Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем П.Е. Нечаевым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа, ОГРН <***>, г. Копейск Челябинской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЦФР-Доминанта», ОГРН <***>, г. Челябинск,

о взыскании 8 646 367 руб. 54 коп.,

при участии в судебном заседании:

истец - представитель ФИО1 доверенность от 25.07.2018 № 85-ДВ, паспорт,представитель ФИО2 доверенность от 29.06.2018 № 75-ДВ, служебное удостоверение,

ответчик – директор ФИО3 на основании решения единственного учредителя от 09.02.2017 № 10, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа (далее – истец, управление) 26.12.2017 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЦФР-Доминанта» (далее – ответчик, ООО «ЦФР-Доминанта») о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды земельного участка №7-12 от 14.03.2012 за период с 01.01.2016 до 01.11.2017 в размере 7 844 965 руб. 15 коп. и пени за период с 01.01.2016 до 01.11.2017 в размере 801 402 руб. 39 коп.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, основывая их на ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик не согласен с исковыми требованиями в части порядка расчета размера арендной платы, а также периодом взыскания (л.д.121-122, 139-140 т.1, л.д. 5-8 т.2)

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.07.2018 по 30.07.2018. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Изучив представленные доказательства по делу, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Копейского городского округа Челябинской области от 02.12.2011 №4356-р (л.д.19-20 т.1) между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Урал» (арендатор) подписан договор аренды №7-12 от 14.03.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:30:0101002:87, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства универсального магазина с комплексом сервисного обслуживания легковых автомобилей, площадью 27 000 кв.м. (л.д.14-16 т.1).

Срок аренды устанавливается с 02.12.2011 по 02.12.2014 (п.2.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата начинает начисляться с 01.01.2012. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (3.2-3.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п.5.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.17 т.1).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:30:0101002:87, поставлен на кадастровый учет 15.09.2008 (л.д. 21-23 т.1).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

Соглашением от 30.07.2013 в договор аренды внесены изменения в части указания второго арендатора – общество с ограниченной ответственностью «ЦФР-Доминанта» (л.д. 28-29 т.1).

04.09.2013 между обществом «Урал» (арендатор 1) и обществом «ЦФР-Доминанта» (арендатор 2) заключено соглашение о порядке владения, пользования земельным участком и оплаты арендных платежей, согласно которому арендатор 1 владеет и пользуется частью указанного земельного участка площадью 10 801 кв.м., указанной в кадастровом паспорте от 07.11.2012 №7400/101/12-396247 (кадастровый номер 74:30:0101002:140), на которой расположен объект незавершенного строительства – Универсальный магазин с комплексом сервисного обслуживания легковых автомобилей (2 очередь), а арендатор 2 владеет и пользуется частью указанного земельного участка площадью 16 199 кв.м., указанной в кадастровом паспорте от 07.11.2012 №7400/101/12-396249 (кадастровый номер 74:30:0101002:141), на которой расположен объект незавершенного строительства –Универсальный магазин с комплексом сервисного обслуживания легковых автомобилей (1 очередь) (л.д.27 т.1).

Соглашением от 13.11.2014 срок договора аренды установлен с 02.12.2011 по 02.11.2015, пункт 8.7 дополнен словами (земельный участок с кадастровым номером 74:30:0101002687 расположен в зоне возможных последствий чрезвычайной ситуации техногенного характера (л.д.25-26 т.1).

28.12.2015 обществу «Урал» выдано разрешение на ввод объекта – универсальный магазин с комплексом сервисного обслуживания легковых автомобилей (1 очередь), в эксплуатацию (л.д.30-32 т.1).

07.11.2017 начальником отдела управления земельными ресурсами проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 74:30:0101002:87, в ходе которого установлено, что границы земельного участка частично обозначены забором, территория имеет асфальтовое покрытие, на земельном участке расположены 4 панельных строения, используемые для ведения торговый деятельности (сервисное обслуживание автомобилей, строительные материалы, мебель) (л.д.33-35 т.1).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По расчетам управления у общества «ЦФР-Доминанта» образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком 01.01.2016 по 01.11.2017 в размере 8 646 367 руб. 54 коп.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10.11.2015 №263-П «Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов Челябинской области», коэффициентов арендной платы за землю, принятых решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 №1005-МО, ставок арендной платы, принятых Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО. При расчете применены следующие показатели:

-кадастровая стоимость земельного участка равная 55 218 000 руб.;

- ставка арендной платы равная 3% (объекты торговли);

-К1, учитывающий вид деятельности арендатора, равный 4,3;

-К2, учитывающий территориальное расположенное земельного участка, 1;

- К3 равный 1;

-0,6 – доля в праве аренды по договору аренды на основании соглашения.

У сторон возник спор относительно порядка расчета арендной платы и периода взыскания задолженности.

В обоснование своих доводов ответчик ссылается на заключение с обществом «Апрок Кэпитал» договора купли-продажи от 24.07.2017 в отношении универсального магазина с комплексом сервисного обслуживания легковых автомобилей (1 очередь) боксы А,Б, В, расположенные по адресу: <...> (л.д.148 т.1).

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу норм п. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно отметке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на договоре купли-продажи от 24.07.2017 переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован 27.07.2017 (л.д.149 т.1).

Таким образом, с 27.07.2017 к ООО «Арок Кэпитл» перешли права и обязанности по договору аренды, следовательно, арендная плата подлежит начислению ответчику до 26.07.2017.

Исходя из отзыва (л.д.5-8 т.1), ответчик полагает, что арендная плата должна определяется по земельном налогу, поскольку спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте.

Согласно разрешению на строительство от 10.12.2014, выданному обществу «Урал» разрешено строительство магазина с комплексом сервисного обслуживания легковых автомобилей (1 очередь), расположенного по адресу: <...> в границах запретного района ОАО «Завод «Пластмасс» (л.д.15 т.2).

В ответе от 13.06.2018 на обращение общества «ЦФР-Доминанта» о предоставления информации о выкупе спорного земельного участка Управление архитектуры и градостроительства указало на определение ОАО «Завод Пластмасс» границ запретной зоны в 2015 г., в связи с чем, выкуп земельного участка невозможен (л.д. 14 т.2). Администрация Копейского городского округа в письме от 21.06.2018 также указала на невозможность выкупа земельного участка в связи с нахождением его в запретной зоне.

Согласно ч. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (п. 4 ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2Положения об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 405 (далее – Положение о запретной зоне), запретной зоной является территория вокруг военного объекта, включающая земельный участок, на котором он размещен, в границах которой в соответствии с настоящим Положением запрещается или ограничивается хозяйственная и иная деятельность с целью обеспечения безопасности населения при функционировании военного объекта и возникновении на нем чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера или совершении террористического акта;

Запретные зоны и специальные зоны являются территориями с особыми условиями использования находящихся в их границах земельных участков (п. 4 Положения о запретной зоне).

Согласно пункт 9 Положения о запретной зоне граница охранной зоны военного объекта устанавливается в пределах запретной зоны (или в пределах зоны охраняемого военного объекта, если она установлена) на территории, непосредственно примыкающей к внешнему ограждению территории военного объекта или, если такое ограждение отсутствует, к его внешнему периметру: а) на расстоянии, не превышающем 400 метров, - для военных объектов, на которых хранятся боеприпасы, ракеты, взрывчатые, радиоактивные, отравляющие, химически и биологически опасные вещества, легковоспламеняющиеся и (или) горючие жидкости, а также горюче-смазочные материалы.

Как указывалось выше, Главное управление архитектуры Копейского городского округа и Администрация Копейского городского округа отказывая в оформлении выкупа спорного земельного участка, указали на нахождение его в запретной зоне.

Таким образом, спорный земельный участок является ограниченным в обороте.

Одним из принципов определения арендной платы, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 является принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога (пункт 5.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 (далее – Правила определения арендной платы).

Согласно п. 5 правил определения арендной платы арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения.

Из Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» следует, что в целях применения Принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Учитывая вышеизложенное, в отношении спорного земельного участка арендная плата подлежит определению на основании размера земельного налога, поскольку является регулируемой нормативными правовыми актами, а земельный участок является ограниченным в обороте.

Подпунктом 7 пункта 1 решения Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 25.06.2014 №942-МО «О земельном налоге на территории Копейского городского округа» ставка налога на землю в отношении спорного земельного участка установлена 1,4% в год от кадастровой стоимости участка.

Следовательно, арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости 55 218 000 руб.* коэффициента использования участка 0,6 * ставка налога на землю 1,4 %.

Ответчиком представлен контррасчет задолженности, размер которой составил 662 334 руб. 02 коп. (л.д.76-77 т.2). Представленный контррасчет судом проверен, признан верным.

На момент рассмотрения спора в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств оплаты арендной платы в полном объеме по договору ответчиком в суд не представлено.

Таким образом суд считает исковые требования по взысканию задолженности по договору аренды подлежат удовлетворению в размере 662 334 руб. 02 коп. в соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ, устанавливающими обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истцом заявлено о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы пени за период с 01.01.2016 до 01.11.2017 в размере 801 402 руб. 39 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

Ответчиком не заявлено о применении ст.333 ГК РФ.

В связи с изменением размера арендной платы в месяц, суд самостоятельно произвел расчет пени, сумма которых составила 71 017 руб. 80 коп.

Представленный ответчиком контррасчет пени судом отклоняется, поскольку рассчитан по формуле сумма задолженности * ключевая ставка Банка России / 365 * количество дней просрочки, вместо - сумма задолженности * ключевая ставка Банка России / 300 * количество дней просрочки.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 5 616 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЦФР-Доминанта» в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа задолженность в сумме 662 334 руб. 02 коп., пени в сумме 71 017 руб. 80 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЦФР-Доминанта» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 616 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru