Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению

Открытого акционерного общества Банк «Инвестиционный капитал», г.Уфа

к Управлению Федеральной регистрационной службы РФ по Челябинской области

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО1, г. Еманжелинск Челябинской области

о признании незаконным бездействия, выразившегося в не удостоверении закладной при проведении государственной регистрации права собственности на квартиру, возложении обязанности по удостоверению закладной

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 55);

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 02.02.2009 №07/09 (паспорт),

от третьего лица: ФИО1 (паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество Банк «Инвестиционный капитал», г. Уфа (далее - общество, ОАО Банк «Инвестиционный капитал», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы РФ по Челябинской области (далее - Управление, ответчик) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не удостоверении закладной при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43 кв.м, расположенной по адресу: <...>, возложении обязанности по удостоверению закладной при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43 кв.м, расположенной по адресу: <...>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1, г. Еманжелинск Челябинской области (л.д.1).

Представитель заявителя в судебное заседание не явился, о причинах невозможности обеспечения явки представителя не уведомил суд, ходатайства об отложении либо объявлении перерыва в судебном заседании не заявил, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанного лица о времени и месте разбирательства дела (л.д. 55).

В обоснование требований приводит следующие доводы. П.1 ст. 14 Закона об ипотеке установлен закрытый перечень реквизитов, которые должна содержать закладная. Представленная в УФРС закладная содержала все необходимые реквизиты. Ссылка УФРС на ст. 14 Закона об ипотеке неправомерна, поскольку положений о том, что цена договора купли-продажи недвижимого имущества должна совпадать с размером кредитных средств, выданных на приобретение такого имущества, указанная статья не содержит. Оспариваемое бездействие нарушает права и законные интересы заявителя и ФИО1, т.к. закладная удостоверяет права заявителя в качестве залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке.

Представитель ответчика в судебном заседании требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 49-51). Пояснил, что исходя из смысла положений ст. 77 Закона об ипотеке в совокупности с положениями ст. 2, п.1 ст. 13, пп.6 п.1 ст. 14 указанного закона, законодатель определил тот объем обязательств, которые подлежат оценке и должны быть указаны, в т.ч. и в денежной оценке, в закладной, обеспечивающей залог квартиры. Такими обязательствами могут быть только приобретение или постройка полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Следовательно, закладная, представленная на государственную регистрацию не соответствует требованиям, установленным Законом об ипотеке и не может быть удостоверена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

ФИО1 письменного мнения не представила. В судебном заседании пояснений по вопросу согласия или возражений относительно заявленных требований не представила.

Дело рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании 26.01.2009 объявлялся перерыв до 02.02.2009 (л.д. 86-87).

Информация об объявлении перерыва была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области (л.д. 85).

Определения суда содержат информацию об адресе официального сайта в сети Интернет (л.д. 1, 44, 53).

После окончания перерыва представитель заявителя в судебное заседание не явился.

Дело рассматривается в порядке ст. ст. 156, 163, 200 АПК РФ с учетом положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113 «О применении ст. 163 АПК РФ».

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.

27.11.2006 Управлением Федеральной налоговой службы по Республике Башкортостан в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - Открытое акционерное общество банк «Инвестиционный капитал» путем реорганизации в форме преобразования за основным государственным регистрационным номером 1060200012685, что подтверждается свидетельством серии 02 № 005120871 (л.д. 30).

25.06.2008 между ОАО банк «Инвестиционный капитал» (Кредитором) и ФИО1 (Заемщиком) заключен кредитный договор №3400/447-Д, в соответствии с условиями которого, кредитор предоставляет заемщику денежные средства (кредит) в размере 1 200 000 руб. сроком на 182 месяца для целевого использования: приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: <...> общей площадью 44,7 кв.м за цену, равную 2 050 000 руб. в собственность заемщика. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является, в том числе залог квартиры, возникающий на основании ст. 77 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру (л.д. 12-22).

В силу п.4.1.2 Договора заемщик обязуется подписать и передать на государственную регистрацию согласованный с кредитором договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств в течение 3 дней с даты подписания настоящего договора. Одновременно с подписанием договора купли-продажи квартиры составить и согласовать с кредитором закладную, а также передать ее в регистрирующий орган вместе с договором купли-продажи квартиры и иными документами, необходимыми для государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности по нему (л.д. 15).

ООО «Дом оценки» произведена оценка объекта недвижимости – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, по состоянию на 16.06.2008 и выдано соответствующее заключение, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила 2 056 647 руб. (л.д. 74).

25.06.2008 между ФИО3 (Продавцом) и ФИО1 (Покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью с учетом лоджий и т.п. 44,7 кв.м (без учета лоджий и т.п. 43 кв.м) с использованием кредитных средств, предоставленных ОАО банк «Инвестиционный капитал», по цене 1 000 000 руб. (л.д. 62-64).

25.06.2008 ФИО1 и ФИО3 составлен акт сдачи-приемки квартиры (л.д. 65).

Составлена закладная с указанием суммы оценки 2 056 647 руб., обязательства, обеспеченного ипотекой -1 200 000 руб., и основания возникновения обязательства – кредитный договор <***> (л.д. 72-73).

25.06.2008 ФИО3 и ФИО1 обратились в УФРС с заявлениями о регистрации договора купли-продажи и права собственности, а также ограничения права: ипотеки в силу закона на квартиру общей площадью 43 кв.м, расположенную по адресу: <...>, с приложением договора купли-продажи квартиры от 26.06.2008, договора купли-продажи квартиры от 22.02.2008, кредитного договора от 25.06.2008, квитанций об оплате, закладной, графика платежей, заявления по ст. 35 СК РФ, заключения об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.06.2008, согласия от 11.06.2008, справки от 10.06.2008, свидетельства о государственной регистрации права от 12.03.2008, что подтверждается соответствующей распиской (л.д. 58).

Письмом от 07.07.2008 УФРС уведомило ФИО3, ФИО1, ОАО банк «Инвестиционный капитал» о том, что при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру представленная закладная не может быть удостоверена, поскольку в нарушение требований ст. 14 Закона об ипотеке в закладной неверно указана сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, а именно: согласно п. 2.1. Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 25.06.2008 квартира продается по цене 1 000 000 руб., тогда как в закладной указано, что кредитные средства предоставляются в сумме 1 200 000 руб. (л.д. 78).

Общество полагая, что УФРС незаконно бездействует не удостоверяя закладную, а бездействие нарушает его права и законные интересы, обратилось в суд с соответствующим заявлением.

Согласно ч.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указанным положениям корреспондирует норма, установленная ч.1 ст. 4 Закона о регистрации прав, в соответствии с которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)
ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 указанного закона при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО1(покупателем) и ФИО3(продавцом) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств по цене 1 000 000 руб. (л.д. 62-64).

Кредитный договор, заключенный между ФИО1 (заемщиком) и ОАО банк «Инвестиционный капитал» (кредитором), на сумму 1 200 000 руб. содержит условие о залоге квартиры (л.д. 66-71).

При этом, из содержания текста кредитного договора следует, что кредит предоставлен не только для приобретения, но и для ремонта и благоустройства квартиры (п. 1.3 договора, л.д. 66).

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При этом, в силу ч.2 указанной статьи закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Часть 1 ст. 14 Закона об ипотеке содержит перечень обязательных реквизитов, которые должны быть отражены в закладной. Так закладная должна содержать, в том числе: название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика.

При этом, документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

В соответствии с ч.1 ст. 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч.1 ст. 21 Закона об ипотеке).

В соответствии с ч.1, 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав проводится в определенном порядке, который включает, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно ч.1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу ч.5 ст. 2 Закона о регистрации прав отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Из кредитного договора следует, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является залог квартиры, возникающий на основании ст. 77 Закона об ипотеке (л.д. 66-71).

В соответствии с ч.1. ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, из анализа указанной нормы следует, что ипотека в силу закона возникает только при направлении заемщиком кредитных средств на приобретение именно жилого дома и квартиры.

Факт выдачи банком одновременно кредитных средств на благоустройство и ремонт квартиры не является основанием для установления ипотеки на квартиру, в которой будет произведен ремонт, в силу закона.

Поскольку в соответствии с договором купли-продажи от 25.06.2008 квартира была приобретена с использованием кредитных средств по цене 1 000 000 руб., соответственно сумма кредита, предоставленного Обществом, направлена ФИО1 на приобретение квартиры не в полном объеме предоставленных ей денежных средств, а лишь в части стоимости квартиры согласно договору купли-продажи квартиры, то для обеспечения обязательства в силу закона должна быть установлена ипотека и удостоверена закладная на сумму, направленную на приобретение квартиры.

Между тем, заявитель и ФИО1 не лишены права обеспечить обязательства, вытекающие из кредитного договора, в части касающейся получения кредита на ремонт и благоустройство квартиры и установить ипотеку на неё на основании соответствующего договора. Однако, поскольку такой договор не был заключен сторонами кредитного договора и не был представлен заемщиком в УФРС вместе с заявлением на удостоверение закладной, по мнению суда, указанное обстоятельство явилось правомерным основанием для отказа ответчика в осуществлении указанного действия.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований полагать бездействие Управления не соответствующим ст. 14 Закона об ипотеке.

Кроме того, поскольку заявитель не лишен возможности получить закладную на сумму ипотеки, возникшей в силу закона (то есть в сумме направленной на приобретение квартиры) путем представления надлежаще оформленной закладной, а также обеспечить обязательство на полную сумму кредита посредством заключения соответствующего договора о залоге и представления его на государственную регистрацию, нарушений прав и законных интересов ОАО «ИнвестКапиталБанк» судом не усматривается.

Доказательств в нарушение иных прав Общества, заявителем не представлено.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Указанные положения не снимают с заявителя обязанности по доказыванию обстоятельств нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя в порядке ст. 65 АПК РФ.

Для признания недействительным вынесенного органом решения необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Поскольку совокупность условий, при наличии которых бездействие может быть признано незаконным отсутствует, то у суда отсутствуют основания, предусмотренные ч.1 ст. 198 АПК РФ, для признания его незаконным, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Требования общества к УФРС о возложении обязанности по удостоверению закладной при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43 кв.м, расположенной по адресу: <...>, заявлены в рамках ст. 201 АПК в порядке восстановления нарушенного права, в связи с чем оснований для их удовлетворения также не имеется.

Расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб., уплаченной заявителем при обращении в суд по платежному поручению от 17.09.2008 № 10439435 (л.д. 4), в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Именем РФ, руководствуясь ст. ст. 167,168,п.2 ст. 176, ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества банк «Инвестиционный капитал», г. Уфа о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, выразившегося в неудостоверении закладной при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43 кв.м, расположенной по адресу: <...>, возложении обязанности по удостоверению закладной при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 43 кв.м, расположенной по адресу: <...>, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.В. Забутырина