Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Вишневская А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахмадеевой Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Челябинск (ОГРН <***>) и Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Челябинск (ОГРН <***>) к Открытому акционерному обществу АКБ «Московский банк Реконструкции и Развития», г. Москва (ОГРН <***>, <...>), о взыскании 20 642 816 руб. 24 коп.; при участии в судебном заседании представителей:

Истцов: ФИО3, действующего на основании доверенности от 07.06.2011, личность удостоверена паспортом.

ФИО4, действующего на основании доверенности от 07.06.2011, личность удостоверена паспортом.

Ответчика: ФИО5, действующей на основании доверенности от 07.06.2011, личность удостоверена паспортом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Челябинск и Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Челябинск (далее – истец) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу АКБ «Московский банк Реконструкции и Развития», г. Москва (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 20 642 816 руб. 24 коп., в том числе в пользу ИП ФИО2 задолженность в размере 10 321 408 руб. 12 коп., в том числе сумму основного долга в размере 8 154 075 руб. за период с 04.11.2010 по 30.09.2011, пеню в размере 2 167 333 руб. 12 коп. за период с 04.11.2010 по 31.12.2010, в пользу ИП ФИО1 в размере 10 321 408 руб. 12 коп., в том числе сумму основного долга в размере 8 154 075 руб. за период с 04.11.2010 по 30.09.2011, пеню в размере 2 167 333 руб. 12 коп. за период с 04.11.2010 по 31.12.2010 (т.1 л.д. 7-10).

В обосновании исковых требований истец ссылался на ст. 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований (т. 3 л.д. 1-3).

Указанное уточнение было принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца ИП ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

Представитель истца ИП ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

Ответчик относительно заявленных требований возражал по основаниям указанным в отзыве (т. 1 л.д. 88-94).

Заслушав доводы представителей истцов, возражения ответчика, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Право собственности на передаваемое в аренду помещение принадлежит в равных долях ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 74 АБ №602047, 74 АБ №602045, 74 АБ №574885, 74 АБ №602046, 74 АБ №602044, 74 АБ №574886, выданными 18.10.2006 (т.1 л. д. 72-77).

Как видно из материалов дела, между ИП ФИО2, ИП ФИО1 (арендодатели) с одной стороны и АКБ «Московский банк Реконструкции и Развития» (ОАО) (арендатор) 24.09.2007 заключен договор аренды недвижимого имущества № 22Ч-21-7 (далее - договор, договор аренды) (т. 1 л. д. 15 – 20), в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование следующее недвижимое имущество:

а) нежилое помещение №13, общей площадью 183,0 (сто восемьдесят три целых ноль десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74- 74-01/732/2006-82, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять);

б) нежилое помещение №15, общей площадью, 263,8 (двести шестьдесят три целых восемь десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, расположенное по адресу: Россия, Челябинскаяобласть, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять);

в) нежилое помещение №17, общей площадью 308,5 (триста восемь целых пять десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74- 01/732/2006-81, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), (передаваемые в аренду по настоящему договору нежилые помещения далее по тексту именуются как помещение), для использования его в целях уставной деятельности на условиях настоящего договора (п. 1.1 договора). Копии поэтажных планов передаваемого в аренду помещения обведены сплошной красной линией (либо заштрихованы) и прилагаются к настоящему договору (приложение №1 к настоящему договору).

В пункте 1.2 договора указано, что передаваемое в аренду помещение принадлежит в равных долях арендодателям на праве общей долевой собственности, а именно:

ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности ? доли:

а) нежилого помещения №13, общей площадью 183,0 (сто восемьдесят три целых ноль десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ №602047, выданным 18.10.2006, запись регистрации №74-74-01/732/2006-82.

б) нежилого помещения №15, общей площадью, 263,8 (двести шестьдесят три целых восемь десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ №602045, выданным 18.10.2006, запись регистрации №74-74-01/732/2006-83.

в) нежилого помещения №17, общей площадью 308,5 (триста восемь целыхпять десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74- 74-01/732/2006-81, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ №574885, выданным 18.10.2006, запись регистрации №74-74-01/732/2006-81.

ФИО1 принадлежит на праве общей долевой

собственности ? доли:

а) нежилого помещения №13, общей площадью 183,0 (сто восемьдесят три целых ноль десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ №602046, выданным 18.10.2006, запись регистрации №74-74-01/732/2006-82.

