Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Гордеева Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тугановой В. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Челябинск, ОГРН <***>, к государственному специализированному бюджетному учреждению «Челябинский областной фонд имущества», г. Челябинск, ОГРН <***>,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН <***>, ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» о понуждении заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, действующего на основании доверенности от 10.06.2015, личность удостоверена паспортом;

от ответчика: ФИО3, действующего на основании доверенности от 10.01.2017, личность удостоверена паспортом;

от третьих лиц: Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области: ФИО4, действующей на основании доверенности от 10.01.2017; личность удостоверена служебным удостоверением; ФИО5, действующей по доверенности от 10.01.2017, личность удостоверена служебным удостоверением; ФИО6. действующей по доверенности от 10.01.2017, личность удостоверена служебным удостоверением,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, (далее – истец), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области, (далее – ответчик), к ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества», (далее – ответчик), с требованием понудить Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области заключить договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <...>, с индивидуальным предпринимателем ФИО1 с учетом стоимости произведенных индивидуальным предпринимателем ФИО1 неотделимых улучшений в приватизируемом помещении в счет оплаты по договору за приобретение имущества.

В обоснование исковых требований истец со ссылкой на ст. 421, ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2012 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А76-22025/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.05.2013 производство по делу А76-21068/2012возобновлено.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.09.2013 производство по делу приостановлено, назначена по делу экспертиза, проведение экспертизы поручено Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2013 производство по делу А76-21068/2012 возобновлено.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2014 производство по делу приостановлено, назначена по делу экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Научно-исследовательский институт судебной экспертизы «СТЭЛС».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2015 производство по делу А76-21068/2012 возобновлено.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2015 производство по делу приостановлено, назначена по делу экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Научно-исследовательский институт судебной экспертизы «СТЭЛС».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2016 производство по делу А76-21068/2012 возобновлено.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2016, в порядке п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ, по рассмотрению дела № А76-21068/2012 была произведена замена судьи М.В. Лукьяновой судьей Н.В.Гордеевой.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области и общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр».

В судебном заседании 23.03.2017 истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области и обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр», последствия отказа известны понятны (т. 10 л.д. 65).

В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ заявитель вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от требования полностью или частично.

Право заявителя отказаться от заявленных требований вытекает из принципа диспозитивности, предусматривающего свободу распоряжения лицами, участвующими в деле, своими материальными и процессуальными правами в арбитражном процессе.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что заявитель отказался от требования и отказ принят судом.

Учитывая, что отказ от исковых требований к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области и обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговое агентство «Спектр» не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд приходит к выводу о возможности принятия заявленного отказа от исковых требований и необходимости прекращения производства по делу в данной части.

В судебном заседании 23.03.2017 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований (т. 10 л.д. 67-68), в соответствии с которым истец просил обязать ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» заключить с ИП ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 4 общей площадью 110 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер:74-74-01/042/2009-498, на условиях, установленных Распоряжением Минпрома № 1454-р от 21.09.2012г., по цене 1 968 644 (Один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля (без НДС) с зачетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 195 205 (Один миллион сто девяноста пять тысяч двести пять) рублей 93 копейки (без НДС) в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», установив итоговую выкупную стоимость, соответствующую разнице между ценой имущества и стоимостью неотделимых улучшений, в сумме 773 438 (Семьсот семьдесят три тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 07 коп.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области в материалы дела поступило письменное мнение, в котором просило отказать в удовлетворении исковых требований.

От ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» в материалы дела поступило письменное мнение, в котором считает, что на предложенных истцом условиях, между ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» и ИП ФИО1 невозможно заключить договор купли-продажи. 20.04.2017 в судебном заседании представитель ГСБУ «Челябинский областной фонд имущества» пояснил, что согласен с размером стоимости, указанной в уточненном исковом заявлении на основании заключения экспертизы, проведенной Южно-Уральской торгово-промышленной палатой.

В судебном заседании 20.04.2017 объявлен перерыв до 27.04.2017 до 11 час. 00 мин.

В судебном заседании 27.04.2017 объявлен перерыв до 04.05.2017 до 14 час. 15 мин.

Стороны, третье лицо ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» после перерыва явку представителей судебное заседание не обеспечили.

Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 163 АПК РФ продолжил судебное заседание в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства, заслушав представителя истца, ответчика, третьего лица, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 28.05.2003 заключен договор аренды № 9-6709 (т. 1 л.д. 14-15), в соответствии с которым комитет передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда –нежилые помещения, расположенные по адресу: Каслинская ул., д. 40, суммарной площадью 109.00 кв. м. (помещение подвал, школа-студия)(п. 1.1. договора).

Срок действия договора устанавливается с 01.06.2003 по 15.05.2004 (п. 2 договора).

Платежи и расчеты предусмотрены п. 5.1 договора.

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска выдано разрешение на перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: улица Каслинская, 40, при условии согласования со всеми соответствующими инстанциями: Архитектура города, балансодержатель: МУП МЖКО, госпожнадзор, госсанэпиднадзор (т. 1 л.д. 17).

Главным управлением МЧС России по Челябинской области Управлением государственного пожарного надзора выдано заключение от 10.11.2005 № 002406 о соблюдении на объектах соискателя лицензии требований пожарной безопасности (т. 1 л.д. 24), а также направлено письмо № 1/8143 от 24.11.2005 об отсутствии замечания к проекту автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей при пожаре в студии ИП ФИО7 по адресу: <...> (т. 1 л.д. 25-32). Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека выдано Санитарно-эпидемиологическое заключение (т. 1 л.д. 33-35, 37-40).

18.06.2008 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области направило ИП ФИО1, письмо № 3/5207, в соответствии с которым, решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.09.2007 было утверждено мировое соглашение между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, согласно которому, подвальное помещение, расположенное по адресу: ул. Каслинская, 40, общей площадью 109,4 кв. м. является государственной собственностью Челябинской области (т. 1 л.д. 45).

29.01.2009 Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключили договор № 69-10, где арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> подвал жилого дома, общей площадью 109, 4 кв. м. (т. 1 л.д. 46-47).

Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области, в соответствии с заявлением ИП ФИО1 принято решение о приватизации объекта недвижимого имущества находящегося в государственной собственности Челябинской области, в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

Государственным специализированным бюджетным учреждением «Челябинский областной фонд имущества» предложено ИП ФИО1 заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения № 4 общей площадью 110 кв. м., расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 57-58).

Собственником имущества в лице Минпрома была проведена оценка имущества, обязательность которой законодательно закреплена ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество приобретается по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Цена продажи имущества определена в размере 1 968 644 руб. без учета НДС, равной его рыночной стоимости, согласно Отчету № 290/12 об оценке объекта оценки, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 30.07.2012, выполненному ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» (т. 1 л.д. 59).

Вышеуказанная цена утверждена протоколом заседания комиссии № 9 по принятию результатов оценки и по определению начальной цены продажи имущества от 12.09.2012.

Письмом от 12.11.2010 предприниматель обратилась к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области с разрешением вопроса о зачете затрат, понесенных при капитальном ремонте нежилого помещения и включении их в стоимость оценки (т. 1 л.д. 52).

В соответствии с Отчетом об оценке № 026-05-00780 от 04.04.2011 (т. 1 л.д. 72-173) рыночной стоимости нежилого помещения № 4 и рыночной стоимости произведенных в указанном помещении улучшений, произведенным Южно-Уральской торгово-промышленной палатой, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 04.04.2011 составила 2 258 000 руб. Рыночная стоимость произведенных в указанном помещении улучшений по состоянию на 04.04.2011 составила 1 788 000 руб.

30.10.2012 ИП ФИО1 представила письмо с приложенным протоколом разногласий по п. 2.1, п. 2.5. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Предприниматель не согласилась с ценой продажи имущества, указанной в договоре купли продажи, а также предложила засчитать стоимость неотделимых улучшений, в сумме 1 788 000 руб. на основании Отчета об оценке от 04.04.2011.

Протокол разногласий был отклонен, что послужило обращением ИП ФИО1 в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения с учетом стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений в приватизируемом помещении в счет оплаты по договору за приобретение имущества.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ)

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору, на стадии его заключения.

