Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Воронин, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Д.С. Удаловым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Прокурора Челябинской области, г. Челябинск, к Администрации Южноуральского городского округа, г. Южноуральск; и Обществу с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр», г. Екатеринбург, о признании недействительными аукциона, договора аренды и применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе прокуратуры Челябинской области, служебное удостоверение № 128641,

от ответчиков:

Администрация Южноуральского городского округа – ФИО2, представителя, действующей на основании постоянной доверенности от 09.01.2008 № 03, паспорт <...>,

ООО «Спецпромцентр» - ФИО3, представителя, действующего на основании постоянной доверенности от 07.08.2008, паспорт <...>,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Челябинской области, г. Челябинск, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском от 15.09.2008 № 38-140и-2008 к Администрации Южноуральского городского округа, г. Южноуральск; ООО «Спецпромцентр», г. Екатеринбург, о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, состоявшегося 12.02.2007; признании недействительным (ничтожным) договор аренды от 16.03.2007 № 1590, заключённого между МО «Южноуральский городской округ» и ООО «Спецпромцентр»; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ООО «Спецпромцентр» передать МО «Южноуральский городской округ» земельный участок площадью 3 025 кв.м, расположенный по адресу: <...> (л.д. 3-7 т 1).

Истец со ссылкой на статьи 167, 168, 447, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 38, пункты 7, 8 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3, 8 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункты 6, 8, 10 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, пункты 6, 7 Положения об организации и проведении аукциона по продаже в собственность или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения собственности, или муниципальной собственности на территории Южноуральского городского округа, утверждённого решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа № 179 от 17.05.2006, статью 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О Прокуратуре Российской Федерации» на иске настаивает, считает, что проведённые торги в виде аукциона и заключённый по их результатам договор аренды земельного участка не соответствуют требованиям действующего законодательства. Рыночная стоимость права аренды земельного участка комиссией не была определена, установлена произвольная стоимость муниципального имущества без привлечения независимого оценщика. При проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды на многоэтажный жилой дом по ул. Павлова, 38, порядок внесения задатка не рассматривался. Организации, подавшие заявки на участие в аукционе задаток не вносили. Указанные нарушения свидетельствуют о нарушении порядка организации и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства, в связи с чем договор аренды земельного участка № 1590 от 16.03.2007 является недействительным.

Поскольку согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, трёхлетний срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки исчисляется с момента, когда началось исполнение такой сделки, срок исковой давности прокурором не пропущен.

Предъявлением рассматриваемого иска защищаются интересы муниципального образования Южноуральского городского округа, связанные с единообразием применения законов на территории городского округа, эффективности пополнения и использования бюджетных средств. Нарушения закона, допущенные при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию, влекут за собой нарушение принципа эффективности и экономности использования муниципальной собственности. Поскольку доходы от аренды имущества являются доходами местного бюджета, расходуемого на социальные нужды муниципального образования, заниженная стоимость покупки права аренды земельного участка ущемляют права неопределённого круга лиц, пользующихся средствами местного бюджета при решении вопросов местного значения в муниципальном образовании (статья 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

Администрация Южноуральского городского округа в отзыве от 20.10.2008 № 143 (л.д. 126-129 т 1) и в судебном заседании в иске просит отказать, так как доводы заявителя не являются существенными нарушениями порядка правил проведения и организации аукциона, которые могли повлиять на его результат и служить основанием признания его недействительным. Заявление подано с нарушением пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, пропущен годичный срок, результаты аукциона опубликованы 25.04.2007 в газете «Вся округа». Первоначальная стоимость права аренды земельного участка по условиям аукциона составила 188 787 руб 50 коп, которая исчислена путём умножения кадастровой стоимости земельного участка 1 248 руб 18 коп за кв.м на площадь земельного участка 3 025 кв.м. В письме Роскомзема от 14.06.1996 № 1-16/1240 «О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли» в пунктах 9.1.1, 9.1.2 определено, что результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок ещё находится в стадии становления.

Независимая оценка не проводилась, поскольку финансовые средства на расходы по оценке участков не были предусмотрены на финансовый год.

Внесение задатка не было предусмотрено условиями аукциона объявленного 11.01.2007 в газете «Вся округа» № 2, в виде информационного сообщения. Администрация городского округа, являясь бюджетным учреждением, не может взимать задаток, поскольку в силу действия казначейской системы исполнения бюджета сумму задатка невозможно будет выделить из общей массы поступивших неналоговых доходов и вернуть плательщику. Отсутствие условия о задатке не является существенным нарушением процедуры проведения аукциона и не повлияло на результат аукциона.

Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данным нарушением не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключённой на торгах (аукционе) сделке. Довод заявителя о нарушении порядка оценки права аренды необоснован и не подтверждён доказательствами и расчётом. Администрация не считает, что права и интересы муниципального образования нарушенными. В заявлении Прокурора Челябинской области не указан круг лиц, чьи права и законные интересы были нарушены.

ООО «Спецпромцентр» в отзыве от 16.12.2008 (л.д. 25, 26 т 2) и в судебном заседании в иске просит отказать, поскольку истец не указал, что послужило поводом для обращения в суд, чьи права и защищаемые законом интересы нарушены неправильным, по мнению истца, порядком проведения аукциона.

В качестве основания для признания торгов как оспоримой сделки недействительной в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации указано нарушение правил их проведения. Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Срок обращения в суд следует исчислять с 16.02.2007, даты публикации результатов аукциона, который истцом пропущен. Истцом не доказано наличие защищаемого права или интереса, в связи с чем отсутствует само право на обращение в суд с заявлением подобного рода.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению, возражения ответчиков отклонению по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела, Южноуральским филиалом – отделом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области 28.12.2006 выдан кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № 37/06-2-1237 (л.д. 133-134 т 1) согласно которому кадастровый номер 74:37:0209026:0036, предыдущие номера 74:37:0209026:0026, землепользование; местоположение: <...>; категория земель: земли поселений; разрешённое использование (назначение): для строительства десятиэтажного дома; площадь: 3 025 кв.м; особые отметки: площадь земельного участка соответствует материалам межевания. В государственном земельном кадастре отсутствуют сведения о кадастровой стоимости земельного участка. Удельный показатель кадастровой стоимости земли 1 248 руб 18 коп за кв.м.

В соответствии с постановлением главы Южноуральского городского округа Челябинской области от 29.12.2006 № 806 (л.д. 28, 29 т 1) с учётом Положения об организации и проведении аукциона по продаже в собственность или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения собственности, или в муниципальной собственности на территории Южноуральского городского округа, утверждённого решением Собрания депутатов городского округа от 17.05.2006 № 179, принято решение о проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, по продаже права аренды на сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учёт по адресу: <...>. Комиссии по проведению аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков предписано: определить место, дату и время проведения аукциона; принять решение о стоимости земельного участка и стоимости покупки права аренды земельного участка; определить сумму задатка для участников аукциона по покупке права аренды земельного участка по ул. Павлова, 38; в своей работе комиссии руководствоваться Положением, утверждённым решением Собрания депутатов городского округа от 17.05.2006 № 179.

В информационном сообщении о проведении открытого аукциона по продаже права аренды земельного участка, расположенного на землях поселения Южноуральского городского округа (л.д. 30 т 1) указано, что на аукцион будет выставлен земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:0036, первоначальная стоимость права аренды - 188 787 руб 50 коп, шаг аукциона - 9 439 руб 36 коп, целевое назначение – строительство многоэтажного жилого дома, площадь – 3 025 кв.м, кадастровая стоимость земельного участка – 3 775 744 руб 50 коп.

Аукцион состоится 12.02.2007 в 14-00 в помещении администрации городского округа, по адресу: <...> в зале заседаний городского округа. Заявки на участие в аукционе принимаются аукционной комиссией ежедневно с 13-00 до 17-00 без перерыва на обед до 12-00 12.02.2007.

Пакет документов по участкам, выставляемым на аукцион, и порядок его проведения можно приобрести в аукционной комиссии по адресу: <...>, кааб. 40, тел: 4-21-22.

Победитель аукциона производит платежи за право аренды земельного участка в соответствии с установленными договором сроками и условиями оплаты. Договор купли-продажи права аренды земельного участка заключается с победителем аукциона в срок не позднее десяти дней с момента оформления протокола о результатах аукциона. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок осуществляется после полного внесения платежей.

Согласно протоколу № 1 заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:37:0209026:0036 от 12.02.2007 (л.д. 33, 34 т 1) по состоянию на 12-00 12.02.2007 в комиссию поступило три заявки: ООО «Спецпромцентр», ООО «Южуралкустром», ООО «Уралстрой». По итогам голосования к участию в аукционе допущены все.

Согласно протоколу № 2 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:37:0209026:0036 (л.д. 35, 36 т 1) дата проведения аукциона 12.02.2007 время 14-00.

Организатор аукциона и продавец Администрация Южноуральского городского округа.

В аукционе приняли участие ООО «Спецпромцентр», г. Екатеринбург, билет № 1; и ООО «Уралстрой», г. Екатеринбург, билет № 2.

Объявлена стартовая цена лота – 188 787 руб 50 коп.

