Гражданский кодекс часть 1

Калугиной Анастасии Алексеевне: Покусаева К.С., представитель по доверенности от 31.01.2014, сроком на 3 года, предъявлено водительское удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УралРемСтройМаш», г. Челябинск, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Челябинский машиностроительный завод автомобильных прицепов «Уралавтоприцеп», г. Челябинск, индивидуальному предпринимателю Калугиной Анастасии Алексеевне, г. Москва, о взыскании солидарно с ответчиков стоимости произведенного капитального ремонта арендуемого помещения по договору субаренды б/н от 30.08.2011 г. в сумме 847 145 руб. 28 коп., как убытки

В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключенный между ним и предпринимателем Калугиной А.А. договор субаренды помещений, собственником которых является ОАО «Уралавтоприцеп». В связи с тем, что в указанных помещениях был необходим капитальный ремонт, истец произвел капитальный ремонт, в связи с чем, просит взыскать его стоимость с ответчиков солидарно, как убытки.

В качестве нормативного обоснования истец приводит положения ст.ст. 322, 606, 611, 612, 615, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 5-10).

ОАО «Уралавтоприцеп» в порядке ст. 131 АПК РФ представило в материалы дела отзыв на исковое заявление.

ОАО «Уралавтоприцеп» исковые требования не признает в полном объеме, ссылается, что по условиям договора аренды арендатор обязан не производить капитальный ремонт и реконструкцию здания без письменного согласия арендодателя, арендодатель отвечает за недостатки, о которых арендатор не знал на момент заключения договора.

Предприниматель Калугина А.А. в порядке ст. 131 АПК РФ представила в материалы дела отзыв на исковое заявление.

Предприниматель Калугина А.А. исковые требования не признает в полном объеме, ссылается, что по условиям договора аренды арендатор обязан не производить капитальный ремонт и реконструкцию здания без письменного согласия арендодателя, арендодатель отвечает за недостатки, о которых арендатор не знал на момент заключения договора.

Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, Исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.08.2011 г. между ОАО «Уралавтоприцеп» и предпринимателем Калугиной А.А. подписан договор аренды (т. 1 л.д. 23-26).

Согласно п. 1.1. договора от 29.08.2011 г. арендодатель (ОАО «Уралавтоприцеп») передает, а арендатор (Предприниматель Калугина А.А.) принимает во временное владение и пользование (аренду) следующее имущество: помещения учебного корпуса Лит 35 (далее «часть здания»), со всеми имеющимися принадлежностями, необходимыми для его нормальной эксплуатации по назначению, и оборудование, находящееся в части здания, перечисленное в приложении № 1 к договору. Арендуемые помещения имеют общую площадь 517,9 кв. м, из них: производственные площади 441, 5 кв. м, подсобные помещения 76,4 кв. м.

Передаваемые в аренду помещения, расположены в нежилом здании, здание находится в собственности ОАО «Уралавтоприцеп» на основании плана приватизации, утвержденного решением Челябинского областного комитета по управлению государственным имуществом № 307 от 02.12.92 г., здание расположено по адресу: г. Челябинск, Хлебозаводская, 5. Право собственности ОАО «Уралавтоприцеп» на здание зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре 26.12.2006 г. внесена запись регистрации № 74-74-01/907/2006-215 и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации на бланке серии 74АГ № 235859 от 25.02.2011 г. Кадастровый номер здания № 74-74-01/907/2006-215 (п. 1.2. договора от 29.08.2011 г.).

Согласно п. 1.3. договора от 29.08.2011 г. договор считается заключенным с 29.08.2011 г.

Согласно п. 2.1. договора от 29.08.2011 г. арендодатель обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора предоставить арендатору имущество, указанное в п.п. 1.1., 1.2. договора, по акту приемки-передачи. Передаваемое к указанному сроку имущество арендодатель обязан довести до состояния, позволяющего его использование по назначению. Арендодатель к моменту передачи обязан освободить часть здания от всего, что не является необходимыми принадлежностями имущества и оборудованием по договору; письменно уведомить арендатора обо всех скрытых недостатках имущества до передачи его арендатору; передать имущество в порядке и на условиях договора, в состоянии, пригодном для использования по назначению; производить капитальный ремонт части здания своими силами и за свой счет (п.п. 2.1.1., 2.1.5. - 2.1.7. договора от 29.08.2011 г.).

