Гражданский кодекс часть 1

ООО «Уралтрансгаз» обратилось в арбитражный суд с требованием к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Уралтрансгаз» на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную по адресу <...> , а также об обязании ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект.

Заявителем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования уточнены , на требование о признании недействительным отказ ответчика в государственной регистрации перехода права собственности, выраженный в письме № 28/596 от 23.06.06 г.

Заявитель считает, что оспариваемый отказ не обоснован, поскольку предметом торгов было муниципальное имущество, право продавца на организацию торгов основано не на законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества, а на основе норм Гражданского кодекса РФ.

Регистрационной службой требования отклонены , ссылаясь на то, что решение об отказе в государственной регистрации принято на основании статьи 20 Федерального закона № 122ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку договор, представленный на государственную регистрацию по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Исследовав все материалы дела арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Уралтрансгаз» зарегистрировано в качестве юридического лица 29.06.99 г. Управлением государственной регистрпции г. Екатеринбурга и имеет основной государственный регистрационный номер1026604947852.

11.05.2006 года между Муниципальным образованием в лице Комитета по управлению имуществом Еманжелинского муниципального района и ООО «Уралтрансгаз» заключен договор купли-продажи квартир, находящихся в муниципальной собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности .

Под пунктом 1. договора значится двухкомнатная квартира № 33 общей площадью 47. 6 кв м , расположенная по адресу: <...> , принадлежащая на праве собственности Еманжелинскому муниципальному району на основании Постановления городского собрания депутатов города Еманжелинска № 201 от 16.10.2002 года и акта приема-передачи от 16.10.2002 года,

Как следует из материалов дела, 24.05.2006 г. ООО «Уралтрансгаз» и Муниципальное образование Еманжелинский муниципальный район Челябинской области обратились в ГУ ФРС по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли продажи, перехода права собственности и права собственности за ООО «Уралтрансгаз» на объект недвижимого имущества: двухкомнатную квартиру, общей площадью 47,6 кв.м.расположенную по адресу <...>.

Как значится в расписке в получении документов к заявлению на государственную регистрацию представлены , в том числе, договор купли-продажи от 11.05.2006 года , свидетельство о государственной регистрации прав, экспертное заключение от 09.09.2005 года, квитанция об оплате госпошлины.

По результатам проведения правовой экспертизы документов, представленных Обществом, 24.05.2006 г. на основании абзаца 3 пункта 1 ст. 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующим органом заявителю отказано в проведении государственной регистрации перехода права собственности, договора купли-продажи, права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 47, 6 кв.м., расположенную по адресу <...> 28 -33 ,в связи с тем, что представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 11.05.2006 года не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку жилые помещения не могут быть отчуждены органом местного самоуправления иначе, чем путем бесплатной передачи.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится путем проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Правовая экспертиза документов осуществляется в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации (в ред. Приказа Минюста РФ от 19.01.2005 N 4).

При проведении проверки законности договора продажи жилого помещения учитывается, что:

-договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского Кодекса).

-договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (статьи 163 и 550 Гражданского Кодекса).

-договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Гражданского Кодекса) (Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 в ред. От 24.12.2004 г.).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Статьей 235 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации.

Согласно подпункту 3 пункта 2 ст. 3 Федерального закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества № 178-ФЗ, действие указанного закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Данным законом предусмотрен единственный способ передачи жилых помещений, входящих в муниципальный жилищный фонд, в собственность иных лиц это - бесплатная передача (приватизация) жилых помещений в собственность граждан.

В соответствии с п.1 ст. 4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

Предметом договора купли-продажи от 11.05.2006 года является муниципальная двухкомнатная квартира

В соответствии с пунктом 1 ст.4 Жилищного кодекса РФ все вопросы, связанные с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав на спорную квартиру регулируются жилищным законодательством. Согласно ст. 1 Жилищного кодекса РФ отношения, регулируемые жилищным законодательством – жилищные отношения. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст.14 ЖК РФ) относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

(п. 9.1 введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 199-ФЗ)

10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 ст.2 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения относятся обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 50 того же Федерального Закона предусмотрено, что в муниципальной собственности может находиться жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях социального найма. Из приведенных выше норм следует, что, муниципальный жилищный фонд формируется только с целью обеспечения жильем малоимущих граждан и в обязанности органа местного самоуправления входит не только содержание, но и увеличение муниципального жилищного фонда, в том числе посредством его строительства для обеспечения максимально возможного количества малоимущих граждан жилыми помещениями.

Каких либо прав по распоряжению муниципальным жилищным фондом посредством заключения договоров купли-продажи из приведенных выше норм не следует.

Российская Федерация в соответствии со ст. 7 Конституции Российской Федерации - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Согласно ст. 40 (ч. 2, 3) Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Конституционно-правовой смысл ст. 40 Конституции Российской Федерации раскрыт в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.06.2006 № 6-П, в соответствии с которым ст. 40 (ч. 2 и 3) Конституции Российской Федерации обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище посредством предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами Это означает необходимость выработки органами публичной власти в рамках мер социальной защиты определенных категорий населения адекватной условиям рыночной экономики жилищной политики (ст. 72, п. «к» ч. 1, Конституции Российской Федерации). Материальную основу такой политики составляет жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 Жлищного кодекса Российской Федерации). Жилищный фонд социального использования формируется из находящихся в государственной и муниципа.пьной собственности объектов жилищного фонда и пополняется за счет ввода новых объектов, предназначенных исключительно для удовлетворения потребности в жилище и обеспечения жилыми помещениями социального использования малоимущих и иных категорий граждан, указанных в законе.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд полагает, договор купли-продажи муниципальной квартиры, заключенный муниципальным образованием с юридическим лицом по результатам торгов следует относить к сделке, совершенной с нарушением действующего законодательства, определившего круг полномочий органа местного самоуправления и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, является ничтожной сделкой, совершенной в нарушение требований статей 217 и 235 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Каких-либо нарушений действующего законодательства со стороны Управления ФРС по Челябинской области судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований для признания отказа в государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Уралтрансгаз», договора купли-продажи и права собственности на объект недвижимого имущества: двухкомнатную квартиру, общей площадью 47, 6 кв.м., расположенную по адресу <...> , выраженном в письме № 28/596 от 23.06.06 г., недействительным и противоречащим Федеральному закону №122-ФЗ не имеется, поэтому требования заявителя удовлетворению не подлежат .

Руководствуясь ст. ст.167,168, 176, 197-198, 200, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью «Уралтрансгаз» о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Уралтрансгаз», договора купли-продажи и права собственности на объект недвижимого имущества: двухкомнатную квартиру, общей площадью 47, 6 кв.м., расположенную по адресу <...> , выраженном в письме № 28/596 от 23.06.06 г. отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья В В Худякова