Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Скобычкина Н.Р. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайдуковой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1, г. Челябинск,

к закрытому акционерному обществу «Троицкий рынок», Челябинская область, г. Троицк, обществу с ограниченной ответственностью «Троицкий рынок», Челябинская область, г. Троицк,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, г. Челябинск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск,

о признании договора купли-продажи от 11.06.2015 недействительным, применении последствий недействительной сделки,

при участии в судебном заседании:

представителей истца – ФИО2 на основании доверенности 74 АА 2675599 от 29.09.2015, ФИО3, ФИО4 на основании доверенности 74 АА 1811290 от 06.12.2013,

представителя ЗАО «Троицкий рынок» – ФИО5 по доверенности от 02.12.2015,

представителя третьего лица ФИО1 – ФИО5 по доверенности 74 АА 2529628 от 14.08.2015.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, г. Челябинск (далее – истец, ФИО1), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Троицкий рынок», ОГРН <***>, место нахождения: <...> (далее – ответчик, ЗАО «Троицкий рынок»), обществу с ограниченной ответственностью «Троицкий рынок», ОГРН <***>, место нахождения: <...> (далее – ответчик, ООО «Троицкий рынок»), о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества: земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенного по адресу: <...>, применении последствий недействительности сделок путем возврата сторонами полученного по недействительным сделкам (вход. № А76-25019/2015).

В обоснование заявленных требований о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества между ЗАО «Троицкий рынок» и ООО «Троицкий рынок» недействительными и применении последствий недействительных сделок истец ссылается на наличие оснований, предусмотренных ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на нарушение положений, содержащихся в ст. ст. 78, 79, 81, 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Истец полагает, что оспариваемая сделка по отчуждению недвижимого имущества является крупной, в отношении оспариваемой сделки имеется заинтересованность, сделка совершена без одобрения общего собрания акционеров ЗАО «Троицкий рынок», в результате совершения оспариваемой сделки причинен явный ущерб ЗАО «Троицкий рынок», при совершении оспариваемой сделки имелся сговор между ЗАО «Троицкий рынок» и ООО «Троицкий рынок».

Определением суда от 20.10.2015 (т. 1 л.д. 1-5) на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1, г. Челябинск (далее – третье лицо, ФИО1).

Определением суда от 18.01.2016 (т. 2 л.д. 66-69) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – третье лицо, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области).

Представитель истца в судебном заседании 09.03.2016 уточнил исковые требования, просил признать недействительным заключенный между ЗАО «Троицкий рынок» и ООО «Троицкий рынок» договор от 11.06.2015 купли-продажи земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: <...>, и применить последствия недействительности сделки путем возврата сторонами полученного по недействительной сделки, в виде возврата ЗАО «Троицкий рынок» земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: <...>, а также возврата ООО «Троицкий рынок» уплаченных по договору от 11.06.2015 денежных средств в размере 1 165 000 руб. 00 коп. (т. 4 л.д. 10-11).

Уточнение предмета исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 09.03.2016 на основании ст. 66 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об истребовании у ООО Строительная компания «Сервис Строй», ОГРН <***>, подлинника договора генподряда № 1 от 12.03.2015 с приложениями, справки о готовности объекта недвижимости по состоянию на 11.06.2015, 17.08.2015. Указанные документы представлены ООО Строительная компания «Сервис Строй» и приобщены в качестве доказательств по делу.

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела представлен отчет № 916.27/15-О от 25.11.2015 ООО Агентство «Вита-Гарант» об оценке рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем улучшений (нежилого здания – магазин, сооружения – забор, объекта незавершенного строительством и некапитальных строений в количестве 175 объектов) по состоянию на 17.08.2015 (т. 3 л.д. 8-130).

ЗАО «Троицкий рынок», третье лицо – ФИО1 представили письменные пояснения от 09.03.2016 (т. 4 л.д. 12-19), в которых просили в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что предполагаемое занижение стоимости имущества при продаже само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 10, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; на момент совершения сделки и государственной регистрации перехода права собственности иных объектов недвижимого имущества на проданном земельном участке не существовало; истцом не доказано, что оспариваемая сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества причинила явный ущерб ЗАО «Троицкий рынок» и имелись обстоятельства, свидетельствующие о сговоре либо иных совместных действиях ответчиков; соотношение стоимости отчужденных по договору купли-продажи от 11.06.2015 объектов недвижимости составило 1,49%, что значительно меньше 25% балансовой стоимости активов общества, необходимых для признания сделки крупной; отчет № 916.27/15-О от 25.11.2015 не соответствует критериям относимости, поскольку объектом оценки является имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого и движимого имущества (нежилое здание – магазин, сооружение – забор, объект незавершенный строительством и некапитальные строения в количестве 175 объектов).

