Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконной регистрации ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, возложении обязанности по внесению изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем указания в качестве первоначального залогодержателя АП «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) на квартиру, расположенную по адресу: <...>

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2 – представителя по доверенности от 02.07.2008 №2403-04/3401 (паспорт); ФИО3 – представителя по доверенности от 11.08.2008 №2403-04/3402 (паспорт);

от ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности от 01.02.2008 (удостоверение);

от третьих лиц:

ФИО1: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 21-22 т.2);

ООО «Домострой»: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 19 т.2);

ЗАО «Уралрегионипотека»: ФИО2 – представителя по доверенности от 01.01.2008 №ури-12-юр (паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» (далее – заявитель, банк, ЗАО АБ «ГПБ-Ипотека») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной регистрационной службы РФ по Челябинской области (далее - Управление, ответчик) о признании незаконной регистрации ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, возложении обязанности по внесению изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем указания в качестве первоначального залогодержателя АП «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Определением суда от 29.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, г. Магнитогорск (далее – ФИО1), Общество с ограниченной ответственностью «Домострой», г. Магнитогорск (далее – ООО «Домострой») (л.д. 1 т.1).

Определением суда от 18.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Закрытое акционерное общество «Уралрегионипотека», г. Магнитогорск (далее – ЗАО «Уралрегионипотека») (л.д. 114-116 т.2).

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, уточнениях к нему и в возражениях на отзыв (л.д. 2-5, 103-106 т.1, л.д. 103-105 т.2). В обоснование требований ссылается на следующие обстоятельства. О нарушении прав и законных интересов стало известно 26.09.2008 из письма ЗАО «Уралрегионипотека». В силу п.1 ст. 131 ГК РФ, п.1 ст. 2 Закона о регистрации прав в Едином государственном реестре прав подлежат регистрации, в том числе право собственности, ограничение права, их возникновение. Субъектом правоотношения, вытекающего из договора займа, является не ЗАО «Уралрегионипотека», а АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), что подтверждается уступкой прав требования, произошедшей до регистрации права собственности заемщика на имущество, поскольку ипотека как залог возникает с момента регистрации права собственности, первоначальным залогодержателем в данном случае будет являться текущий кредитор. Залог является акцессорным (дополнительным) обязательством, которое не может существовать вне основного обязательства. Из ст. 384 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке следует, что не возникшее ограничение не может быть зарегистрировано, т.к. его фактически не существовало на дату государственной регистрации, следовательно, запись, удостоверяющая право залога ЗАО «Уралрегионипотека» недействительна, т.к. отсутствует само право. Полагаем, что в ЕГРП ошибочно в качестве первоначального залогодержателя зарегистрировано ЗАО «Уралрегионипотека». При этом в соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о регистрации регистратор при обнаружении технической ошибки обязан был исправить ее самостоятельно, а ошибка была обнаружена при предоставлении заемщиком на государственную регистрацию закладной и документов, подтверждающих переход прав по договору займа. П. 1 ст. 13, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке установлено, что права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. П. 1.7 Договора займа, п.4.2. Дополнительного соглашения к договору на участие в долевом строительстве содержат условие об удостоверении прав залогодержателя закладной. В связи с чем, регистратор допустил ошибку при регистрации и не потребовал у заемщика закладную, не приостановил регистрацию права собственности и ипотеки в силу закона, нарушив нормы п. 4 ст. 10 Закона об ипотеке. Более того, регистратором были нарушены нормы п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, поскольку непредставление необходимых документов для регистрации является основанием для отказа в осуществлении такой регистрации. Указанными действиями нарушены права АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), поскольку не может осуществить право в части надлежащего обеспечения по договору займа, данный вид деятельности является основным для заявителя, кроме того, нарушены и права заемщика. Статья 2 Закона о регистрации прав предусматривает, что регистрация представляет собой акт признания права, в данном случае зарегистрировано право, которого в принципе нет. Ссылаясь на ст. 13 Закона об ипотеке, УФРС неправильно применяет данную норму в отношении рассматриваемого дела, т.к. в договорах содержится условие о необходимости составления закладной, поскольку составление закладной предусмотрено договором, в силу ст. 10 и п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке представление закладной является требованием, установленным императивной нормой, в связи с чем, ссылка УФРС на отсутствие оснований для отказа в регистрации противоречит действующему законодательству. Указание УФРС на необходимость применения ст.47 Закона об ипотеке также необоснованно, поскольку на момент уступки прав по договору займа еще не существовало ипотеки в силу закона, смена залогодержателя не производилась. Необходимо учесть и то обстоятельство, что когда ЗАО «Уралрегионипотека» хотело уведомить УФРС о состоявшейся уступке и предоставить соответствующий договор и акты, УФРС отказало в приеме со ссылкой на не предусмотренность этого законом, поэтому сдать данные документы возможно было только вместе с закладной и актом приема-передачи между ФИО5 и застройщиком. Следует обратить внимание на то, что договор уступки от 10.10.2007 это общий договор по которому работают стороны договора, права по каждому займу переходят в день подписания акта передачи прав, в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату подписания акта.