б) нежилого помещения №15, общей площадью, 263,8 (двести шестьдесят три целых восемь десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ №602044, выданным 18.10.2006, запись регистрации №74-74-01/732/2006-83.

в) нежилого помещения №17, общей площадью 308,5 (триста восемь целых пять десятых) квадратных метра, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-81, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Челябинск, площадь МОПРа, дом 9 (девять), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АБ №574886, выданным 18.10.2006, запись регистрации №74-74-01/732/2006-81.

Как следует из п. 2.1.1 договора арендодатели обязуются в срок до 01.10.2007 передать арендатору помещение по акту приема-передачи с указанием состава и технического состояния передаваемого имущества на подписание указанного акта.

В соответствии с п. 2.1.10 договора стороны пришли к соглашению. что в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по инициативе арендодателей, осуществленной на основании а. 5.3.2 договора арендодатели обязуются уплатить (возместить) арендатору денежные средства в сумме 3 500 000 руб. (НДС не предусмотрен). Указанная сумма денежных средств, по соглашению сторон. включает в себя все расходы арендатора на осуществление ремонта и неотделимых улучшений помещения, затраты на демонтаж и вывоз оборудования, находящегося в помещении, убытки ( в том числе упущенная выгода) и иных другие расходы арендатора связанные с досрочным прекращением настоящего договора.

Как следует из п. 2.1.11 договора арендодатели обязуются принять помещение по истечению срока аренды или при досрочном расторжении настоящего договора. при условии исполнения всех своих обязательств арендатором.

Как видно из п. 2.3.19 арендатор обязуется сдать помещение по акту сдачи-приемки (возврата) в состоянии не хуже чем при принятии в аренду не позднее чем в течение 3 (трех) рабочих дней действия настоящего договора, а именно: до даты истечения срока действия настоящего договора (пункт 6.1) или до истечения срока указанного в п. 2.1.9 помещение должно быть передано арендодателям в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также со всеми согласованными и произведенными неотделимыми улучшениями.

В соответствии с п. 2.3.21 договора стороны пришли к соглашению, что в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 договора или расторжения на основании п. 5.3. договора арендатор обязуется уплачивать (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 (НДС не предусмотрен). Указанная сумма денежных средств, по соглашению сторон, включает в себя расходы и убытки арендодателей связанные с досрочным приращением настоящего договора.

Согласно п. 3.1 договора стороны установили арендную плату за пользование арендованным помещением, которая состоит из следующих ежемесячных платежей: а) 652 500 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - ФИО2; б) 652 500 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя – ФИО1

В силу п. 3.3 договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателям арендную плату за пользование помещением путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей до 5 (пятого) рабочего дня каждого месяца за текущий месяц. Днем оплаты считается день поступления платежей на расчетные счета арендодателей.

В соответствии с пунктом 3.8 договора арендодатели вправе ежегодно, но не ранее чем через 3 месяца с момента государственной регистрации договора пересматривать размер ежемесячной арендной платы по договору в сторону увеличения, но не более чем на 15% (пятнадцать процентов) от предыдущего размера ежемесячной арендной платы по договору.

Пункт 5.1 договора содержит условие о том, что договор считается заключенным с момента его подписания полномочными представителями обеих сторон и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Договор действует до окончания срока аренды помещения указанного в пункте 6.1 договора либо до момента досрочного окончания действия договора (п. 5.27 договора). Срок аренды помещения, в соответствии с п. 6.1 договора установлен сторонами до 01.10.2012.

Как следует из п. 9.7 договора споры, вытекающие из настоящего договора, рассматриваются в Арбитражном суде Челябинской области в соответствии с действующим законодательством РФ.

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 27.12.2007 (далее - дополнительное соглашение №1) (т. 1 л. д. 24) на основании пункта 3.8 договора аренды арендодатели приняли решение о повышении с 04.01.2008 размера арендной платы по договору на 15% (пятнадцать процентов) от предыдущего размера ежемесячной арендной платы по договору. В связи с чем, стороны согласовали пункт 3.1 договора с 04.01.2008 читать в новой редакции следующего содержания: «3.1. Стороны пришли к соглашению установить по настоящему договору арендную плату за пользование арендованным помещением, которая состоит из следующих ежемесячных платежей: а) 750 375 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - ФИО2; б) 750 375 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - ФИО1». Соглашение считается заключенным с момента его подписания полномочными представителями сторон и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 дополнительного соглашения № 1). 23.01.2008 произведена государственная регистрация дополнительного соглашения №1 к договору за номером 74-74-01/002/2008-27, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (л. д. 28 т. 1).

