Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Булавинцева Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Вечкановой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании настоящее дело по иску Управления по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района (УИЗО, истец) ОГРН <***>, с. Агаповка, к обществу с ограниченной ответственностью «Подворье» (ООО «Подворье», ответчик) ОГРН <***>, г. Магнитогорск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Агаповского муниципального района, (ОГРН <***>), с. Агаповка, Управления Росреестра по Челябинской области, об обязании регистрации права собственности на незавершенные объекты недвижимости, обращении на предмет залога.

Истец - Управление по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района (УИЗО, истец) ОГРН <***>, с. Агаповка обратился с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Подворье» (ООО «Подворье», ответчик) ОГРН <***>, г. Магнитогорск с иском со следующими требованиями:

- об обязании осуществить допуск комиссии, независимых экспертов на объекты долевого строительства 5 квартир, расположенных по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 5;

- обязании ответчка зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства 9 квартир расположенных по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 9;

- обратить взыскание на предмет залога квартиры, расположенные по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 5;

- уменьшить сумму контракта на 1 260 000 руб., в связи с недостатками.

Указанному делу был присвоен № А76-23259/2017 определением суда от 24.01.2018 суд выделил в отдельное производства часть требований, а именно требования:

- обратить взыскание на предмет залога квартиры, расположенные по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 5;

- уменьшить сумму контракта на 1 260 000 руб., в связи с недостатками строительства, определением суда от 02.02.2018 указанное требование принято к производству и присвоен номер дела № А76- 2370/2018.

Предметом настоящего дела являются требования (л.д.14-15; л.д.60 том 3):

- обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства 9 квартир расположенных по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 9;

- обратить взыскание на предмет залога квартиры, расположенные по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 5.

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Челябинской области зарегистрировать право собственности на незавершенный объект долевого строительства - дом из 9-ти квартир, расположенный по адресу: <...> дом1(квартиры № 1. № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7. № 8, № 9) за Муниципальным образование «Агаповский муниципальный район»;

- обратить во взыскание предмет залога объекты незавершенного долевого строительства 5 квартир, расположенные по адресу: <...>. квартиры № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 в пользу Муниципального образования «Агаповский муниципальный район»,

- признать за Муниципальным образованием «Агаповский муниципальный район» право собственности на долю в размере 5/9 в праве общедолевой собственности в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенном по адресу: е. Агаповка, ул. Доломитовая, дом 18 в виде помещений: квартиры № 1, № 2. № 3. № 4. № 5.

- Обязать общество с ограниченной ответственностью «Подворье» предоставить истцу документы, необходимые для государственной

регистрации права собственности па долю в объекте незавершенного строительства.

Суд рассмотрено указанное ходатайство и отклонено, как противоречащее части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку имело место изменение оснований и предмета заявленных требований.

Исходя из того, что суд отказал в принятии изменения предмета исковых требований, судом также отклонено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

С учетом изложенного предметом рассмотрения настоящего дела являются первоначальные требования, изложенные в исковом заявлении, уточнениях (л.д.60 том 3)

Ответчик по основаниям, указанным в отзыве не исковое заявление (статья 131 АПК РФ) в удовлетворении исковых требований просит отказать (л.д.81-93 том 1; л.д.77-81 том 2).

Так ответчик указал, что в объекте недвижимости истцу полежит передаче в рамках государственного контракта часть квартир и только после ввода в эксплуатацию.

По мнению ответчика именно истец не принимает объект в эксплуатацию и не подписывает соответствующие документы, также указывает, что оснований для обращения взыскания на предмет залога у истца не имеется, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ст. 14 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Представители третьего лица МО Агаповского района Челябинской области в лице Администрации района в судебных заседаниях поддержали доводы истца, указали, что со стороны ответчика имеются нарушения по сроку передачи квартир в собственность муниципалитете, при этом все квартиры имеют недостатки, которые ответчик также отказывается исправлять (л.д. 50-53 том 2)

Определением суда от 13.09.2018 производство по делу было приостановлено, до вступления в законную силу судебного акта по делу № А76-2370/2018.

Определением суда от 08.08.2019 производство по делу возобновлено.

Судом рассмотрено ходатайство временного управляющего ФИО1 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и отклонено, поскольку определения Арбитражного суда Челябинской области от 07.03.2019 по делу № А76-17401/2018 производство по делу о банкротстве общества «Подворье», прекращено.

Определением суда от 12.03.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация Агаповского муниципального

района Челябинской области, Управление Росрестра по Челябинской области (л.д.147 том 2).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представители сторон, третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания уведомлены надлежащим образом, так Управление Росреестра 24.04.2018 (л.д.21 том 3) представило в материалы дела заявление о рассмотрении дела в их отсутствие; представители ответчика, третьих лиц присутствовали в судебных заседаниях 19.04.2018, 16.05.2018.

Определение суда от 04.07.2019 направлено участникам спора и получено истцом и третьими лицами, определение суда от 08.08.2019 , направленное в адрес ответчика по адресу, указанному в ЕГРЮЛ и возвращено в суд с отметкой «отсутствие по мету нахождения».

В судебном заседании 21.05.2019 объявлен перерыв до 28.05.2019, сведения о котором размещены на официальном сайте.

В судебном заседании 02.09.2019 объявлен перерыв до 09.9.2019, сведения ок котором размещены на официальном сайте.

Исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела (статья 71 АПК РФ), арбитражный суд

установил:

Между истцом (заказчик, участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) на основании проведённого аукциона в электронной форме ( № 0169300028215000091) 19.10.2015 заключён муниципальный контракт № 6 (том 1 л.д. 9-19), предметом которого является долевое участие в строительстве с последующей передачей жилых помещений (квартир) в собственность муниципального образования «Агаповский муниципальный район» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в IV квартале 2015 года (пункт 1.1).

Объектом долевого строительства являются жилые помещения (квартиры № 1, 2, 3, 4, 5 на первом этаже) (далее по тексту – жилые помещения), входящие в состав дома № 18, расположенного по строительному адресу: <...> (пункт 1.2).

Цена контракта включает стоимость квартир и все обязательные платежи, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения (32,12 кв. м), установленной постановлением Государственного комитета «Единый тарифный орган Челябинской области» для с. Агаповка на момент торгов – 4200000 руб (НДС не предусмотрен). Стоимость объектов строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

Участник долевого строительства производит платёж в пределах выделенных лимитов бюджетных средств на текущий год в размере: 70% от цены контракта в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации контракта; 30% от цены контракта в течение

пяти рабочих дней с момента предоставления участнику долевого строительства свидетельства о государственной регистрации права собственности застройщика на объект долевого участия (пункты 2.1-2.4).

Муниципальный контракт № 6 от 19.10.2015 прошёл государственную регистрацию 20.11.2015.

Срок окончания строительства многоквартирных жилых домов (получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) – не позднее 25.11.2015 (пункт 3.2).

Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 30.11.2015.

Срок начала передачи застройщиком объектов долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 20.11.2015 (пункт 3.3).

Застройщик обязался использовать денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства, исключительно для строительства (создания) многоквартирного дома по строительному адресу: <...> в соответствии со сметной документацией и законодательством Российской Федерации (подпункт 3.6.3); получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее – 25.11.2015 (подпункт 3.6.5); направить участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, сообщение о завершении строительства многоквартирного жилого дома, о готовности к передаче объектов долевого строительства и о необходимости принятия объектов долевого строительства в срок не позднее – 25.11.2015 (подпункт 3.6.6); передать участнику долевого строительства по акту приёма-передачи объекты долевого строительства, качество которых соответствуют условиям контракта в срок до 30.11.2015 (подпункт 3.6.8).

Обязательства застройщика, указанные в подпунктах 3.6.4-3.6.11 настоящего контракта, считаются исполненными надлежащим образом с момента подписания акта приёма-передачи жилого помещения (пункт 3.7).

Участник долевого строительства обязался в срок не позднее 25.11.2015 принять по актам приёма-передачи жилые помещения и с этого момента нести ответственность и риски, связанные с владением и пользованием принятых квартир (пункт 3.9).

В случае если жилые помещения не переданы застройщиком в течение указанных в настоящем контракте сроков, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для расторжения контракта в соответствии со статьёй 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и частью 8 статьи 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ (в редакциях изменений к нему) (пункт 3.11).

В случае если объекты долевого строительства построены застройщиком с отступлением от условий настоящего контракта, приведшими к ухудшению качества таких жилых помещений, или с иными недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного контрактом использования, участник долевого строительства вправе

потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения затрат на их устранение или соразмерного уменьшения цены договора (пункт 4.6).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством жилых помещений при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В течение гарантийного срока эксплуатации жилых помещений застройщик обязался обеспечить устранение недостатков и дефектов собственными силами и за свой счёт в течение пятнадцати рабочих дней с момента составления сторонами акта выявленных недостатков (пункт 4.7).

Застройщик направляет сообщение участнику долевого строительства о готовности жилых помещений к приёмке и о возможности их передачи заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку – не позднее 25.11.2015 (подпункт 5.1.3).