Согласно п. 2.2. арендатор обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора принять от арендодателя имущество по акту приемки-передачи; не осуществлять без предварительного письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку и иную реконструкцию имущества; нести расходы на содержание арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не производить капитальный ремонт и реконструкцию здания, указанного в п. 1.1., без письменного согласия арендодателя (п.п. 2.2.1., 2.2.5., 2.2.9., 2.2.10. договора от 29.08.2011 г.).

Согласно п. 4.1. договора от 29.08.2011 г. срок аренды имущества - с 29.08.2011г. по 31.07.2012 г.

Согласно п. 7.1. договора от 29.08.2011 г. претензионный порядок урегулирования споров из договора является для сторон обязательным. Срок рассмотрения претензионного письма составляет пять рабочих дней со дня получения последнего адресатом (п. 8.4. договора от 29.08.2011 г.).

Помещение передано по акту приема-передачи от 29.08.2011 г. без замечаний.

Между истцом и предпринимателем Калугиной А.А. подписан договор субаренды от 30.08.2011г. (т. 1 л.д. 28-31).

Согласно п. 1.1. договора от 30.08.2011 г. арендатор (предприниматель Калугина А.А.) передает, а субарендатор (истец) принимает во временное владение и пользование (аренду) следующее имущество: помещения учебного корпуса Лит 35 (далее «часть здания»), со всеми имеющимися принадлежностями, необходимыми для его нормальной эксплуатации по назначению, и оборудование, находящееся в части здания, перечисленное в приложении № 1 к договору. Арендуемые помещения имеют общую площадь 517,9 кв. м, из них: производственные площади 441, 5 кв. м, подсобные помещения 76,4 кв. м.

Передаваемые в аренду помещения, расположены в здании, находящемся в собственности ОАО «Уралавтоприцеп» и принадлежащем арендатору на праве аренды по договору аренды от 29.08.2011 г. между ОАО «Уралавтоприуеп» (собственник) и арендатором. Здание находится в собственности ОАО «Уралавтоприцеп» на основании плана приватизации, утвержденного решением Челябинского областного комитета по управлению государственным имуществом № 307 от 02.12.92 г., здание расположено по адресу: г. Челябинск, Хлебозаводская, 5. Право собственности ОАО «Уралавтоприцеп» на здание зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре 26.12.2006 г. внесена запись регистрации № 74-74-01/907/2006-215 и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации на бланке серии 74АГ № 235859 от 25.02.2011 г. Кадастровый номер здания № 74-74-01/907/2006-215 (п. 1.2. договора от 30.08.2011 г.).

Согласно п. 1.3. договора от 30.08.2011 г. договор считается заключенным с 30.08.2011 г.

Согласно п. 2.1. договора от 30.08.2011 г. арендатор обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора предоставить субарендатору имущество, указанное в п.п. 1.1., 1.2. договора, по акту приемки-передачи. Передаваемое к указанному сроку имущество арендатор обязан довести до состояния, позволяющего его использование по назначению. Арендатор к моменту передачи обязан освободить часть здания от всего, что не является необходимыми принадлежностями имущества и оборудованием по договору; письменно уведомить субарендатора обо всех скрытых недостатках имущества до передачи его субарендатору; передать имущество в порядке и на условиях договора, в состоянии, пригодном для использования по назначению; производить капитальный ремонт части здания своими силами и за свой счет (п.п. 2.1.1., 2.1.5. - 2.1.7. договора от 29.08.2011г.).

Согласно п. 2.2. субарендатор обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора принять от арендатора имущество по акту приемки-передачи; не осуществлять без предварительного письменного согласия арендатора перестройку, достройку, перепланировку и иную реконструкцию имущества; нести расходы на содержание арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не производить капитальный ремонт и реконструкцию здания, указанного в п. 1.1., без письменного согласия арендатора (п.п. 2.2.1., 2.2.5., 2.2.9., 2.2.10. договора от 30.08.2011г.).

Согласно п. 4.1. договора от 30.08.2011 г. срок субаренды имущества - с 30.08.2011г. по 31.07.2012 г.

Согласно п. 7.1. договора от 30.08.2011 г. претензионный порядок урегулирования споров из договора является для сторон обязательным. Срок рассмотрения претензионного письма составляет пять рабочих дней со дня получения последнего адресатом (п. 7.4. договора от 30.08.2011 г.).