Дополнительным соглашением № 2 к договору аренды от 30.12.2008 (далее - дополнительное соглашение № 2) (т. 1 л. д. 25 - 26) стороны пришли к соглашению о внесении с момента его подписания в договор аренды пункта 3.1.1 следующего содержания: «На период с 01.01.2009 по 31.12.2009 арендодатели устанавливают арендатору на условиях пункта 3.1.2 и иных условиях настоящего договора, скидку по ежемесячным арендным платежам, причитающихся по договору в размере 34% (тридцати четырех процентов) от существующего размера ежемесячных арендных платежей на момент подписания настоящего соглашения, а именно арендная плата за пользование арендованным помещением на период действия скидки составит: а) 495 000 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя – ФИО2; б) 495 000 руб. в месяц на расчетный счет арендодателя - ФИО1

Установленная настоящим пунктом скидка по ежемесячным платежам действует при условии не осуществления сторонами своего права на досрочное расторжение договора, предусмотренное пунктами 5.3 - 5.3.3 договора. Если в период с 01.01.2009 по 31.12.2009 настоящий договор будет досрочно расторгнут, либо одной из сторон будет направлено уведомление о досрочном расторжении, арендатор обязуется в трехдневный срок с момента получения соответствующего требования от арендодателей перечислить им денежные средства в размере суммы предоставленной по настоящему пункту скидки за каждый месяц ее действия, а именно 34 % (тридцати четырех процентов) от существующего размера ежемесячных арендных платежей на момент подписания настоящего соглашения за каждый месяц действия скидки», а также пункта 3.1.2 следующего содержания:

«Установленная пунктом 3.1.1. настоящего соглашения скидка по арендным платежам может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения по соглашению сторон, либо отменена арендодателями в одностороннем порядке, в случае начала процедуры расторжения настоящего договора на основании пунктов 5.3.1 и 5.3.3 настоящего договора. При этом арендодатели письменно уведомляют арендатора об отмене скидки не позднее, чем за три календарных дня до даты вступления в силу отмены скидки указанной в таком уведомлении. С даты отмены скидки, установленной пунктом 3.1.1. настоящего договора, арендатор оплачивает арендную плату на условиях и в размерах определенных пунктом 3.1 настоящего договора. По соглашению сторон п. 3.1.1 настоящего договора не подлежит применению сторонами с момента отмены скидки на условиях настоящего пункта».

Пункт 5.3.1. изложен в новой редакции: «Стороны пришли к соглашению, что «Арендатор» вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом «Арендодателей» не ранее чем за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора. В течение шести месяцев с момента получения уведомления о досрочном расторжении настоящего договора стороны обязуются, надлежащим образом выполнить взаиморасчеты, уплату договорной ответственности, заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления (в том числе нотариально заверенные копии), а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения права аренды и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимо имущество и сделок с ним о прекращении действия обременения на помещение».

Государственная регистрация дополнительного соглашения № 2 произведена 15.01.2009, номер регистрации 74-74-01/977/2008-165, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30 августа 2010 года по делу № 17805/2010 исковые требования ИП ФИО1, ИП ФИО2 к Акционерному коммерческому банку «Московский банк Реконструкции и Развития» (открытого акционерного общества), г. Москва удовлетворены в полном объеме. С Акционерного коммерческого банка «Московский банк Реконструкции и Развития» (открытого акционерного общества), г. Москва в

пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Челябинск взыскана задолженность в размере 1 500 750 руб. 00 коп., пени в сумме 55 277 руб. 50 коп., всего 2 056 027 руб. 50 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 21 780 руб. 15 коп.

С Акционерного коммерческого банка «Московский банк Реконструкции и Развития» (открытого акционерного общества), г. Москва в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Челябинск взыскана задолженность в размере 1 500 750 руб. 00 коп., пени в сумме 555 277 руб. 50 коп., всего 2 056 027 руб. 50 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 21 780 руб. 15 коп.

