Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Н.В. Шведко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО», ОГРН <***>, г. Челябинск,

о признании договора расторгнутым, возврате имущества, отмене государственной регистрации права собственности, погашении записей о государственной регистрации ипотеки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представителя, действующей на основании доверенности № 111 от 29.12.2017 (сроком по 31.12.2018), личность установлена по паспорту, ФИО3 - представителя, действующей на основании доверенности № 107 от 29.12.2017 (сроком по 31.12.2018), личность установлена по паспорту,

от ответчика: ФИО4 – представителя, действующей на основании доверенности № 5 от 12.02.2018 (сроком по 31.12.2018), личность установлена по паспорту, ФИО5 - представителя, действующей на основании доверенности № 10 от 04.05.2018 (сроком по 31.12.2018), личность установлена по паспорту,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее – истец, АО «ЮУ КЖСИ») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО» (далее – ответчик, ООО «ЭНГЕКО»), о признании договора аренды с правом выкупа № 04-01/15-35-16 от 19.08.2016 расторгнутым в части выкупа с 11.12.2017 и применении к нему последствий расторжения договора.

Заявленные исковые требования истец основывает на нормах ст.ст. 10, 309, 310, 450, 450.1, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением председателя второго судебного состава ФИО6 от 08.05.2018 произведена замена судьи В.А. Томилиной судьей Н.В. Шведко. Дело №А76-40810/2017 передано для рассмотрения судье Н.В. Шведко.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования. В судебном заседании, которое состоялось 24.07.2018, истец вновь уточнил исковые требования, просит признать договор аренды с правом выкупа № 04-01/15-35-16 от 19.082016 г., заключенный между акционерным обществом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, и обществом с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО», г. Челябинск прекращенным (расторгнутым) с 11.12.2017 г.

Возвратить истцу имущество, преданное ответчику по договору аренды № 04-01/15-35-16 от 19.08.2016 г.:

- Водогрейная газовая котельная общей теплопроизводительностью 20800 кВа (Белый Хутор)Нежилое здание (водогрейная газовая котельная общей теплопроизводительностью 20800 кВт), назначение: нежилое. Площадь: общая 288 кв.м. Этажность: 1. Кадастровый номер: 74:19:1203001:423.

- Нежилое здание (Насосная топливная станция), назначение: нежилое. Площадь 9,4 кв.м. Этажность: 1. Кадастровый номер: 74:19:1203001:426.

- Сооружение (Топливный резервуар), назначение: сооружение топливной промышленности. Объем: 75 куб.м. Кадастровый номер: 74:19:1203001:428.

- Сооружение (Площадка разгрузки АЦ), назначение: сооружение дорожного транспорта. Площадь застройки: 66 кв. м. Кадастровый номер: 74:19:1203001:427.

- Сооружение (Вытяжная башня высотой 20 м.), назначение: иные сооружения производственного назначения сооружение дорожного транспорта. Площадь застройки: 66 кв. м. кадастровый номер: 74:19:1203001:425.

- Сооружение (Аварийный резервуар), назначение: сооружение топливной промышленности. Объем: 75 куб.м. Кадастровый номер: 74:19:1203001:424.

- Подводящий газопровод к водогрейной газовой котельной, инвентарный номер 00-000048, ПЭ диаметр 110x10 - 231,5 м (созданного на основании проекта шифр 12/08-п-ГСВ, разработанного ООО «Теплопроект»).

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 4 (жилые дома № 13, 14, 15, 16) микрорайона «Белый Хутор» протяженностью 670 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3327.

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 3 (жилые дома №стр.9,10) микрорайона «Белый Хутор» протяженностью 716 м, кадастровый номер: 74:19:1203001:3335.

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 76 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3334.

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1А в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 110 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3339.

- Сеть теплоснабжения к жилому дому № 11 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 13 м; расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», кадастровый номер: 74:19:1203001:3333.

- Сеть теплоснабжения жилого дома № 12 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 15 м., расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», кадастровый номер: 74:19:1203001:3332.

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 2 (жилые дома № 5,6) в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 398 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3330.

- Сеть теплоснабжения Детского сада на 150 мест №1 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 148 м, расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», кадастровый номер: 74:19:1203001:3331.

- Скважина для водогрейной газовой котельной в составе: кабель КВВ 4*1,5, колено зажимное 50 ПЭ, муфта, насос скважинный NS 96, термоусадочная трубка (муфта), труба ПЭ 32,"шкаф для защиты управления, шнур ПА-пр д. 6мм.

- Вагончик строительный бытовой инв. № 00-000051 для скважины.

- Оборудование в составе:

наименование

Кол-во,

шт.