Рассмотрением дела установлено, что проект договора купли-продажи сторонами подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в решении об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения, а также направленности действий сторон спора.

Так же суд отмечает, что на момент рассмотрения дела и вынесения решения, спора относительно рыночной выкупной стоимости имущества между сторонами не возникло, а возник спор в размере стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в выкупную стоимость.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы). Употребление в законе формулировки "должен", установление срока заключения договора уполномоченным органом, а также положения пункта 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют об обязательности заключения договора в случаях выражения арендатором согласия на приобретение имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Решением арбитражного суда по делу А76-22025/2012 по заявлению ИП ФИО1 к Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области, Государственному специализированному бюджетному учреждению «Челябинский областной фонд имущества» о признании незаконными действий, от 14.02.2013, решение Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, оформленное протоколом № 24 от 01.11.2012, о признании индивидуального предпринимателя ФИО1 не воспользовавшейся преимущественным правом приобретения арендуемого имущества признаны незаконными.

Постановлением 18 ААС от 15.04.2013, вышеуказанное решение суда оставлено в силе.

Решением суда установлено, что предпринимателем произведены реконструкция и ремонт помещений, о чем свидетельствует письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 29.03.2004 № 2139 «О разрешении на перепланировку».

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска при выдаче 29.03.2004 типового разрешения на проведение перепланировки арендуемого помещения дано согласие на осуществление любых неотделимых улучшений в помещении. Зачет затрат на проведение ремонта в счет арендной платы не производился.

Из вышеуказанного следует, что на стадии заключения договора выкупа имущества между сторонами возник спор относительно зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, спора относительно рыночной стоимости помещения, подлежащего выкупу не возникло.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения № 4, расположенного по адресу: <...>; Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении № 4, расположенном по адресу: <...>, в период с 28.05.2003 по 22.09.2009, а также в период с 22.09.2009 по настоящее время.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения № 4 составляет 1 984 000 руб.; рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении № 4, расположенном по адресу: <...>, в период с 28.05.2003 по 22.09.2009, а также в период с 22.09.2009 по настоящее время, составила 1 410 343 руб. (с учетом НДС) (т. 4 л.д. 58-91, 111).

Кроме того, Южно-Уральской торгово-промышленной палатой представлены письменные ответы относительно проведенной экспертизы (т. 5 л.д. 50-52).

По ходатайству истца судом назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО Научно-исследовательскому институту судебной экспертизы «СТЭЛС».

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Соответствует ли отчет независимого оценщика ООО Консалтинговое агентство «Спектр» № 290/12 от 15.08.2012 Об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 4 общей площадью 110, 0 кв. м., расположенного по адресу: <...>, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ/» и Федеральных стандартов оценки; В случае несоответствия отчета независимого оценщика ООО Консалтинговое агентство «Спектр» № 290/12 от 15.08.2012, требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки, указать, в чем заключается выявленные несоответствия, является ли он в таком случае точным и достоверным и могли ли данные несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?.

Согласно заключению эксперта (т. 8 л.д. 80-102), отчет независимого оценщика ООО Консалтинговое агентство «Спектр» № 290/12 от 15.08.2012, нельзя рассматривать как действительный и реальный отчет об оценке по причинам, перечисленным в резюмирующей части настоящего заключения. Составление подобного заключения противоречит требованиям ФЗ № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Приведенные оценщиком данные являются недостоверными, что повлияло на оценку рыночной стоимости объекта. В порядке экспертной инициативы необходимо отметить, что цифровые показатели, приведенные в отчете Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, обладают всеми признаками объективного исследования, касающимися как оценки самого объекта, так и внесенных неотделимых улучшений.

ООО Консалтинговое агентство «Спектр» представило отзыв, в соответствии с которым возражает против выводов, указанных в заключении (т. 9 л.д. 41-50).

По ходатайству истца судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Аванта Веста» эксперту ФИО8

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Проводились ли в период с 28.05.2003 по 22.09.2009, а также в период с 22.09.2009 по настоящее время в помещении № 4 работы по ремонту (капитальному ремонту, улучшению, модернизации, иные связанные с подготовкой и проведением ремонта? В случае проведения в названный период таких работ, указать какие улучшения, возникшие за время проведения работ, указанных в п. 1, являются неотделимыми, при наличии в помещении № 4 неотделимых улучшений определить их рыночную стоимость по состоянию на 30.07.2012.