Ответчик – ООО «Троицкий рынок» – в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (т. 1 л.д. 104), отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ не представил.

Третье лицо – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представило мнение по иску (т. 4 л.д. 1-2), в котором указало, что если в резолютивной части решения будет решен вопрос о недействительности сделки, заключенной в отношении спорного земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, погашения соответствующей регистрационной записи о праве собственности ответчика на спорный объект недвижимости и это будет следовать из содержания резолютивной части судебного акта, то такое решение суда будет являться основанием для внесения указанных изменений в Единый государственный реестр прав.

Дело рассматривается в отсутствие ООО «Троицкий рынок», третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – по правилам ч. 3, ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика – ЗАО «Троицкий рынок», представитель третьего лица – ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях от 09.03.2016.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, закрытое акционерное общество «Троицкий рынок» (до 27.12.2010 – открытое акционерное общество «Троицкий рынок») создано 16.08.1993 в результате приватизации Муниципального предприятия «Троицкий рынок», зарегистрировано в качестве юридического лица 23.08.2002 за ОГРН <***>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия 74 № 001244775, свидетельством о государственной регистрации серия 74 № 005379846 (т. 1 л.д. 124-125).

Акционерами ЗАО «Троицкий рынок» являются ФИО1, владеющий 117 акциями, что составляет 50% уставного капитала, и ФИО1, владеющий 117 акциями, что составляет 50% уставного капитала, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

ООО «Троицкий рынок» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 457100, <...>), зарегистрировано в качестве юридического лица 22.01.2015 за ОГРН <***>. Единственным учредителем (участником) ООО «Троицкий рынок» является ФИО6. Директором (единоличным исполнительным органом) ООО «Троицкий рынок» является ФИО6 (ИНН <***>). Указанные сведения подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1 л.д. 37-39).

11.06.2015 между ЗАО «Троицкий рынок» (продавец) и ООО «Троицкий рынок» (покупатель) заключен договор купли-продажи (далее – договор купли-продажи от 11.06.2015, договор, т. 2 л.д. 56-57), согласно п. 1.1 которого ЗАО «Троицкий рынок» передает в собственность покупателя а покупатель принимает и оплачивает в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, следующее недвижимое имущество:

земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, расположенный по адресу: <...>, с разрешенным использованием – в коммерческих целях (п. 1.1.1. договора);

нежилое здание – магазин, площадью 193,9 кв.м, литер А4а, расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора, кадастровый номер 74:35:0200026:121 (п. 1.1.2 договора);

сооружение – забор, протяженностью 565,98 м, расположенное по адресу: <...>, в границах земельного участка, указанного в п. 1.1.1 договора, кадастровый номер 74:35:0200026:123.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость продаваемого имущества составила 1 165 000 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен, в том числе:

2.2.1 стоимость земельного участка – 990 000 руб. 00 коп.,

2.2.2 стоимость нежилого здания – магазина – 55 000 руб. 00 коп.,

2.2.3 стоимость сооружения – забора – 120 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 2.2 договора ООО «Троицкий рынок» (покупатель) обязан перечислить 100% указанной в п. 2.1 денежной суммы на расчетный счет ЗАО «Троицкий рынок» (продавца) по реквизитам, указанным в разделе 6 договора, в течение 20 рабочих дней со дня подписания настоящего договора, но в любом случае до момента представления настоящего договора на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество.

Имущество ЗАО «Троицкий рынок» передано ООО «Троицкий рынок» по акту приема-передачи имущества от 11.06.2015 (т. 2 л.д. 75).

ООО «Троицкий рынок» в пределах срока, установленного п. 2.2 договора, оплатило стоимость имущества в сумме 1 165 000 руб. 00 коп., проданного по договору купли-продажи от 11.06.2015, что подтверждается платежным поручением № 259 от 09.07.2015 (т. 4 л.д. 49).