В судебном заседании представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 100-102 т.2). Пояснил, что между ООО «Домострой» и ФИО1 заключен договор на участие в долевом строительстве, который зарегистрирован в регистрационной службе 02.11.2007. В обеспечение финансовых обязательств по вышеуказанному договору между ЗАО «Уралрегионипотека» и ФИО1 12.11.2007 заключен договор целевого займа на приобретение строящегося жилого помещения и дополнительное соглашение к договору на участие в долевом строительстве, последнее зарегистрировано службой, при этом сопутствующим документом при государственной регистрации соглашения являлся договор займа. ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру в силу ст. 16 Закона о долевом строительстве. В силу ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 возникает ипотека в силу закона, о чем 25.03.2008 в ЕГРП в соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке внесена запись об ипотеке, где залогодержателем является ЗАО «Уралрегионипотека». При этом у регистрирующего органа не существовало оснований для отказа в государственной регистрации ипотеки в силу закона. Доводы заявителя о невостребовании регистрирующим органом у заемщика закладной несостоятельны в силу п.6 ст. 9, ст. 13 Закона об ипотеке. При этом норма статьи 13 является диспозитивной, предоставление закладной при регистрации ипотеки в силу закона зависело от волеизъявления залогодателя. ФИО1 25.06.2008 обратилась с заявлением о государственной регистрации закладной, указав первоначальным залогодержателем в закладной АБ «ГПБ-Ипотека», хотя при регистрации дополнительного соглашения был приложен договор целевого займа, где кредитором является ЗАО «Уралрегионипотека». Следовательно, правомерно уведомление регистрирующего органа от 26.06.2008 со ссылкой на п. 5 ст. 13, п.п. 1, 3 ст. 14 Закона об ипотеке, указывающие на несоответствие закладной действующему законодательству, по причине того, что она выдается первоначальному залогодержателю. Отношения, возникшие в данной ситуации, между заявителем АБ «ГПБ-Ипотка» (ЗАО) и ЗАО «Уралрегионипотека» по договору об уступке права требования регулируются ст. 47 Закона об ипотеке. Смена залогодержателя подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законами об ипотеке и регистрации: в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями должны обратиться залогодержатель и лицо, которому передано право требования по сделке. Требования к регистрирующему органу, возникающие из договора о переуступке прав требования по договору займа не соответствуют нормам материального, процессуального права. В нарушение ст.200 АПК РФ заявителем не доказано нарушение его прав и законных интересов регистрирующим органом при регистрации ипотеки в силу закона. Кроме того, обращает внимание на себя факт заключения договора уступки 10.10.2007, а договора займа 12.11.2007.

Представитель третьего лица – ЗАО «Уралрегионипотека» в судебном заседании поддержал позицию, изложенную заявителем. Пояснил, что считает действия УФРС незаконными и нарушающими права банка и ФИО1 Дополнительного нормативного обоснования в письменном мнении не изложил (л.д.115 т.2).