ООО «Аванта Веста» представило заключение о невозможности дачи заключения эксперта (т. 10 л.д. 31-35).

В соответствии с уточнениями заявленных требований от 21.03.2017 (т. 10 л.д. 67-68), истцом взяты за основу результаты экспертизы, проведенной Южно-уральской торгово-промышленной палатой в части, касающейся размера стоимости неотделимых улучшений.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений произведенных в нежилом помещении № 4, расположенном по адресу: <...>, установлена на основании заключения экспертизы ЮУТПП № 026-05-01879, и составила 1 410 343 руб. (в том числе НДС 18%).

Таким образом, исходя из того, что стоимость неотделимых улучшений в зачет арендной платы не принималась, а цена продажи утверждена Распоряжением Минпрома № 1454-р от 21.09.2012, на основании отчета об оценке № 290/12 выполненного ООО «Консалтинговое агентство «Спектр», в сумме 1 968 644 руб. (без НДС), в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, подлежит зачислению в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимость неотделимых улучшений без учета НДС в сумме 1 195 205 руб. 93 коп. (1 410 343 руб. /1.18 НДС)

Выкупная стоимость имущества должна быть установлена в размере, соответствующем разнице между общей стоимостью утвержденной Распоряжением Минпрома № 1454-р от 21.09.2012, на основании отчета об оценки № 290/12, в сумме 1 968 644 руб. и стоимостью неотделимых улучшений, установленных на основании заключения экспертизы № 026-05-01879, проведенной в рамках рассмотрения данного дела без учета НДС в сумме 1 195 205 руб. 93 коп. равную 773 438 руб. 07 коп. (1968644-(1410343/1.18)=773438)).

Представитель ответчика в судебном заседании 20.04 2017согласился с требованиями, изложенными в уточненном исковом заявлении, пояснив, что заключение эксперта, не усматривает нарушений требований закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки».

Оценив информацию приведенную в заключении эксперта, в порядке статьи 71, пункта 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не установил оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Следует также отметить, что заключение эксперта отвечает требованиям достаточной ясности и полноты, вопросы в отношении ранее исследованных обстоятельств дела не возникают, таким образом, оснований для заключения дополнительной либо повторной экспертизы не имеется.

Принимая во внимание изложенное, проверив расчет истца, в отсутствие возражений ответчика относительно размера стоимости неотделимых улучшений, исковые требования предпринимателя подлежат удовлетворению.

При подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. по чек-ордеру от 29.10.2012 (т.1 л.д. 9)

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Кроме того, истцом произведена оплата экспертизы в сумме 41 300 руб. квитанцией о переводе денежных средств (т. 4 л.д.42), в сумме 40 000 руб. на основании чека (т. 8 л.д. 46), в сумме 30 000 руб. по платежному поручению № 24204 от 23.10.2015 (т. 9 л.д. 172).

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Государственное специализированное бюджетное учреждение «Челябинский областной фонд имущества» заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 1 января 2004 за основным государственным регистрационным номером <***>, выданного Инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по Курчатовскому району города Челябинска серия 74 № 002868192, дата внесения записи 04.11.2004) договор купли-продажи недвижимого имущества-нежилого помещения № 4 общей площадью 110, 0 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер: 74-74-01/042/2009-498, на условиях, установленных Распоряжением Минпрома № 1454-р от 21.09.2012 г., по цене 1 968 644 (Один миллион девятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля (без НДС) с зачетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 195 205 (Один миллион сто девяносто пять тысяч двести пять) рублей 93 копейки (без НДС) в счет оплаты цены приобретаемого имущества в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», установив итоговую выкупную стоимость, соответствующую разнице между ценой имущества и стоимостью неотделимых улучшений, в сумме 773 438 (Семьсот семьдесят три тысячи четыреста тридцать восемь) рублей 07 коп.

Взыскать с Государственного специализированного бюджетного учреждения «Челябинский областной фонд имущества» в пользу ИП ФИО1 сумму государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Н.В. Гордеева

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.