Согласно имеющимся в материалах дела уведомлениям о приостановлении государственной регистрации от 17.07.2015 № 74/035/916/2015-423, от 17.07.2015 № 74/035/916/2015-425, от 17.07.2015 № 74/035/916/2015-428 документы для государственной регистрации перехода права собственности представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 10.07.2015 (т. 4 л.д. 55-57). Государственная регистрация перехода права собственности произведена 17.08.2015.

ФИО1, полагая, что договор купли-продажи от 11.06.2015 является крупной сделкой, сделкой с заинтересованностью, в результате совершения которой ЗАО «Троицкий рынок» причинен явный ущерб, имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре сторон сделки, на спорном земельном участке расположен объект незавершенный строительством, который сторонами при заключении договора не оценивался, обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита законных прав и имущественных интересов участников арбитражного процесса осуществляется самими участниками арбитражного спора или их представителями на основе равенства всех перед законом и судом, равноправия сторон и состязательности.

При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 мая 2014 года № 28 (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28) лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 81 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – ФЗ «Об акционерных обществах»);

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), то есть факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (п. 2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 78, 81 ФЗ «Об акционерных обществах»). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Об отсутствии нарушения интересов общества и его участников может свидетельствовать, в частности, следующее:

1) предоставление, полученное обществом по сделке, было равноценным отчужденному имуществу;

2) совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для общества;

3) сделка общества, хотя и была сама по себе убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду.

Судам также следует учитывать, что если невыгодность сделки для общества не была очевидной на момент ее совершения, а обнаружилась или возникла впоследствии, например, по причине нарушения контрагентом или самим обществом возникших из нее обязательств, то она может быть признана недействительной, только если истцом будет доказано, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения либо ненадлежащего исполнения.

В силу п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, если суд установит совокупность обстоятельств, указанных в п. 3 настоящего постановления, сделка признается недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе, заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества, и сделок, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с названной статьей (пункт 1). Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров – владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров (п. 3).

Пунктом 6 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» предусмотрено, что крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных названным Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

Суд, оценив представленные доказательства, приходит к выводу о недоказанности истцом того факта, что оспариваемая сделка является крупной.

С 01.01.2013 вступил в действие Федеральный закон от 06 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», в соответствии с ч. 4 ст. 13 которого с 01.01.2013 промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность составляется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов государственного регулирования бухгалтерского учета (Минфин России, Банк России).

Как разъяснено в п.п. 3 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием крупных сделок общества, необходимо учитывать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» балансовая стоимость активов общества и стоимость отчуждаемого обществом имущества должны определяться по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату перед совершением сделки; при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например, ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности.

В соответствии с ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 06 декабря 2011 года № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – ФЗ «О бухгалтерском учете») годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность составляется за отчетный год.

В силу ч. 6 ст. 15 ФЗ «О бухгалтерском учете» датой, на которую составляется бухгалтерская (финансовая) отчетность (отчетной датой), является последний календарный день отчетного периода, за исключением случаев реорганизации и ликвидации юридического лица.

При таких обстоятельствах, крупность оспариваемой сделки должна определяться на основании бухгалтерской отчетности ЗАО «Троицкий рынок» за 2014 год.

Ответчиком к материалам дела приобщены копия бухгалтерского баланса за 2013 год (по состоянию на 31.12.2013), копия пояснительной записки к бухгалтерскому балансу за 2013 год; копия бухгалтерского баланса за 2014 год (по состоянию на 31.12.2014); копия пояснительной записки к бухгалтерскому балансу за 2014 год; копия договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2011 № 206; копия отчета по основным средствам за июнь 2015 года; копия справки о балансовой стоимости основных средств на 01.07.2015 (т. 2 л.д. 37-52).

В соответствии с бухгалтерским балансом за 2014 год стоимость активов ЗАО «Троицкий рынок» по состоянию на 31.12.2014 составила 78 191 000 руб. 00 коп.

Таким образом, соотношение стоимости отчужденных земельного участка, сооружения – забор, и нежилого здания – магазин, составило 1,49% (1 165 000 руб. 00 коп./ 78 191 000 руб. 00 коп. х 100%), что значительно меньше 25% балансовой стоимости активов ЗАО «Троицкий рынок», необходимых для признания сделки крупной.

