Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа от 29.08.2014 № 33/154/2014-337 в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, и обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка

при участии в заседании:

заявителя: ФИО2 - представителя по доверенности от 11.09.2014 № ОДП 54/6158, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Магнитогорска (далее – Администрация,заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:1336011:18, расположенного по адресу: <...>, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2014 № 33/154/2014-337, и обязании Управление Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды указанного земельного участка.

Администрация считает оспариваемый отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы Администрации.

Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление от 13.03.2015 № 6960 (л.д. 146-150), в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ определением суда от 20.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее – ФИО1).

ФИО1 представила мнение по спору от 20.04.2015 (л.д. 170-171), в котором поддержала позицию Администрации.

Заинтересованное лицо и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом посредством направления в их адреса копий определения от 20.03.2015 заказными письмами с уведомлениями (л.д. 165, 166), а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении суда (л.д. 167-168).

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.

Заслушав пояснения представителя заявителя, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, арбитражный суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы города Магнитогорска от 09.04.2003 № 1563-Р (л.д. 110) между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) подписан договор аренды земли от 17.04.2003 № 1739/ф (л.д. 107-109), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды земельный участок из категории: земли поселений (жилая зона) площадью 573,78 кв.м, находящийся по адресу: <...>.

Договор заключён сроком до 09.04.2018 (пункт 2.1 договора).

Постановлением Администрации от 01.02.2007 № 470-П отменено распоряжение главы города от 09.04.2003 № 1563-Р «О предоставлении ФИО3 земельного участка домовладения по ул. Лермонтова, 42А» в связи со смертью ФИО3 (л.д. 111).

ФИО4, действующая в интересах муниципального образования «Город Магнитогорск» на основании доверенности от 16.04.2014 № ОДП 54/2339, обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации прекращения записи об аренде земельного участка кадастровый номер 74:33:1336011:0018, расположенного по адресу: <...>, площадью 573,78 кв.м (л.д. 105-106).

Уведомлением от 30.07.2014 № 33/154/2014-337 (л.д. 114-116) государственная регистрация прекращения записи об аренде земельного участка приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Администрацией в Управление Росреестра по Челябинской области представлено решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от 10.11.2006 по делу № 2-1851/06, согласно которому за ФИО1 признано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:1336011:0018 площадью 573,78 кв.м, находящегося по адресу: <...> (л.д. 124-125).

Управление Росреестра по Челябинской области сообщением от 29.08.2014 исх. № 33/154/2014-337 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 17.04.2003 № 1739/ф земельного участка кадастровый номер 74:33:1336011:0018, расположенного по адресу: <...>, площадью 573,78 кв.м, на основании абз. 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (л.д. 126-127).

В обоснование данного отказа Управлением Росреестра по Челябинской области указано, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ для государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Управлением Росреестра по Челябинской области указало, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) расторжение договора возможно только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только по решению суда (статья 450 ГК РФ). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом и только в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, расторжение вышеуказанного договора аренды не представляется возможным, так как в резолютивной части решения Орджоникидзевского районного суда от 10.11.2006, вступившего в законную силу 25.11.2006, отсутствует информация о прекращении договора аренды земельного участка от 17.04.2003 № 1739/ф.

Не согласившись с настоящим отказом в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка от 17.04.2003 № 1739/ф, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, Администрацияобратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

На основании статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ регистрации государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, согласно абз. 4 и 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

В силу статей 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

На основании распоряжения главы города Магнитогорска от 09.04.2003 № 1563-Р (л.д. 110) между Администрацией (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) подписан договор аренды земли от 17.04.2003 № 1739/ф (л.д. 107-109), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды земельный участок из категории: земли поселений (жилая зона) площадью 573,78 кв.м, находящийся по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 10.11.2006 № 2-1851/06 установлено, что после смерти ФИО3 (15.07.2004) на основании свидетельства о праве на наследство ½ доля жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, принадлежали ФИО5 и ФИО6, которые по договору купли-продажи продали ФИО1 указанную ½ долю жилого дома и земельного участка.

Администрация обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации прекращения записи об аренде земельного участка кадастровый номер 74:33:1336011:0018, расположенного по адресу: <...>, площадью 573,78 кв.м., в связи со смертью ФИО3

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены два способа одностороннего расторжения договора: судебный и внесудебный.

Порядок расторжения договора по решению суда предусмотрен частью 2 статьи 450 ГК РФ. Однако, решение суда о расторжении вышеуказанного договора аренды заявителем не представлено.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания договора аренды от 17.04.2003 № 1739/ф не следует, что смерть арендатора является основанием расторжения данного договора в одностороннем порядке.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.

Из договора аренды не следует, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора.

В силу статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Поскольку Администрация не представила ни доказательств прекращения аренды земельного участка по договору от 17.03.2003 № 1739/ф в установленном порядке (статьи 450 - 452 ГК РФ, статья 46 ЗК РФ), ни документов, свидетельствующих об отсутствии наследников арендатора или об их отказе от принятия прав и обязанностей в спорном договоре, суд считает правомерным отказ Управления Росреестра по Челябинской области в совершении регистрационных действий.

Более того, Управлением Росреестра по Челябинской области 18.07.2005 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 06.07.2005 зарегистрировано право по ¼ доли в праве на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, за ФИО5 и ФИО6, являющимися наследниками ФИО7

На основании договора купли-продажи от 29.12.2005 ФИО5 и ФИО6 продали ФИО1 свои доли в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке по адресу: <...>.

17.01.2006 Управлением Росреестра по Челябинской области зарегистрировано право собственности на ½ жилого дома по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости также предусмотрены статьей 552 ГК РФ.

Толкование названных норм приведено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 13 постановления от 24.03.2005 № 11 покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу названных норм права одновременно с приобретением права собственности на часть жилого дома по договору купли-продажи к ФИО1 в порядке правопреемства от прежнего собственника перешло право пользования земельным участком, что не исключает возможности оформления прав покупателя на земельный участок посредством внесения в договор необходимых изменений.

Ссылка заявителя на решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 10.11.2006 № 2-1851/06 судом не принимается.

Как следует из решения Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска от 10.11.2006 № 2-1851/06, после смерти ФИО3 (15.07.2004) на основании свидетельства о праве на наследство ½ доля жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, принадлежали ФИО5 и ФИО6, которые по договору купли-продажи продали ФИО1 указанную ½ долю жилого дома и земельного участка. За ФИО1 признано право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:13 36 011:0018 площадью 573,78 кв.м., находящегося по адресу: <...>.

Таким образом, данное решение само по себе не указывает на прекращение договора аренды земли от 17.04.2003 № 1739/ф, а устанавливает переход права аренды на спорный земельный участок к новому собственнику жилого дома на данном земельном участке - ФИО1

Данные обстоятельства свидетельствуют о необходимости внесения изменений в договор аренды земли от 17.04.2003 № 1739/ф с указанием нового арендатора - ФИО1

При таких обстоятельствах заявление Администрации подлежит отклонению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.Г. Наконечная