Гражданский кодекс часть 1

На основании распоряжения от 11.05.2007 № 210 и в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ и п. 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, в связи нахождением судьи Семенихиной И.И. в отставке, произведена замена судьи Семенихиной И.И. Дело № А76-23080/2005-17-746/141/132 передано на рассмотрение судье Воронину А.Г. (л.д. 119 т.1).

Арбитражный суд Челябинской области в лице судьи: Воронина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: Климович Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Автотех», г. Челябинск,

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска

и ООО «Консультант», г. Челябинск,

о признании недействительным (ничтожным) договора № 15/зем от 13.01.2003 купли-продажи земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, директора на основании решения учредителя от 18.09.1998 (л.д. 9 т. 1), водительское удостоверение 74 АА № 158735 от 01.07.2000;

от ответчиков:

Комитета по управлению имуществом – ФИО2, ведущего специалиста – юрисконсульта имеющую постоянную доверенность, служебное удостоверение;

ООО «Консультант» - ФИО3, юрисконсульта, имеющую доверенность от 20.06.2006 (сроком до 20.06.2007), паспорт <...> и ФИО4, юрисконсульта, имеющего доверенность от 09.06.2006 (сроком до 09.06.2007), паспорт <...>,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Автотех», г. Челябинск, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, в котором просит признать недействительным (ничтожным) договор № 15/зем от 13.01.2003 купли-продажи земельного участка, площадью 6 715 кв.м (земли поселений) по адресу: <...> и применить последствия недействительности сделки.

Определением от 11.07.2005 о принятии искового заявления, подготовке дела к судебному разбирательству и назначении судебного заседания к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Консультант», г. Челябинск (л.д. 1 т. 1).

Определением, вынесенным в протокольной форме (протокол судебного заседания от 11.05.2007) с согласия истца к участию в деле в качестве второго ответчика, привлечено ООО «Консультант».

Истец в судебном заседании 11.05.2007 уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности сделки, просит в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ применить последствия недействительной (ничтожной) сделки путем возврата земельного участка, выкупленного по договору № 15/зем от 13.01.2003 в муниципальную собственность и возврата Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ООО «Консультант» денежной суммы в размере 1434324 руб (л.д.120-122 т. 1).

Изменение истцом предмета иска в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ принято судом.

Истец на иске настаивает, считает, что договор № 15/зем от 13.01.2003, заключенный ответчиками на основании постановления главы города Челябинска № 1699-п от 04.11.2002 противоречит требованиям статей 20, 33, 34, 36, 37, 54 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), статей 1, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), пункта 2 статьи 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре», статей 3, 17 19 Федерального закона «О землеустройстве» в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой и просит применить двустороннюю реституцию (п. 2 ст. 187 ГК РФ).

Истец считает, что договор № 15/зем от 13.01.2003 нарушает его законные права и интересы как пользователя недвижимым имуществом на основании договора о передаче муниципального имущества в пользование № 40 от 11.01.1996, гарантированные ему статьями 13, 216, 305 ГК РФ (л.д. 2, 3, 120-122 т. 1).

В отзыве на исковое заявление Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 11.05.2007 и в судебном заседании просит в иске отказать, ссылаясь на то, что в отношении оспаривания постановления № 1699-п от 14.11.2002 (на основании которого был заключен договор № 15/зем от 13.01.2003) тремя судебными инстанциями было отказано истцу в признании ненормативного акта незаконным.

Договор № 40 о передаче муниципального имущества в пользование от 11.01.1996 является расторгнутым, поскольку 16.08.2005 КУИЗО в адрес истца было направлено уведомление № 6075 от 01.08.2005 о расторжении заключенного на неопределенный срок договора № 40.

Истец не является лицом, чьи права и законные интересы нарушены заключением договора № 15/зем от 13.01.2003 (л.д. 138-140 т. 1).

В отзыве на исковое заявление ООО «Консультант» и в судебном заседании считает иск не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что в силу п. 1 ст. 8 ГК РФ договор № 40 от 11.01.1996 может являться только основанием возникновения права пользования нежилым помещением, но не земельным участком. Земельный участок, право на который истец обосновывает договором № 40 от 11.01.1996 никогда не был сформирован в качестве объекта недвижимости.

Ссылки истца на несоответствие договора № 15/зем купли-продажи земельного участка площадью 6 715 кв.м по адресу: <...> (кадастровый номер 74:36:05.09.011:0022) являются необоснованными, и не подтверждаются какими-либо доказательствами, представленными в дело. Более того, материалами дела (с учетом ранее рассмотренного дела № А76-21623/2005-53-692/810) подтверждается отсутствие у истца прав на земельный участок по адресу: <...> (л.д. 144-146 т.1).

