Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Н.В. Гордеева, при ведении протокола судебного заседания секретарем Тугановой В.А., ., рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...> дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «ГУМ», г. Юрюзань, ОГРН <***>, к Комитету имущественных отношений Администрации Катав-Ивановского муниципального района, ОГРН <***>, г. Катав-Ивановск, к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама», ОГРН <***>, г. Катав-Ивановск, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Катав-Ивановского муниципального района о признании недействительными торгов проведенных в отношении нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, действующего на основании доверенности от 15.01.2017, ФИО2, действующего на основании доверенности от 18.09.2014, личность удостоверена паспортом; ФИО3, действующего по доверенности от 24.07.2017, личность удостоверена водительским удостоверением;

от ответчика ООО «Панорама»: ФИО4, действующей по доверенности от 20.01.2017, личность удостоверена паспортом.

от ответчика (КУиЗО): не явились, извещено.

от третьего лица: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «ГУМ», (далее – истец), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением кКомитету имущественных отношений Администрации Катав-Ивановского муниципального района, ОГРН <***>, г. Катав-Ивановск, к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама» о признании недействительными торгов проведенных в отношении нежилого помещения № 2 в административном здании –административное помещение общей площадью 35,6 кв.м (1 этаж, номера помещений на поэтажном плате 2-4) расположенное по адресу Челябинская область, г. Катав-Ивановск, уд. ФИО5, д. 33 и нежилое здание торгового павильона общей площадью 154, 2 кв.м (в конкурсной документации площадь 129 кв.м.)расположенное по адресу <...> итоги которого объявлены 23.11.2016 и заключенный по результатам торгов договор.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что Комитет имущественных отношений совершил односторонний отказ от договора аренды, объявил торги в отношении права аренды находящегося во владении истца имущества в виде открытого аукциона. По результатам торгов был подписан договор аренды с ООО «Панорама». Данные торги были проведены в отношении имущества, принадлежащего истцу, что нарушает его права, а также при проведении торгов было допущено множество нарушений, в связи, с чем они не могут быть признаны законными (т. 1 л.д. 63-67, т. 2 л.д. 125-129).

ООО «Паномара» представило письменные объявления, в соответствии с которыми возражает против заявленных требований (т. 1 л.д. 78-79, т. 2 л.д. 44-46, 135-137).

Комитет имущественных отношений Администрации Катав-Ивановского муниципального района представил отзыв, в соответствии с которым возражает против заявленных требований (т. 2 л.д. 2-8).

По ходатайству истца, производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу А76-27399/2016 по заявлению ООО ТД «ГУМ» к Комитету имущественных отношений о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.11.2014 к договору аренды недвижимого имущества № 67 от 30.04.2008 и прекращении записи о регистрации (т. 2 л.д. 47,57-59).

Определением от 02.08.2017 производство по делу возобновлено (т. 2 л.д. 86-87).

Заслушав доводы истца, возражения ответчиков, исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд считает, что при разрешении спора следует руководствоваться следующим:

Как следует из материалов дела, 30.04.2008 года между Комитетом и ООО «Прогресс лес» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 67 (т. 1, л.д. 14-15), согласно которому Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду объект муниципальной собственности Катав-Ивановский городской рынок, состоящий из: нежилого помещения № 2 в административном здании - административное помещение, общей площадью 35.6 кв. м. /1-й этаж, номера помещений на поэтажном плане 2-4/ расположенное по адресу <...>, нежилое здание торгового павильона обшей площадью 154,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Договор заключен сроком на 8 лет 10 месяцев – с 01.05.2008 по 28.02.2017 (п. 1.2 договора).

Договор аренды недвижимого имущества № 67 от 30.04.2008 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области 04.08.2008.

20.04.2011 между ООО «Прогресс лес» и ООО «ЮЛЗ» заключен договор о переуступке права аренды, по условиям которого все права по договору аренды недвижимого имущества № 67 от 30.04.2008 и земельный участок, кадастровый номер 74:10:0422001:0117, общей площадью 1270 кв.м., перешли к ООО «ЮЛЗ».

Договор о переуступке права аренды от 20.04.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области 16.06.2011 (т. 1 л.д. 19-20).

Как следует из искового заявления, в отношении ООО «ЮЛЗ» учредителем принято решение о реорганизации путем присоединения к ООО «ТД «ГУМ», между указанными сторонами подписан передаточный акт о реорганизации.

Истец указывает на наличие у него в отношении спорного имущества права аренды на основании договора от30 апреля 2008 года № 67 на аренду недвижимого имущества, заключенного с Комитетом имущественных отношений администрации Катав-Ивановского муниципального района.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30.11.2014, подписанным между ООО «ЮЛЗ» и КИО Администрации Катав-Ивановского МР, (т. 2 л.д. 31), раздел 6 договора аренды дополняется п. 6.8 следующим содержанием:

«Арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить арендуемые объекты недвижимого имущества и земельный участок. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым».

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области 21.01.2015.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 марта 2017 года по делу А76-27399/2016 в удовлетворении требований ООО «Торговый дом «ГУМ» о признании недействительным дополнительного соглашения б/н от 30.11.2014 к договору аренды недвижимого имущества № 67 от 30.04.2008 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2017 решение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменений.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 августа 2017 года, решение Арбитражного суда Челябинской области от 20 марта 2017, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2017 года оставлены без изменений.

Предусмотренным п.6.8 договора аренды № 67 от 30.04.2008г. в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2014г. правом расторжения договора в одностороннем порядке Комитет воспользовался, направив 07.04.2015г. в адрес ООО «ЮЛЗ» уведомление об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке с требованием по истечении 30 дней освободить арендуемые помещения и передать их по акту передачи Комитету. Указанное уведомление получено ООО «ЮЛЗ» 24.04.2015 года, о чем имеется почтовое уведомление о вручении с описью вложения.

Таким образом, договор аренды муниципального имущества от 30.04.2008 г. № 67, а именно нежилого помещения № 2 в административном здании - административного помещения общей площадью 35,6 кв.м (1-й этаж, номера помещений на поэтажном плане 2-4), расположенного по адресу: <...>, нежилое помещение №2, нежилое одноэтажное здание (литера А) общей площадью 154,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> с истцом прекратил свое действие с 25.04.2015 г. в связи с отказом Комитета имущественных отношений Администрации Катав-Ивановского муниципального района от исполнения договора Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 30.04.2008 г. было направлено письмом от
07.04.2015 г. за № 353, которое было получено ООО «ЮЛЗ» 24.04.2015 г. (т. 1 л.д. 81-82). В связи с чем, на момент проведения торгов по продаже права аренды в отношении вышеуказанного муниципального имущества ООО «ЮЛЗ» не обладало правами владения, пользования данным имуществом.

Кроме того, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок у ООО «ЮЛЗ» отсутствовало, т.к. истец не обладал преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок по следующим основаниям: арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий: если он до истечения срока договора аренды уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Как указывает комитет, в связи с тем, что ООО «Юрюзанский лесозаготовительный завод», недобросовестно исполняло свои обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы по договору аренды № 67 от 30.04.2008 г. (не внесение арендной платы более девяти месяцев подряд при ежемесячном внесении арендной платы по условиям договора, наличие задолженности по настоящее время по внесению арендной платы в размере 869497 тыс. руб., неисполнение условий мирового соглашения, утвержденного Арбитражным судом Челябинской области по делу № А76-2286/2014), а так же отказом Комитета от исполнения договора аренды в одностороннем порядке по указанным выше причинам, в связи с чем, ООО «Торговый дом «ГУМ» утратило преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, и как следствие, не было уведомлено о намерениях Комитета провести торги по продаже права аренды указанного имущества.

Истец не являлся участником оспариваемых торгов и не подавал заявку на участие в торгах.

Таким образом, истец не является заинтересованным лицом в оспаривании торгов на право аренды спорного недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, (п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22декабря2005г.N101).
Извещение о проведении торгов, в соответствии с п. 103 Приказом ФАС от10.02.2010 г. № 67 опубликовано 28.10.2016 г. на официальном сайте торгов torgi.gov.ru(извещение № 281016/0455140/01), таким образом, извещение о проведении торгов было опубликовано в соответствии с требованиями законодательства. Пункт 104 вышеуказанного Приказа определяет, что извещение о проведении аукциона может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, в связи с чем обязательного опубликования извещения о проведении торгов в иных средствах массой информации не требуется. Вместе с тем, кроме официального сайта torgi.gov.ru информация о проведении торгов была размещена на официальном сайте Администрации Катав-Ивановского муниципального района www.katavivan.ru в разделе /имущественные отношения/торги.

