Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Каргаполовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Партнеры» г. Челябинск

к ООО «СтальТрейдИнвест» г. Челябинск

3-е лицо: ООО «Маркиз» г. Челябинск

о взыскании 324 508 руб. 00 коп.

в заседании участвуют:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности б/н от 17.09.2007г.

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности б/н от 14.08.2007г.

ФИО3 – адвокат. Ордер № 09/093от 16.08.2007г.

от 3-го лица: ФИО4 – представитель по доверенности б/н от 17.05.2007г.

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании ответчика задолженности по договору аренды в сумме 324 508 руб. 00 коп. Сумма иска складывается из задолженности по арендной плате в сумме 212 328 руб. 00 коп. и договорной пени в размере 112 180 руб. 00 коп.

Истцом было заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований до 472 075 руб. Данная сумма складывается из основного долга в размере 283 104 руб. 00 коп. и договорной пени 188 971 руб. 00 коп. (л.д. 27). Определением от 29.05.2007г. ходатайство принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 30).

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что фактически указанное помещение ответчику не передавалось в аренду, счета за аренду и коммунальные услуги не выставлялись, требований об оплате аренды истец не предъявлял. Кроме того, ответчик считает, что договор субаренды № 2/7 является незаключенным, поскольку в нем не определен предмет аренды, а именно согласно условий договора в субаренду передавалось 2 объекта: помещение склада и земельный участок. В договоре не указан кадастровый номер земельного участка, отсутствуют другие документы, из которых можно было бы идентифицировать какая именно часть земельного участка была передана ответчику. Истцом, по мнению ответчика, не представлено доказательств того, что передаваемый по договору субаренды земельный участок принадлежит ООО «Маркиз» на праве собственности либо ином законом праве. Данные доводы вошли в качестве оснований встречного искового заявления, в котором ООО «СтальТрейдИнвест» просит признать договор субаренды № 2/7 от 01.10.2006г. незаключенным. (л.д. 69-70)

Определением от 17.09.2007 встречное исковое заявление ООО «СтальТрейдИнвест» было принято судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском в порядке ст. 132 АПК РФ. (л.д. 82).

Истец по первоначальному иску – ООО «Партнеры» высказал возражения против встречных требований и считает их необоснованными. ссылаясь на то, что поскольку акт приема-передачи подписан сторонами, то данное обстоятельство свидетельствует о фактической передаче помещения и земельного участка арендатору. ООО «Партнеры» также полагает, что в предмете договора имеется ссылка на свидетельство о праве собственности, что позволяет определенно установить объект аренды, кроме того, отклоняются возражения относительно земельного участка, поскольку ООО «Партнеры» полагает, что вместе с объектом недвижимости в аренду был передан и земельный участок, находящийся под ним. (л.д. 72-73).

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

По делу был объявлен перерыв с 15.10.2007 по 17.10.2007.

Как видно из материалов дела, 01.10.2006 между ООО «Партнеры» (арендодатель) и ООО «СтальТрейдИнвест» (арендатор) был заключен договор субаренды № 2/7, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение - склад для хранения спецфургонов, общей площадью 584,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на основании договора аренды № 7 от 01.10.2006, свидетельства о государственной регистрации права 74 АБ № 194555, с правом пользования прилегающей территорией 600 кв.м. (л.д. 10).

Размер арендной платы согласован сторонами в дополнительном соглашении от 01.10.2006, в соответствии с которым размер платы за помещение составил 40 руб. за 1 кв.м. ежемесячно, а за прилегающую территорию 20 руб. за 1 кв.м ежемесячно.(л.д.11).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Истец в свою очередь является арендатором нежилого помещения - склад для хранения спецфургонов, общей площадью 584,7 кв.м. у собственника помещения ООО «Маркиз» (л.д. 34).

ООО «Маркиз» является собственником указанного выше помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АБ № 194555 (л.д. 49).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с указанными выше положениями законодательства и п.1.3 договора субаренды, перед тем, как сдать имущество в субаренду, арендатор должен получить согласие собственника.

В материалы дела представлено письмо-согласие собственника на передачу нежилого помещения в субаренду (л.д. 35). Следует отметить, что из текста данного письма следует, что согласие дано в соответствии с договором аренды № 7 от 01.10.2006, заключенного между ООО «Мост» и ООО «Партеры». Истец сослался на техническую ошибку в тексте письма.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Согласно уточненному расчету истца, сумма задолженности по арендной плате составляет 283 104 руб. за период с октября 2006 по май 2007 из расчета 35 388 руб. в месяц. Кроме того, истцом в соответствии с п.5.1 договора субаренды истец, за несвоевременную оплату арендной платы начислил арендатору пеню- 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки, которая составила 188 971 руб. 00 коп.

Обращаясь с настоящим иском, истец сослался на нарушение ответчиком условий договора по оплате арендной платы. Однако, данные требования, рассматриваемые совместно с встречными требованиями ответчика по основному иску не могут быть признаны обоснованными исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются в том числе условия о предмете договора.