При таких обстоятельствах, совершенная сделка – договор купли-продажи от 11.06.2015 не имеет признаков крупной сделки, предусмотренных ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах».

Согласно договору купли-продажи земельного участка от 20.06.2011 № 206 уплаченная ЗАО «Троицкий рынок» стоимость приобретенного земельного участка составила 983 596 руб. 54 коп. (п. п. 1.1, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2011 № 206).

Согласно договору купли-продажи от 11.06.2015 полученная ЗАО «Троицкий рынок» от продажи земельного участка стоимость составила 990 000 руб. 00 коп. (п. 2.2.1 договора купли-продажи от 11.06.2015).

Таким образом, предоставление, полученное ЗАО «Троицкий рынок» по сделке – договору купли-продажи от 11.06.2015, равноценно стоимости приобретения данного имущества по договору купли-продажи земельного участка от 20.06.2011 № 206.

Анализ бухгалтерского баланса ЗАО «Троицкий рынок» за 2014 год, пояснительной записки к нему, а также отчета по основным средствам за июнь 2015 года, справки о балансовой стоимости отчужденных земельного участка, сооружения – забор, и нежилого здания – магазин по состоянию на 01.07.2015 свидетельствует о том, что балансовая стоимость указанных объектов меньше их продажной цены, что свидетельствует о равноценности предоставления, полученного ЗАО «Троицкий рынок» договору купли-продажи от 11.06.2015.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 1 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, при разрешении дел, связанных с оспариванием сделок с заинтересованностью общества, следует учитывать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 81 ФЗ «Об акционерных обществах» член совета директоров (наблюдательного совета), лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющая организация или управляющий, член коллегиального исполнительного органа общества, участник общества, имеющий совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосов от общего числа голосов участников (акционеров) общества (голосующих акций акционерного общества), а также лицо, имеющее право давать обществу обязательные для него указания, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки, в том числе, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица являются выгодоприобретателем в сделке либо владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20 и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, либо занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Единственный участник и директор ООО «Троицкий рынок» ФИО6 не является заинтересованным лицом в силу норм, содержащихся в п. 1 ст. 81 ФЗ «Об акционерных обществах», поскольку не относится к лицам, перечисленным в них, доказательств иного материалы дела не содержат (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Таким образом, истец, оспаривая договор купли-продажи от 11.06.2015, в соответствии со ст. 65 АПК РФ, должен доказать, что договор заключен в ущерб интересам ЗАО «Троицкий рынок», а ООО «Троицкий рынок» знало или должно было знать о явном ущербе для ЗАО «Троицкий рынок» или имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо иных совместных действиях сторон договора в ущерб интересам продавца.

Таким образом, применение п. 2 ст. 174 ГК РФ предполагает наличие исключительных обстоятельств – явный ущерб, сговор, совместные действия.

Истцом не доказано, что сделка купли-продажи земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, с расположенными на нем объектами недвижимости: магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: <...>, причинила продавцу – ЗАО «Троицкий рынок» явный ущерб, а также что в момент совершения сделки имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Для признания оспариваемой сделки недействительной по указанному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность контрагента, которая может иметь место как в ситуациях, когда контрагент знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого, так и в случае, когда имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Истец, указывая на заинтересованность в совершении сделки, ссылается на предполагаемую связь между ФИО1 и ФИО6, не учитывает, что данное обстоятельство не является доказательством сговора или совместного характера действий сторон сделки и их намерения причинить ущерб интересам ЗАО «Троицкий рынок».

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях ЗАО «Троицкий рынок» и ООО «Троицкий рынок».

Судом отклоняется довод истца о занижении продажной стоимости объекта недвижимого имущества по сравнению с его рыночной стоимостью, основанный на отчете № 916.27/15-О от 25.11.2015 ООО Агентство «Вита-Гарант».

Как установлено судом, предметом заключенного между ЗАО «Троицкий рынок» и ООО «Троицкий рынок» договора купли-продажи от 11.06.2015 являются:

- земельный участок, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132,

- нежилое здание – магазин площадью 193,9 кв. м, кадастровый номер 74 :35:0200026:121,

- сооружение – забор протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123.