Предприниматель Калугина А.А. передала помещения истцу по акту приема-передачи имущества в аренду (т. 1 л.д. 32). Согласно акту все имущество принято истцом без особенностей и недостатков.

01.08.2012 г. между ОАО «Уралавтоприцеп» и ИП Калугиной А.А. подписан договор аренды.

Согласно п. 1.1. договора аренды от 01.08.2012 г. арендодатель (ОАО «Уралавтоприцеп») передает, а арендатор (предприниматель Калугина А.А.) принимает во временное владение и пользование следующее имущество: производственные и подсобные помещения учебного корпуса Лит 35, со всеми имеющимися принадлежностями, необходимыми для его нормальной эксплуатации по назначению, общей площадью 986,9 кв. м.

Передаваемое по настоящему договору имущество принадлежит арендодателю на основании плана приватизации, утвержденного решением Челябинского областного комитета по управлению государственным имуществом № 307 от 02.12.92 г., имеет общую площадь 986,9 кв. м, расположено по адресу: г. Челябинск, Хлебозаводская, 5 (п. 1.2. договора аренды от 01.08.2012 г.).

Имущество предназначено для сдачи помещений арендатором в субаренду (п. 1.3. договора аренды от 01.08.2012 г.).

Согласно п. 1.4. договора аренды от 01.08.2012 г. договор считается заключенным с 01.08.2012 г.

Согласно п. 2.1. договора аренды от 01.08.2012 г. арендодатель обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора предоставить арендатору имущество, указанное в п. 1.2. договора, по акту приемки-передачи.

Согласно п. 2.2. договора аренды от 01.08.2012 г. арендатор обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора принять от арендодателя имущество по акту приемки-передачи; не осуществлять без предварительного письменного согласия арендодателя перестройку, достройку, перепланировку и иную реконструкцию имущества; нести расходы на содержание арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не производить капитальный ремонт и реконструкцию здания, указанного в п. 1.1., без письменного согласия арендодателя (п.п. 2.2.1., 2.2.5., 2.2.9., 2.2.10. договора от 29.08.2011 г.).

Согласно п. 4.1. договора от 29.08.2011 г. срок аренды имущества - с 01.08.2012 г. по 30.06.2013 г.

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.08.2012 г. без замечаний.

01.08.2012 г., после окончания срока действия договора от 30.08.2011 г., между предпринимателем Калугиной А.А. и истцом был подписан договор субаренды № 10 (т. 1 л.д. 34-37).

Согласно п. 1.1. договора № 10 от 01.08.2012 г. арендатор (предприниматель Калугина А.А.) передает, а субарендатор (истец) принимает во временное владение и пользование (аренду) следующее имущество: производственное помещение учебного корпуса Лит. 35 (далее части здания), со всеми имеющимися принадлежностями, необходимыми для его нормальной эксплуатации по назначению, и оборудование, находящееся в частях здания, перечисленное в приложении № 1 к договору. Арендуемое производственное помещение имеет общую площадь 441,5 кв. м; подсобные помещения, расположенные на первом этаже здания учебного корпуса, литера 35 (помещения №№ 1, 3, 5, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 общей площадью 143,3 кв. м).

Передаваемые в аренду помещения находятся в собственности ОАО «Уралавтоприцеп» и принадлежащем арендатору на праве аренды по договору аренды от 01.08.2012 г. между ОАО «Уралавтоприуеп» (собственник) и арендатором. Право собственности ОАО «Уралавтоприцеп» на здание зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре 26.12.2006 внесена запись регистрации № 74-74-01/907/2006-215 и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации на бланке серии 74АГ № 235859 от 25.02.2011 кадастровый номер здания № 74-74-01/907/2006-215 (п. 1.2. договора от 01.08.2012).

Согласно п. 2.1. договора от 01.08.2012 арендатор обязан в десятидневный срок после вступления в силу настоящего договора предоставить субарендатору имущество, указанное в п.п. 1.1., 1.2. договора, по акту приемки-передачи. Арендатор к моменту передачи обязан освободить часть здания от всего, что не является необходимыми принадлежностями имущества и оборудованием по договор. Состояние передаваемого имущества субарендатору известно; передать имущество в порядке и на условиях договора в состоянии, пригодном для использования по назначению (п. 2.1.1., 2.1.5. договора № 10 от 01.08.2012 г.).