Указанным судебным актом также было установлено, что с учетом положений статей 432, 606, 608, 611, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о том, что договор № 22Ч-21-7 от 24.09.2007 считается заключенным, поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды недвижимого имущества, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2007 (т. л. д. 23).

Кроме того, из указанного судебного акта следует, что в соответствии со ст. 609 ГК РФ, п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» государственная регистрация указанного договора аренды недвижимого имущества № 22Ч-21-7 произведена 04.10.2007, номер регистрации 74-74-01/623/2007-291, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Также судом было установлено, что условие о составлении соглашения о расторжении договора не опровергает наличие у арендатора Права на расторжение договора в одностороннем уведомительном порядке, поскольку односторонний отказ от договора по смыслу ст. ст. 153-154 ГК РФ является односторонней сделкой и требует выражения воли одной стороны сделки - арендатора. При таких обстоятельствах прекращение договорных отношений не может быть обусловлено подписанием сторонами двустороннего соглашения.

обусловлено сторонами односторонним отказом арендатора от договора, а не подписанием сторонами соглашения о расторжении договора.

Из содержания данного уведомления усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиками. Данное письмо оценивается судом как односторонний отказ от договора аренды в соответствии с условиями договора аренды (п. 5.3.1 договора) и п. 3 ст. 450 ГК РФ, с учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендные договорные отношения между истцом и ответчиками прекратились в связи с односторонним отказом арендатора с 25.10.2010.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача недвижимого имущества и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением указанного выше правила, т. е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Т.о. обязанность по приемке от арендатора имущества возникла у арендодателей с 28.10.2010 (п. 2.3.19 договора), уклонение от приемки помещения в спорный период со стороны истцов отсутствует. Уклонение истцов от принятия имущества могло возникнуть только после 28.10.2010 года.

В соответствии с ч. 2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, указанные выводы суда имеют преюдициальное значение, и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего спора с участием тех же лиц.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует и установлено судом, что арендная плата в спорный период не вносилась ответчиком, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность за период с 04.11.2010 по 30.09.2011 перед ФИО2 в сумме 8 154 075 руб., перед ФИО1 8 154 075 руб.

Согласно п. 9.5 договора спорные вопросы, которые могут возникнуть в ходе исполнения договора, стороны будут стремиться разрешать в досудебном порядке путем проведения переговоров, обмена письмами, претензиями (и другими подробными документами). Ответ на письменный запрос, письмо, претензию, акт сверки и т.п. должен быть дан стороной, получившей такой документ в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения (п. 9.6 договора). Аналогичные условия согласованы относительно разрешения споров, вытекающих из дополнительного соглашения № 2.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арбитражный суд приходит к выводу о том, что буквальное значение содержания п.п. 9.5, 9.6 договора аренды свидетельствует о согласовании сторонами обязательного досудебного претензионного порядка урегулирования спора.

Во исполнение указанных условий истцами в адрес ответчика направлялась претензия № 17 от 17.10.2011, в которой арендодатели указывали на необходимость оплаты задолженности по арендной плате за 04.11.2010 по 30.09.2011 в адрес ФИО2 в размере 8 154 075 руб., в адрес ФИО1 в размере 8 154 075 руб. (т. 1 л. д. 13-14). Данная претензия получена ответчиком 17.10.2010, о чем на ней имеется отметка с вх. № 22ч-1889-11 (т. 1 л. д. 13-14).

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Письмом 11-25-582/10-0 от 23.04.2010 банк обратился к истцам с уведомлением о расторжении договора аренды с 25.05.2010 (т.1 л.д. 67).

В силу п. 5.3.1 договора аренды, изложенного в редакции Дополнительного соглашения №2 сторонами согласовано право арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора. Во втором абзаце данного пункта договора указано, что в течение шести месяцев с момента получения уведомления о досрочном расторжении настоящего договора стороны обязуются заключить соответствующее письменное соглашение и подготовить все необходимые документы и заявления, а также выполнить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией прекращения договора аренды.

