Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Челябинской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой», г.Челябинск (далее - истец), к обществу с ограниченной ответственностью «СК Эксплуатация», г.Челябинск к (далее - ответчик), об обязании общество с ограниченной ответственностью «СК Эксплуатация», г. Челябинск, передать обществу с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой», г. Челябинск, по отношению к торгово-офисному центру, расположенному по адресу: <...>, следующие документы:

- документы технического учета нежилого фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в торгово-офисном центре, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств, установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации торгово-офисного центра по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для зданий, вводимых в эксплуатацию в 01 июля 2007 года);

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка;

- документы, в которых указываются содержание и сфера и действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектную документацию (копию проектной документации) на торгово-офисный центр, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) торгово-офисного центра (при наличии);

- иные, связанные с управлением торгово-офисного центра документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;

- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния нежилого здания на передачу нежилого фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло -, газо -, электроснабжения;

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждое здание, помещение и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- паспорт озеленения и благоустройства придомовой территории торгово-офисного центра;

- журналы заявок собственников;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

В качестве нормативного обоснования требований приведены положения ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В судебном заседании истец заявил об уточнении иска, просил суд:

обязать общество с ограниченной ответственностью «СК Эксплуатация», г. Челябинск, передать обществу с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой», г. Челябинск, по отношению к торгово - офисному центру, расположенному по адресу: <...>, следующие документы:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая технический паспорт нежилого здания;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств, установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию в 01 июля 2007 года);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

- иные, связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;

- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- паспорт озеленения и благоустройства прилегающей территории;

- журналы заявок собственников;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции;

- базу данных по собственника нежилых помещений.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований принято судом на основании ст.49 АПК РФ, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Мотивированный отзыв на исковое заявление ответчик не представил в судебном заседании исковые требования не признал (протокол судебного заседания от 27.02.2014, л. д. 109-113).

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности письменные доказательства по делу в соответствии со ст. ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела собственниками помещений торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <...> проведено собрание в форме заочного голосования, на котором принято решение выбрать ООО «Дельта Сервис Строй» в качестве управляющей компании. Также собственники определили отказаться от услуг управления управляющей организацией компанией ООО «СК Эксплуатация» и расторгнуть договор управления торгово-офисным центром с управляющей организацией компанией ООО «СК Эксплуатация».

Решение собраний зафиксировано протоколами общего собрания собственников помещений торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <...> (л. д. 10-12).

Истцом заключены договоры на техническое обслуживание нежилого помещения с собственниками помещений (л. д. 1-20).

Истец уведомлениями от 09.10.2013 и от 01.10.2013 (л. д. 13-14) предложил ответчику передать техническую документацию, связанную с управлением торгово-офисного центра.

В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 9 ст. 161 названного Кодекса многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В силу ст. 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

Согласно части 10 статьи 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом, собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

По смыслу указанной нормы прекращение договорных отношений влечет обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации.

В пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, установлено, что техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приёмке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Министерство регионального развития Российской Федерации в письме от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указало, что согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), подпунктом 1.5.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и включает план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей для сведения); паспорт котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на жилой дом, квартиру, земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Кроме того, в состав документации, заменяемой с истечением срока действия, входят сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

В соответствии с п.23 Рекомендаций по организации и деятельности управляющих организаций, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 27.12.2005 № 9/5, обслуживающая организация должна передать Управляющей организации следующую документацию:

1) перечень многоквартирных домов, закрепленных за жилищной организацией, передаваемых Управляющей организации (приложение N 2 к Рекомендациям);

2) перечень неприватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации (приложение N 3 к Рекомендациям);

3) перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации (приложение N 4 к Рекомендациям);

4) перечень нежилых помещений (приложение N 5 к Рекомендациям);

5) состав общего имущества многоквартирного дома (приложение N 6 к Рекомендациям);

6) базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги (приложение N 7 к Рекомендациям);

7) имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом.

Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации не определён порядок передачи управления многоквартирным домом от одной управляющей организации к другой. Тем не менее, Кодексом предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с п.4 Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г.№713, управляющие организации ответственны за регистрацию граждан по месту жительства.

Следовательно, организация, осуществляющая управление многоквартирным жилым домом, должна иметь учетно-регистрационные документы и обязана передать их вновь избранной управляющей организации.

В соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также титульному владельцу.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, истец, с момента его избрания собственниками помещений торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <...> в качестве управляющей организации имеет право требовать от других лиц передачи документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества указанного центра.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает обязанность ответственных лиц в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Указанная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 марта 2010года №17074/09.

Ответчиком в материалы дела в обоснование возражений по иску представлен протокол № 5 от 29.12.2013 общего собрания собственников помещений торгово-офисного центра по адресу: <...>, согласно которого принято решение об избрании управляющей организации ООО «СК Эксплуатация№, об отказе от услуг управления управляющей организацией ООО «Дельта СервисСтрой», и расторжении договора управления торгово-офисным центром с управляющей организацией ООО «ДельтаСервисСтрой» (л. д. 79-82).

В судебном заседании истцом представлено мнение на представленные ответчиком документы, в котором истец указал на отсутствие уведомлений или обращений о расторжении договоров управления торгово-офисным центром, а также уведомлений о выборе ответчика в качестве управляющей организации в период с 29.12.2013 по 27.02.2014 (л. д. 106).

В силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Материалы дела не содержат доказательств расторжения договоров на техническое обслуживание нежилых помещений, находящихся в торгово-офисном центре, расположенном по адресу: <...>, заключенных между истцом и собственниками помещений. Также не представлены доказательства уведомления истца о выборе иной управляющей компании и отказе от договоров, заключенных между истцом и собственниками спорных помещений.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец является управляющей компанией торгово-офисного центра, расположенного по адресу: <...>, и исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина по данному делу составляет 4 000 руб. 00 коп., исходя из одного требования неимущественного характер (пп. 1 п. 1. ст. 333.21 НК РФ).

Истцом при подаче искового заявления оплачена госпошлина в размере 4 000 руб. 00 коп., согласно платежного поручения от 03.12.2013 № 148 (л. д. 9).

В связи с удовлетворением исковых требований расходы по уплате госпошлины на основании ч. 1 ст. 110 ГК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168, ч. 2 ст.176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой», г. Челябинск, удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СК Эксплуатация», г. Челябинск, передать обществу с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой», г. Челябинск, по отношению к торгово - офисному центру, расположенному по адресу: <...>, следующие документы:

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома), объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества на соответствие их эксплуатационных качеств, установленным требованиям;

- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- паспорт озеленения и благоустройства прилегающей территории;

- журналы заявок собственников;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции;

- базу данных по собственника нежилых помещений.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СК Эксплуатация», г. Челябинск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДельтаСервисСтрой», г. Челябинск, в возмещение расходов по государственной пошлине 4 000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья М.И. Сафронов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas. arbitr ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.