Гражданский кодекс часть 1

о признании решения УФРС по Челябинской области, составленного в форме сообщения об отказе в госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2009 № 33/274/2009-236-7926 незаконным, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 02.03.2009 к договору № 02 аренды нежилого помещения от 23.03.2006, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Аптека «Классика» сроком на пять лет, запись регистрации № 74-74-33/051/2006

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Магнитогорск;

- ФИО3;

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 109, 110);

от ответчика: ФИО2 – доверенность; паспорт;

от третьих лиц:

- ИП ФИО1: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 112);

- ФИО3: не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 113, 114);

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Аптека «Классика», г.Челябинск (далее – заявитель, ООО «Аптека «Классика») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее – ответчик, УФРС) о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, составленного в форме сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2009 № 33/274/2009-236-7926 и возложении обязанности на Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 02.03.2009 к договору №02 аренды нежилого помещения от 23.03.2006, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Аптека «Классика» сроком на 5, запись регистрации « 74-74-33/051/2006 (л.д. 2-4).

Определениями суда от 30.10.09, 24.11.09 (л.д. 1, 75-76) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), ФИО3 (далее – ФИО3).

Определением суда от 24.11.09 (л.д. 75-76) уточнено наименование ответчика – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра).

В судебное заседание представитель заявителя не явился, о времени и месте проведения судебного заседания, извещен надлежащим образом (л.д. 109, 110). В ходе судебного разбирательства требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении. Пояснил, со ссылкой на п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), ст. ст. 432, ст. 433, 452, п. 2 ст. 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что решение об отказе в госрегистрации дополнительного соглашения от 02.03.2006 к договору аренды № 02 от 23.03.2006 является незаконным, описание объекта недвижимого имущества содержится в договоре аренды недвижимого имущества от 23.03.2006, в котором также определены иные существенные условия договора. Дополнительное соглашение составлено в письменной форме, дополнительных требований ст. 452 ГК РФ, к оформлению соглашений об изменении договора не содержит. Вывод УФРС о том, что невозможно определить, к какому именно договору аренды составлено дополнительное соглашение, необоснован в виду того, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствует информация о регистрации иных договоров аренды недвижимого имущества, заключенных между ИП ФИО1 и ООО «Аптека «Классика». Отсутствие номера договора аренды нежилого помещения в дополнительном соглашении не является основанием к отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения (л.д. 2-4).

В судебном заседании представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (л.д. 49-51, 115-116). Пояснил со ссылкой на п. 1 ст. 422, ст. 131, ст. 651 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 18, абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, что обжалуемый заявителем отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения законный и обоснованный, не нарушает прав и законных интересов заявителя; заявителем на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение, которое не содержит сведений о том, в отношении какого именно объекта недвижимого имущества оно заключено, что не позволяет установить, к какому именно договору аренды составлено дополнительное соглашение, следовательно, не отражало информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Кроме того, собственником помещения ФИО3, а также ссудополучателем по договору безвозмездного пользования нежилым помещением от 22.03.2006, ФИО1 в адрес Управления были направлены заявления о том, что ФИО1 никакие дополнительные соглашения к договору аренды № 02 от 23.03.2006 не подписывались. Учитывая, что ФИО1 распорядился нежилым помещением как ссудополучатель, а право безвозмездного пользования нежилым помещением не подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ, не представляется возможным установить из сведений ЕГРП наличие иных зарегистрированных договоров, заключенных между ФИО1 и ООО «Аптека Классика», в случае, если предоставленными в аренду помещениями ФИО1 распорядился не как правообладатель, права которого зарегистрированы в ЕГРП в силу статьи 131 ГК РФ.

ИП ФИО1, в судебное заседание не явился, представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещен надлежащим образом (л.д. 112), документов, затребованных определениями суда, в том числе письменного мнения относительно существа заявленных требований, не представил.

ФИО3, в судебное заседание не явилась, представителя не направила, о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом (л.д. 113), документов, затребованных определениями суда, в том числе письменного мнения относительно существа заявленных требований, не представила.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.