Условие о составлении соглашения о расторжении договора не опровергает наличие у арендатора Права на расторжение договора в одностороннем уведомительном порядке, поскольку односторонний отказ от договора по смыслу ст. ст. 153-154 ГК РФ является односторонней сделкой и требует выражения воли одной стороны сделки - арендатора. При таких обстоятельствах прекращение договорных отношений не может быть обусловлено подписанием сторонами двустороннего соглашения.

Возможность прекращения договорных отношений по соглашению сторон предусмотрена законом (п. 1 ст. 450 ГК РФ) и не требует дополнительного согласования такого условия в договоре, в силу чего по смыслу рассматриваемого пункта договора, прекращение договора аренды обусловлено сторонами односторонним отказом арендатора от договора, а не подписанием сторонами соглашения о расторжении договора.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача недвижимого имущества и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю с соблюдением указанного выше правила, т. е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. То есть, обязанность по приемке от арендатора имущества возникла у арендодателей с 28.10.2010 (п. 2.3.19 договора), уклонение от приемки помещения в спорный период со стороны истцов отсутствует. Уклонение истцов от принятия имущества могло возникнуть только после 28.10.2010 года.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он него получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что требования истца основаны на законе и подтверждены материалами дела, следовательно, задолженность по арендным платежам с подлежит взысканию с 04.11.2010 по 30.09.2011ответчика в пользу ФИО2 в сумме. 8 154 075 руб., в пользу ФИО1 в сумме 8 154 075 руб.

При подаче искового заявления истцами заявлено требование о взыскании пени в размере 2 167 333 руб. 12 коп. в пользу каждого из истцов.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при несвоевременной оплате арендатором арендных платежей (пункт 3.1 и 3.3 договора) в установленные настоящим договором сроки арендатор уплачивает арендодателям пеню в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.ст. 329, 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно представленному расчету (т. 1 л. д. 9-8) размер неустойки за период с 04.11.2010 по 30.09.2011 составил сумму 2 167 333 руб. 12 коп. в пользу каждого из истцов.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. п. 9.5, 9.6 договора аренды, в части взыскания пени соблюден, так как в претензии от 17.10.2011 № 17 подробно указан механизм расчета и основания начисления пени (т. 1 л. д. 13-14).

Судом, представленный расчет пени проверен. Пени начислены в соответствии с условиями договора и рассчитаны верно.

В связи с отсутствием доказательств уплаты ответчиком спорной задолженности на день рассмотрения спора, требования истца о взыскании договорной неустойки в сумме 2 167 333 руб. 12 коп. подлежат удовлетворению.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не усматривается.

Судом отклоняются доводы ответчика о прекращении пользования помещениями 25.05.2010 по следующим основаниям.

Как следует из Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А 76-22606/2010 от 30.06.2011 года судом установлено следующее (л.д.51 т.3)

Учитывая условия п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору аренды подлежат прекращению не ранее чем по истечении шести месяцев с момента получения арендодателями письма от 23.04.2010 N 1125-582/10-(0).

Ответчиком в материалы дела представлен акт о прекращении арендных отношений от 25.05.2010 (т. 2 л.д. 22), из которого следует, что арендатор 25.05.2010 произвел вывоз имущества банка, кроме имущества, подлежащего передаче арендодателям. Акт подписан арендатором в одностороннем порядке. От имени арендатора акт подписан управляющим Челябинским филиалом банка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Доводы подателя апелляционной жалобы о нарушениях требований пожарной безопасности, исключающих возможность использования арендуемого помещения по назначению, подлежат отклонению в силу следующего. При рассмотрении судами дела № А76-9107/2010 установлено, что согласно предписанию № 814/1/-14 от 07.04.2010 Управления государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Челябинской области в арендуемом истцом помещении обнаружены нарушения требований пожарной безопасности.

Из заключения эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы следует, что образование нарушений, указанных в п.п.1.,10,14, а также в части п.п.12.13 предписания Госпожнадзора № 814/1/1-14 от 07.04.2010 связано с работами по реконструкции (перепланировке) помещений, произведенных банком.

Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в ходе рассмотрения дела № А 76-9107/2010 установлено, что обнаружение недостатков в арендуемом помещении, при отсутствии таковых на момент передачи имущества в аренду, вызвано причинами, зависящими от арендатора.

Обстоятельства, что собственники переданных в аренду помещений дали согласие на осуществление реконструкции помещений, не означает, что возможность использования помещения вызвана действиями арендодателей, так как согласие на реконструкцию означает реализацию собственником предусмотренного ст.623 и п.1 ст.209 ГК РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что ответчики как собственники несут ответственность за технические составляющие произведенной реконструкции, и как следствие, отвечают за невозможность использования имущества в результате произведенной арендатором реконструкции.

Вышеназванным судебным актом установлено, что появление в помещении недостатков, связанных с нарушением противопожарных норм, вызвано проведенной арендатором реконструкцией, то есть является следствием действий арендатора. Ввиду этого данное обстоятельство не влечет обязанность предпринимателей восстановить помещение путем проведения капитального ремонта, а является нарушением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии (л.д.51-52 т.3)

Принимая во внимание указанное обстоятельство, ссылка ответчика на то, что в материалах дела имеется акт о прекращении арендных отношений от 25.05.2010, из которого следует, что арендатор 25.05.2010 произвел вывоз имущества банка, кроме имущества, подлежащего передаче арендодателям, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, поскольку, на дату судебного разбирательства имущество ответчиком истцам не возвращено, акт приема-передачи помещения сторонами не подписан, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Указанным выше судебным актом по делу № А 76- 17805/2010 установлено, что препятствий относительно приемки арендуемого истцом помещений истцы не производили.

Доказательств того, что в спорный период истцами чинились препятствия в приемке помещения от ответчика, суду не представлено.

Доводы ответчика относительно направления истцам требований о принятии помещений по акту приема-передачи и как следствие последующего уклонения от их принятия истцами, судом отклоняются по следующим основаниям.

В качестве подтверждения указанных доводов истец ссылается на уведомление № И25-582/10-(о) от 23.04.2010, в соответствии с которым дальнейшая эксплуатация помещений № 13,15,17 по адресу: <...>, Арендатором невозможна, так как проведение Арендодателем ремонта в арендуемых помещениях приведет к приостановке деятельности банка (л.д.97 т.2).

Однако в соответствии с Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу № А76-22606/2010 установлено что согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как следует из пункта 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 № 2 к договору аренды от 24.09.2007, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателей не ранее чем за шесть месяцев до предполагаемой даты расторжения (прекращения) договора.

Из представленных в материалы дела документов следует, что уведомление о расторжении договора аренды направлено арендатором 23.04.2010 письмом № 1125-582/10-(0).

В материалах дела имеется акт о прекращении арендных отношений от 25.05.2010, из которого следует, что арендатор 25.05.2010 произвел вывоз имущества банка, кроме имущества, подлежащего передаче арендодателям. Акт подписан от имени арендатора управляющим Челябинским филиалом банка в одностороннем порядке. Кроме того, в материалы дела представлено письмо арендодателей от 25.05.2010 № 16, адресованное банку, в котором арендодатели отказываются от подписания акта сдачи-приемки помещения со ссылкой на несоблюдение арендатором условий договора аренды, а также на отсутствие уполномоченного представителя банка на подписание такого акта.

Суды, давая оценку указанным доказательствам с учетом правовой позиции, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», признали, что исходя из буквального толкования условий п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 № 2 обязательства по договору аренды подлежат прекращению не ранее чем по истечении шести месяцев с момента получения арендодателями письма банка от 23.04.2010. При этом обстоятельства досрочного освобождения арендуемого помещения в рассматриваемом случае значения не имеют, поскольку сторонами в п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 № 2 установлены сроки и порядок расторжения договора аренды в случае одностороннего отказа арендатора от договора.

С учетом изложенного судами требования о взыскании задолженности по арендной плате за сентябрь 2010 года в заявленной сумме обоснованно удовлетворены.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены ссылки банка на установленный постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 по делу № А76-9107/2010 момент прекращения спорного договора аренды – 25.05.2010, и верно отмечено, что судом кассационной инстанции в постановлении по данному делу вопрос о моменте расторжения договора аренды от 24.09.2007 оставлен на разрешение судов при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате.

Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы, суды признали правомерными требования о взыскании пени за просрочку платежа в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.1 договора аренды.