Пункты 2.2.1., 2.2.5., 2.2.9., 2.2.10. договора № 10 от 01.08.2012 г. идентичны соответствующим пунктам 2.2.1., 2.2.5., 2.2.9., 2.2.10 договора от 30.08.2011г.

Согласно п. 2.3.1. договора № 10 от 01.08.2012 субарендатор вправе устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении собственное необходимое оборудование, приспособления для торговли и производственной деятельности, системы и оборудование для охраны и другую собственность. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть помещения или другой собственности сдаваемой в субаренду в соответствии с настоящим договором субаренды, и после расторжения договора остается собственностью субарендатора. В случае установки и монтажа собственности субарендатора, субарендатор обязан подписать с арендатором акт с указанием установленного оборудования и его мощности.

Согласно п. 3.1. договора № 10 от 01.08.2012 срок субаренды имущества-с 01.08.2012 по 30.06.2013.

Согласно п. 6.1. договора № 10 от 01.08.2012 г. претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора является для сторон обязательным. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 30 рабочих дней со дня получения последнего адресатом (п. 6.4. договора от 30.08.2011).

Имущество по договору № 10 от 01.08.2012 передано истцу по акту приема-передачи без особенностей и недостатков (т. 1 л.д. 38).

Истец указывает, что в период действия договора от 30.08.2011 г. неоднократно обращался к предпринимателю Калугиной А.А. с просьбой привести помещение в состояние, позволяющее его эксплуатацию по назначению.

В связи с тем, что арендатор не произвел капитальный ремонт помещения, истец произвел капитальный ремонт самостоятельно.

Всего работ по капитальному ремонту было выполнено на общую сумму 847 145 руб. 28 коп., что подтверждается представленными в материалы дела договорами с подрядными организациями, локальными сметами, актами выполненных работ. Истец произвел оплату работ в полном объеме.

Истец обращался к арендатору и арендодателю с просьбой зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы. Обращения истца оставлены ответчиками без ответа.

Отсутствие возмещения затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения со стороны ответчиков послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные письменные доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации: гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; помимо прочего, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пунктах 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды от 29.08.2011, от 30.08.2011, от 01.08.2012 заключены сторонами в письменной форме на срок менее одного года, следовательно, не подлежат государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Предметы договоров аренды от 29.08.2011, от 30.08.2011, от 01.08.2012 определены сторонами в п. 1.1, 1.2. Объект аренды идентифицирован путем указания местонахождения помещения в здании по конкретному адресу, инвентарного номера, площади помещения.

Фактическая передача имущества истцом и принятие его ответчиком без возражений свидетельствуют о том, что у сторон отсутствовали разногласия относительно предмета договоров, следовательно, условия о предмете следует признать согласованным.

Таким образом, договоры аренды от 29.08.2011, от 30.08.2011, от 01.08.2012 являются заключёнными в связи с документальным подтверждением достижения сторонами соглашения по существенным условиям и оформления договора в надлежащей форме, кроме того, согласование сторонами существенных условий договора подтверждается фактическим исполнением договора.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в силу п. 2.2.10 договора от 30.08.2011, п. 2.2.10. договора № 10 от 01.08.2012, истец не мог производить капитальный ремонт помещения без письменного разрешения арендатора.

Истец квалифицирует требования как убытки.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, вину ответчика, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, а также их размер.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Указанные обстоятельства истцом не доказаны.

Представленные истцом в материалы дела акты (в т.ч. л. л. 18, т.1) не могут являться доказательствами ненадлежащего состояния помещений, поскольку акты не содержат индивидуализирующих признаков помещений, позволяющих однозначно установить, что акты составлялись в отношении арендуемых помещений.

Представленные ответчиком акты приема-передачи имущества от 26.07.2013 не могут являться надлежащими доказательствами понесенных истцом убытков, поскольку подписаны неизвестным лицом, что следует из проставления апострофа перед подписью. Кроме того, указанные акты не подтверждают размер понесенных затрат на ремонт имущества.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом при подаче искового заявления платежным поручением № 904 от 23.07.2013 года уплачена государственная пошлина в размере 16 973 руб. 42 коп. (т. 1 л.д. 13), платежным поручением № 918 от 30.08.2013 в размере 2 969 руб. 48 коп. (т. 1, л.д. 14), всего 19 942 руб. 90 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с ч. 2 ст. 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований к ответчикам отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет - сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья А.Г.Кузьмин