Гражданский кодекс часть 1

Администрация г. Челябинска обратилась в арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с заявлением о признании незаконными действия, выразившиеся в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по адресу <...> за Обществом с ограниченной ответственностью предприятие «Жилтехстрой» и признании недействительной записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.08.2005 за № 7474-01/254/2006-095.

В обоснование заявленных требований о незаконности действия регистрирующего органа и недействительности записи администрация города Челябинска ссылается на то, что Постановление Главы города № 983-п от 20 июля 1998 года , указанное в свидетельстве о государственной регистрации права от 18 августа 2005 года , в связи с истечением срока его действия на момент осуществления государственной регистрации, не является основанием для проведения данной регистрации; а также на отсутствие разрешения на строительство объекта недвижимости , поскольку распоряжением Главы города № 604 от 14 июня 2005 года разрешение № 77 на строительство отменено Главой города.

Заявитель полагает, что оспариваемые действия препятствуют органам местного самоуправления по распоряжению земельным участком по адресу ул.С.Кривой, 24 и одновременно возлагают обязанность по предоставлению в аренду или собственность земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Жилтехстрой» под недвижимостью , мешают осуществлять контроль за осуществлением правил застройки территории городского округа

Представителем регистрационной службы заявленные требования отклонены со ссылкой на отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов администрации проведенной записью о государственной регистрации права на незавершенный строительством объект недвижимости по адресу улица С.Кривой, 24. , считает , что регистрация объекта незавершенного строительства проведена в соответствии с положениями Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление главы города № 983-П от 20.07.1998 г. является действующим, поскольку не отменено в установленном порядке , договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 23 07 1998 года

Представитель привлеченного в качестве третьего лица Общества с ограниченной ответственностью предприятие « Жилтехстрой» выразил мнение об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований , поскольку регистрация права произведена правомерно, нарушения публичных интересов и интересов заявителя не доказано, требования заявлены за пределами установленного действующим законодательством трехмесячного срока.

Представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска ссылается на то. что договор аренды и инфраструктуры № УЗ-1096 -К-98 от 06 08 1998 года прекратил срок , срок действия постановления также истек , государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не соответствует требованиям действующего законодательства

Заслушав представителей сторон, а также исследовав все материалы дела арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как видно из материалов дела, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2006 произведена запись за №7474-01/254/2006-095 о регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью предприятие «Жилтехстрой» на незавершенный строительством объект, находящийся по адресу: <...>.

Основанием для государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект явились Постановление главы г.Челябинска № 983-П от 20.07.1998 г, которым Товариществу с ограниченной ответственностью «Жилтехстрой», правопреемником которого является ООО предприятие «Жилтехстрой», земельный участок площадью 0, 5416 га предоставлен в краткосрочную аренду сроком на пять лет для проектирования и строительства 14-этажного жилого дома по ул.Воровского в Центральном районе.

6 августа 1998 года между Администрацией г.Челябинска в лице Председателя Комитета по управлению имуществом г.Челябинска и ТОО «Жилтехстрой» заключен договор аренды земли и инфраструктуры ( недвижимого имущества) г.Челябинска № 1096-К-98, на земельный участок площадью 5416 квадратных метров, расположенный по адресу ул.Воровского в Центральном районе г.Челябинска, кадастровый номер 74-36-05 из земель муниципальной собственности для проектирования и строительства 2 очереди 14-этажного жилого дома на основании Постановления Главы г.Челябинска от 20.07.1998 № 983-П, сроком на пять лет.

Администрацией г.Челябинска 23 марта 2005 года на основании вышеуказанных документов и свидетельства Главархитектуры № 156 от 23.03.2005 г. ООО предприятие «Жилтехстрой» выдано разрешение № 77 на строительство 2-й очереди 14-этажного жилого дома по адресу: г.Челябинск, Центральный район, ул.Воровского.

Как видно из расписки в получении документов на государственную регистрацию 19 июля 2005 года ООО предприятие «Жилтехстрой» обращаясь в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 1091, 00 кв.м., находящийся по адресу ул.С. Кривой, 24, представило в том числе , постановление Главы города Челябинска № 983-п от 20 июля 1998 года , выписку из технического паспорта для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 758518 от 20.07.1998, проект 14-этажного жилого дома, договор аренды земли и инфраструктуры недвижимого имущества от 06 августа 1998 года , приказ № 256 от 04 апреля 2005 года о консервации строительства и создания комиссии для проведения консервации , акт о консервации объекта от 19 апреля 2005 года, сводный сметный расчет стоимости строительства . дарственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект общей площадью

В силу ст.13 Гражданского Кодекса РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица могут быть признаны судом недействительными.

Согласно п.2 ст.25 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае. Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Из анализа указанной нормы следует, что обязательным основанием для регистрации права собственности на незавершенный строительством объект являлось наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Из обстоятельств по делу следует, что Управление Федеральной регистрационной службы провело регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости за ООО предприятие «Жилтехстрой» 18 августа 2006 г. при представлении ему документов, подтверждающих право аренды ООО предприятие «Жилтехстрой» на земельный участок и содержащих техническое описание объекта незавершенного строительством.

Доводы заявителя и третьего лица – Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям – о регистрации права на незавершенный строительством объект в отсутствие прав на земельный участок - не могут быть приняты по следующим основаниям.

Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определяют в п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, отношения по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным , водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Судом установлено , что договор между ООО предприятие « Жилтехстрой» и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям заключен и по окончанию своего действия он возобновлен на неопределенный срок

Согласно п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.2 ст.621 Гражданского Кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Из договора аренды земли заключенного между заявителем ( в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска) и ООО предприятие «Жилтехстрой» следует, что его действие прекращается 06.08.2003 г., однако по истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться указанным земельным участком при отсутствии каких-либо возражений со стороны заявителя, что прямо следует из выданного ООО «Жилтехстрой» разрешения на строительство № 77, выданного 23.03.2005 на основании , в том числе договора аренды от 06.08.1998г.

Доводы заявителя о том, что срок действия постановления главы г. Челябинска от 20.07.1998 г. № 983-П на момент регистрации права собственности истек, не могут быть приняты, поскольку решение Челябинской Городской Думы от 29.08.2000 № 58/8 «Об утверждении Положения о правовых актах Челябинской городской Думы и Главы города Челябинска», на которое ссылается заявитель, принято после его текста, не содержит указания на срок действия.

Суд не нашел доказательств нарушения прав администрации г.Челябинска действиями Главного управления Федеральной службы по Челябинской области выраженные в государственной регистрацией права собственности за ООО предприятие «Жилтехстрой» на незавершенный строительством объект по ул.С. Кривой, 24 . Суд считает , что регистрация произведена в соответствии с положениями ст.25 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», факт регистрации объекта незавершенного строительства, которое было начато в соответствии с волеизъявлением самого заявителя, распорядившегося земельным участком , предоставлением его в аренду именно в целях проектирования и строительства жилого дома.

Нарушений публичных интересов произведенной регистрацией права судом также не установлено.

В соответствии со ст.198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане , организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности.

В обоснование своих доводов о незаконных действиях Управления регистрационной службы по регистрации право собственности на незавершенный строительством объект администрация г. Челябинска ссылается на то, что разрешение на строительство № 77 , приложенное Обществом с ограниченной ответственностью предприятием « Жилтехстрой» было отменено распоряжением Главы города Челябинска в связи с чем регистрационный орган не должен был производить государственную регистрацию права .

Суд считает , указанный довод необоснованным . Основания для отказа в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект предусмотрены статьей 20 Федерального закона « О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» , в которой отсутствует основание для отказа в государственной регистрации в связи с отменой разрешения на строительство .

Суд согласен с доводом регистрационного органа о том , что отмена выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство № 77 не является основанием для отказа правообладателю в государственной регистрации

. Кроме того , суд пришел к выводу о том, что сам по себе факт отмены разрешения не строительство является основанием для прекращения дальнейшего строительства . Однако как указано в распоряжении № 604 от 14 06 2005 года отмена разрешения на строительство связана с невыполнением заказчиком особых условий , предписанных в разрешении на строительство . Из чего суд делает вывод о том, что в случае выполнения заказчиком особых условий , предписанных в разрешении на строительство № 77 Общество с ограниченной ответственностью предприятие « Жилтехстрой « не будет лишено возможности обратиться в администрацию за выдачей разрешения на строительство .

В материалах регистрационного дела имеется также акт о консервации строительства объекта 14-этажного жилого дома от 19 апреля 2005 года , в котором комиссия подтверждает прекращение строительно-монтажных работ на объекте в отсутствие действующего договора строительного подряда . Суд пришел к выводу о том , что при наличии акта о консервации факт отмены разрешения на строительство вообще не имеет существенного значения поскольку дальнейшее строительство законсервировано и не исключено , что его возобновление возможно в том числе , в случае получения ООО предприятие « Жилтехстрой» разрешения на дальнейшее строительство , что не запрещено Градостроительным Кодексом Российской Федерации .

Не согласен также суд с доводом администрации об отсутствии утвержденной проектной документации . . В разрешении на строительство № 77 указано , что оно выдано на основании проектной документации « 14 этажный дом по улице Воровского в Центральном районе « (стадия -рабочий проект . шифр -03-99 разработка ЗАО « Арт-Дизайн» В расписке в получении документов на государственную регистрацию под номером 7 значится « проект 14 этажного дома « .

При таких обстоятельствах у суда нет оснований полагать , что регистрационным органом государственная регистрация права собственности произведена без правоустанавливающих документов .

Доводы заявителя о том , что строительство жилого дома велось с нарушением норм градостроительной деятельности ( без разрешения на строительство ) судом не принимаются так как контроль за соблюдением строительства в соответствии с градостроительными нормами возлагается на органы , уполномоченные осуществлять данный контроль.

В соответствии с пунктом 4 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный контроль осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации , уполномоченными осуществлять данный контроль

В соответствии с пунктом 4 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации , уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора за строительством , реконструкцией , капитальным ремонтом объектов капитального строительства , если при их строительстве , реконструкции капитальном ремонте предусмотрено осуществление государственного строительного надзора . Таким органом является Инспекция Государственного Архитектурно- строительного надзора, Администрация г. Челябинска является органом местного самоуправления и правами указанных органов не наделена .

Ссылка заявителя на то обстоятельство , что спорной государственной регистрацией администрация лишена в судебном порядке права признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой также необоснованна , так как данный вопрос может являться самостоятельным предметом судебного разбирательства в отдельном исковом порядке .

Таким образом , действия Управления регистрационной службы по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства соответствуют статье 25 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним « права и законные интересы заявителя данными действиями не нарушены

Кроме того , суд установил , что администрация г.Челябинска обратилась в арбитражный суд с пропуском установленного для обжалования сроков в октябре 2006 года, т.е. спустя 1 год 2 месяца после оспариваемого действия.

Статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов .

Представитель администрации , обращаясь с ходатайством о восстановлении срока подачи заявления для обжалования действий Управления регистрационной службы ссылается на то, что о проведенной оспариваемой регистрации права собственности на незавершенный строительством объект стало известно при рассмотрении дела А-76-4818/2006-22-254 по заявлению Администрации города с ООО предприятие « Жилтехстрой» о сносе самовольно возведенного объекта , и настоящее заявление было подано после вступления в законную силу решения по делу А-76- 38810/2005- 56-1387 /86 .

Между тем , суд считает необоснованным довод администрации о невозможности подачи заявления об оспаривании действий регистрирующего органа до вступления решения в законную силу по делу А-76- 38810/2005- 56-1387 /86 . Поэтому оснований для восстановления срока на подачу заявления суд не усматривает .

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что в заявленных требованиях следует отказать.

На основании ст.ст.167-170, 201 АПК РФ Арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении Требований администрации города Челябинска к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании незаконными действий, выразившихся в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект площадью 1091, 0 по адресу г.Челябинск, Центральный район, ул.С.Кривой, 24 и признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 74-74-01/254/2005-095 от 18 августа 2005 г. , ОТКАЗАТЬ

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления его в полном объеме в Восемнадцатый апелляционный суд и двух месяцев в кассационный суд через арбитражный суд принявший решение по первой инстанции

Судья В В Худякова