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд считает необходимым в иске отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Челябинска от 04.11.2002 № 1699-п «О продаже земельного участка из земель поселений по ул. Пушкина, 15 в Центральном районе ООО «Консультант» Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска по договору № 15/зем купли-продажи земельного участка от 13.01.2003 продал земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: <...> в Центральном районе, площадью 6 715 кв.м, кадастровый номер 74:36:05 09 011:0022 ООО «Консультант» (п. 1.1, 1.2 договора; л.д. 48-53, 155, 156 т. 1).

Право собственности ООО «Консультант» на земельный участок площадью 6 715 кв.м (земли поселений), по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина, 15, кадастровый номер 74:36:05.011:0022 подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 25.08.2003 серия 74-АЗ № 026531 (л.д. 8 т. 1).

Ранее на основании постановления главы г. Челябинска от 02.10.2001 № 1353-п «О предоставлении ООО «Консультант» земельного участка из земель историко-культурного назначения в аренду для эксплуатации существующего административного здания-памятника, проектирования и строительства административного комплекса в квартале по ул. Пушкина в Центральном районе» заключался договор от 02.11.2001 УЗ № 001733-Д-2001 аренды земли г. Челябинска (кадастровый номер 74:36:05 09 011:0011), согласно которому Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска передал ООО «Консультант» земельный участок площадью 6 715 кв.м, в том числе: 650 кв.м для эксплуатации существующего административного здания-памятника по ул. Пушкина, 15 в Центральном районе; - 6 065 кв.м в квартале по ул. Пушкина, в Центральном районе для проектирования и строительства административного комплекса, расположенный в квартале по ул. Пушкина, в Центральном районе, из земель историко-культурного назначения, находящего в ведении муниципального образования, с правом последующего выкупа, при подтверждении права собственности на здания и сооружения и по дополнительному заявлению арендатора (п. 1.1, 1.3 договора; л.д. 149-151 т. 1).

Право аренды сроком с 21.12.2001 по 02.10.2050 земельного участка, площадью 6 715 кв.м по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина, 15, кадастровый номер 74:36:05.09.011:0011 ООО «Консультант» подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 21.12.2001 серия 74-АВ № 035380 (л.д. 152 т. 1).

Кадастровый план земельного участка, общей площадью 6 715 кв.м по адресу: <...>, кадастровый номер 74:36:05 09 011:0011, подтверждает, что земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, границы со смежными землепользователями согласованы при государственной регистрации договора аренды (л.д. 90-92 т. 1).

В последствии договор УЗ № 001733-Д-2001 от 02.11.2001 сторонами добровольно расторгнут на основании соглашения от 13.01.2003 (л.д. 89 т. 1).

Административное здание, общей площадью 574,5 кв.м по адресу: <...> принадлежит на праве собственности ООО «Консультант», что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 07.07.2003 серия 74-АЖ № 061670 (л.д. 131) и истцом не оспаривается.

При продаже земельного участка, площадью 6 715 кв.м по адресу: <...> ООО «Консультант» границы указанного земельного участка были определены и зафиксированы в ЕГРЗ.

Ссылка истца на отсутствие в кадастровом плане сведений о посторонних землепользователях необоснованна, поскольку в базе ЕГРЗ Челябинского филиала–отдела сведения о земельных участках, находящихся в пользовании ООО «Автотех» отсутствуют (л.д. 148 т. 1).

В соответствии с п. 3 ст. 14, п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2006, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционной суда от 12.12.2006 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.03.2007 № Ф09-2499/2006-С6 по делу № А76-21623/2005-53-692/810 (л.д. 2-13 т. 2), имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела (ч. 2 ст. 69 АПК РФ) установлено, что спорный земельный участок площадью 6 715 кв.м был поставлен на кадастровый учет в 2001 году, земельному участку был присвоен кадастровый номер 74:36:05 09 011:0011, который был изменен на номер 74:36:05 09011:0022 Управлением Федерального агентства объектов недвижимости по Челябинской области в связи с изменением системы координат (л.д. 155 т. 1). В связи с чем ответчиком принято решение о продаже указанного земельного участка площадью 6 715 кв.м в отсутствие проведения работ по межеванию, т.к. земельный участок уже был сформирован ранее и предоставлен в тех же границах. Продаваемому земельному участку кадастровый номер присвоен на стадии межевания при предоставлении участка в аренду.

Закон не предусматривает повторного межевания уже сформированного земельного участка.

Истцу на основании договора от 11.01.1996 № 40 предоставлено в пользование муниципальное имущество, состоящее из пристроенного к нежилому зданию нежилого помещение - гаража (литера «Г»), площадью 168 кв.м, распложенного на земельном участке площадью 418,4 кв.м (с учетом 250 кв.м придворовой территории) по адресу : <...> (л.д. 7 т. 1).