ФИО1 в судебное заседание не явилась, представителя не направила, о причинах невозможности обеспечить явку представителя не уведомила, ходатайства об отложении либо объявлении перерыва в судебном заседании не заявила, в материалах дела имеются доказательства извещения указанного лица о времени и месте разбирательства дела (л.д. 21-22 т.2). Через канцелярию суда представила письменное мнение, в котором согласилась с требованиями заявителя по следующим основаниям. Между ЗАО «Уралрегионипотека» и ФИО1 заключен договор целевого займа для приобретения однокомнатной квартиры в строящемся доме. 15.02.2008 подписан акт приема-передачи квартиры с ООО «Домострой», который сдан в УФРС для регистрации права собственности на квартиру. После регистрации права собственности ФИО1 обратилась в ЗАО «Уралрегионипотека», которые указали на нарушение условий договора займа в связи с непредставлением ФИО1 подписанного акта приема-передачи квартиры, не составлением совместно с займодавцем закладной. 27.03.20008 составлена закладная и сдана в регистрационную службу, в которой в качестве первоначального залогодержателя указывался АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), но было отказано в регистрации. 25.06.2008 ФИО1 вновь обратилась в регистрационную службу в целях исправления в ЕГРП ошибочно зарегистрированного первоначального залогодержателя «ЗАО «Уралрегионипотека» на АБ «ГПБ-Ипотека», но письмом от 26.06.2008 УФРС уведомила об отказе в регистрации закладной. Однако Управлением при регистрации были нарушены нормы п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, поскольку непредставление необходимых документов для государственной регистрации является основанием для отказа в осуществлении такой регистрации, но регистрационная служба не отказала в регистрации ипотеки и права собственности, в связи с чем, была допущена ошибка при регистрации первоначального залогодержателя. В связи с тем, что не зарегистрирована закладная по условиям договора займа не снижается процентная ставка с 14 % до 11 % годовых, что влечет ежемесячную переплату 1 161,39 руб. Учитывая изложенное, действия УФРС незаконны и нарушают права ФИО1 (л.д. 15-16 т.2).

Представитель ООО «Домострой» в судебное заседание не явился, документов, затребованных определениями суда, не представил, о причинах невозможности обеспечить явку представителя и представить документы не уведомил, ходатайства об отложении либо объявлении перерыва в судебном заседании не заявил, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанного лица о времени и месте разбирательства дела (л.д. 19 т.2).

В судебном заседании 18 декабря 2008 года объявлялся перерыв до 22.12.2008 до 10.00.

Информация об объявлении перерыва была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области (л.д. 113 т.2).

Определения суда содержат информацию об адресе официального сайта Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет (л.д. 1, 99 т.1).

После окончания перерыва представители третьих лиц – ФИО1, ООО «Домострой» в судебное заседание не явились.

Дело рассматривается в порядке ст. ст. 156, 163, 200 АПК РФ с учетом положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113 «О применении ст. 163 АПК РФ».

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.

Акционерный коммерческий банк «СОВФИНТРЕЙД» (Закрытое акционерное общество) зарегистрировано в качестве юридического лица Государственным учреждением Московская регистрационная палата 22,09.1994 № 020.578, Межрайонной инспекцией МНС России № 39 по г. Москве 02.09.2002 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002, за основным государственным регистрационным номером 1027739137843, что подтверждается свидетельством серии 77 № 007811779 (л.д. 73 т.1).

В соответствии с Уставом общества Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» (Закрытое акционерное общество) является кредитной организацией, созданной по решению учредителей (протокол от 29.04.1994 № 8), переименован из Акционерного коммерческого банка «СОВФИНТРЕЙД» (Закрытое акционерное общество) на основании решения Совета директоров протокол от 18.12.2006 № 10 (п. 1.1., л.д. 78 оборот т.1).