Также истец ссылается на письмо от 02.06.2010 исх. № 22ч-910 от 02.06.2010 в соответствии с которым, указывает на факт прекращения пользования помещениями и сдаче их под охрану ООО «ЧОП «Максимум», в целях предотвращения противоправных действий со стороны третьих лиц в отношении недвижимого имущества, для получения доступа в помещение и ключей истцам необходимо обратиться в охранную организацию (л.д.103 т.2).

По мнению суда, указанное письмо не является доказательством того, что арендодатели уклонялись от приемки переданного в аренду имущества, поскольку доказательств получения указанного письма истцами суду не представлено.

Квитанция о направлении в адрес истцом указанного письма таковым не является, поскольку из указанной квитанции не представляется возможным определить, что истцам было направлено именно данное письмо исх.№ 22ч-910 от 02.06.2010.

Из указанного письма не следует, что ответчик направил в адрес истцов подписанный акт возврата переданного в аренду имущества.

Кроме того, истец ссылается на письмо от 01.10.2010 № 225-1631/1 от 01.10.2010 в котором просил принять помещение (л.д.101 т.2).

Истец также ссылается на письмо №22ч-1766-10 от 27.10.2010 в соответствии с которым ответчик просил произвести приемку помещений 03.11.2010 (л.д.105 т.2).

Однако доказательств того, что к указанному письму в качестве приложения был направлен акт приема-передачи конкретных помещений, суду представлен не был.

Из приложений к указанному письму данное обстоятельство также не следует.

В ходе судебного разбирательства истцы отрицали факт получения акта сдачи-приемки помещений, с подписью и печатью ответчика.

Принимая во внимание изложенное, суд считает не доказанным доводы ответчика о необоснованном уклонении арендодателей от приемки помещений, поскольку в соответствии со ст. 65 АПК РФ ответчик не доказал факт направления истцам акта сдачи арендуемого помещения подписанного со стороны ответчика уполномоченными на то лицами.

Доводы ответчика относительно освобождения арендуемых помещений в связи с невозможностью пользования ими, судом отклоняется как не обоснованные и не подлежащие удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением 18 Арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 года по делу № А 76-22606/2010 установлено, что суд отклонил доводы ответчика о прекращении пользования помещениями 25.05.2010 в связи с невозможностью из использования, указав, что материалами дела не подтверждена невозможность использования помещения по назначению вследствие наличия недостатков сданного в аренду имущества.

Поскольку истцы передали арендатору нежилое помещение в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиями договора аренды и пригодном для использования по целевому назначению, каких-либо претензий относительно технического состояния помещения либо невозможности использования по назначению арендатор не предъявлял, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нарушение требований пожарной безопасности не влияет на гражданско-правовые обязательства сторон, вытекающие из договора аренды, а устранение отраженных в предписании № 814/1\1-14 от 07.04.замечаний в качестве реконструкции либо капитального ремонта сама по себе не свидетельствует о невозможности использования помещения.

Восемнадцатым Арбитражным апелляционным судом в ходе рассмотрения дела № А 76-9107/2010 установлено, что обнаружение недостатков в арендуемом помещении, при отсутствии таковых на момент передачи имущества в аренду, вызвано причинами, зависящими от арендатора.

То обстоятельство, что собственники переданных в аренду помещений дали свое согласие на осуществление реконструкции помещений, не означает, что невозможность использования помещения вызвана действиями арендодателей, так как согласие на реконструкцию означает реализацию собственником предусмотренного ст.623 и п.1 ст.209 ГК РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что ответчики как собственники несут ответственность за технические составляющие произведенной реконструкции, и как следствие, отвечают за невозможность использования имущества в результате произведенной арендатором реконструкции.

В силу изложенного, доводы подателя апелляционной жалобы о нарушениях требований пожарной безопасности, исключающих возможность использования арендуемого помещения по назначению, следует расценивать как способ преодоления обязательной силы вступившего в законную силу судебного акта.

Таким образом, доводы ответчика противоречат установленным вышеуказанными судебными актами обстоятельствам.

Доводы ответчика относительно факта направления истцам уведомления исх.№ 22ч-820-11 от 26.04.2011 года, (л.д.60-61 т.4), подтверждающее, по его мнению, факт уклонения истцов от приемки арендуемого помещения, судом также отклоняется по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства истцы отрицали факт получения указанного письма.