Истец указывает, что в извещении о проведении торгов искажена информация относительно предмета торгов, а именно площади нежилого здания торгового павильона, расположенного по адресу: <...> (вместо общей площади 154,2 кв.м. указана площадь 129 кв.м.).

Однако, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 74 АА 217517 от 01.04.2008 г. на праве собственности муниципальному образованию Катав-Ивановский муниципальный район принадлежит нежилое здание - торговый павильон, назначение: торговое. Площадь: общая 154,2 кв.м. Инвентарный номер 12908. Литер А,А1. Этажность: 1 Подземная этажность: 0.Адрес: Россия. <...>. В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание (строение) расположенное по адресу: <...>, данное нежилое здание состоит из двух частей с литерами А, А1. Площадь части здания под литерой А1 -25,2 кв.м. Предыдущий арендатор, ООО «ЮЛЗ», самовольно произвел демонтаж части здания под литерой А1, и на его месте возвел самовольное строение, являющееся предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Челябинской области по делам № А76-26502/2015, А76-2717/2016, в связи с чем предлагаемая в аренду площадь аукционной документацией была уменьшена на площадь демонтированной части (154,2 - 25,2 = 129 кв.м.). В подтверждение данному обстоятельству представлена копия технического паспорта на нежилое здание по состоянию на 29 июня 2006 г., выдержка из публичной кадастровой карты, а также решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области от 24.03.2017 (т. 2 л.д. 186-194).

Довод истца о том, что торги были проведены по заведомо заниженной цене, не подтвержден материалами дела, поскольку начальная (минимальная) цена аукциона Комитетом была установлена в соответствии с Отчетом № 18/10/16 по определению рыночной стоимости арендной платы за комплекс Катав-Ивановского городского рынка.

Истец ссылается на то, что по результатам торгов передано право пользования земельным участком, который не являлся предметом торгов, на котором расположены спорные здания без изменения цены аренды.

В соответствии со ст.652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Проектом договора аренды, являющегося приложением к аукционной документации, п. 1.3 предусмотрено, что «в соответствии с п.2 ст.652 Гражданского кодекса РФ арендатору предоставляется право аренды на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание. Земельный участок, кадастровый номер: 74:10:0422001:117, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1270,0 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Катав-Ивановск, установлено относительно ориентира здание, расположенного в границахучастка, адрес ориентира: ул. Дм. Тараканова, дом 31 «А».

Начальная (минимальная) цена аукциона ответчиком была установлена в соответствии с Отчетом № 18/10/16 по определению рыночной стоимости арендной платы за комплекс Катав-Ивановского городского рынка. Таким образом, начальная цена включала в себя размер арендной за объекты недвижимого имущества, без стоимости аренды земельного участка.

В соответствии со ст.654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Довод истца о том, что торги проведены без согласования с собственником имущества Администрацией Катав-Ивановского муниципального района, не обоснован, поскольку организатор торгов - Комитет имущественных отношений Администрации Катав-Ивановского муниципального района, в соответствии с Положением о Комитете, утвержденным решением Собрания депутатов Катав-Ивановского муниципального района от 19.10.2011 г. является уполномоченным органом Администрации Катав-Ивановского муниципального района по управлению и распоряжению муниципальной собственностью Катав-Ивановского муниципального района, является казенным учреждением и осуществляет от имени Катав-Ивановского муниципального района права собственникамуниципального имущества.

Основными задачами Комитета являются управление и распоряжение в установленном порядке имуществом, находящимся в муниципальной собственности. К полномочиям Комитета относятся: осуществление полномочий по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью; заключение договоров аренды, безвозмездного пользования и иных видов пользования муниципального имущества с юридическими и физическими лицами; организация проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже прав пользования муниципальным имуществом и земельными участками. На основании изложенного какого-либо согласия третьих лиц для передачи прав владения и пользования в отношении муниципального имущества Катав-Ивановского муниципального района Комитету не требуется.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 449 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом.

Таким образом, доказательства, свидетельствующие о нарушении организатором торгов правил их проведения истцом не представлены, в связи с чем в удовлетворении требований следует отказать.

Истцу в порядке п. 4 ст. 102 АПК РФ, ст. 333.41 НК РФ при подаче заявления была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины до рассмотрения заявления по существу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образов, с истца в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «ГУМ» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «ГУМ» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Н.В. Гордеева

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru