Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Писаренко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровым С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению областного государственного унитарного предприятия «Областная казна», г. Челябинск, ОГРН <***>, к открытому акционерному обществу «Челябинсккнига», г. Челябинск, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН <***>, о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 - представителя, действующего на основании доверенности б/н от 31.03.2015 г., сроком действия по 30.04.2015 г., предъявлен паспорт,

от ответчика - ФИО2 - представителя, действующей на основании доверенности от 17.11.2014 г., сроком действия один год, предъявлен паспорт,

от третьего лица - ФИО3 - представителя, действующей на основании доверенности № 1/5 от 12.01.2015 г., сроком действия один год, предъявлено удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Областное государственное унитарное предприятие «Областная казна» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Челябинсккнига» о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 1822-р от 20.12.2007 г. – исковое заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено дело.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление в котором указал, что ответчик не уклоняется от обязанности по проведению текущего ремонта кровли арендуемого помещения, однако арендуемое имущество находится в аварийном положении, требует не текущего, а капитального ремонта. Арендодатель, как собственник имущества, обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендованное имущество доведено до аварийного положениями действиями собственника, который ни разу не проводил капитальный ремонт, при этом в 2011 г. ответчик оплачивал услуги по кровельным работам.

Представителем третьего лица представлено письменное мнение на исковое заявление, в котором указано, что поскольку ответчик не исполняет свои обязательства по договору аренды, он является недобросовестным арендатором, в связи с чем просит удовлетворить исковые требования.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными, в связи с чем они подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что между Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 20.12.207 г. заключен договор аренды № 1822-р, в качестве содержателя здания указан истец - областное государственное унитарное предприятие «Областная казна».

Согласно пункту 1.1. данного договора, арендодатель, при участии содержателя здания сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество – часть здания, расположенного по адресу: <...> – подвал Лит. А – поз. 37-53, 74, 75, 77 (площадь 187,2 кв.м.), Лит. А1-поз. 12-18, 31а, 31-35, 35а, 36, 73, 76 (площадью 338,6 кв.м.); 1 этаж Лит. А-поз. 16-18, 20-23, 25, 26 (площадью 87,6 кв.м.), Лит. А1 – поз. 7, 9, 9 а, 10, 11, 11 а, 12, 12 а, 13, 14, 14 а (площадью 913,1 кв.м.), общей площадью 1426,5 кв.м.

Срок договора аренды определяется с 28.07.2007 г. по 28.07.2027 г. (пункт 1.3.).

Размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету, арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100 % на расчетный счет (пункты 5.1., 5.2.).

Согласно разделу 4 договора, арендатор обязан содержать арендованные помещения и оборудование в технически исправном состоянии и пригодном для эксплуатации состоянии. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества, согласно техническим нормам. Своими силами и средствами проводить профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещений. Заключить с содержателем здания или эксплуатационными организациями договоры на коммунальные услуги и техническое обслуживание в трехдневный срок со дня заключения настоящего договору, представить копии этих договоров арендодателю.

Объект аренды был передан ответчику по акту приема-передачи к договору № 1822-р. Согласно указанному акту имущество находится в пользовании арендатора с 28.07.2007 г., претензии ответчиком в данном акте по состоянию помещения не заявлены, указано: «На день составления акта имущество находится в состоянии, пригодным для использования по целевому назначению. Это состояние арендатору известно».

06.07.2012 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому права арендатора переданы содержателю здания - истцу.

Как указал истец, невыполнение обязательств и не заключение договоров на техническое обслуживание арендатором привело к тому, что кровельные покрытия арендуемого помещения не эксплуатируются надлежащим образом, приходят в негодное состояние, что подтверждается актами от 02.04.2014 г. от 13.08.2014 г., а так же заключение ОГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» Челябинский филиал от 09.06.2014 г., представленными истцом в материалы дела, в котором указано, что кровельное покрытие не эксплуатируется надлежащим образом, не очищается от мусора, не поддерживается сохранность съемных деталей, допускается нарушение конструкции кровли транзитными коммуникациями без проектирования узлов прохода через кровлю и выполнение работ без проекта.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления и претензии (исх. № 273/05 от 08.04.2014 г., № 379/05 от 12.05.2014 г., № 489/05 от 20.06.2014 г.) о необходимости выполнения условий договора, а именно пунктов 4.4. - 4.8. договора.

В претензиях № 379/05 от 12.05.2014 г., № 609/05 от 06.08.2014 г. содержалось уведомление о необходимости явиться к истцу с целью подписания соглашения о расторжении договора – уведомление получено ответчиком.

Как указал истец, действия ответчика привели и продолжают к существенному ухудшению арендованного имущества.

Неисполнение в добровольном порядке требований истца явилось основанием для обращения последнего с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Ответчиком в обоснование своих возражений в материалы дела представлены переписка между лицами, участвующими в деле, в подтверждение факта обращения с требованием о проведении работ по капитальному ремонту, платежные поручения об оплате кровельных работ в 2011 г., заключение о техническом состоянии кровли спорного помещения, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Токмас», 2013 г., согласно которому состояние конструкций кровли оценивается как ограниченно работоспособное, необходимо выполнить капитальный ремонт кровли.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ при установлении наличия оснований для досрочного расторжения договора имеет правовое значение, является ли допущенное нарушение существенным, влекущим для стороны, обратившейся с таким требованием, негативные последствия.

Исследовав представленные доказательства, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение договора со стороны ответчика в виде невыполнения условий договора, а именно раздела 4, является существенным и повлекло для истца причинение вреда и что последнее в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора – в момент передачи в аренду ответчику имущества, оно не имело недостатков и именно действия истца в виде невыполнений условий договора в части ненадлежащего содержания арендованного помещения, несвоевременного производства ремонта имущества (согласно представленными ответчиком доказательствами, ремонтные работы кровли осуществлялись единственный раз в 2011 г.), отсутствие профилактического обслуживания и текущего ремонта привели к тому, что спорный объект (кровля), согласно представленными сторонами заключениям, находится в аварийном состоянии.

Представитель ответчика не воспользовался своим правом и не заявил ходатайство о производстве судебной строительной экспертизы с целью определения причин повреждений кровли, и так же подтверждал в судебном заседании, что кровля находится в аварийном состоянии.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств выполнения пункта 4.6. договора в части заключения в трехдневный срок со дня заключения договора, договоров на коммунальные услуги и техническое обслуживание.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу, что арендатором существенно нарушены условия договора № 1822-р от 20.12.2007 г., в связи с чем он подлежит расторжению.

Истцом, при подаче искового заявления платежным поручением № 672 от 30.09.2014 г. уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. 00 коп. – в связи с удовлетворением исковых требований расходы по уплате государственной пошлины, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ, относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 1822-р от 20.12.2007 г., заключенный между областным государственным унитарным предприятием «Областная казна» и открытым акционерным обществом «Челябинсккнига».

Взыскать соткрытого акционерного общества «Челябинсккнига» в пользу областного государственного унитарного предприятия «Областная казна» судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Писаренко Е.В.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.