Предметом оценки, указанном в отчете № 916.27/15-О от 25.11.2015 ООО Агентство «Вита-Гарант», является иной объект – имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого и движимого имущества (нежилого здания – магазин, сооружения – забор, объекта незавершенного строительством и некапитальных строений в количестве 175 объектов), т.е. значительно больший комплекс объектов.

Суд отмечает, что договор № 389/15 с ООО Агенство «Вита-Гарант» заключен 28.10.2015, задание на оценку датировано 28.10.2015, согласно п. 1.1.1 отчета период проведения работ с 28.10.2015 по 25.11.2015, тогда как осмотр объектов оценки производился 25.09.2015 (обобщающая часть).

В соответствии с п. 23 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Как предусмотрено п. 5 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Пунктом 12 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)» определено, что в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.

Оценивая земельный участок, оценщик исходил из задания на оценку от 28.10.2015 и предположения, что все перечисленные истцом в задании на оценку объекты существовали на дату оценки, т.е. на 17.08.2015.

Как следует из отчета № 916.27/15-О от 25.11.2015, выполненного ООО Агентство «Вита-Гарант», оценщик производил оценку объектов как имущественного комплекса, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем объекты.

Суд не может согласиться с доводом истца о том, что рыночная стоимость, определенная в соответствии с отчетом № 916.27/15-О от 25.11.2015, выполненным ООО Агентство «Вита-Гарант» (т. 3 л.д. 8-130), может быть сопоставима с продажной стоимостью имущества, согласованной сторонами в договоре купли-продажи от 11.06.2015, в силу того, что ООО Агентство «Вита-Гарант» произведена оценка объекта, отличающегося по своему составу от объектов недвижимого имущества, являющихся предметом договора купли-продажи от 11.06.2015.

Таким образом, отчет № 916.27/15-О от 25.11.2015, выполненный ООО Агентство «Вита-Гарант», не может являться доказательством существенного занижения продажной цены относительно рыночной, поскольку оценщиком фактически определена рыночная стоимость иного объекта.

Истец не воспользовался предоставленным ему процессуальным правом и не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества, отчужденного ЗАО «Троицкий рынок» по договору купли-продажи от 11.06.2015.

Судом также отклоняется довод истца о нарушении ЗАО «Троицкий рынок» при совершении оспариваемой сделки пункта 14.2 Устава ЗАО «Троицкий рынок» (т. 1 л.д. 128-140).

В соответствии с п. 14.2 Устава общества генеральный директор имеет право распоряжаться имуществом, денежными средствами и иными активами в соответствии с финансовым планом (бюджетом) общества, утвержденным советом директоров общества и ограничениями, установленными законодательством, уставом общества и внутренними документами общества, решениями общего собрания акционеров.

Исходя из буквального толкования п. 14.2 Устава общества установленное ограничение действует только при наличии в составе органов управления обществом совета директоров и утвержденного финансового плана (бюджета) общества, который предусматривает ограничения единоличного исполнительного органа общества на распоряжение имуществом общества.

В соответствии с п. 1 ст. 64 ФЗ «Об акционерных обществах» совет директоров (наблюдательный совет) общества осуществляет общее руководство деятельностью общества, за исключением решения вопросов, отнесенных настоящим Федеральным законом к компетенции общего собрания акционеров.

В обществе с числом акционеров – владельцев голосующих акций менее пятидесяти устав общества может предусматривать, что функции совета директоров общества (наблюдательного совета) осуществляет общее собрание акционеров. В этом случае устав общества должен содержать указание об определенном лице или органе общества, к компетенции которого относится решение вопроса о проведении общего собрания акционеров и об утверждении его повестки дня.

Как предусмотрено п. 12.1 Устава ЗАО «Троицкий рынок» органами управления общества являются общее собрание акционеров и единоличный исполнительный орган (генеральный директор).

Согласно п. 13.22 Устава ЗАО «Троицкий рынок» решение вопроса о проведении общего собрания акционеров и об утверждении его повестки дня относится к компетенции генерального директора общества.

Таким образом, Уставом ЗАО «Троицкий рынок» не предусмотрено наличие в составе органов управления обществом совета директоров, количественный и персональный состав которого, был бы утвержден решением общего собрания акционеров общества.