20.03.1995 ООО «Аптека «Классика» зарегистрировано Администрацией г. Челябинска (Управлением государственной регистрации г. Челябинска) в качестве юридического лица, 18.12.2002 Инспекцией МНС России по Центральному району г. Челябинска в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002, за основным государственным регистрационным номером 1027403882439, что подтверждается свидетельством серии 74 № 002184212 (л.д. 8).

22.03.2006 между ФИО3 (ссудодателем) и ИП ФИО1 (ссудополучателем) заключен договор, в соответствии с условиями которого, ссудодатель обязуется передать в безвозмездное пользование ссудополучателю нежилое помещение № 1 с номерами на поэтажном плане №№ 1-5 – магазин, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 95,4 кв.м со ссылкой на наличие права собственности ФИО3, передачу объекта без составления акта приема-передачи, наличие права ссудополучателя сдавать в аренду третьим лицам помещение с согласия ссудодателя за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д.47-48).

23.03.2006 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Аптека «Классика»» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 02 (л.д. 10-13) на срок 5 лет. Согласно п. 1.1 договора аренды, арендодатель передает во временное пользование арендатору, а последний принимает в пользование нежилое помещение № 1 с номерами на поэтажном плане № 1-5 – магазин, общей площадью 95, 4 кв.м., расположенное по адресу: <...>; арендатор пользуется указанным нежилым помещением в целях размещения аптеки; со ссылкой на принадлежность помещения на праве собственности ФИО3, а также договор безвозмездного пользования нежилого помещения б/н от 22.03.2006. Указанный договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 12.05.2006 за № 74 74 33/051/2006 (л.д. 13).

Факт передачи ИП ФИО1 нежилого помещения Обществу «Аптека «Классика»», подтверждается актом приема – передачи от 23.03.2006 (л.д. 14).

02.03.2009 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Аптека «Классика»» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 23.03.2006 (л.д. 16). Указанным дополнительным соглашением изменен п. 3.1 договора аренды, а именно изменен размер арендной платы, установлен срок действия размера платы.

Собственником помещения № 1 ФИО3, а также ссудополучателем по договору безвозмездного пользования нежилым помещением от 22.03.2006, ФИО1 в адрес Управления были направлены заявления о том, что ФИО1 никакие дополнительные соглашения к договору аренды не заключались и не подписывались со ссылкой на наличие спора, разрешаемого в судебном порядке (л.д. 59, 60).

21.08.2009 ООО «Аптека «Классика»», в лице ФИО4, действующей на основании доверенности, обратилось в УФРС с заявлением о регистрации соглашения об изменении зарегистрированного договора, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 95, 4 кв.м., с кадастровым номером 74 33 00 00 000 0000 000657 1001/А, с приложением платежного поручения об оплате на сумму 300 руб. № 271 от 21.08.2009, дополнительного соглашения от 02.03.2009 к договору аренды нежилого помещения от 23.03.2006, нотариальной доверенности № 1 от 12.01.2007, что подтверждается распиской (л.д. 17).

12.09.09 УФРС в адрес ООО «Аптека «Классика» было направлено уведомление (Исх. №33/274/2009-236-7039) о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на объект недвижимого имущества: нежилое помещение № 1 с номерами на поэтажном плане № 1-5 – магазин, общей площадью 95, 4 кв.м., по адресу: <...>, с кадастровым номером 74 33 00 00 000 0000 000657 1001/А, в связи с нарушением п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав, а именно: в дополнительном соглашении, представленном на регистрацию 21.08.2009, не содержится описание объекта недвижимого имущества, отсутствует номер договора аренды, заключенного между ФИО1 и ООО «Аптека «Классика»», в связи с чем, нет возможности определить, к какому именно договору аренды составлено дополнительное соглашение (л.д. 55).