Водогрейный автоматизированный котел Buderus Logano S825L 5200кВт

Комбинированная горелка Oilon GKP-500 М

Газовая горелка GP-500 М

Расширительный закрытый мембранный бак марки №1000 фирмы «Reflex»

Теплосчетчик Эльф

Расходомер - счетчик жидкости US 800-300

Расходомер ЕТК i-40

Насос котловой IL 100/170-3/4

Насос рециркуляционный TOP-D125

Насос сетевой IL 150/320-37/4

Насос подпиточный MHI 804

Установка умягчения воды SDF 3072-2900NT

Термозапорный клапан КТЗ-001 -100-02

Клапан предохранительный запорный с электроприводом КПЭГ-ЮОП

Фильтр газовый ФГ-100

Измерительный комплекс с корректором СПГ 742 со счетчиком газа RVG G-400

Источник вторичного электропитания СКАТ-1200С

Отменить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Энгеко», г. Челябинск на следующие объекты недвижимого имущества:

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1А в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 110 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3339

- Сеть теплоснабжения к жилому дому № 11 в микрорайоне «Белый Хутор» » протяженностью 13 м; расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», кадастровый номер: 74:19:1203001:3333.

Погасить следующие записи о государственной регистрации ипотеки в отношении недвижимого имущества:

74:19:1203001:423-74/001/2017-3 от 11.10.2017 г., 74:19:1203001:3327-74/001/2017-3 от 09.11.2017 г., 74:19:1203001:3335-74/001/2017-4 от 27.11.2017 г., 74:19:1203001:3334-74/001/2017-4 от 27.11.2017 г., 74:19:1203001:2739-74/001/2017-4 от 27.11.2017 г., 74:19:1203001:3333-74/001/2017-4 от 27.11.2017 г., 74:19:1203001:3332- 74/001/2017-4 от 27.11.2017 г., 74:19:1203001:3330 - 74/001/2017-4 от 27.11.2017 г., 74:19:1203001:3331-74/001/2017-4 от 27.11.2017 г. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынесено протокольное определение.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования по доводам, ранее изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании 19.07.2018 на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), объявлялся перерыв до 09 час. 50 мин. 24.07.2018.

Стороны были извещены о времени и месте проведения судебного заседания под расписку.

Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113).

После перерыва дело слушанием продолжено.

В судебном заседании после перерыва стороны поддержали свои правовые позиции, изложенные им ранее.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 19 августа 2016 года между акционерным обществом «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (арендодатель) иобществом с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО» (арендатор) заключен договор аренды имущества с правом выкупа № 04-01/15-35-16 (т.1, л.д. 9-14), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату следующее имущество:

1.1.1. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами 74:19:1203001:458, 74:19:1203001:339, 74:19:1203001:2229, 74:19:1203001:342 (далее -Участки №1):

- Нежилое здание (водогрейная газовая котельная общей теплопроизводительностью 20800 кВт), назначение: нежилое. Площадь: общая 288 кв.м. Этажность: 1. Кадастровый номер: 74:19:1203001:423.

- Сооружение (Вытяжная башня высотой 20 м.), назначение: иные сооружения производственного назначения сооружение дорожного транспорта. Площадь застройки: 66 кв. м. Кадастровый номер: 74:19:1203001:427.

- Сооружение (Аварийный резервуар), назначение: сооружение топливной промышленности. Объем: 75 куб.м. Кадастровый номер: 74:19:1203001:424. (далее - водогрейная газовая котельная).

- Оборудование водогрейной газовой котельной, поименованное в Приложении №1 к настоящему договору;

- подводящий газопровод к водогрейной газовой котельной, инвентарный номер 00-000048, ПЭ диаметр 110x10 - 231,5 м (созданного на основании проекта шифр 12/08-п-ГСВ, разработанного ООО «Тешюпроект») (далее - подводящий газопровод);

- скважина для водогрейной газовой котельной в составе: кабель КВВ 4*1,5, колено зажимное 50 ПЭ, муфта, насос скважинный NS 96, термоусадочная трубка (муфта), труба ПЭ 32, шкаф для защиты управления , шнур ПА-пр д. 6мм,

- вагончик строительный бытовой иив. № 00-000051 для скважины (далее - Оборудование).

Участки №1 принадлежат арендодателю на праве аренды на основании: договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 300-зем, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 303-зем, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 293-зем, заключенные с Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области.

1.1.2. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:458, 74:19:1203001:443, 74:19:1203001:342, 74:19:1203001:446,74:19:1203001:447, 74:19:1203001:445, 74:19:1203001:444, 74:19:1203001:442 (далее - Участки №2):

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 4 (жилые дома № 13, 14, 15_,16( микрорайона «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Д 426x10 мм протяженностью 448, теплотрасса 2Д 159x6 мм протяженностью 207 м, теплотрасса 2Д 133x5 мм протяженность 16м;

Участки № 2 принадлежат арендодателю на праве аренды на основании:

- договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственное от 23.04.2015 г. № 303-зем, заключенного с Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав недвижимое имущество за номером 74-74/036-74/019/090/2015-1659/1 от 28.09.2015 г.

- договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственное от 23.04.2015 г. № 293-зем, заключенного с Министерством имущества и природных ресурс по Челябинской области, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав недвижимое имущество за номером 74-74/036-74/019/090/2015-1664/1 от 28.09.2015 г.

- договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственное от 23.04.2015 г. № 296-зем, заключенного с Министерством имущества и природных, ресурс по Челябинской области, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав недвижимое имущество за номером 74-74/036-74/019/090/2015-1668/1 от 28.09.2015 г.

- договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 295-зем, заключенного с Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав недвижимое имущество за номером 74-74/036-74/019/090/2015-1669/1 от 28.09.2015 г.

- договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственно от 23.04.2015 г. № 302-зем, заключенного с Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав недвижимое имущество за номером 74-74/036-74/019/090/2015-1671/1 от 28.09.2015 г.

1.1.3. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номере 74:19:1203001:341, 74:19:1203001:2220, 74:19:1203001:2221, 74:19:1203001:2: 74:19:1203001:2223 (далее - Участки № 3):

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 3 (жилые дома №стр. 9 микрорайона «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Ду 426x10 мм протяженностью 15 теплотрасса 2Ду 159x6 мм протяженностью 134 м, теплотрасса 2Ду 133x5 мм протяженное 231 м;

Участки № 3 принадлежат арендодателю на основании договора аренды земель участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 295-зем, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.09.20 № 333-зем, договора аренды земельного участка, находящегося в государстве: собственности от 14.09.2015 г. № 334-зем заключенных между Арендодателе Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области,

1.1.4. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номе] 74:19:1203001:343, 74:19:1203001:2212, 74:19:1203001:2211, 74:19:1203001:2223, (дал Участки №4):

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 2 (жилые дома № 5,6) в микрорайон: «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Ду 377x10 мм протяженностью 114 м, теплотрасса 2Ду 273x8 мм протяженностью 99 м, теплотрасса 2Ду 219x8 мм протяженностью 1 теплотрасса 2Ду 159x6 мм протяженностью 32 м, теплотрасса 2Ду 133x5 мм протяженностью 9 м;

Участки № 4 принадлежат арендодателю на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 297-зем, дог аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.09.2 № 334-зем, заключенных между Арендодателем и Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области.

1.1.5. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми ном' 74:19:1203001:341, 74:19:1203001:2219, 74:19:1203001:2220 (далее - Участки №5):

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1 в микрорайоне «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Ду 45x4,5 мм протяженностью 76 м.

Участки № 5 принадлежат арендодателю на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 295-зем, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.09.2015 г. № 332-зем, заключенных между Арендодателем и Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области.

1.1.6. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:341,74:19:1203001:2219, 74:19:1203001:2220 (далее - Участки №6):

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1А в микрорайоне «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Ду 57x4,5 мм протяженностью 110 м;

Участки № 6 принадлежат арендодателю на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.04.2015 г. № 295-зем, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.09.2015 г. № 332-зем, заключенных между Арендодателем и Министерством имущества и природных ресурсов по Челябинской области.

1.1.7. Сеть теплоснабжения Детского сада на 150 мест №1 в микрорайоне «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Ду 108x5 мм протяженностью 148 м, расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:343, 74:19:1203001:853, 74:19:1203001:2212 (далее-Участки№7);

1.1.8.Сеть теплоснабжения к жилому дому № 11 в микрорайоне «Белый Хутор» » в составе: теплотрасса 2Ду 219x8 мм протяженностью 13 м; расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельном участке с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:2222 (далее - Участок №8).

Участок № 8 принадлежит арендодателю на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.09.2015 г. № 333-зем.

1.1.9. Сеть теплоснабжения жилого дома № 12 в микрорайоне «Белый Хутор» в составе: теплотрасса 2Ду 159x5 мм протяженностью 15 м., расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельном участке с кадастровым номером: 74:19:1203001:2223 (далее - Участок № 9).

Участок № 9 принадлежит арендодателю на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 14.09.2015 г. № 334-зем.(далее - тепловые сети, подключенные к газовой котельной, Участки №1- Участки №9 далее по тексту при совместном упоминании именуются Участки) (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора водогрейная газовая котельная, Оборудование и тепловые сети, подключенные к газовой котельной, указанные в п. 1.1.1-1.1.9 настоящего договора, при совместном упоминании именуются «Имущество».Схема расположения передаваемого в аренду Имущества на Участках, указанных в. п. 1.1.1.- п. 1.1.9 настоящего договора, определена в Приложении № 2 к настоящему Договору, являющемуся его неотъемлемой частью.Технические характеристики сетей теплоснабжения, подключенных к водогрейной газовой котельной, указаны в Приложении №4 к настоящему Договору.

В силу п 1.3 договора Имущество передается арендатору для производственных целей теплоснабжения населения.

Арендатору одновременно с передачей Имущества передается право пользования Участками в границах, занятых фактическим местоположением Имущества с учетом охранных зон, необходимых для обслуживания Имущества (п. 1.4 договора).

В п. 1.5 договора сторонами согласован срок сдачи Имущества в аренду: 8 (восемь) календарных месяцев с момента подписания акта приема-передачи Имущества.

В соответствии с п. 1.6 договора передача имущества по настоящему договору от арендодателя к арендатору осуществляется путем подписания акта приема-передачи Имущества по форме согласно Приложения № 3 к настоящему договору, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 3.1 договора стоимость аренды Имущества за весь срок аренды, установленный в п. настоящего договора, составляет 6 360 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18%.