В соответствии с п. 3.2 Устава банка, банк, помимо перечисленных в п. 3.1 устава, банковских операций, вправе осуществлять сделки, в т.ч. по приобретению права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме (л.д. 79 т.1).

10.10.2007 между ЗАО «Уралрегионипотека» (Цедентом) и ЗАО АБ
«ГПБ-Ипотека»(Банком) заключен договор об уступке требования № 2403-
74/235 Ц-ИП. В соответствии с условиями договора предметом договора
является приобретение банком на основании сделок уступки прав требования (цессии) (требований к заемщикам), принадлежащих цеденту на основании договоров займа (л.д. 20 – 43 т.1).

В соответствии с п. 1.2 Договора цедент передает банку права (требования) в отношении следующих обязательств заемщиков по каждому договору займа:

A) права (требования) к заемщику на получение от него суммы
основного долга в соответствии с условиями договора займа, а также суммы
процентов, начисленных (начисляемых) за пользование займом;

Б) права (требования) к заемщику на получение от него сумм пени, штрафов, неустоек и любых иных платежей, причитающихся к уплате заемщиком цеденту по договору займа в отношении прав (требований), указанных в подпункте а) настоящего пункта;

B) права (требования) к заемщику и третьим лицам, основанные на
договорах, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств заемщика
по договору займа, включая без ограничения договоры о залоге, договоры
поручительства,за исключением договоров об ипотеке;

Г) любые иные права (требования) к заемщику, основанные на договоре займа.

Права (требования) переходят от цедента к банку в день подписания акта передачи прав в том объеме и на тех условиях, которые существуют на дату подписания акта передачи прав (п. 1.6 Договора).

15.10.2007 между ООО «Домострой» (Застройщиком) и ФИО1(Дольщиком) заключендоговор № 5-39-115а на участие в долевом строительстве многоквартирногодома, в котором под объектом долевого строительства понимаетсяоднокомнатная квартира № 39 (строительный) общей площадью 42,99 кв.м (проектная), расположенная на 8 этаже жилого многоквартирного дома строительный номер 5, в 115а квартале Правобережногорайона г. Магнитогорска (л.д. 44-50 т.1).

В соответствии с условиями указанного договора право собственности на объект долевого строительства возникает у дольщика с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке (п. 1.2 договора).

22.10.2007 ФИО6, действующая на основании доверенности от имени ООО «Домострой», и ФИО1 обратились в УФРС с заявлениями о регистрации договора участия в долевом строительстве (л.д. 30-31 т.2). Договор долевого участия зарегистрирован 02.11.2007, номер регистрации 74-74-33/282/2007/201 (л.д. 39 т.2).

12.11.2007 между ЗАО «Уралрегионипотека» (Заимодавец) и ФИО1 (Заемщик) заключен договор целевого займа на приобретение строящегося жилого помещения № ДДУ-741/07. В соответствии с условиями договора заимодавец предоставляет заемщику заем в размере 597 000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по строительному адресу: <...> района, д. 5, кв. 39, состоящей из одной комнаты, общей площадью квартиры 42,99 кв.м (л.д. 107-119 т.1).

В соответствии с п. 1.5 Договора с момента государственной регистрации па квартиру прав собственности заемщика квартира считается находящейся в залоге у заимодавца в силу закона на основании ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодателем будет выступать заемщик, на которого будет оформлено право собственности на квартиру, залогодержателем квартиры будет являться заимодавец (л.д. 107 т.1).

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является, в том числе залог имущественного права на получение и оформление в собственность заемщика – участника строительства квартиры в соответствии с Договором о залоге имущественных прав № ДДУ-741/07/02 от 12.11.2007, ипотека в силу закона (п. п. 1.6, 1.6.1, 1.6.2. Договора, л.д. 107 т.1).