Дворовая территория в границах точек 28-29-24-25 относиться к зданию, расположенному по адресу: <...> (чертеж границ участка; л.д. 126) собственником которого является ООО «Консультант».

Довод истца, что земельный участок по договору № 40 от 11.01.1996 прилегает к основному зданию, занимаемому ООО «Консультант» противоречит представленным доказательствам, при этом размер земельного участка между основным зданием и пристроем составляет 176,5 кв.м.

На основании договора № 15/зем от 13.01.2003 в собственность ООО «Консультант» передан земельный участок, на котором расположена часть нежилого помещения (пристроя), находящегося в пользовании ООО «Автотех». Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно ст. 652 ГК РФ, арендатор, получая во временное пользование здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты (ст. 25 ЗК РФ), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

Истец не является (в силу земельных отношений) ни собственником, ни пользователем земельного участка (ни его части), на котором расположено нежилое помещение, которым он пользуется.

Договор аренды от 24.06.1998 УЗ № 002048-Д-98 является не относимым доказательством по делу (л.д. 100-106). Земельный участок, указанный в данном договоре примыкает к помещению истца со стороны ул. Труда, не охватывает придворовую территорию, указанную в договоре пользования муниципальным имуществом № 40 от 11.01.1996. Вопрос о владельце земельного участка по данному договору был предметом судебного разбирательства, где установлены обстоятельства отказа от использования истцом данного участка, его отказ от оплаты за него как арендных платежей так платежей в виде неосновательного обогащения (решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2006 по делу А76-37070/2005-1-1096/138, Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2006 по делу А76-37879/2005-1-1119/104 (л.д.134-137 т. 1).

Статьей 653 ГК РФ установлено, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Истец не представил доказательств о нарушении ответчиком права пользования муниципальным имуществом на основании договора № 40 от 11.01.1996 (ст. 65 АПК РФ).

В случае если стороны не оговорили условия пользования землей (п. 1 ст. 652 ГК РФ), арендатор пользуется земельным участком в течение срока аренды здания или сооружения (ст. 610 ГК РФ).

Договор № 40 от 11.01.1996 заключен на неопределенный срок. Материалами дела подтверждается факт направления 16.08.2005 заявителю уведомления об отказе от договора аренды нежилого помещения, предоставленного по договору № 40 от 11.01.1996, по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ. Указанное уведомление направлено заявителю заказным письмом, что подтверждается квитанцией серия 454113-61 № 03364 (л.д. 142, 143).

Учитывая, что право аренды помещения на основании договора № 40 от 11.01.1996 истец утратил, истец также утратил и право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Договор аренды № 40 от 11.01.1996 в части передачи ООО «Автотех» придворовой территории признан незаключенным, т.к. из договора № 40 от 11.01.1996 и ситуационного плана (л.д. 7, 125-129 т. 1) земельного участка не возможно установить к какой части здания передается истцу придворовая территория и какими границами она определена.

Кроме того, на дату заключения договора № 40 от 11.01.1996 на территории города Челябинска действовало постановление главы администрации города Челябинска № 1194-п от 05.12.1995 «О правоустанавливающих документах на земельные участки юридических лиц в городе Челябинске», п. 2 которого предусматривал передачу земельных участков в постоянное пользование и выдачу Государственных актов предприятиям, учреждениям, организациям, финансируемым из средств государственного и муниципального бюджетов, а также садоводческим товариществам и гаражным кооперативам (л.д. 1 т. 2). Следовательно, на законных основаниях истцу не мог быть предоставлен земельный участок в бессрочное пользование.

Постановление главы города Челябинска № 1699-п от 14.11.2002 издано в пределах его компетенции и соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 11 и 29 ЗК РФ.

Главой администрации г. Челябинска принято решение о предоставлении земельного площадью 6 715 кв.м. для эксплуатации принадлежащего ООО «Консультант» на праве собственности здания в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора № 40 от 11.01.1996, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 216 ГК РФ, к вещным правам лиц, не являющихся собственником наряду с правом собственности, отнесены: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296). Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Истцом доказательства, подтверждающие переход права собственности на пристрой (гараж), а также документ, удостоверяющий право на землю под ним суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ссылки истца на ст. 13 ГК РФ и ст. 34 ЗК РФ ошибочны, т.к. соответственно могут применяться при признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и при регулировании порядка предоставления земельных участков гражданам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ в арбитражный суд в порядке, установленным настоящим Кодексом, за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в праве обратиться заинтересованное лицо.

При указанных обстоятельствах договор № 15/зем от 13.01.2003 соответствует требованиям статей 1, 3, 13, 305, 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 20, 33, 34, 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», статьям 3, 17, 19 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» и не может нарушать прав и законные интересы истца, ООО «Автотех».

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.Г. Воронин

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.