В случае если жилые помещения построены застройщиком с отступлением от условий настоящего контракта, приведшим к ухудшению качества жилых помещений или с иными недостатками, участник долевого строительства не принимает данные жилые помещения, о чём составляется акт выявленных недостатков. Застройщик безвозмездно устраняет выявленные дефекты и недостатки, либо возмещает затраты на устранение, либо соразмерно уменьшает цену договора. После чего проводится повторное обследование жилых помещений (подпункт 5.1.4).

Настоящий контракт действует до 20.12.2015 (пункт 9.1).

На основании статьи 94 Федерального закона о контрактной системе в сфере закупок заказчик проводит внешнюю экспертизу объектов долевого строительства до подписания передаточного акта (пункт 11.1).

В материалы дела сторонами представлены судебные акты по делу

№ А76-13098/2016 (л.д.5-9 том 3), А76-23259/2017 (л.д.37-48 том 3),, А76- 4013/2018 (л.д.93-97 том 3), № А76- 2370/2018 (л.д.135-140 том 3).

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Указанным решением, имеющим для истца по настоящему делу преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ, установлены следующие обстоятельства:

- заключение между истцом и ответчиком муниципального контракта № 6 от 19.10.2015, который является договором подряда, и правоотношения по нему регулируются §1, 3 главы 37 ГК РФ.

- исполнение условий муниципального контракта № 6 от 19.10.2015 со стороны ответчика в виде внесения платёжным поручением № 23 от 15.10.2015 210000 руб. в обеспечение исполнения контракта;

- оплата истцом платёжными поручениями № 29920 от 24.11.2015 и № 563610 от 27.11.2015 2940000 руб – предварительная оплата по муниципальному контракту № 6 от 15.10.2015

- получение истцом 15.12.2015 уведомления от 14.12.2015 № 47, в котором ответчик сообщил об окончании строительства объекта, находящегося по адресу: <...>. и просил направить приёмную комиссию на строительный объект для освидетельствования и подписания актов приёмки и ввода в эксплуатацию 21.12.2015 к 11-00 местного времени;

- составления сторонами акта от 21.12.2015 осмотра объекта жилого многоквартирного дома № 18 в <...> согласно которого строительство объекта завершено и, что на объекте установлено предусмотренное проектом оборудование в количестве согласно актам о его приёмке после индивидуального испытания и комплексного оборудования. Кроме того в указанном акте отражено, что коммуникации инженерных сетей обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта, недоделки и дефекты устранены, работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок должны быть выполнены: озеленение 520,5 кв. м до 30.06.2016; устройство параллельного дорожного покрытия 525 кв. м до 30.06.2016;

- наличие строительных недостатков объекта на сумму 1 135 932 руб. 00 коп.

В отношении требования истца об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства 9 квартир расположенных по адресу: <...> дом18, квартиры с 1 по 9;

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение

подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно положениям статьи 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (пункт 1). Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 2).

Если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае уклонения продавца от исполнения условий договора на момент подачи заявления о государственной регистрации, суд полагает, что в

соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеизложенного исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку по мнению суда истцом выбран неправильный способ защиты, поскольку требования заявлены в отношении действий ответчика по настоящему делу.

По требованию об обращении взыскания на предмет залога квартиры, расположенные по адресу: <...>, квартиры с 1 по 5 в пользу Муниципального образования «Агаповский муниципальный район».

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

Исходя из изложенного, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения вопроса об обращении взыскания на предмет залога объекта долевого строительства, является установление наличия у объекта недвижимости статуса незавершенного строительством объекта.

Как указано судом в рамках дела № А76-13098/2016 (л.д.5-9 том 3) в адрес истца со стороны ответчика было направлено уведомление о завершении строительства объекта, судебным актом по делу № А76- 2370/2018 (л.д.135-140 том 3), данное обстоятельство подтверждено,

выявлены недостатки в объекте, возведенном по муниципальному контракту.

Судом определениями от 27.08.2019, 20.09.2019 истцу предлагалось представить доказательства того, что на сегодняшний день объект имеет статус незавершенного, определить степень не завершенности.

Такие доказательства суду не представлено, при этом суд исходит из того, что причиной принятия дома в эксплуатацию является не исполнение со стороны подрядчика мероприятий по подключению дома к электрогазоснабжению, проведение мероприятий по подключению к канализации.

Таким образом, суд, изучив доводы сторон, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает требования истца не подлежат удовлетворению по заявленным требованиям.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 101-103, 110, 112, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

В соответствии с ч. 2 ст. 257 и ч. 1 ст. 275 АПК РФ апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Н.А.Булавинцева

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела мо жно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.