Гражданский кодекс часть 1

Муниципальное образование «Агаповский Муниципальный район» с. Агаповка Челябинской области обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к закрытому акционерному обществу «Наровчатское» п. Наровчатка Челябинской области о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 04.03.2005 г. - четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Ответчик иск не признал по основаниям указанным в отзыве /л.д. 52/. Считает, что требования истца не основаны на законе, переход права собственности по сделке зарегистрирован, законных оснований для возврата квартиры не существует, истец может обратиться с требованием о взыскании задолженности по договору в рамках дела о банкротстве ЗАО «Наровчатское». Представитель ответчика пояснил, что спорная квартира включена в конкурсную массу ЗАО «Наровчатское».

Определением арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2007 г. к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, проживающие в спорном жилом помещении по адресу: <...>.

Третьи в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (п. 5 ст. 156 АПК РФ).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 01.02.2008 г.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.03.2005 года между Муниципальным образованием «Агаповский район» (продавец) и ЗАО «Наровчатское» (покупатель) заключен договор (без номера) купли-продажи объекта недвижимости – четырехкомнатной квартиры общей площадью 153,9 кв.м., расположенной по адресу: <...> /л.д.11/.

На момент совершения сделки купли-продажи спорная квартира являлась собственностью Агаповского муниципального района (п. 3 договора купли-продажи; справка от 26.12.2007 г. № 542 /л.д.48/).

Продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру до подписания договора купли-продажи; передаточный акт не оформлялся (п. 7 договора).

Цена имущества определена сторонами в сумме 1 310 005 руб.; установлен порядок оплаты: в течение 10 дней с момента подписания договора в безналичном порядке путем перевода всей суммы стоимости имущества на расчетный счет продавца (п.4 договора от 04.03.2005 г.).

На основании данного договора обществом «Наровчатское» 12.12.2005 г. в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости - свидетельство о государственной регистрации права /л. д. 10/.

В связи с неисполнением обществом «Наровчатское» обязанности по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимости Муниципальное образование «Агаповский район» направило ответчику претензию с требованием оплаты от 06.03.2007 г. № 104-1 /л.д. 7/, а затем письмо-предложение № 405 от 16.07.2007 г. о добровольном расторжении спорного договора купли-продажи /л.д. 5/.

В ответ на письмо № 405, конкурсный управляющий ЗАО «Наровчатское» ФИО7, направил отказ от 06.08.2007 г. № 684 /л.д. 6/, в котором указал, что в отношении ЗАО «Наровчатское» 02.05.2007 г. введена процедура конкурсного производства, общество не имеет возможности исполнить свои обязанности по оплате; предложил Муниципальному образованию обратиться в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения МО «Агаповский муниципальный район» в Арбитражный суд Челябинской области с иском о расторжении договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт неоплаты ответчиком не оспаривается, подтверждается справками Управления финансов Агаповского Муниципального района Челябинской области № 198 от 23.03.2007 г. /л.д. 8/, № 833 от 06.11.2007 г. /л.д.16/ и справкой Администрации Агаповского Муниципального района Челябинской области № 1 от 21.03.2007 г. /л.д. 9/.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, договор купли-продажи может быть расторгнут по основаниям ст. 450 ГК РФ только в том случае, если законом или договором предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами. В иных случаях продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

По общему правилу, установленному п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости, не предусматривают возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору.

Договор купли-продажи квартиры также не содержит условие о возврате квартиры продавцу в случае расторжения договора.

Поскольку право собственности покупателя на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке, законом и договором купли-продажи от 04.03.2005 г. не предусмотрена возможность расторжения данного договора с возвратом полученного сторонами по договору, требование истца о расторжении договора не может быть удовлетворено.

Необходимо отметить, что исковое требование о расторжении договора купли-продажи, заявленное без требования о возвращении имущества, не может повлечь восстановление нарушенных прав истца, т.к. в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными на будущее время - возврата исполненного до момента расторжения договора истец требовать не вправе, но тем самым лишает себя права требовать оплаты по договору.

Основанием для отказа в иске о расторжении договора является также следующее.

По договору от 04.03.2005 г. было продано имущество, находившееся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст.ст. 217, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. предусмотрено, что действие названного Закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1 не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Поскольку по договору купли-продажи от 04.03.2005 г. жилое помещение – четырехкомнатная квартира, являющаяся муниципальной собственностью, отчуждена юридическому лицу, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 04.03.2005 г. является сделкой, не соответствующей требованиям закона. В силу ст. 168 ГК РФ такая сделка ничтожна.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; права и обязанности по недействительной сделке не возникают, в связи с чем такая сделка не нуждается в расторжении.

Предъявляя иск, МО «Агаповский муниципальный район» заявило ходатайство об освобождении его от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 1, пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, освобождаются от уплаты государственной пошлины в целом по делу, рассматриваемому судом.

Налоговый кодекс РФ не предусматривает освобождение государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, от уплаты государственной пошлины при совершении соответствующих процессуальных действий по делам, по которым данные органы или соответствующее публично-правовое образование выступают стороной гражданско-правовой сделки.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 3 Информационного письма от 13.03.2007 г. № 117 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ», государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в суд от имени публично-правовых образований с требованиями, вытекающими из гражданских правоотношений, связанных с владением, пользованием или распоряжением имуществом или защитой права собственности, от уплаты государственной пошлины не освобождаются.

Таким образом, законных оснований для освобождения истца от уплаты госпошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Муниципального образования «Агаповский муниципальный район» с. Агаповка Челябинской области отказать.

Взыскать с Муниципального образования «Агаповский муниципальный район» с. Агаповка Челябинской области в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Н.К. Репренцева

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в апелляционной инстанции можно получить на Интернет-сайте http://www.18aas.arbitr.ru

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в кассационной инстанции можно получить на Интернет-сайте http://www.fasuo.arbitr.ru