В силу п. 3.1 Договора займа за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере:

- 14 % годовых до последнего дня месяца (включительно), в котором произошло последнее из следующих событий: выдача закладной первоначальному залогодержателю или подписание Договора страхования предмета ипотеки от риска утраты и повреждения;

- 11 % годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором произошло последнее из следующих событий: выдача закладной первоначальному залогодержателю или подписание Договора страхования предмета ипотеки от риска утраты и повреждения, до даты полного возврата займа (включительно) (л.д. 108 т.1).

Заемщик в соответствии с п. 4.1.2 обязуется обеспечить в течение двух дней от даты подписания настоящего договора подписание заемщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору приобретения квартиры, влекущего одновременно с регистрацией права собственности на квартиру, возникновение ипотеки в силу закона, указав в нем о заемном источнике оплаты, размере займа, со ссылкой на настоящий договор и реквизиты займодавца, а также об оплате по договору приобретения квартиры после наступления события, указанного в п. 2.2. настоящего договора; заемщиком и займодавцем договора о залоге имущественных прав (л.д. 111 т.1).

В соответствии с п. 4.1.7 Договора заемщик обязуется передать заимодавцу копию Передаточного акта, подписанного заемщиком и застройщиком, о фактической передаче квартиры заемщику не позднее 1 одного рабочего дня с момента передачи квартиры (л.д. 111 т.1).

В силу п. 4.1.9 Заемщик обязан до регистрации права собственности на квартиру составить при участии заимодавца закладную (л.д. 111 т. 1).

В течение 20 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры заемщик обязан совместно с заимодавцем подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор приобретения квартиры, дополнительное соглашение к договору приобретения квартиры, закладную и иные необходимые документы для государственной регистрации ипотеки в силу закона и регистрационных действий в отношении закладной (п. 4.1.10 договора, л.д. 111-112 т.1).

12.11.2007 между ООО «Домострой» (Застройщиком) и ФИО1 (Участником долевого строительства) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 5-39-115а на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в котором отражено о заемном источнике оплаты, размере займа, со ссылкой на договор займа от 12.11.2007 № ДДУ-741/07 и реквизиты займодавца, а также о том, что в соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке квартира считается находящейся в залоге у займодавца по договору займа в силу закона с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру, а права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству (договору займа) удостоверяются закладной, оформляемой участником долевого строительства заемщиком) в соответствии с действующим законодательством (п.п. 1.5, 2.2, 3.2.1, 3.2.2, 4.1, 4.2, л.д. 51-55 т.1).

При этом в соответствии с п. 5.3.3 на участника долевого строительства возложена обязанность совершить за свой счет все необходимые от участника долевого строительства действия для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру и ипотеки квартиры в силу закона в течение 30 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 53 т.1).

26.11.2007 ФИО6, действующая по доверенности от имени ООО «Домострой», и ФИО1 обратились в УФРС с заявлениями о регистрации дополнительного соглашения к договору на участие в долевом строительстве с приложением, в том числе договора на участие в долевом строительстве, дополнительного соглашения № 1 от 12.11.2007 к нему, договора о залоге имущественных прав от 12.11.2007 № ДДУ-741/07/02, договора целевого займа от 12.11.2007 № ДДУ-741/07, что подтверждается соответствующей распиской (л.д. 43, 44, 45 т.2). Дополнительное соглашение к договору долевого участия зарегистрировано УФРС 05.12.2007, номер регистрации 74-74-33/324/2007-67 (л.д. 50 т.2).

14.02.2008между ЗАО «Уралрегионипотека» и ЗАО АБ «ГПБ-
Ипотека» составлен акт приема-передачи прав (требования) (приложение № 3) к договору об уступке требования от 10.10.2007, в соответствии с которым цедент передал, а банк принял от цедента права требования к заемщикам, вытекающие из договоров займа, существенные условия и идентифицирующие признаки которых указаны в приложении № 1 к данному акту (л.д. 40, 41 т.1).

В соответствии с перечнем уступаемых прав (приложением № 1 к Акту приема-передачи прав к договору об уступке требования от 10.10.2007 № 2403-74/235Ц-ИП) Цедент передал права требования в отношении договора займа от 12.11.2007 № ДДУ-741/7 с ФИО1 на сумму 598 400,84 руб., из которых 595 213,36 руб. - сумма основного долга по договору займа на дату уступки, 3 187,48 руб. начисленные проценты на дату сделки со ссылкой на наличие договора о залоге имущественных прав (на вновь создаваемый объект недвижимого имущества) от 12.11.2007 № ДДУ-741/07/02 (л.д. 40 т.1).

14.02.2008 между ЗАО «Уралрегионипотека» и ЗАО АБ «ГПБ-
Ипотека» составлен акт приема-передачи документов (приложение № 4) к Договору об уступке требования № 2403-74/235Ц-ИП от 10.10.2007, в соответствии с которым переданы документы, в том числе по заемщику - ФИО7 – договор целевого займа от 12.11.2007 № ДДУ-741/07, договор о залоге имущественных прав от 12.11.2007 № ДДУ-741/07/02, договор личного страхования от 26.1 1.2007, договор на участие в долевом строительстве от 15.10.2007 М'5-39-1 15а, дополнительное соглашение к договору на участие в долевом строительстве от 12.11.2007, информационный расчет ежемесячных платежей от 26.11.2007 (л.д. 38-39 т.1).

15.02.2008 ООО «Домострой» (застройщиком) и ФИО1 (дольщиком) составлен акт приема-передачи квартиры, находящейся по адресу: <...>, общей площадью 40,5 кв.м, в собственность дольщика по договору долевого участия в строительстве. При этом в п. 1.5 акта указано, что квартира считается находящейся в залоге у ЗАО «Уралрегионипотека» на основании ст. 77 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации права собственности на данную квартиру (л.д. 57 т.1).

12.03.2008 ФИО1 обратилась в УФРС с заявлением о регистрации права собственности и ограничения права в силу договора с приложением договора на участие в долевом строительстве от 15.10.2007, дополнительного соглашения к нему, выписки из реестра объектов капитального строительства от 29.02.2008, акта приема-передачи от 15.02.2008, что подтверждается соответствующей распиской (л.д. 61, 62 т.2).

25.03.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома № 5-39-115а от 15.10.2007, дополнительного соглашения № 1 от 12.11.2007 к договору на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.11.2007 № 335, акта приема-передачи от 15.02.2008 сделана запись регистрации № 74-74-33/077/2008-327 права собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру площадью 40,5 кв.м, расположенную по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2008 74 АА 547669 (л.д. 8 т.2).

Одновременно зарегистрировано ограничение права собственности: ипотека в силу закона (л.д. 8 т.2).

27.03.2008 ФИО1 обратилась в УФРС с заявлением о выдаче закладной с приложением квитанции и закладной от 27.03.2008, что подтверждается распиской (л.д. 12 т.2).

07.04.2008 письмом исх. № УРИ-467/08 ЗАО «Уралрегионипотека» обратилось в УФРС с заявлением, в котором отразило обстоятельства регистрации права собственности и ипотеки и просило разъяснить порядок действий участников сделки и регистрационной службы в сложившихся обстоятельствах, в подтверждение были приложены копии: договора об уступке прав требования от 10.10.2007, акта приема-передачи прав требований от 14.02.2008 к договору об уступке прав требования от 10.10.2007 (л.д. 11 т.2).

25.06.2008 ФИО1 вновь обратилась в УФРС с заявлением о выдаче закладной с приложением квитанции, закладной, договора об уступке от 10.10.2007, акта приема-передачи документов от 14.02.2008, что подтверждается соответствующей распиской (л.д. 13 т.2).

26.06.2008 письмом исх. № 33/215/2008-473-2857 УФРС уведомило ФИО1 о невозможности удостоверения закладной со ссылкой на п. 5 ст. 13, п.п. 1, 3 ст. 14 Закона об ипотеке, поскольку представленный с заявлением документ по содержанию не соответствует действующему законодательству (л.д. 6 т.1).

26.09.2008 письмом исх. № УРИ-1049/08 ЗАО «Уралрегионипотека» уведомила АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) об ошибочной регистрации ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве залогодержателя предмета ипотеки по договору целевого займа от 12.11.2007 № ДДУ-741/07 и об отказе в исправлении технической ошибки, явившихся следствием нарушения заемщиком положений договора займа (п. 4.1.7, 4.1.9, 4.1.10), выразившегося в непредставлении при регистрации права собственности всех необходимых документов (л.д. 59 т.1).

Банк, полагая, что действия УФРС по регистрации ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы, обратилось в суд с требованием о признании их незаконными.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

О нарушении своих прав заявитель узнал из письма от 26.09.2008 (л.д. 59 т.1), доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем, суд считает, что заявитель обратился в суд с соблюдением требований, предусмотренных ч.4 ст. 198 АПК РФ, в пределах установленного срока.

Согласно ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанным положениям корреспондирует норма, установленная ч.1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), в соответствии с которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии со ст. 2. Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.1. ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

При этом в силу ч.1. ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч.1 ст. 77 Закона об ипотеке).

При этом в силу ч.2 указанной статьи Закона к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (ч.6 ст. 9 Закона об ипотеке).

В соответствии с ч.1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При этом в силу ч.5 указанной статьи закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (ч.2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства (ч.1 ст. 22 Закона об ипотеке).

Заявителем оспаривается регистрация ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.

Исходя из содержания заявления, норм законов об ипотеке, о регистрации прав следует, что фактически заявитель оспаривает действия УФРС по регистрации ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству.

Как усматривается из материалов дела, 14.02.2008 на основании договора уступки требований от 10.10.2007 ЗАО «Уралрегионипотека» и ЗАО АБ «ГПБ-Ипотека» составлен акт приема-передачи прав (требования) к ФИО1, возникшие на основании договора займа от 12.11.2007 (л.д. 41 т.1).

После передачи указанных прав между ООО «Домострой» и ФИО1 составлен акт приема-передачи квартиры в собственность по договору долевого участия в строительстве (л.д. 57 т.1).

Таким образом, на момент подписания указанного акта правом требования в отношении возврата суммы займа обладало ЗАО АБ «ГПБ-Ипотека».

При этом, факт заключения договора уступки до заключения договора займа, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку договор уступки связывает возникновение соответствующих прав с моментом их передачи по соответствующему акту, а закон не содержит ограничений о возможности заключения договора уступки прав, которые могут возникнуть в будущем (п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120).

Ипотека в силу ч.1 ст. 19 Закона об ипотеке подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Часть 1 ст. 21 Закона о регистрации прав предусматривает, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (ч.1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (ч.4 ст. 10 Закона об ипотеке).

В соответствии с ч.1, 2 ст. 13 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится в определенном порядке, который включает, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Договором займа установлена обязанность заемщика ФИО1 по передаче заимодавцу копии передаточного акта, подписанного заемщиком и застройщиком, о фактической передаче квартиры заемщику не позднее 1 дня с момента передачи квартиры (п. 4.1.7, л.д. 11 т.1) и составлению при участии заимодавца закладной (п. 4.1.9, л.д. 11 т.1).

Обязанность по передаче заимодавцу копии передаточного акта заемщиком не была выполнена, акт передачи заимодавцу представлен не был.

Дополнительное соглашение к договору на участие в долевом строительстве также содержало указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной (п.п. 4.2., л.д. 52 т.1).