В качестве доказательств получения уведомления ответчик представил почтовые квитанции и уведомления (л.д.60-61 т.4).

Судом установлено, что в уведомлениях отсутствует имя, отчество Кисленко (л.д.61), в уведомлении на имя ФИО1 имеется некая подпись без расшифровки фамилии, имени и отчества, лица, получившего уведомление, графы «лично» и «по доверенности» не заполнены, в связи с чем, не возможно установить, лицо , расписавшегося в указанном уведомлении.

Кроме того, судом учитывается, что доказательств направления истцам для подписания акта приемки-передачи имущества, а также доказательств предъявления ответчиком требований об обязании принять переданное ответчику имущество, суду не представлено.

Из письма № 22ч-820-11 от 26.04.2011 не следует, что ответчик направлял истцам с данным письмом подписанный со своей стороны акт возврата помещений.

Доказательств того, что ответчиком направлялись подписанные акты приема передачи спорных помещений, и указанные акты, подписанные уполномоченными на то представителями ответчика были получены истцом суду в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено.

Доводы ответчика, что он направлял в адрес истца уведомление о прекращении условий договора 23.04.2010 и акт приемки-передачи помещения, а ответчик отказался принимать указанное помещение, судом отклоняется, поскольку как указано в решении суда по делу № А 76-14455/2010 факта уклонения истцов от приемки помещения до 28.10.2010 года установлено не было.

Кроме того, в указанном письме отсутствует ссылка на акт приемки-передачи помещения, следовательно, его невозможно соотнести с представленными суду описями вложения почтовой корреспонденции (л.д.97-98 т.2).

Доводы ответчика относительно того, что арендодатели уклоняются от приемки арендуемого помещения после одностороннего отказа банка от договора, неполучение арендодателем арендных платежей в желаемом размере либо ухудшение состояния арендуемого имущества не отменяет его обязанности принять возвращаемое арендатором помещение, судом отклоняется по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, то есть передача спорного объекта арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом (или иным документом, подписанным обеими сторонами).

Аналогичная обязанность арендатора установлена в договоре аренды (п.2.3.19 договора).

Как указано в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из толкования ст. 655 ГК РФ, наличие подписанного сторонами договора аренды и акта приема-передачи помещения создает презумпцию получения помещения арендатором, если арендатором не будет доказано иное.

Арендодатель не обязан доказывать факт пользования помещением, переданным арендатору, так как сам акт приемки-передачи помещения является доказательством исполнения арендодателем своих обязательств по передаче помещения.

Действующее законодательство не предусматривает возможность освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в случае неиспользования арендованного имущества. При этом даже отсутствие арендатора и его имущества в арендованных помещениях не является основанием для неоплаты арендной платы.

В соответствии с п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, подписав договор аренды, ответчик принял на себя обязательства по внесению арендных платежей.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 того же кодекса), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект найма при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 того же кодекса).

Отказ арендатора возвратить объект найма за пределами срока действия договора аренды повлечет для него обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором, а также неустойку (пункт 1 статьи 330, абзацы 2 и 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Иные доводы ответчика судом отклоняются, как не нашедшие своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Истцом ИП ФИО1 при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина по квитанции № 698 от 31.10.2011 года в сумме 63 107 руб. 04 коп. (т.1 л.д. 12).

В соответствии с ч. 1 ст.110 АПК РФ при удовлетворении исковых требований в полном объеме расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика, в связи с чем, сумма государственной пошлины в размере 63 107 руб. 04 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца ИП ФИО1

Истцом ИП ФИО2 при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина по квитанции № 730 от 31.10.2011 года в сумме 63 107 руб. 04 коп. (т.1 л.д. 12).

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Взыскать с ответчика ОАО АКБ «Московский банк реконструкции и развития» в пользу истца ИП ФИО2, сумму основного долга в размере 8 154 075 руб., неустойку в размере 2 167 333 руб. 12 коп., а также судебные расходы по уплате суммы государственной пошлины в размере 63 107 руб. 04 коп.

Взыскать с ответчика ОАО АКБ «Московский банк реконструкции и развития» в пользу истца ИП ФИО1, сумму основного долга в размере 8 154 075 руб., неустойку в размере 2 167 333 руб. 12 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 63 107 руб. 04 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме) в Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.А. Вишневская

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru