Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Вишневская А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аминевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «Продсервис», к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации г.Челябинска, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

При участии в судебном заседании представителей:

Истца: ФИО1, действующей на основании доверенности от 27.03.2015, личность удостоверена удостоверением адвоката.

Ответчика: ФИО2, действующей на основании доверенности от 18.08.2016, личность удостоверена служебным удостоверением.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Продсервис» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее – ответчик) об урегулировании разногласий между ООО «ПродСервис» и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 6/1, расположенного по адресу: <...>, площадью 298,3 кв.м., изложив п. 2.1 в следующе редакции: Цена объекта составляет 3356368 руб., НДС не предусмотрен (т. 1 л.д. 9-10).

Определением от 14.10.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация г.Челябинска (далее – третье лицо).

В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска в части цены объекта на 3 253 292 руб.

Указанное ходатайство было принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал относительно заявленных требований.

Заслушав пояснения истца, возражение ответчика, исследовав представленные суду доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29 апреля 2008 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 309,6 кв.м. (л.д. 15-16 т. 1).

На момент передачи помещения Арендатору оно находилось в состоянии, непригодном для какого либо использования.

27.08.2009 истец обратился к ответчику с просьбой провести ремонтные работы, с зачетом их стоимости в счет арендной платы (л.д. 49 т. 1).

Письмом от 15.09.2009 ответчик согласовал производство реконструкции с зачетом сумм затрат в счет арендной платы по договору (л.д. 48 т. 1).

В соответствия с дополнительным соглашением № 8 к договору аренды, затраты на капитальный ремонт помещения зачтены в счет арендной платы в сумме 545 786, 44 руб. (л.д. 47 т. 1).

В последующем, 19.02.2010 истец обратился к ответчику с просьбой разрешить дополнительное проведение ремонтных работ по улучшению состояния арендуемых нежилых помещений: увеличение дверных проемов, установка металлических дверей, кладка перегородок их кирпича, разборка кирпичных стен, установка входных блоков ПВХ, установка дверных блоков ДГ 21-7, облицовка стен и колонн пластиковыми панелями; -облицовка стен плитами из мрамора, оклейка стен обоями, устройство подвесных потолков типа Армстронг, ремонт полов, кладка керамической плитки на пол, покрытие пола линолеумом, монтаж рольставней, прокладка воздуховодов, установка вентиляторов канальных, замена электропроводки, установка встраиваемых светильников, ремонт ступеней. Производство указанных работ было согласовано ответчиком в ответе на письмо от 19.02.2010 (л.д. 46, 50 т. 1).

19.05.2015 истцом получен проект договора купли-продажи нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298, 3 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0418017: 167, расположенного по адресу: <...>.

Цена объекта, в соответствии с п. 2.1 указанного договора, составляет 6 339 312 руб.

Стоимость неотделимых улучшений, возникших вследствие исполнения обязанности арендатора по капитальному ремонту, на которую подлежит уменьшению цена покупаемого объекта, составляет 2 981 944 руб. (л.д. 17-18 т. 1).

Стоимость нежилого помещения составляет 3 357 368 руб.

18.06.2015 истец направил ответчику протокол разногласий к указанному проекту договора, в котором указал, что п. 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения № 6/1, расположенного по адресу: <...>, площадью 298,3 кв.м., следует изложить в следующей редакции: Цена объекта составляет 3 253 292 руб., НДС не предусмотрен (л.д. 19-20 т. 1).

Письмом от 10.07.2015 истцу в согласовании спорной выкупной цены и принятии проекта договора в редакции истца ответчиком отказано (л.д. 21 т.1).

Согласно п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иным законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 Гражданского Кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4. ст.421 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Согласно ч.2 и 3 ст.9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъект предпринимательства, соответствующий установленные статьей 3 настоящего Федерального закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны :

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

С целью определения: являются ли улучшения, произведенные ООО «ПродСервис» в ходе капитального ремонта нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298, 3 кв. метра, кадастровый помер: 74:36:0418017: 167, расположенного по адресу: <...> неотделимыми и какова их стоимость на дату определения выкупной цены нежилого помещения - 19.12.2014, с учетом стоимости амортизационного износа, определением от 25.03.2016 судом назначена судебная экспертиза в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение поручено эксперту ООО «Техноком-Инвест» ФИО3

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1.Являются ли улучшения, произведенные ООО «ПродСервис» в ходе капитального ремонта нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298, 3 кв. метра, кадастровый помер: 74:36:0418017: 167, расположенного по адресу: <...> неотделимыми?

2.Если улучшения, произведенные ООО «ПродСервис» в ходе капитального ремонта нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298, 3 кв. метра, кадастровый помер: 74:36:0418017: 167, расположенного по адресу: т. Челябинск, ул. Энергетиков, д.24 являются неотделимыми, какова их стоимость на дату определения выкупной цены нежилого помещения -19.12,2014. с учетом стоимости амортизационного износа.

ООО «Техноком-Инвест» представлено заключение эксперта № 167/2016 от 14.06.2016.

Экспертом ООО «Техноком-Инвест» ФИО3 сделаны следующие выводы:

1) В ходе проведенного ООО «ПродСервис» капитального ремонта нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298,30 м2, кадастровый номер 74:36:0418017:167, расположенного по адресу: <...> неотделимыми являются следующие улучшения:

- Восстановление работоспособности системы отопления, в том числе: установка радиаторов отопления, и трубопроводов из пропиленовых труб.

- Восстановление работоспособности общеобменной системы вентиляции, в том числе: прокладка воздуховодов, установка канальных вентиляторов, установка фильтров воздушных, установка жалюзийных решеток, установка диффузоров.

- Восстановление работоспособности системы электроосвещения и электроснабжения,

- Замена деревянных дверей аварийных (запасных) выходов на металлические дверные блоки, с усилением перемычек проема. Окраска металлических дверных блоков.

- Кирпичная кладка дверных проемов входных групп торгового зала. Кирпичная кладка перегородок в торговом зале, для деления помещения на три независимых помещения. Разборка кирпичных перегородок в помещениях №№ 6, 8 и 9 (по плану помещения на 27.06.2008 года).

- Демонтаж прежде установленных блоков входных дверей. Установка входных блоков из ПВХ конструкций. Облицовка дверных откосов пластиковыми панелями. Установка дверного доводчика. Установка дверных блоков внутренних дверных проемов.

- Демонтаж деревянных оконных блоков и установка стеклопакетов в поливинилхлоридном профиле.

- Ремонт штукатурки оконных откосов, окраска масляными составами оконных откосов и деревянных оконных блоков. Облицовка поверхности стен декоративными пластиковыми панелями по каркасу из металлических профилей. Ремонт штукатурки внутренних стен, оштукатуривание поверхности возведенной перегородки. Оклейка поверхности стен обоями. Облицовка поверхности стен санузла керамической плиткой. Восстановление разрушенной облицовки стен и колонн мраморными облицовочными плитами. Устройство подвесных потолков типа «Армстронг».

- Разборка поврежденных мозаичных полов, разборка оснований пола. Устройство подстилающего слоя, устройство бетонной стяжки с армированием. Устройство финишного покрытия пола (наливной пол). Укладка линолеуму. Устройство напольных покрытий их керамических плиток. Облицовка ступеней крыльца керамическим гранитом.

- Перечисленные выше улучшения не могут быть демонтированы, без нанесения ущерба арендованному помещению, что повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ. Произведенные неотделимые улучшения арендованного помещения повышают его качественные характеристики и ценность.

2) Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ПродСервис» в ходе капитального ремонта нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298,30 м2, кадастровый номер 74:36:0418017:167, расположенного по адресу: город Челябинск улица Энергетиков, дом 24на дату определения выкупной цены нежилого помещения - 19 декабря 2014 года, с учетом стоимости амортизационного износа, составляет 3 086 020 руб.

Оценив заключение эксперта № 167/2016 от 14.06.2016 в порядке ст. 71 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям процессуального законодательства по форме и содержанию; эксперт ответил на поставленный судом вопрос; противоречий в выводе эксперта не имеется.

Результатом судебной экспертизы является заключение эксперта, которое относится к числу самостоятельных судебных доказательств (ч. 2 ст. 64 АПК РФ).

Заключение эксперта, как и любое доказательство, не является для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана судом по общим правилам, установленным процессуальным законодательством.

Исследование и оценка заключения эксперта производится судом с целью установления его достоверности, достаточности совокупности доказательств по делу для правильного определения юридических фактов, иных имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем, заключение сопоставляется с другими доказательствами по делу, выявляется степень его полноты и обоснованности.

Оценив представленное заключение № 167/2016 от 14.06.2016, суд не усматривает его несоответствия положениям ст. 86 АПК РФ, влекущего вывод о недостоверности указанного заключения или возникновение каких-либо сомнений в выводах экспертов, что повлекло бы невозможность его использования в качестве доказательства по делу.

Ответчик в ходе судебного разбирательства пояснил, что с выводом эксперта согласен, ходатайства о проведении повторной экспертизы сторонами не заявлено.

Заключение № 167/2016 от 14.06.2016 является полным и ясным, эксперт имеет необходимую квалификацию, в соответствии с поставленным вопросом экспертом сделан однозначный и понятный вывод, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом произведены неотделимые улучшения в ходе капитального ремонта нежилого помещения № 6/1, общей площадью 298,30 м2, кадастровый номер 74:36:0418017:167, расположенного по адресу: <...>, стоимость которых на дату определения выкупной цены нежилого помещения - 19 декабря 2014 года, с учетом стоимости амортизационного износа, составляет 3 086 020 руб.

Таким образом, суд считает, что при определении стоимости неотделимых улучшений нежилого здания следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении судебной экспертизы № 167/2016 от 14.06.2016.

Методика расчета цены объекта следующая: 6 339 312 руб. (цена по договору) – 3 086 020 руб. (стоимость неотделимых улучшений) = 3 253 292 руб.

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности по отдельности и взаимной связи в их совокупности, арбитражный суд с учетом установленных фактических обстоятельств приходит к выводу, что требование истца подлежит удовлетворению путем принятия договора купли-продажи в редакции истца.

При обращении в Арбитражный суд Челябинской области истцу за рассмотрение дела предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины.

Учитывая, что ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят итоговый судебный акт, предоставлена отсрочка уплаты, государственная пошлина не подлежит взысканию с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В ходе назначения судебной экспертизы истцом квитанцией от 11.03.2016 уплачена стоимость ее проведения на сумму 15000 руб. (л.д. 93 т. 1).

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 АПК РФ).

Учитывая, что судебный акт принят в пользу истца, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Принимая во внимание нахождение на счете для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение организации Арбитражного суда Челябинской области денежных средств, поступивших от истца для оплаты экспертизы (квитанция от 11.03.2016 на л.д. 93 т. 1), денежные средства в размере 15 000 руб. 00 коп. согласно счету № 9 от 14.06.2016 подлежат перечислению с вышеуказанного счета на счет ООО «Техноком-Инвест».

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования.

Урегулировать разногласия между ООО «ПродСервис» и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 6/1, расположенного по адресу: <...>, площадью 298,3 кв.м., изложив п.2.1 в редакции истца:

Цена объекта составляет 3 253 292 руб., НДС не предусмотрен.

Взыскать с ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу истца ООО «Продсервис», судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.А. Вишневская

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.