Объявлена цена лота с учётом роста на один шаг (5% от стартовой цены) – 198 226 руб 90 коп.

Победителем аукциона объявлен участник № 1. Цена приобретаемого права на заключение договора аренды земельного участка 198 226 руб 90 коп.

Согласно итоговому протоколу № 3 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:37:0209026:0036 от 12.02.2007 (л.д. 37, 38 т 1) условия продажи права на заключение договора аренды: начальная цена – 188 787 руб 50 коп, шаг аукциона – 9 439 руб 40 коп (5% от начальной цены). ООО «Спецпромцентр» предложена цена – 198 226 руб 90 коп, который признан победителем.

Согласно дополнительному протоколу к итоговому протоколу № 3 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 74:37:0209026:0036 от 15.03.2007 (л.д. 39, 40 т 1) в течение семи дней с момента получения дополнительного протокола к итоговому протоколу № 3 победителю аукциона Обществу с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр» оплатить выкупную цену лота в сумме 198 226 руб 90 коп на указанный расчётный счёт. Договора аренды с ООО «Спецпромцентр» подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня предоставления им документов об оплате указанной выкупной цены лота.

На основании постановления главы Южноуральского городского округа от 29.12.2006 № 806 «О проведении аукциона», итогового протокола № 3 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 12.02.2007, дополнительного протокола от 15.03.2007 к итоговому протоколу № 3 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 12.02.2007, платёжного поручения № 128 от 15.03.2007 об оплате выкупной цены в сумме 198 226 руб 90 коп, между Муниципальным образованием Южноуральский городской округ (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр» (арендатор) 16.03.2007 подписан договор аренды № 1590 (л.д. 41-44 т 1) согласно которому арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду за плату, а арендатор принять земельный участок и использовать его в соответствии с целевым использованием и уплачивать арендную плату в установленные сроки. Общая площадь земельного участка 3 025 кв.м, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Участок предоставляется для строительства десятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 74:37:0209026:0036, категории «земли населённых пунктов». Договор заключён сроком до 01.04.2009.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.11.2008 № 37/033/2008-78 (л.д. 7 т 2) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр» 10.07.2007 сроком до 31.05.2009 зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:0036, земли населённых пунктов, площадь 3 025 кв.м по адресу: <...>.

В соответствии с отчётом № 67/06-07 «Об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, по адресу: <...>» выполненного Закрытым акционерным обществом «ЮНОС» (лицензия на осуществление оценочной деятельности от 08.02.2002 № 003778, продлена до 08.02.2008 (л.д. 97-100 т 1) по заказу Прокураторы города Златоуста (л.д. 62-101 т 1) дата составления отчёта об оценке: 28.06.2007. Земельный участок не застроен, разрешённое использование – строительство десятиэтажного жилого дома. Рыночная стоимость объекта недвижимости – права аренды земельного участка площадью 3 025 кв.м, без улучшений, в предположении строительства на земельном участке десятиэтажного жилого дома, по состоянию на 13.06.2007 составляет: 3 708 000 руб.

Территориальным отделом № 6 Управления Роснедвижимости по Челябинской области 13.05.2008 выдана кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) № В37/08-1-378 (л.д. 102-105 т 1) согласно которой кадастровый номер 74:37:0209026:36, предыдущие номера 74:37:0209026:26, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 28.12.2006, местоположение: <...>; категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование (назначение): для строительства десятиэтажного дома; площадь: 3 025±19,25 кв.м; кадастровая стоимость: 3 775 744 руб 50 коп; удельный показатель кадастровой стоимости: 1 248 руб 18 коп за кв.м; сведения о правах: государственная собственность; сведения о частях земельного участка и обременениях: аренда земли в пользу ООО «Спецпромцентр».

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О Прокуратуре Российской Федерации», прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства, и части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершённых, в том числе органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Поскольку предметом оспариваемого аукциона являлось право на аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, распоряжение которым предоставлено органу местного самоуправления, а денежные средства от продажи указанного права в полном объёме поступают в бюджет муниципального образования, прокурор правомерно обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентированы организация и порядок проведения торгов, в том числе: аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесённого им задатка засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключённому договору.

В статье 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации, установлено, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учёт, в случае, если определены разрешённое использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешённого строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 настоящего Кодекса.

Продавец права на заключение договора аренды земельного участка принимает решение о проведении аукциона.

В качестве организатора аукциона выступает продавец права на заключение договора аренды земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом (в рассматриваемом случае) главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте органа исполнительной власти муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешённом использовании земельного участка, о параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о начальной цене предмета аукциона (начальном размере арендной платы); о «шаге аукциона»; о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приёма, об адресе места приёма, о дате и о времени начала и окончания приёма заявок на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счёта для перечисления задатка; о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», до разграничения государственной собственности на землю: организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются применительно к утверждённым настоящим Постановлением Правилам. Организатором торгов выступает орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ним.

Орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление соответствующих земельных участков: определяет на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену или начальный размер арендной платы, величину повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средство массовой информации, в котором подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключает договор аренды земельного участка.

Согласно пунктам 5, 8 Правил «Организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, при продаже права на заключение договоров аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности функции организатора торгов определяются полномочным органом местного самоуправления.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средстве массовой информации, определённом органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения: форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы; срок принятия решения об отказе в проведении торгов; предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешённом использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; наименование организатора торгов; начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счёта для его перечисления; форма заявки об участии в торгах, порядок приёма, адрес места приёма, даты и время начала и окончания приёма заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах; условия конкурса; место, дата, время и порядок определения участников торгов; место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов; срок заключения договора аренды земельного участка; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности; проект договора аренды земельного участка; сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Пунктами 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 20, 21 Положения «Об организации и проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения собственности, или муниципальной собственности на территории Южноуральского городского округа, утверждённого решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа Челябинской области от 17.05.2006 № 179 (л.д. 49-60 т 1) установлено, что аукцион по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуется аукцион) проводится открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Глава принимает решение о проведении аукциона и создаёт комиссию по проведению аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков (далее - комиссия).

Комиссия создаётся в составе 5 человек, из них 2 члена комиссии назначаются по представлению Собрания депутатов городского округа.

Решения комиссии считаются принятыми, если за них проголосовало не менее 4х членов комиссии.

На аукцион выставляются сформированные земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт в соответствии с действующими Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации и не могут быть выставлены земельные участки, не имеющие градостроительного плана земельного участка (по форме, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 № 840) и не прошедшие процедуру публичных слушаний по выделению земельного участка под данный вид использования.

При продаже права на заключение договоров аренды, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков комиссия: определяет на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер платы за право аренды, величину повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере платы за право аренды, а также размер задатка и срок аренды земельного участка; определяет существенные условия договоров купли - продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона.

При продаже права на заключение договоров аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков комиссия: определяет место, дату и время начала и окончания приёма заявок об участии в аукционе (далее именуются заявки), место, дату и время определения участников аукциона, место и срок подведения итогов аукциона; организует подготовку и публикацию извещения о проведении аукциона (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах аукциона; выдаёт необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (далее именуются претенденты); принимает заявки и документы от претендентов, организует регистрацию заявок в журнале приёма заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении аукциона; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками аукциона или об отказе в допуске к участию в аукционе по основаниям, установленным настоящим Положением, и уведомляет претендентов о принятом решении; определяет победителя аукциона и оформляет протокол о результатах аукциона; осуществляет иные предусмотренные настоящим Положением функции.

Задаток для участия в аукционе определяется в размере не менее 10 процентов начальной цены земельного участка или начального размера платы за право аренды.

Извещение о проведении аукциона должно быть опубликовано в официальных средствах массовой информации и на официальном сайте администрации городского округа, не менее чем за 30 дней до даты проведения аукциона и содержать следующие сведения: срок принятия решения об отказе в проведении аукциона; предмет аукциона, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, срок аренды земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; технические условия (ТУ), входящие в состав градостроительного плана земельного участка и предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия ТУ (не менее двух лет), а также информация о плате за подключение, предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию соответствующих сетей, по запросам управления архитектуры и градостроительства городского округа или застройщика земельного участка; наименование органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, реквизиты указанного решения; наименование организатора аукциона; начальная цена предмета аукциона или начальный размер платы за право аренды, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления; форма заявки об участии в аукционе, порядок приёма, адрес места приёма, дату и время начала и окончания приёма заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в аукционе; место, дату, время и порядок определения участников аукциона; место и срок подведения итогов аукциона, порядок определения победителей аукциона; срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка; дату, время и порядок осмотра земельного участка на местности; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка; сведения о сроке уплаты стоимости.

До принятия решения о проведении аукциона должна быть произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с привлечением независимого оценщика; выбрана форма предоставления участка - продажа или передача в аренду; определена сумма задатка (в пределах не менее 10 % от начальной цены предмета аукциона); определены существенные условия договора купли-продажи или аренды, в том числе срок аренды, а также другие условия, включаемые в публикуемое извещение о проведении аукциона; решён вопрос о проведении аукциона самим продавцом или о привлечении для этих целей специализированной организации. Соответствующее представление главе городского округа направляет комиссия.