14.09.2009 ООО «Аптека «Классика»», в лице ФИО4, действующей на основании доверенности, обратилось в УФРС с заявлением о приобщении дополнительных документов, к документам, представленным 21.08.09 на регистрацию соглашения об изменении зарегистрированного договора, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 95, 4 кв.м., с кадастровым номером 74 33 00 00 000 0000 000657 1001/А, с приложением дополнительного соглашения от 02.03.2009 к договору аренды нежилого помещения от 23.03.2006, что подтверждается распиской (л.д. 56).

01.10.09 УФРС в адрес ООО «Аптека «Классика» было направлено сообщение (Исх. №33/274/2009-236-7925) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на объект недвижимого имущества: нежилое помещение № 1 с номерами на поэтажном плане № 1-5 – магазин, общей площадью 95, 4 кв.м., по адресу: <...>, с кадастровым номером 74 33 00 00 000 0000 000657 1001/А, в связи с нарушением п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав, а именно: в дополнительном соглашении, представленном на регистрацию 21.08.2009, не содержится описание объекта недвижимого имущества, отсутствует номер договора аренды, заключенного между ФИО1 и ООО «Аптека «Классика»», в связи с чем, нет возможности определить, к какому именно договору аренды составлено дополнительное соглашение, об имеющихся замечаниях заявитель был извещен уведомлением (Исх. №33/274/2009-236-7039) о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на объект недвижимого имущества от 12.09.09 (л.д. 58).

Полагая, что отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ч. 1).

В силу ч.1. ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Для целей Закона о регистрации прав используются следующие основные термины: ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других) (ст. 1 Закона).

В соответствии с ч.1. ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом, в силу ч.5. указанной статьи закона отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В соответствии с ч.1.ст. 4 Закона о регистрации прав государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В силу ч.1. ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) (ч.2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

В соответствии с ч.1. ст. 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом.

При этом, силу ч.2. ст. 16 Закона о регистрации прав к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Исходя из ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

При этом, в силу ч.2. ст. 17 Закона о регистрации прав не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч.1 ст. 18 Закона о регистрации прав).

Статья 26. Закона о регистрации прав определяет особенности регистрации аренды.

Так, в силу ч.1. указанной статьи государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с ч.3. указанной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Как усматривается из материалов дела, общество обратилось в Управление с заявлением о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

При исследовании указанного соглашения, судом установлено, что оно не содержит ссылки на конкретный договор аренды (имеется лишь дата договора аренды), не содержит описания объекта, в отношении которого заключено дополнительное соглашение. Следовательно, имеются препятствия для идентификации как договора, так и объекта.

Указанное, по мнению суда, свидетельствует о том, что соглашение не соответствует требованиям, установленным ч.1 ст. 18 Закона о регистрации, поскольку не отражает информацию, необходимую для государственной регистрации.

В силу ч.1. ст. 19 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Заявитель был предупрежден о наличии препятствий для государственной регистрации соглашения, ему предоставлялось время для устранения указанных обстоятельств.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (ч.2 ст. 19 Закона о регистрации прав).

Исходя из ч.1 ст. 20. Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не были устранены заявителем в установленные сроки, то у регистратора имелись основания для отказа в регистрации дополнительного соглашения.

Следовательно, отказ соответствует Закону о регистрации прав.

Доводы заявителя судом отклоняются, как необоснованные, противоречащие фактическим обстоятельствам дела, основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

Соответствующий закону отказ не может нарушать прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельства исходя из положений ст.ст. 4, 65, 198, 200, 201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств наличия нарушенных прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку совокупность условий, при наличии которых оспариваемый акт может быть признан незаконным, отсутствует: отказ соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя.

Исходя из положений ст.ст. 198 - 201 АПК РФ, суд вынужден отказать и в восстановлении нарушенных прав.

Расходы по уплате госпошлины в сумме в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя

Именем РФ, руководствуясь ст. ст. 167, 168, п.2 ст. 176, ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Аптека «Классика»», г. Челябинск к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании решения, составленного в форме сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.2009 № 33/274/2009-236-7926 незаконным, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 02.03.2009 к договору № 02 аренды нежилого помещения от 23.03.2006, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Аптека «Классика» сроком на пять лет, запись регистрации № 74-74-33/051/2006, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.В. Забутырина