В соответствии с п. 3.2 договора арендатор обязуется вносить арендодателю плату за аренду в следующем порядке:

3.2.1. Сумма в размере 3 360 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% вносится ежемесячно в течении срока, определенного в п. 1.5. настоящего договора, равными частями в сумме по 420 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% в месяц в порядке и сроки, предусмотренные п. 3.4. настоящего Договора.

3.2.2. Сумма в размере 3 000 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18%, вносится арендатором в срок не позднее последнего календарного дня месяца, в который истекает срок аренды, установленный п. 1.5. настоящего Договора.

При этом указанная сумма может быть внесена арендатором полностью или частично раннее установленного настоящим пунктом срока.

Согласно п. 3.3 договора расчетным периодом по настоящему договору является один календарный месяц.

В силу п. 3.4 договора арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи Имущества и вносится арендатором на основании настоящего договора ежемесячно, не позднее 5-го числа (включительно) месяца, следующего за отчетным. Расчеты за пользование Имуществом осуществляются в безналичном порядке денежными средствами в рублях РФ на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в разделе «Адреса и реквизиты Сторон» настоящего договора, если иные реквизиты не направлены арендодателем в адрес арендатора посредством соответствующего письменного уведомления о смене банковских реквизитов.

Согласно п. 4.1 договора арендатор обязуется по истечении срока аренды, установленного п. 1.5. настоящегодоговора, выкупить имущество на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с п. 4.2 договора при выкупе Имущества выкупная цена за все Имущество, предусмотренное п. 1.1.1-1.1.9настоящего договора, составляет 30 000 000 руб. 00 коп., втом числе НДС 18%. При этом стороны пришли к соглашению, что ранее внесеннаяарендодателем арендная плата за пользование Имуществом в выкупную стоимостьИмущества не входит.

В силу п. 4.3 договора после внесения выкупной цены, предусмотренной п. 4.2. настоящего договора вполном объеме, а также при условии уплаты арендной платы в размере, установленном п.3.1. настоящего договора за пользованием Имуществом за весь срок аренды, установленныйп. 1.5. настоящего договора, Имущество переходит в собственность арендатора.

В этом случае стороны обязаны в течение 10 календарных дней с даты уплаты всех платежей (выкупной стоимости и оплате задолженности по арендной плате в случае ее наличия) совместно обратиться за государственной регистрацией права перехода права собственности на Имущества от арендодателя к арендатору.

В соответствии с п. 6.1 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, если:

6.1.1. Арендатор неоднократно (более двух раз в течение срока действия договора допустил просрочку внесения арендной платы, предусмотренную п. 3.2-3.4. настоящего договора; нарушил п. 2.2.3 настоящего договора;

6.1.2. Арендатор существенно ухудшает состояние Имущества, в том числе не исполняет обязанность по текущему ремонту, а также не исполняет обязанности, предусмотренные п. 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.112.2.142.2.16, 2.2.20 настоящего Договора;

6.1.3. В случае отказа арендатора от выполнения условий настоящего договора, предусмотренных п. 2.2.21, п.2.2.23, п. 2.2.25,2.2.26 настоящего договора или нарушения арендатором срока исполнения указанных в настоящем пункте условий договора.

02 октября 2017 года между сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору № 04-01/15-35-16 аренды имущества с правом выкупа от 19.08.2016 (т.1, л.д. 18) о нижеследующем:

1. Пункт 3.2.2. Договора изложить в следующей редакции:

«Сумма арендной платы в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18%, вносится Арендатором в срок не позднее 30 апреля 2017 года».

2. Стороны пришли к Соглашению, что с 01 мая 2017 года Арендатор ежемесячно за пользование Имуществом, переданным в аренду по Договору, оплачивает Арендодателю 795 000 (семьсот девяносто пять тысяч) рублей, в том числе НДС 18%, в срок не позднее 5-го числа (включительно) месяца, следующего за отчетным».

3. Арендодатель обязуется в срок не позднее 27 октября 2017 года зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости право собственности на тепловые сети, указанные в п.п. 1.1.3 - 1.1.5, п.п. 1.1.7-1.1.9 Договора.

4. Пункт 4.1. Договора читать в следующей редакции:

«Арендатор обязуется в срок не позднее 31.10.2017 г. произвести полный расчет по уплате выкупной стоимости Имущества, предусмотренной п. 4.2. Договора.

В случае нарушения установленного срока более, чем на 20 календарных дней, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор и потребовать возврата Имущества в собственность Арендатора.

Стороны предусмотрели, что в случае расторжения настоящего Договора по вине Арендатора, Арендодатель возвращает выкупные платежи, предусмотренные настоящим Договором, в течение 90 календарных дней с момента перехода права собственности на Имущество от Арендатора к Арендодателю, за вычетом платежей за фактическое пользование Имуществом в размере ежемесячной арендной платы, установленной п. 2 настоящего Соглашения. При этом Арендатор не вправе начислять на сумму долга Арендодателя по возврату выкупных платежей проценты на основании ст. 395 ГК РФ. Сумма долга по возврату выкупных платежей не является коммерческим кредитом для Арендодателя,предусмотренным статьей 823 ГК РФ, проценты за пользование денежными средствами не начисляются.

5. Пункт 4.3. Договора читать в следующей редакции:

«После внесения Арендатором оплаты в размере 50% от выкупной цены, предусмотренной п. 4.2. настоящего Договора, что составляет 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей, в том числе НДС 18%, и при отсутствии задолженности по арендной плате, Имущество переходит в собственность Арендатора.

В этом случае Стороны обязуются в течение 3-х рабочих дней с даты уплаты всех причитающихся Арендодателю платежей (выкупной стоимости в размере 50% от стоимости, установленной п. 4.2. Договора, оплате задолженности по арендной плате при ее наличии) совместно обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности от Арендодателя к Арендатору на объекты недвижимости, указанные в п.п. 1.1.1., 1.1.2, 1.1.6 Договора.

В отношении тепловых сетей, указанных в п.п. 1.1.3-1.1.5, п.п. 1.1.7-1.1.9. Договора, Стороны обязуются совместно обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности от Арендодателя к Арендатору в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя на указанные тепловые сети.

6. Отчуждаемое Имущество, указанное в п. 1.1. Договора, будет находится в залоге у Арендодателя в силу закона до момента его полной оплаты Арендатором.

7. Стороны пришли к соглашению о том, что Арендатор обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения денежных средств в сумме 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей 00 копеек по настоящему Договору в счет уплаты стоимости выкупаемого Имущества подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке Имущества в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

8. Добавить в Договор п. 3.11 следующего содержания:

«По настоящему Договору возможен зачет встречных однородных требований».

02 октября 2017 года между сторонами подписано дополнительное соглашение №2 к договору № 04-01/15-35-16 аренды имущества с правом выкупа от 19.08.2016 (т.1, л.д. 19-20) о нижеследующем:

1. Пункт 1.1.2. Договора читать в следующей редакции:

« Расположенное в Челябинской области, Сосновском муниципальном районе п. Западный микрорайона «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:458, 74:19:1203001:3007, 74:19:1203001:2999, 74:19:1203001:444,74:19:1203001:443, 74:19:1203001:445, 74:19:1203001:446, 74:19:1203001:2884,74:19:1203001:442 (далее - Участки №2):

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 4 (жилые дома № 13, 14, 15, 16) микрорайона «Белый Хутор», назначение: иное сооружение (тепловые сети), протяженностью 670 м, кадастровый номер 74:19:1203001:3327, расположенную по адресу: <...> комплекс жилых домов № 4. Указанная сеть теплоснабжения принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 74:19:1203001:3327-74/001/2017-1 от 05.09.2017 г.

1. Пункт 1.1.6. Договора читать в следующей редакции:

- сооружение (сеть теплоснабжения), назначение: нежилое, протяженность: ПО м., кадастровый номер: 74:19:1203001:2739, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, п. Западный, входная группа № 1А в микрорайоне «Белый Хутор». Указанная сеть теплоснабжения принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации № 74-74/036-74/001/101/2016-3543/1 от 01.06.2016 г.

14 ноября 2017 года между сторонами подписано дополнительное соглашение №3 к договору № 04-01/15-35-16 аренды имущества с правом выкупа от 19.08.2016 (т.1, л.д. 21-23) о нижеследующем:

1. Пункт 1.1.3. Договора читать в следующей редакции:

«1.1.3. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:341, 74:19:1203001:2220, 74:19:1203001:2221, 74:19:1203001:2222, 74:19:1203001:2223 (далее - Участки № 3):

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 3 (жилые дома №стр.9,10) микрорайона «Белый Хутор» протяженностью 716 м, кадастровый номер: 74:19:1203001:3335, право собственности Арендодателя зарегистрировано 10.11.2017 за № 74:19:1203001:3335-74/001/2017-1».

2. Пункт 1.1.4. Договора читать в следующей редакции:

«1.1.4. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:343, 74:19:1203001:2212, 74:19:1203001:2211, 74:19:1203001:2223, (далее -Участки №4):

- Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 2 (жилые дома № 5,6) в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 398 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3330, право собственности Арендодателя зарегистрировано 09.11.2017 за №74:19:1203001:3330-74/001/2017-1».

3. Пункт 1.1.5. Договора читать в следующей редакции:

«1.1.5. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:341, 74:19:1203001:2219, 74:19:1203001:2220 (далее-Участки №5):

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 76 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3334, право собственности Арендодателя зарегистрировано 10.11.2017 за №74:19:1203001:3334-74/001/2017-1;

4. Пункт 1.1.6. Договора читать в следующей редакции:

«1.1.6. Расположенное в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельных участках с кадастровыми номерами: 74:19:1203001:341, 74:19:1203001:2219, 74:19:1203001:2220 (далее - Участки №6):

- Сеть теплоснабжения Входной группы №1А в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью ПО м., кадастровый номер: 74:19:1203001:2739, право собственности Арендодателя зарегистрировано 01.06.2016 за №74-74/036-74/001/101/2016-3543/1.»

5. Пункт 1.1.7. Договора читать в следующей редакции:

«1.1.7. Сеть теплоснабжения Детского сада на 150 мест №1 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью148 м, расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», кадастровый номер: 74:19:1203001:3331, право собственности Арендодателя зарегистрировано 09.11.2017 за №74:19:1203001:3331-74/001/2017-1».