В силу п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1.1. договора субаренды № 2/7 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое здание - склад для хранения спецфургонов, общей площадью 584,7 кв. м., расположенное по адресу: <...>, с правом пользования прилегающей территорией 600 кв. м.

Согласно дополнительному соглашению к договору субаренды № 2/7 от 01.10.2006 размер арендной платы составляли плата за пользование помещением и плата за пользование прилегающей территорией.

Таким образом, по договору в аренду передавалось 2 объекта недвижимого имущества: помещение склада и земельный участок.

Из условий договора не видно, какой именно территорией, общей площадью 600 кв.м., арендатор имеет право пользоваться. Не указано местоположение данной территории, ее границы, принадлежность земли и право пользования арендодателем данной землей, кадастровый номер земельного участка.

Из представленного в материалы дела кадастрового плана земельного участка следует, что участок по адресу г. Копейск, <...> имеет площадь 186600 кв.м., на которой расположено достаточно много объектов. Какая именно часть указанного участка была передана в субаренду исходя из текста самого договора субаренды № 2/7 от 01.10.2006 определить не представляется возможным. Иных документов, из которых было бы возможно идентифицировать переданную по указному договору в субаренду часть земельного участка истцом не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороны не согласовали существенное условие договора – его предмет, следовательно, договор субаренды № 2/7 от 01.10.2006, заключенный между ООО «Партнеры» и ООО «СтальТрейдИнвест» является незаключенным. Из чего следует, что встречное исковое заявление ООО «СтальТрейдИнвест» подлежит удовлетворению.

Следует также отметить то обстоятельство, что договором аренды №7 от 01.10.2006, заключенному между ООО «Партнеры» и ООО «Маркиз», на основании которого здание склада было передано в субаренду ООО «СтальТрейдИнвест», пользование прилегающей территорией, общей площадью 600 кв.м. не было предусмотрено. Каких-либо документов, подтверждающих право пользования ООО «Партнеры» указанным земельным участком, в материалы дела не предоставлено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд также приходит к выводу о том, что и фактически помещение в аренду ООО «СтальТрейдИнвест» обществом «Партнеры» не передавалось.

Сторонами после подписания договора субаренды был составлен и подписан акт приема-передачи склада для хранения спецфургонов, общей площадью 584,7 кв.м. Но, по утверждению ООО «СтальТрейдИнвест» фактически указанное здание передано не было.

Согласно абз.2 п.1 ст.655 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование.

В качестве обоснования того, обстоятельства, что фактически помещение не было передано в субаренду ООО «СтальТрейдИнвест» ссылается на то, что счета на оплату за аренду помещения склада арендодателем не выставлялись. Истцом представлены в материалы дела счета, где указано – «аренда помещения» за период с октября 2006 по май 2007 (л.д. 41-48), однако, доказательств направления указанных счетов истцом не представлено, равно как не представлено и доказательств отказа арендатора их оплатить. Само по себе невыставление счетов на оплату арендных платежей не может являться основанием для освобождения арендатора от платы за пользование помещением, однако, в данном случае факт невыставления счетов и соответственно непоступление арендной платы от субарендатора в течение 8-ми месяцев является одним из доказательств того, что фактически помещение субарендатором не занималось.

Доказательств выставления арендатору счетов-фактур на коммунальные платежи, услуги по охране помещения, прилегающей территории, которые не входят в размер арендной платы и оплачиваются дополнительно в материалы дела не представлено.

Кроме того, сам акт приема-передачи от 01.10.2006 оценивается судом критически, поскольку от имени арендодателя акт подписан ООО «Гранит». Содержащиеся в акте исправления путем зачеркивания и учинения внизу акта подписи (без указания фамилии подписавшего) и проставления печати ООО «Партнеры» произведены неизвестно кем и когда. Надписи об исправлении и верности произведенных исправлений акт не содержит.

Таким образом, исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор субаренды № 2/7 от 01.10.2006 является незаключенным, следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о взыскании по нему арендной платы и договорной пени.

Встречные требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении основного иска следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по основному иску и по встречным требованиям о признании договора незаключенным подлежит отнесению на ООО «Партнеры».

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Встречные исковые требования ООО «СтальТрейдИнвест» г. Копейск удовлетворить.

Признать договор субаренды № 2/7 от 01.10.2006г., заключенный между ООО «Партнеры» и ООО «СтальТрейдИнвест» незаключенным.

В удовлетворении основанного иска о взыскании с ООО «СтальТрейдИнвест» г. Копейск задолженности по арендной плате и договорной неустойки в сумме 472 075 руб. 00 коп. в пользу ООО «Партнеры» г. Челябинск отказать.

Взыскать с ООО «Партнеры» г. Челябинск в доход бюджета РФ госпошлину в сумме 10 941 руб. 50 коп.

Взыскать с ООО «Партнеры» г. Челябинск в пользу ООО «СтальТрейдИнвест» г. Копейск госпошлину в сумме 2000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.аrbitr.ru

Судья СМ. Скрыль