Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество банк «Инвестиционный капитал» (сокращенное наименование юридического лица – ОАО «ИнвестКапиталБанк», далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС по Челябинской области, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным бездействия УФРС по Челябинской области, выразившегося в не удостоверении закладной при проведении государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью 32 кв. м, расположенной по адресу: <...>, и обязании УФРС по Челябинской области удостоверить закладную при проведении государственной регистрации права собственности указанной квартиры.

Определением от 22.12.2008 (л.д. 65) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со ст. 51 АПК РФ привлечена ФИО1

В обоснование своих требований заявитель указал, что 08.07.2008 ответчиком в адрес Общества направлено уведомление о невозможности удостоверения закладной, поскольку не верно указана сумма обязательства. Данная закладная удостоверяет права заявителя как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно кредитному договору <***> от 27.06.2008 денежные средства в размере 1 446 000 руб. предоставлены заемщику для приобретения в собственность, ремонта и благоустройства квартиры. Аналогично указано и в закладной. Все реквизиты, предусмотренные в ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для закладной, имеются. Данная статья не содержит требований о том, что цена договора купли-продажи недвижимого имущества должна совпадать с размером кредитных средств, выданных на приобретение такого имущества, а потому правовых оснований для того, чтобы не удостоверять закладную, у ответчика не имеется (л.д. 3-5).

Заявитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 71), представил ходатайство о рассмотрении заявления без участия представителя Общества (л.д. 67).

Представитель УФРС по Челябинской области с заявленными требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 56-58), в котором указал, что 27.06.2008г в УФРС по Челябинской области обратились ФИО1 и ФИО3 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. 08.07.2008г Управлением отказано в удостоверении представленной на регистрацию закладной, так как в ней неверно указана сумма обязательства, обеспеченного ипотекой: согласно договору купли-продажи оплата за квартиру производится за счет кредитных средств в размере 1 000 000 руб., согласно кредитному договору средства предоставляются в сумме 1 466 000 руб. на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры, тогда как в закладной сумма обязательства указана 1 466 000 руб. без учета суммы на ремонт и благоустройство.

В силу пп. 6 п.1 ст. 13 Закона об ипотеки закладная должна содержать указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой. Исходя из смысла п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке следует, что в закладной, обеспечивающей залог квартиры, подлежат денежной оценке только обязательства, возникшие в силу приобретения или постройки полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, а потому представленная закладная не может быть удостоверена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, как не соответствующая требованиям Закона об ипотеке.

Третье лицо – ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 72), в судебное заседание на явилась, мнение по заявленным требованиям не представила.

Дело рассмотрено в отсутствие заявителя и третьего лица в соответствие со ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные сторонами доказательства, суд полагает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ) права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

Согласно ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится путем проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Особенности отношений, возникающих при залоге недвижимого имущества, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В соответствии с п.2 ст.20 Федерального закона об ипотеке ипотека в силу закона (то есть возникающая на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств) подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Исследованием материалов дела установлено, что 27.06.2008 в УФРС по Челябинской области обратились граждане ФИО1 и ФИО4 с заявлением о государственной регистрации права собственности и договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 27.06.2008 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> (далее - квартира).

Согласно названному договору от 27.06.2008 (л.д. 42-44) ФИО1 приобрела в собственность у ФИО4 квартиру по цене 1 000 000 руб. с использованием кредитных средств, предоставленных ОАО «ИнвестКапиталБанк». Кредитные средства были предоставлены банком по кредитному договору <***> от 27.06.2008, заключенному с ФИО1

Указанным кредитным договором <***> от 27.06.2008 (л.д. 15-24) предусмотрено предоставление заемщику денежных средств в размере 1 446 000 руб. для приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: <...> за цену, равную 1 750 000 руб. Исполнение обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом квартиры, возникающим на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права кредитора по настоящему договору удостоверяются закладной, составляемой заемщиком (п.1.4 договора).

Согласно пп. 4.1.2 кредитного договора заемщик (ФИО1) обязан одновременно с подписанием договора купли-продажи составить и согласовать с кредитором закладную, а также передать её в регистрирующий орган вместе с договором купли-продажи.

Во исполнение данной обязанности, ФИО1 в числе документов, представленных 27.06.2008 на государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на квартиру в УФРС по Челябинской области передана закладная (л.д. 11-14).

Письмом от 08.07.2008, направленным, в адрес ФИО4 и ФИО1, Управление уведомило сторон сделки о том, что представленная закладная не может быть удостоверена, поскольку в нарушение требований ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 в закладной неверно указана сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, а именно: согласно договору купли-продажи от 27.06.2008 оплата за квартиру производится за счет кредитных средств в размере 1 000 000 руб., согласно кредитному договору <***> от 27.06.2008 кредитные средства предоставляются 1 446 000 руб. на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры, тогда как в закладной сумма обязательств указана 1 446 000 руб. без учета суммы на ремонт и благоустройство.

Не согласившись с решением УФРС по Челябинской области, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п.1 ст.13).

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, из содержания заявления Общества и норм Закона об ипотеке следует, что фактически заявителем оспаривается отказ регистрирующего органа в выдаче закладной, законность которого и является предметом спора.

В соответствии с положениями статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ"Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, из анализа указанной нормы следует, что ипотека в силу закона возникает только при направлении заемщиком кредитных средств на приобретение именно жилого дома и квартиры.

Факт выдачи банком одновременно кредитных средств на благоустройство и ремонт квартиры не является основанием для установления ипотеки на квартиру, в которой будет произведен ремонт, в силу закона. Поскольку сумма кредита, предоставленного Обществом, направлена ФИО1 на приобретение квартиры не в полном объеме предоставленных ей денежных средств, а лишь в части 1 000 000 руб. (стоимости квартиры согласно договору купли-продажи квартиры), соответственно для обеспечения обязательства в силу закона устанавливается ипотека и удостоверяется закладная на сумму 1 000 000 рублей.

Между тем, заявитель и ФИО1 не лишены права обеспечить обязательство по получению кредита на ремонт и благоустройство квартиры и установить ипотеку на неё в том числе и в связи с получением кредитных средств на ремонт и благоустройство в размере 466 000руб. на основании соответствующего договора. Однако, поскольку такой договор не был заключен сторонами кредитного договора и не был представлен заемщиком в УФРС по Челябинской области вместе с заявлением на удостоверение закладной, указанное обстоятельство явилось правомерным основанием для отказа ответчика в осуществлении указанного действия.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о правомерности решения регистрирующего органа и отсутствии оснований, предусмотренных ч.1 ст. 198 АПК РФ, для признания его незаконным,.

Поскольку заявитель не лишен возможности получить закладную на сумму ипотеки, возникшей в силу закона (то есть в сумме 1 000 000 руб.) путем представления надлежаще оформленной закладной, а также обеспечить обязательство на полную сумму кредита посредством заключения соответствующего договора о залоге и представления его на государственную регистрацию, нарушений прав и законных интересов ОАО «ИнвестКапиталБанк» также не усматривается.

При таких обстоятельствах требования заявителя необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-170, ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования ОАО Банк «Инвестиционный капитал» к Управлению Федеральной Регистрационной службы по Челябинской области о признании незаконным бездействия, выразившегося в не удостоверении закладной при проведении государственной регистрации права собственности на 1-комнатную квартиру общей площадью 32 кв.м., расположенной по адресу: <...>, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия, а также в порядке кассационного производства - в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr. ru.

Судья Н.А. Первых