6. Пункт 1.1.8. Договора читать в следующей редакции:

«Сеть теплоснабжения к жилому дому № 11 в микрорайоне «Белый Хутор» » протяженностью 13 м; расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельном участке с кадастровыми номерами:

74:19:1203001:3333, право собственности Арендодателя зарегистрировано 10.11.2017 за №74:19:1203001:3333-74/001/2017-1».

7. Пункт 1.1.9. Договора читать в следующей редакции:

«1.1.9. Сеть теплоснабжения жилого дома № 12 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 15 м., расположенную в Челябинской области, Сосновском районе, п. Западный, микрорайон «Белый Хутор», на земельном участке с кадастровым номером: 74:19:1203001:3332, право собственности Арендодателя зарегистрировано 10.11.2017 за №74:19:1203001:3332-74/001/2017-1».

Во исполнение условий вышеназванного договора и дополнительных соглашений к нему 31 августа 2016 года истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) за арендную плату имущество по акту приема-передачи имущества по договору № 04-01/15-35-16 от 19.08.2016 (т.1, л.д. 15 оборот, 16,17).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что во исполнение п. 3.2.2. договора ответчик по платежному документу № 140 от 27.04.2017 г. перечислил арендную плату в размере 3 000 000 рублей, в том числе НДС 18% - 457627,12 рублей.

За период с 25.07.2017 г. по 20.09.2017 г. арендатором во исполнение условий договора об уплате арендной платы также были перечислены следующие денежные средства по платежным документам № 247 от 25.07.2017 г. в размере 1 000 000 рублей, в том числе НДС 18% 152542,37 руб., № 251 от 26.07.2017 г. в размере 1 000 000 рублей, в т.ч. НДС 18% -152542,37 руб., № 339 от 19.09.2017 г. в размере 10 000 000 рублей, в т.ч. НДС 18% - 1525 423,73 руб., № 339 от 20.09.2017 г. в размере 1 500 000 рублей, в т.ч. НДС 18% - 228 813,56 руб.

Также 02.10.2017 г. между сторонами заключено соглашение о зачете встречных однородных требований, по которому прекращено обязательство арендатора по оплате выкупной стоимости в сумме 3 315 637 руб. 05 коп.

Иных платежей арендатором по договору в адрес АО «ЮУ КЖСИ» не совершалось.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в суд с настоящим иском. Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч.5 ст. 4 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В статье 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами спора заключен договор № 04-01/15-35-16 от 19 августа 2016 года аренды с правом выкупа.

Пунктом 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 02.10.2017 г. предусмотрено, что арендатор обязуется в срок не позднее 31.10.2017 г. произвести полный расчет по уплате выкупной стоимости имущества, предусмотренной п. 4.2. договора, что составляет 30 000 000 рублей, а в случае нарушения данного срока по выкупу имущества более, чем на 20 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор и потребовать возврата имущества в собственность арендодателя. При этом арендодатель возвращает выкупные платежи, предусмотренные настоящим договором, в течение 90 календарных дней с момента перехода права собственности на имущество от арендатора к арендодателю, за вычетом платежей за фактическое пользование имуществом в размере ежемесячной арендной платы, установленной п. 2 дополнительного соглашения № 1 от 02.10.2017 г.

Пунктом 4.3. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 19.08.2016 г. предусмотрено, что после внесения арендатором оплаты в размере 50% от выкупной цены, предусмотренной п. 4.2. настоящего договора, что составляет 15 000 000 рублей, и при отсутствии задолженности по арендной плате, имущество переходит в собственность арендатора.

Во исполнение п. 4.3. договора, стороны подали заявление о государственном переходе права собственности на имущество от АО «ЮУ КЖСИ» к ООО «Энгеко», в связи с чем произведена государственная регистрация права собственности ООО «Энгеко» на спорные объекты.

По состоянию на 31.10.2017 г. арендатор в счет уплаты выкупной стоимости произвел оплату в размере 12 606 637,05 рублей, что , по мнению истца, нарушает и не соответствует положению п. 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 02.10.2017 г.

За период с 01.11.2017 г. по 21.11.2017 г. каких-либо платежей со стороны ООО «Энгеко» в счет уплаты выкупной стоимости имущества в адрес АО «ЮУ КЖСИ» не поступало.

