.09.2010 раздел ЕГРП в отношении объекта недвижимости нежилое помещение № 1 площадью 2671,8 кв.м. закрыт в связи с ликвидацией объекта, так как из него образованы новые объекты. Представленные на регистрацию договоры не могут быть расценены как документы, подтверждающие аренду помещения № 1, поскольку помещение ликвидировано.

Третье лицо – ИП ФИО9 представил письменное мнение (л.д.85-89 т.1) в судебном заседании против заявленных требований возражал в полном объеме.

Третье лицо – ФИО6 представил письменное мнение (л.д.90-91 т.1) полагает, требования не подлежащими удовлетворению, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия.

Третье лицо – ФИО5 представил письменное мнение (л.д.94-95 т.1) полагает, требования не подлежащими удовлетворению, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия.

Представитель третьего лица – ЧООО «Союз Чернобыль» в судебном заседании пояснил, что ЧООО «Союз Чернобыль» ликвидировано решением суда.

Заслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства по делу, арбитражный суд считает требования не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.12.1993 между Челябинским областным добровольным обществом «Союз Чернобыль» (арендодатель) и ТОО «Чернобыль-ИнвестСервис» (арендатор) подписан договор аренды № 112 (л.д. 8-10 т.1), согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 согласно акту приема-передачи от 26.11.1993 (т. 1, л. д. 20) нежилое здание по адресу: <...>, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду.

Согласно пункту 5.1 договора договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор – выселению из занимаемого помещения: при использовании помещения (в целом или его части) не в соответствии с договором аренды; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения; если арендатор не выполнил условия по предоставлению арендодателю помещения до окончания 1994 года.

18 апреля 1995 года Челябинское областное добровольное общество «Союз Чернобыль» и ТОО «Чернобыль-ИнвестСервис» подписали дополнения и изменения к договору от 01.12.1993 № 112 (л.д. 11-12 т.1), дополнив пункт 1.1 договора условием о том, что в течение срока договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, пункт 1.5 договора условием о сдаче здания без помещений № № 2, 3, 4 (на поэтажном плане обозначенных как квартиры № № 2, 3, 4), продлив срок действия договора аренды до 31.12.2012.

27 октября 2000 года ТОО «Чернобыль-ИнвестСервис» (арендатор) и ЗАО НПП «Технопром» (поднаниматель) подписали договор перенайма № 48-200, по которому ТОО «Чернобыль-ИнвестСервис» передало свои права и

обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 № 112 и дополнительному соглашению от 18.04.1995 ЗАО НПП «Технопром» (л.д. 13 т.1).

14 января 2003 года между ЗАО НПП «Технопром» (арендатор) и ИП ФИО1 (поднаниматель) подписан договор перенайма (л.д. 14 т.1), по которому произошла передача прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.1993 № 112, дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 от ЗАО НПП «Технопром» к ИП ФИО1.

Свидетельством № 1н-109 от 24.01.1997 удостоверяется право собственности ЧООО «Союз Чернобыль» на нежилое здание, распложенное по адресу: <...>, общей площадью 2666,39 кв.м., согласно поэтажного плана (л.д. 150-154 т.1).

Свидетельством № 1н-373 от 30.07.1998 удостоверяется право собственности ЧООО «Союз Чернобыль» на нежилое помещение распложенное по адресу: <...>, общей площадью 133,7 кв.м., согласно технического паспорта инв. № 26719 (л.д. 118-121 т.1).

31.01.2011 на основании договора купли-продажи от03.12.2010 за ФИО6 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 7 , назначение нежилое, площадью 89,5 кв.м. этаж: 4, по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 74-74-01/377/2010-375, о чем в ЕГРП 14.12.2010 сделана запись регистрации № 74-74-01/425/2010-327 (л.д.92 т.1).

22.07.2011 на основании договора купли-продажи от 11.07.2011 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 3 , назначение нежилое, площадью 143,2 кв.м. этаж: 1, по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 74-74-01/377/2010-369, о чем в ЕГРП 22.07.2011 сделана запись регистрации № 74-74-01/270/2011-429 (л.д.97 т.1).

10.09.2010 на основании акта приема-сдачи от 30.09.1993 за ЧООО «Союз Чернобыль» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 8, назначение нежилое, общей площадью 2015,6 кв.м. этаж: подвал, 1-4, по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 74-74-01/377/2010-366, о чем в ЕГРП 10.09.2010 сделана запись регистрации № 74-74-01/377/2010-366 (л.д.100 т.1).

11.06.2010 на основании акта приема-сдачи от 30.09.1993 за ЧООО «Союз Чернобыль» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 1, назначение нежилое, общей площадью 2671,8 кв.м. этаж: подвал, 1-4 этажи, по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 74-74-01/229/2010-086, о чем в ЕГРП 11.06.2010 сделана запись регистрации № 74-74-01/229/2010-86 (л.д.101 т.1).

15.04.2011 ИП ФИО1 обратился в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации права аренды на нежилое здание, расположенное по адресу: <...> (л.д.15 т.1).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.05.2011 государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостановлена. Основанием приостановления явилось отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>. В ЕГРП имеются сведения о прекращении права собственности на нежилое помещение общей площадью 2671,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с условным номером 01/229/2010-086. Не зарегистрированы договор перенайма № 48-2000 от 27.10.2000, договор перенайма от 14.01.2003.

07.06.2011 ИП ФИО1 обратился в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации права аренды на нежилое здание, расположенное по адресу: <...> (л.д.19 т.1).

На регистрацию представлены следующие документы:

1) договор аренды № 112 от 01.12.1993;

2) дополнения и изменения к договору № 112 от 01.12.1993, договору аренды от 18.04.1995;

3) договор перенайма № 48-2000 от 27.10.2000;

4) договор перенайма от 14.01.2003.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 21.06.2011 отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Основанием отказа явилось не устранение указанных замечаний (л.д.20-21 т.1).

Заявитель, считая отказ в государственной регистрации права аренды здания, расположенного по адресу: <...> (без помещений 2,3 и 4), площадью 2671,8 кв.м., вынесенное Управлением Росреестра по Челябинской области не соответствующим законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что решение и действие (бездействие) может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В силу п. 1 статьи 4 названного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда.

В соответствии с п.19. Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) в заявлении о государственной регистрации рекомендуется указывать:

данные о правообладателе (стороне сделки), указанные в пункте 18 Правил ведения ЕГРП;

сведения о представителях правообладателя или участника сделки (фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, по которому можно связаться с представителем), если заявление о государственной регистрации подается представителем;

наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя (если заявление о государственной регистрации подается представителем), в том числе представителя юридического лица, действовать от имени правообладателя, стороны сделки;

ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения (обременения) права.

На регистрацию ИП ФИО1 были представлены следующие документы:

1. Договор аренды №112 от 01.12.1993, в соответствии с которым Челябинское областное добровольное общество «Союз Чернобыль» передает ТОО «Чернобыль-Инвест-Сервис» нежилое здание, расположенное по адресу: <...> для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду.

2. Дополнения и изменения к договору №112 от 01.12.1993 аренды от 18.04.1995, в соответствии с которым меняется предмет аренды - здание сдается без помещений 2,3,4.

3. Договор перенайма №48-2000 от 27.10.2000, в соответствии с которым ТОО «Чернобыль-Инвест-Сервис» передает свои права и обязанности по договору аренды № 112 от 01.12.1993, дополнительному соглашению к договору от 18.04.1995 ЗАО НПП «Технопром» нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.

4. Договор перенайма от 14.01.2003, в соответствии с которым ЗАО НПП «Технопром» передает ИП ФИО1 на основании указанных договоров нежилое здание.

В соответствии с п. 1 статьи 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

По смыслу названных норм аренда, не являясь вещным правом, подлежит государственной регистрации как обременение, нормы действующего законодательства не предусматривают государственной регистрации права аренды.

Таким образом, для регистрации аренды нежилого помещения необходимо наличие регистрации права собственности в ЕГРП на арендуемый объект.

Как установлено судом, в Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения о праве собственности ИП ФИО1, ТОО «Чернобыль-Инвест-Сервис» на нежилое помещение № 1 площадью 2671,8 кв.м., более того, 10.09.2010 раздел ЕГРП в отношении объекта недвижимости нежилое помещение № 1 площадью 2671,8 кв.м. закрыт в связи с ликвидацией объекта, так как из него были образованы новые объекты, что также является основанием для отказа в регистрации договора аренды, поскольку в силу ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода прав на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку, объект недвижимости был преобразован в результате раздела, и соответствующий раздел ЕГРП был закрыт, у Управления Росреестра отсутствовала возможность внесения записи об обременении на ликвидированный объект.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что ответчику были представлены на регистрацию договор аренды и последующие перенаймы в отношении нежилого помещения площадью 2 671,8 кв.м. Договоров аренды или перенайма в отношении вновь образованных объектов заявителем регистратору представлено не было. Таким образом, Управление Росреестра также не имело оснований для внесения записи об обременении всех нежилых помещений, образованных из нежилого помещения площадью 2 671,8 кв.м.

На основании изложенного, суд делает вывод, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения издан в соответствии с законом, в пределах полномочий ответчика и не нарушает прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с п.3 ст.201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176, 201 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Челябинск к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным отказа от регистрации права аренды здания по адресу <...>(без помещений № 2, 3 и 4), общей площадью 2 671,8 кв.м., об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области провести государственную регистрацию договора аренды, внести соответствующую запись в регистрационное дело нежилого помещения по адресу <...>(без помещений № 2, 3 и 4), общей площадью 2 671,8 кв.м. с условным номером 01/229/2010-086, находящееся в архиве, и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области внести соответствующие записи в ЕГРП в регистрационные дела нежилых помещений, образованных из первоначального объекта по адресу <...>(без помещений № 2, 3 и 4), общей площадью 2 671,8 кв.м. - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.А. Первых

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда – http://www.18aas.arbitr.ru, или Федерального арбитражного суда Уральского округа – http://www.fasuo.arbitr.ru.