Из пояснений представителя ЗАО «Троицкий рынок» следует, что за все время существования и деятельности ЗАО «Троицкий рынок» обществом ни разу не принимался финансовый план (бюджет), который бы определял полномочия, в том числе устанавливал единоличному исполнительному органу общества ограничения на распоряжение имуществом, денежными средствами и иными активами общества. Данное обстоятельство в судебном заседании подтверждено и представителями истца.

Оценив представленные доказательства, суд не усматривает оснований для применения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, если иное не установлено законом.

Как предусмотрено п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена в приложении № 4 Приказа Минэкономразвития России от 25 августа 2014 года № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории».

Согласно примечанию 6 в приложении № 4 Приказа Минэкономразвития России от 25 августа 2014 года № 504 в строке 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке указываются кадастровые номера расположенных в границах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 08.05.2015 № 7400/101/15-394994, которая содержит сведения о земельном участке до совершения оспариваемой сделки, в строке 8 раздела КВ.1 указаны кадастровые номера двух объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка, а именно 74:35:0200026:121 и 74:35:0200026:123.

Как указано в строке 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке от 02.11.2015 № 7400/101/15-889708 в границах земельного участка расположены те же самые объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:35:0200026:121 и 74:35:0200026:123.

Судом установлено, что указанные номера соответствуют кадастровым номерам нежилого здания – магазина (кадастровый номер 74:35:0200026:121) и сооружения – забор (кадастровый номер 74:35:0200026:121), которые отчуждены ЗАО «Троицкий рынок» по оспариваемой сделке ООО «Троицкий рынок», что подтверждается договором купли-продажи от 11.06.2015 (п. п. 1.1.2, 1.1.3).

Строка 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке от 02.11.2015 № 7400/101/15-889708, также как и строка 8 раздела КВ.1 кадастровой выписки о земельном участке от 08.05.2015 № 7400/101/15-394994 не содержат иных кадастровых номеров, которые бы указывали на расположение в границах земельного участка иных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, которые не были учтены при совершении оспариваемого договора купли-продажи от 11.06.2015.

Судом не принимаются ссылки истца на то, что на момент подписания договора купли-продажи 11.06.2015 и государственной регистрации перехода права собственности 17.08.2015 на отчужденном земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, поименованный истцом как «крытый рынок».

Истцом в нарушение положений ст. ст. 9, 65 АПК РФ не представлено доказательств существования на земельном участке, площадью 19 974 кв.м, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 74:35:0200026:132, каких-либо иных объектов недвижимого имущества, как по состоянию на дату подписания договора купли-продажи от 11.06.2015, так и на дату государственной регистрации перехода права собственности 17.08.2015.

Фотоматериалы (т. 1 л.д. 24-28, т. 3 л.д. 104-107), приобщенные истцом к материалам дела в качестве доказательства наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства – «крытый рынок», не могут являться относимыми и допустимыми доказательствами наличия на земельном участке площадью 19 974 кв.м, расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 74:35:0200026:132, объекта незавершенного строительства, поименованного истцом, как «крытый рынок», поскольку данные фотоматериалы не позволяют с достаточной степенью достоверности установить дату и место фотосъемки. Истцом не доказана подлинность представленных в материалы дела фотоматериалов и их относимость к существу спора.

Таким образом, приобщенные к материалам дела фотоматериалы, равно как и фотоматериалы, приложенные к отчету № 916.27/15-О от 25.11.2015 ООО Агентство «Вита-Гарант» не могут служить доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, поименованного истцом, как «крытый рынок», по состоянию как на 11.06.2015, так и по состоянию на 17.08.2015.

Суд отклоняет довод истца о том, что представленные ООО Строительная компания «Сервис Строй» документы – договор генподряда № 1 от 12.03.2015, заключенный между ЗАО «Троицкий рынок» и ООО Строительная компания «Сервис Строй», дополнительное соглашение № 1 от 12.03.2015 к договору генподряда № 1 от 12.03.2015, соглашение от 17.08.2015 о замене стороны в договоре генподряда №1 от 12.03.2015, справка от 14.03.2016 № 56/1, могут служить доказательством наличия на отчужденном ЗАО «Троицкий рынок» земельном участке объекта незавершенного строительства.

Указанные документы свидетельствуют о наличии между ЗАО «Троицкий рынок» и ООО Строительная компания «Сервис Строй» отношений, вытекающих из договора строительного подряда (т. 3 л.д. 38-47).

При этом, представленные в материалы дела документы не содержат сведений, достоверно указывающих на выполнение на момент совершения оспариваемой сделки того объема работ, на который ссылается истец как на доказательство существования объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как предусмотрено п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Следовательно, объем работ, выполненных ООО Строительная компания «Сервис Строй» для ЗАО «Троицкий рынок», может быть установлен исключительно на основании подписанных сторонами актов о приемке выполненных работ.

Процент готовности возводимого объекта может быть определен путем сопоставления сведений, содержащихся в актах о приемке выполненных работ с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

На основании изложенного, суд критически относится к представленной ООО Строительная компания «Сервис Строй» в материалы дела справке о проценте готовности объекта по состоянию на 11.06.2015 и на 17.08.2015 (т. 4 л.д. 48), поскольку данный документ не отвечает критерию допустимости, установленному ст. 68 АПК РФ.

Вопрос о степени готовности объекта относится к числу вопросов, требующих специальных познаний.

В соответствии с п. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Истцом не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определении степени готовности объекта, указанного в п. 1.1 договора генподряда № 1 от 12.03.2015, по состоянию на дату совершения оспариваемой сделки.

Представленные в материалы дела доказательства не позволяют сделать однозначный вывод о наличии на земельном участке, являющемся предметом договора купли-продажи от 11.06.2015, иного объекта, обладающего признаками недвижимого имущества по смыслу ст. 130 ГК РФ, а также определить точное местоположение объекта, кроме объектов недвижимости, указанных в договоре.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Императивная норма п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусматривает невозможность отчуждения земельного участка без отчуждения находящегося на нем завершенного объекта недвижимости.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд отклоняет довод истца о том, что оспариваемая сделка не имела экономически целесообразной цели, преследуемой сторонами при обычных условиях гражданского оборота, и, что целью оспариваемой сделки являлся «вывод» основных активов общества по заниженной цене и продолжение деятельности от другого юридического лица (ООО «Троицкий рынок»), к которому ФИО1 не имеет никакого отношения.

По мнению истца, ЗАО «Троицкий рынок» утратило возможность осуществления своего основного вида деятельности.

Однако, доказательств утраты ЗАО «Троицкий рынок» возможности осуществления своего основного вида деятельности либо существенного ухудшения его экономического положения истцом не представлено.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются.

Доводы истца о необходимости определять рыночную цену земельного участка с учетом стоимости объекта незавершенного строительства, который возводился после совершения сделки и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, а также с учетом затрат, предположительно понесенных обществом на проектирование и строительство данного объекта, не основаны на законе и обстоятельствах дела, поскольку материалами дела не подтверждено, что на момент совершения оспариваемой сделки объект – «крытый рынок» уже существовал и должен был отчуждаться вместе с земельным участком.

Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предполагаемое занижение стоимости имущества при его продаже, даже если это и имело место, само по себе не является основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 24.03.2009 № 8207/08 по делу № А40-48536/07-53-426).

С учетом изложенного, оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 11.06.2015, не имеется.

Истцом заявлено о применении последствий недействительной сделки путем возврата сторонами полученного по недействительной сделки, в виде возврата ЗАО «Троицкий рынок» земельного участка, площадью 19 974 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:132, магазина площадью 193,9 кв.м, кадастровый номер 74:35:0200026:121 и забора протяженностью 565,98 м, кадастровый номер 74:35:0200026:123, расположенных по адресу: <...>, а также возврата ООО «Троицкий рынок» уплаченных по договору от 11.06.2015 денежных средств в размере 1 165 000 руб. 00 коп.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 11.06.2015 отказано, у суда отсутствуют основания и для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительной сделки.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 36000 руб. 00 коп., что подтверждается чеком-ордером от 05.10.2015 (т. 1 л.д. 10).

При заявленных исковых требованиях подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп. (ст. 333.21 НК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. относятся на истца.

Государственная пошлина в размере 30 000 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, ч. 1 ст. 171, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований истца – ФИО1, г. Челябинск, отказать.

Возвратить истцу – ФИО1, г. Челябинск, из федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Н.Р. Скобычкина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда htth://18aas.arbitr.ru.