Комиссия с привлечением соответствующих подразделений администрации городского округа: определяет условия, публикуемые в извещении о проведении аукциона; разрабатывает и представляет на утверждение главе городского округа необходимые для проведения аукциона формы документов: заявка на участие, протокол приёма заявок на участие в аукционе, уведомление заявителя о признании его участником аукциона, заявление об отзыве заявки заявителем, протокол аукциона, протокол о результатах аукциона; формы договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, заключаемых с победителем аукциона.

Для участия в аукционе претендент представляет комиссии (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении аукциона срок заявку по форме, утвержденной постановлением главы администрации городского округа, платёжный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении аукциона задатка в счёт обеспечения оплаты приобретаемых на аукционе земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении аукциона. Заявка и опись представленных документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается в комиссии, другой - у претендента.

Для участия в аукционе претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении аукциона счёт (счёта).

На первом заседании комиссия рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счёта (счётов). По результатам рассмотрения документов комиссия принимает решение о признании претендентов участниками аукциона или об отказе в допуске претендентов к участию в аукционе, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками аукциона, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в аукционе, с указанием оснований отказа.

Претендент не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям: не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счёт (счёта), указанный в извещении о проведении аукциона.

Претенденты, признанные участниками аукциона, и претенденты, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении в день проведения аукциона до начала проведения аукциона, путём вручения им под расписку соответствующего уведомления.

Претендент приобретает статус участника аукциона с момента вручения ему уведомления о признании его участником аукциона.

Статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, торги, проведённые с нарушением правил, установлённых законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

В рассматриваемом случае, при организации оспариваемого аукциона допущены нарушения требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», пунктов 5, 8 Правил «Организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, пунктов 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 20, 21 Положения «Об организации и проведении аукциона по продаже в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, до разграничения собственности, или муниципальной собственности на территории Южноуральского городского округа, утверждённого решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа Челябинской области от 17.05.2006 № 179, пунктов 1, 2 постановления главы Южноуральского городского округа Челябинской области от 29.12.2006 № 806.

Ответчиком, Администрацией Южноуральского городского округа, не представлены, документы, свидетельствующие о соблюдении процедуры публичных слушаний по выделению земельного участка под данный вид использования; определения начальной цены предмета аукциона и «шага аукциона» в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, суммы задатка и существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе срока аренды. Не установлена форма заявки на участие в аукционе, протокол приёма заявок, уведомление заявителя о признании его участником аукциона, протокол аукциона, протокол о результатах аукциона, формы договора аренды, заключаемого с победителем аукциона.

Сообщение об аукционе не содержит сведений: о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения; о местоположении предмета аукциона; о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства; о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение; о форме заявки на участие в аукционе; о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счёта для перечисления задатка; о существенных условиях договора аренды земельного участка, в том числе о сроке аренды; проект договора аренды земельного участка; место, дата, время и порядок определения участников аукциона, место и срок подведения итогов аукциона, порядок определения победителей аукциона.

Указанные нарушения организации оспариваемого аукциона, привели к существенным нарушениям проведения самого аукциона, который в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

В соответствии со статьями 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключённый по результатам недействительного аукциона с победителем аукциона является недействительным.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Заявление ответчиками о пропуске истцом срока исковой давности не может быть принято судом во внимание, по следующим основаниям: В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по заявленному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом случае прокурору города Южноуральска о результатах оспариваемого аукциона стало известно из письма главы Южноуральского городского округа от 06.06.2008 № 32-891 (л.д. 31, 32 т 1), с рассматриваемым иском Прокурор Челябинской области обратился в арбитражный суд 16.07.2008, следовательно, срок исковой давности (один год) истцом не пропущен.

Требование о применении последствий недействительности сделки путём обязания ООО «Спецпромцентр» передать МО «Южноуральский городской округ» земельный участок площадью 3 025 кв.м, расположенный по адресу: <...>, (одностороння реституция) не соответствует пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем не подлежит удовлетворению, поскольку оспоримая сделка сторонами исполнена.

Истец в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождён от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина относиться на ответчиков пропорционально размеру удовлетворённых требований.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, состоявшийся 12.02.2007.

Признать недействительным договор аренды № 1590 от 16.03.2007, заключённый между Муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и ООО «Спецпромцентр».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчиков, Администрации Южноуральского городского округа, ОГРН <***>, г. Южноуральск, ул. Космонавтов, д. 14 и Общества с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр», ОГРН <***>, <...> в доход федерального бюджета по 2 000 руб – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.Г. Воронин

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru. или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://www.fasuo.arbitr.ru.