В нарушение вышеуказанных положений нормативных актов регистратор при регистрации не затребовал у заемщика закладную, не отказал в регистрации соответствующего права, и 25.03.2008 в ЕГРП на основании заявления ФИО1 и представленных документов (договора на участие в долевом строительстве, дополнительного соглашения к нему, выписки из реестра объектов капитального строительства, акта приема-передачи) внесена запись о регистрации права собственности ФИО5 на указанную квартиру, одновременно зарегистрировано ограничение права собственности: ипотека в силу закона в пользу ЗАО «Уралрегионипотека» (л.д. 58 т.1).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Управлением зарегистрировано ограничение, которое не возникло, поскольку при регистрации права собственности и ипотеки права фактически не существовало, ЗАО «Уралрегионипотека» не являлось залогодержателем в смысле п.1 ст. 1 Закона об ипотеке и в силу ч. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, предусматривающей, что при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором, иного договором не предусмотрено (п. 1.5. Договора займа, л.д. 7 т.1).

Довод Управления на несостоятельность доводов заявителя о невостребовании закладной со ссылкой на п. 6. ст. 9, ст. 13 Закона не может быть принят во внимание, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела, а также основанный на неверном толковании норм действующего законодательства, указанных выше.

Материалы дела содержат доказательства обращения с заявлениями о внесении соответствующих изменений в ЕГРП в части указания первоначального залогодержателя (л.д. 12, 13 т.2).

Однако, Управление уведомило о невозможности удостоверения закладной (л.д. 6 т.1).

Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы (ч.1 ст. 23 Закона об ипотеке). Указанной норме корреспондирует ст. 21 Закона о регистрации, также предусматривающей возможность исправления ошибок.

Статья 27 Закона об ипотеке предусматривает, что отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Суд приходит к выводу о том, что поскольку регистратором была допущена ошибка при регистрации соответствующего обременения, то в порядке ст. 23 Закона об ипотеке, ст. 21 Закона о регистрации прав Управление вправе было исправить допущенную ошибку в части указания наименования первоначального залогодержателя, поскольку указанное исправление не могло причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Однако предметом рассмотрения настоящего дела не является законность отказа в исправлении технической ошибки.

Ссылка Управления на необходимость применения к данным правоотношениям ст. 47 Закона об ипотеке не может быть принята во внимание, поскольку не применима к ним.

Статья 47 предусматривает возможность передачи залогодержателем своих прав по договору об ипотеке, по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

При этом в силу ч.2. указанной статьи лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Исходя из фактических обстоятельств дела, как уже указывалось выше, вышеуказанных норм, а также ч.2 ст. 10 Закона об ипотеке, предусматривающей, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, при этом, несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным (ч.1 ст. 10 указанной статьи), замена стороны в договоре займа произошла до регистрации права собственности, соответственно прав залогодержателя у ЗАО «Уралрегионипотека» по договору займа не могло возникнуть до регистрации права собственности, следовательно, и передачи прав залогодержателя не произошло, что исключает возможность применения статьи указанной Управлением.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действия Управления по регистрации ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству не соответствуют требованиям законов о регистрации прав и об ипотеке.

Указанные действия нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, как фактического залогодержателя.

Поскольку совокупность условий, при наличии которых действия, решения, акты могут быть признаны незаконными, имеется, то у суда имеются основания для удовлетворения требований заявителя.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит возложить обязанность на Управление внести изменения в ЕГРП, указать в качестве первоначального залогодержателя АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Суд, с учетом фактических обстоятельств дела, считает, что указанный заявителем способ будет являться надлежащим способом восстановления права.

Расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб., уплаченной по платежному поручению от 29.09.2008 № 895 (л.д. 67 т.1), в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика – Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Именем РФ, руководствуясь ст. ст. 167,168,п.2 ст. 176, ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Закрытого акционерного общества), г. Москва удовлетворить.

Признать незаконной регистрацию ЗАО «Уралрегионипотека» в качестве первоначального залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, как несоответствующую Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральному закону «об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обязать Управление федеральной регистрационной службы по Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) путем внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в части указания в качестве первоначального залогодержателя АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) на квартиру, расположенную по адресу: <...>, право собственности на которую зарегистрировано за ФИО1 в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Управления федеральной регистрационной службы по Челябинской области в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (Закрытого акционерного общества), г. Москва расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.В. Забутырина