Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Писаренко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рамгуловой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», г. Златоуст Челябинской области, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш», г. Златоуст Челябинской области, ОГРН <***>, об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» к органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о продлении договора аренды на следующий срок без проведения торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 – представителя на основании доверенности № юр-2380 от 12.04.2013 г., сроком действия по 31.12.2013 г., предъявлен паспорт,

от ответчика - ФИО2 – генерального директора (протокол № 2 от 03.01.2009 г.), предъявлен паспорт,

– ФИО3 – представителя на основании доверенности от 12.07.2013 г., сроком действия три года, предъявлен паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее так же Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем выселения ответчика из нежилого здания – здание складское, площадью 176,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> Промбаза ЖС-2.

Определением арбитражного суда от 18.04.2013 г. принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» об обязании ответчика продлить договор аренды № 283 от 05.06.2008 г. на следующий срок без проведения торгов.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 20.08.2013 г. объявлен перерыв до 11 час. 30 мин. 23.08.2013 г.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв, в котором указал, что, возлагая в пункте 3.2.23. договора обязанность на арендатора по обеспечению государственной регистрации договора, в том числе несения необходимых для этого расхода, истец обязан был передать арендатору, но не передал все необходимые для этого документы. Ответчик принимал все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды, неоднократно запрашивал у истца указанные документы, однако арендодатель не предоставил документов до конца действия договора, то есть относился безразлично к факту отсутствия регистрации договора аренды, при этом исправно принимал арендные платежи за все время действия договора.

Истцом представлено письменное мнение на отзыв ответчика, в котором указал, что поскольку договор аренды № 283 от 05.06.2008 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, данный договор является незаключенным, пользование ответчиком имуществом осуществляется без законных на то оснований. Незаключенный договор аренды не влечет для сторон правовых последствий, в том числе не порождает у ответчика право пользования нежилым помещением.

В дополнительном отзыве истец указал, что довод общества с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» о невозможности регистрации договора аренды в силу того, что Комитет не выдавал ему необходимые для регистрации документы на спорное имущество подлежит отклонению, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что оно имело намерение осуществить государственную регистрацию договора аренды в установленном законом порядке и осуществлял какие-либо действия для реализации этого намерения.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд оснований для удовлетворения исковых требований и встречных исковых требований не усматривает по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого здания – здания складского, общей площадью 176,6 кв.м., назначение – нежилое, инвентарный номер: 000042570. Литер А2. Этажность 1, расположенное по адресу: <...> промбаза ЖС-2, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 14.03.2008 г.

05.06.2008 г. между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» (арендатор) подписан договор аренды № 283 от 05.06.2008 г., по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду следующие нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию Златоустовского городского округа: нежилое здание – здание складское площадью 176,6 кв.м., функциональное назначение помещения – производство. Адрес объекта: <...> промбаза ЖС-2 (пункт 1.1.).

В соответствии с условиями договора:

- договор действует с 05.06.2008 г. по 31.12.2012 г. (пункт 1.3.),

- арендатор обязан своевременно до 10 числа отчетного месяца полностью вносить арендную плату (пункт 3.2.2.),

- арендатор обязуется обеспечить государственную регистрацию договора в установленном законом порядке, в том числе нести расходы, необходимые для ее осуществления (пункт 3.2.23.),

- размер ежемесячной арендной платы за объекты определяется способом, указанным в Приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора, в соответствии с решением Златоустовского городского собрания от 19.06.2003 г. № 549 «Об утверждении Положения о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Златоуста» (пункт 4.1.),

- за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с договором, законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Челябинской области (пункт 5.1.).

В Приложении к договору сторонами составлен расчет, согласно которому месячная арендная плата составила 3 454 руб. 30 коп.

Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 05.06.2008 г.

Факт пользования ответчиком недвижимым имуществом не оспаривается сторонами, в подтверждение оплаты за оказанные услуги ответчиком представлены платежные поручениям: № 168 от 23.07.2010 г. на сумму 3 625 руб. 95 коп., № 357 от 14.12.2012 г. на сумму 3 018 руб. 27 коп., № 188 от 05.12.2012 г. на сумму 2 856 руб. 97 коп., № 10 от 28.01.2011 г. на сумму 3 625 руб. 95 коп., № 68 от 11.03.2009 г. на сумму 3 750 руб. 99 коп.

23.10.2012 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. № МС-7016), в котором указано, что в связи с окончанием срока действия договора аренды, в связи с систематическим нарушением пункта 3.2.2., ставит в известность о невозможности продления договора на новый срок; просит погасить задолженность по арендной плате и освободить арендуемые помещения в срок до 29.12.2012 г., передав их в Комитет по акту приема-передачи.

07.11.2012 г. ответчиком в адрес истца направлено письмо (исх. № 80) с уведомлением о желании продлить срок договора на 5 лет.

Истцом в адрес ответчика направлен ответ (исх. № 7438 от 14.11.2012 г.), согласно которому отказывает в продлении договора на новый срок, причины отказа изложены в письме № МС-7016 от 23.10.2012 г.

24.12.2012 г. сторонами подписан акт сверки по арендной плате за муниципальное имущество, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» по состоянию на 17.12.2012 г.

В подтверждение того, что ответчиком неоднократно запрашивались у истца кадастровый паспорт и копия свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на сдаваемое в аренду нежилое помещение общей площадью 176,6 кв.м., ответчиком представлен акт от 05.03.2013 г.

В связи с тем, что спорное нежилое помещение до настоящего времени Комитету не возвращено, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно положениям пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Подпунктом 1 пункта 7.2. договора аренды от 05.06.2008 г. стороны установили, что договор может быть досрочно прекращен во внесудебном порядке при отказе арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора в случае однократного нарушения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных пунктами 3.2.1. - 3.2.19. договора.

Согласно пункту 7.3. договора об отказе от исполнения договора по основаниям, установленным пунктом 7.2. договора арендодатель должен известить арендатора не менее чем за 15 дней.

В уведомлении от 23.10.2012 г. в обоснование расторжения договора в одностороннем порядке Комитет сослался на неоднократное нарушение ответчиком пункта 3.2.2., договора аренды, а именно - обязанности до 10 числа отчетного месяца и полностью вносить арендную плату.

Однако, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств нарушения арендатором условий договора аренды от 05.06.2008 г. № 283 истцом не представлено - представленные в материалы дела документы (акт сверки, платежные поручения) свидетельствуют о том, что по спорному договору на момент направления и получения ответчиком уведомлений о прекращении договора задолженность ответчика перед истцом отсутствовала.

На момент обращения с настоящим иском задолженность по арендным платежам также отсутствует, что подтверждается копиями платежных документов об уплате арендной платы, перечнем сумм, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» в уплату аренды, что так же не оспаривалось в судебном заседании истцом.

Таким образом, суд исходит из того, что договор аренды не прекращен, так как на момент направления арендатору уведомлений об отказе от договора оснований для прекращения договора в одностороннем порядке не имелось в силу недоказанности истцом наличия у ответчика задолженности по арендной плате. Суд приходит к выводу о фактическом продолжении арендных отношений в силу составления Комитетом акта сверки задолженности по арендной плате и взимания арендной платы.

В части довода истца о незаключенности спорного договора, что, по мнению истца, не порождает правовых последствий, именно ввиду отсутствия государственной регистрации сделки, арбитражный суд отмечает, что истцом не учтена правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 06.09.2011 г. № 4905/11, а так же Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Так, в пункте 14 данного Постановления разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

По встречному исковому требованию общество с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» просит орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» обязать продлить договор аренды № 283 от 05.06.2008 г. на следующий срок без проведения торгов.

Свои требования общество с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» обосновывает тем, что поскольку текущая месячная задолженность по договору № 283 от 05.06.2008 г. и пени погашены, у ответчика не имеется основания для отказа в продлении срока действия договора.

На основании части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку, как указано выше, судом установлено, что договор аренды не прекращен, а так же имеет место быть фактическое продолжение арендных отношений, оснований для удовлетворения встречных исковых требований – обязать Комитет продлить договор аренды № 283 от 05.06.2008 г. на следующий срок без проведения торгов не имеется.

Истец по первоначальному иску при подаче искового заявления государственную пошлину в бюджет не уплачивал, поскольку от уплаты освобожден в силу закона (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, то в порядке, предусмотренном статьей 110 АПК РФ, оснований для распределения расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску у суда не имеется.

Истцом по встречному иску оплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией № СБ8597/497 от 12.04.2013 г.

В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Уралпроммаш» отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Писаренко Е.В.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://18aas.ru.