В обоснование контррасчета ответчика, истец указал, что контррасчет не учитывает обязанность ответчика уплачивать арендную плату за сентябрь 2016 г., а также арендную плату за май и июнь 2017 г. в размере 795 000 рублей. Расчет выполнен без учета того обстоятельства, что у ответчика прекращается обязанность по уплате арендных платежей только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (ст. 624 ГК РФ). Между тем, как следует из фактических обстоятельств, переход права собственности регистрировался в следующие даты: - Здание водогрейной газовой котельной - 11.10.2017 г. - Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 4 (жилые дома № 13, 14, 15, 16) микрорайона «Белый Хутор» протяженностью 670 м., кадастровый номер: 74:19:1203001:3327 -09.11.2017 г.; - Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 3, Сеть теплоснабжения Входной группы №1 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 76 м, Сеть теплоснабжения Входной группы №1А в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью ПО м., Сеть теплоснабжения жилого дома № 12 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 15 м, Сеть теплоснабжения комплекса жилых домов № 2 (жилые дома № 5,6), Сеть теплоснабжения Детского сада на 150 мест №1 в микрорайоне «Белый Хутор» протяженностью 148 м, расположенную в Челябинской области - только 27.11.2017 г. Поскольку все вышеназванное имущество является недвижимым, следовательно у ответчика прекращается обязанность по оплате арендных платежей только с момента государственной регистрации перехода права к ответчику. Истец пояснил, что расчет, произведенный ответчиком, данного положения закона не учитывает. Расчет противоречит двухстороннему акту сверки, подписанному сторонами за период с 01.09.2016 г. по 05.10.2017 г. Расчет противоречит соглашению № 04-01/8-421-17от 02.10.2017 г. о прекращении в части встречных однородных требований и в одностороннем порядке изменяет условия, которые были согласованы сторонами данным соглашением при проведении зачета. Пунктом 2 названного соглашения предусмотрено, что на момент заключения настоящего соглашения ответчик в соответствии с договором № 04-01/15-35-16 от 19.08.2016 г. имеет задолженность перед истцом по уплате выкупной стоимости имущества в размере 19 725 000 рублей, без учета арендной платы.

Таким образом, ссылка ответчика, что вся стоимость, которая им уплачивалась, была уплачена именно в счет выкупной стоимости, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит соглашению № 04-01 /8-421-17от 02.10.2017 г.

После проведения зачета на основании данного соглашения у ответчика осталась задолженность в размере 16 409 362,95 рублей. Ссылка ответчика на платеж в расчете от 31.10.2017 г. на сумму 2 203 009,26, рублей сделана без учета того обстоятельства, что данный зачет был направлен 22.06.2018 г., то есть после прекращения договора и когда стороны находились в судебном споре. Суд принимает расчет задолженности, составленный истцом.

В соответствии с п. 6.1. договора, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды и потребовать освобождения и возврата имущества в технически исправном состоянии. При этом у арендатора сохраняется обязанность оплачивать арендную плату до момента подписания арендодателем акта возврата имущества.

11.12.2017 г., то есть после истечение 20-дневного срока, установленного для оплаты стоимости имущества, АО «ЮУ КЖСИ» направило в адрес ООО «Энгеко» уведомление о расторжении договора в части выкупа имущества с требованием о возврате имущества в собственность арендодателя.

Также уведомление о расторжении договора с актами сверки и расчетом были вручены директору ООО «Энгеко» нарочно по акту приема-передачи документов от 11.12.2017 г.

18.12.2017 г. АО «ЮУ КЖСИ» совместно с ООО «Энгеко» были поданы заявления о переходе права собственности на объекты от ООО «Энгеко» к АО «ЮУ КЖСИ». Однако, в период с 18.12.2017 г. по 22.12.2017 г. ООО «Энгеко» были поданы заявления приостановлении государственной регистрации права собственности АО «ЮУ КЖСИ» на объекты на срок 3 месяца.

АО «ЮУ КЖСИ» полагает данное поведение ответчика как недобросовестное, влекущие затягивание процесса возникновения права собственности АО «ЮУ КЖСИ» на объекты.

Ответчик частично исполнил обязательства по возврату объектов в собственность АО «ЮУ КЖСИ», обратившись с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты к АО «ЮУ КЖСИ».

В обоснование своих возражений ответчик указал, что дополнительное соглашение к договору №1 от 02.10.2017 содержит все существенные условия договора купли-продажи имущества, указанного в договоре, а в отношении тепловых сетей – все существенные условия договора купли-продажи будущей вещи. Полагает, что договор, заключенный между сторонами , в редакции дополнительного соглашения №1 от 02.10.2017 является смешанным договором, к которому применимы нормы о договоре купли-продажи. Ответчик не отрицает, что в связи с затруднениями в привлечении банковского финансирования ответчик своевременно не исполнил свои обязательства по полной оплате выкупной стоимости в установленный договором срок. 11.12. 2017 ответчик получил уведомление истца о расторжении договора в части выкупа.

Ответчик полагает, что с момента перехода права собственности на спорное имущество у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы, соблюдения условий п. 2.2.16 договора.

Между тем, как следует из фактических обстоятельств дела, договор купли-продажи, между сторонами не заключался, право собственности к ответчику на спорное имущество перешло на основании договора аренды с правом выкупа, в связи с чем подлежит применению п 8 данного Постановления Пленума ВАС № 73.

В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В этом случае арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.

Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Вместе с тем, спорный договор не содержит условие о прекращении обязанности уплачивать арендную плату до момента оплаты всей выкупной стоимости.

Более того, пунктом 4.1. Договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 02.10.2017 г. предусмотрено, что арендатор обязуется в срок не позднее 31.10.2017 г. произвести полный расчет по уплате выкупной стоимости имущества, предусмотренной п. 4.2. договора, что составляет 30 000 000 рублей, а в случае нарушения данного срока по выкупу имущества более, чем на 20 календарных дней, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор и потребовать возврата имущества в собственность арендодателя.

При этом арендодатель возвращает выкупные платежи, предусмотренные настоящим оговором, в течение 90 календарных дней с момента перехода права собственности на имущество от арендатора к арендодателю, за вычетом платежей за фактическое пользование имуществом в размере ежемесячной арендной платы, установленной п. 2 дополнительного соглашения № 1 от 02.10.2017 г.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ) и положение о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ) не применяется.

Исходя из содержания указанных норм закона и разъяснений высшей судебной инстанции, особенностью договора аренды с правом выкупа является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора, и условия о размере арендной платы, которое по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.

По спорному договору аренды стороны согласовали выкупную стоимость имущества - 30 000 000 рублей (п.4.2. договора), а также стоимость арендной платы за пользование имуществом - 795 000 рублей ежемесячно (п. 3.1. договора - 6 360 000 рублей за 8 месяцев (п. 1.5. договора).

Срок аренды установлен согласно п. 1.5. договора: 8 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, акт приема-передачи подписан 31.08.2016 г., следовательно, срок аренды -до 30.04.2017 г.

Сторонами договор купли-продажи не заключался, право собственности на спорное имущество перешло к ответчику на основании договора аренды с правом выкупа. Истец 11.12.2017 г. отказался от исполнения договора аренды с правом выкупа только в части, предложив ответчику пролонгацию спорного договора, о чем было направлено соответствующее дополнительное соглашение к договору № 4, которое было получено ответчиком вместе с уведомлением об отказе от исполнения договора 11.12.2017 г., ответчик данным правом не воспользовался. В связи с неподписанием ответчиком дополнительного соглашения о пролонгации договора, нарушения обязательства по оплате арендной платы (п. 6.1.1. договора, ст. 619 ГК РФ), оплаты выкупной стоимости (п. 4.3. договора), истец направил в адрес ответчика полный отказ от исполнения договора (уведомление об отказе от исполнения договора №05-12/57 от 19.01.2018 г.), полученный ответчиком 08.02.2018 г. В связи с направлением уведомления об отказе от исполнения договора со стороны истца было заявлено отдельное требование о возврате имущества, которое до настоящего времени не исполнено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор не вносил после 02.09.2017 г. каких-либо платежей, при этом пользовался имуществом, оказывал населению микрорайона «Белый Хутор» услуги по теплоснабжению, осуществлял сбор денежных средств, извлекал прибыль.

Таким образом, на основании ст. 624 ГК РФ, п. 8 Пленума ВАС №73, у ответчика сохранялась обязанность по уплате арендных платежей.

Возражения ответчика судом проанализированы и не принимаются, поскольку противоречат доказательствам и обстоятельствам рассматриваемого дела.

По правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 65 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

С учетом изложенных по делу обстоятельств, и указанных норм права, договор аренды с правом выкупа №04-01/15-35-16 от 19.08.2016 следует признать расторгнутым по инициативе арендодателя в одностороннем порядке. В связи с чем, требование истца признать договор аренды с правом выкупа №04-01/15-35-16 от 19.08.2016 прекращенным (расторгнутым) с 11.12.2017 является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств исполнения указанной обязанности ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В связи с чем требование возвратить истцу имущество, переданное ответчику по договору аренды №04-01/15-35-16 от 19.08.2016 также подлежит удовлетворению.

Требования об отмене государственной регистрации права собственности ООО «Энгеко» на спорные объекты недвижимого имущества и требование о погашении записей о государственной регистрации ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества также подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, ч. 1 ст. 171, ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды с правом выкупа № 04-01/15-35-16 от 19.082016 г., заключенный между акционерным обществом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, и обществом с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО», г. Челябинск прекращенным (расторгнутым) с 11.12.2017. г.

Возвратить истцу - акционерному обществу «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск, имущество, преданное ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО», г. Челябинск, по договору аренды № 04-01/15-35-16 от 19.08.2016 г.:

- Вагончик строительный бытовой инв. № 00-000051 для скважины.

- Оборудование в составе:

наименование

Кол-во,

шт.

Водогрейный автоматизированный котел Buderus Logano S825L 5200кВт

Комбинированная горелка Oilon GKP-500 М

Газовая горелка GP-500 М

Расширительный закрытый мембранный бак марки №1000 фирмы «Reflex»

Теплосчетчик Эльф

Расходомер - счетчик жидкости US 800-300

Расходомер ЕТК i-40

Насос котловой IL 100/170-3/4

Насос рециркуляционный TOP-D125

Насос сетевой IL 150/320-37/4

Насос подпиточный MHI 804

Установка умягчения воды SDF 3072-2900NT

Термозапорный клапан КТЗ-001 -100-02

Клапан предохранительный запорный с электроприводом КПЭГ-ЮОП

Фильтр газовый ФГ-100

Измерительный комплекс с корректором СПГ 742 со счетчиком газа RVG G-400

Источник вторичного электропитания СКАТ-1200С

Погасить следующие записи о государственной регистрации ипотеки в отношении недвижимого имущества:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО», г. Челябинск в пользу акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», г. Челябинск 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ЭНГЕКО», г. Челябинск в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Н.В. Шведко

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru