Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Паньковецким Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска

к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная горная компания», г. Челябинск, ОГРН <***>

о взыскании 6 239 467 руб., расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок

с участием представителей

истца: ФИО1, доверенность от 29.12.2017,

ответчика: ФИО2, доверенность от 29.12.2017,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинск(далее – истец, КУИиЗО) 12.01.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Региональная горная компания» (далее – ответчик, общество), в котором просит взыскать

-задолженность по арендной плате в размере 5 607 358 руб. за период с 01.10.2014 по 30.09.2016,

- пени в размере 632 109 руб. за период с 01.01.2015 по 30.09.2016,

- продолжить начисление пени с 01.10.2016 по день фактической уплаты долга исходя из 0,1% за каждый день просрочки,

- расторгнуть договор аренды УЗ №007841-Д-2005 от 18.05.2006,

- обязать передать земельный участок с кадастровым номером 74:36:0429001:87 площадью 218 125 кв.м.

Заявлением от 23.04.2018 истец уменьшил размер пени до 403 425 руб. 80 коп., а также отказался от требований о взыскании долга и продолжении начисления пени (л.д. 126-127).

Изучив указанный отказ, суд считает его (отказ) подлежащим удовлетворению в силу следующего:

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец до принятия судом судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела вправе отказаться от иска полностью или частично.

Суд не принимает отказ, если установит, что данный отказ не соответствует требованиям закона или нарушает права сторон или иных лиц.

В данном случае судом не установлено, а сторонами не заявлено о несоответствии отказа закону, или нарушении чьих бы то ни было прав.

Отказ подписан представителем Комитета ФИО3, доверенность от 29.12.2017 №42819 с правом отказа от иска.

При указанных обстоятельствах отказ от требования подлежит принятию, а производство по делу в указанной части прекращению по п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Так же суд принял уменьшение размера пени в порядке ст. 49 АПК РФ.

На требованиях о расторжении договора аренды и возврате участка истец настаивает.

В обоснование иска со ссылкой на статьи 309, 329, 614, 619, 622, 450 Гражданского кодекса РФ и статью 65 Земельного кодекса РФ указано, что в спорный период времени ответчик ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению арендных платежей, что привело к начислению неустойки. Так как не внесение арендной платы имело место в период превышающий два отчетных периода, истец считает возможным расторгнуть договор аренды, обязав ответчика возвратить участок.

Ответчик в представленных 09.02.2017 и 30.06.2017 отзывах (л.д. 59,92-94) против удовлетворения требования о расторжении договора возражал, указал, что добыча камня является производственной деятельностью ответчика. Считает, что при наличии переплаты по арендной плате, которая возникла в результате неправильного исчисления истцом размера платы, а также при заинтересованности общества в использовании участка, оснований для расторжения договора не имеется.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично в силу следующего:

Как следует из материалов дела, 18 мая 2006 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом «Регионснабсбыт» (арендатор) подписан договор аренды УЗ№007841-Д-2006 земельного участка (л.д. 18-20).

По условиям указанного договора в аренду передается земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 74:36:0429001:87 площадью 218 125 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск в Советском районе.

Цель использования участка- для разработки Смолинского месторождения гранодиоритов.

Срок действия договора с момента заключения и до 01.03.2019.

Размер и сроки внесения арендной платы содержатся в приложении к договору «Расчет арендной платы», плата вносится поквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

Участок передан в аренду по акту приема- передачи (л.д. 31).

03 июля 2013 г. права и обязанности по договору аренды УЗ№007841-Д-2005 от 18.05.2006 перешли к обществу «Региональная горная компания», что подтверждается соглашением от 03.07.2013 (л.д. 34).

В течении 2014-2016 годов ответчик несвоевременно вносил арендную плату, в связи с чем, истцом начислены пени в размере 403 425 руб. 80 коп.

22 сентября 2016 г. Комитет направил в адрес общества «Региональная горная компания» претензию №28078 заказным письмом с уведомлением с требованием погасить задолженность в течении 15 календарных дней с момента отправки претензии (л.д. 36-37). В претензии содержится на указание в случае непредставления доказательств погашения долга в установленный срок, об обращении в суд с иском о расторжении договора аренды.

На дату принятия настоящего решения задолженность по арендной плате обществом погашена. При этом, длительность рассмотрения спора и внесения платежей обосновывается наличием судебного разбирательства между сторонами в Челябинском областном суде по вопросу установления к5адастровой стоимости спорного участка.

Нарушение сроков внесения арендной платы явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд, исследовав представленные истцом доказательства, пришел к выводу о заключении договора аренды, с согласованием всех существенных условий.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно п.1,3 ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст.310 Гражданского кодексаРоссийской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.606 Гражданского кодексаРоссийской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п.1 ст.607 Гражданского кодексаРоссийской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Статьёй 614 Гражданского кодексаРоссийской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, приведенных в пункте 18 названного постановления Пленума, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В связи с этим в ситуации, когда в силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе по начальной цене, установленной согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ в процентах от кадастровой стоимости такого земельного участка, размер арендной платы по данному договору не является регулируемым.

По условиям п. 6.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено взыскание пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пени начислены Комитетом за период с 01.01.2015 по 07.08.2017 (л.д. 130).

Расчет неустойки судом проверен, является арифметически верным. Контррасчет пени ответчика суд отклонил, так как при осуществлении расчета ответчик учел в счет ранее возникшей задолженности платежные поручения с иным назначением платежа.

Оснований для снижения неустойки, применительно к ст. 333 ГК РФ суд не усматривает, принимая во внимание период просрочки, а также отсутствие ходатайства ответчика о снижении неустойки и доказательств ее несоразмерности. Таким образом, требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендной платы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Что касается требования о расторжении договора аренды:

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Кроме того, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

В п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450 Гражданского кодекса РФ и 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Вместе с тем в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды Комитет ссылается на пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 6.5.1 договора аренды договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы в полностью или частично более трёх месяцев.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленном в адрес арендатора предложении о расторжении договора аренды №33568 от 09.11.2016 Комитет, со ссылкой на претензию от 22.09.2016, предложил расторгнуть договор аренды путем подписания соответствующего Соглашения, с указанием на то, что в случае отказа от подписания соглашения Комитет вправе обратиться в Арбитражный суд с иском о расторжении договора в судебном порядке (л.д. 15-17).

При таких обстоятельствах, с учетом претензии от 22.09.2016, суд приходит к выводу о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ для расторжения договора в судебном порядке.

Между тем суд считает, что оснований для расторжения договора аренды УЗ№007841-Д-2005 не имеется.

Так, 30.11.2016 г. в связи с изменением в декабре 2015 г. кадастровой стоимости участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обществом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0429001:87.

По результатам рассмотрения заявления, 20.12.2016 Комиссией принято решение №3371 об определении кадастровой стоимости спорного участка в размере его рыночной стоимости равной 23 557 500 руб. вместо 316 124 200 руб., которое было оспорено Комитетом. Однако, 05.03.2018 решение Комиссии от 06.06.2017 (л.д. 88-89) об определении кадастровой стоимости спорного участка в размере его рыночной стоимости оставлено без изменений.

При этом, в течении всего 2017 г. общество вносило арендные платежи в счет погашения задолженности за 2015-2016 и часть 2017 годов, что следует из платежных поручений (л.д. 116-121). Оплата за 4 квартал 2016 г. уплачена 29.12.2016 в полном размере (л.д. 63).

По смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ применение специальных положений норм земельного законодательства о возможности расторжения долгосрочного договора аренды арендодателем только при существенном нарушении договора арендатором направлено на обеспечение прав последнего с целью предоставления ему гарантий, исключающих произвольное прекращение длительных договорных отношений и тем самым - получение полезного эффекта от использования земельного участка как объекта долгосрочных инвестиций.

В то же время в силу норм ст. ст. 421, 422 ГК РФ и указанных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации стороны не лишены права определить в договоре аренды земельного участка случаи нарушения арендатором положений договора аренды, которые они готовы рассматривать в качестве существенных с точки зрения исполнения договорного обязательства и достаточных для принятия арендодателем решения о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды.

Волеизъявление Комитета, выраженное при подписании и исполнении договора УЗN007841-Д-2005 аренды земельного участка из земель населённых пунктов, по существу направлено на получение определенного дохода от использования ООО "Региональная горная компания" муниципального имущества. Волеизъявление названного юридического лица направлено на осуществление на арендуемом земельном участке хозяйственной деятельности. Указанная направленность сохранена на дату разрешения настоящего спора, о чем свидетельствуют пояснения представителя общества, а также действия ответчика связанные с оспариванием кадастровой стоимости участка и ведением на нем хозяйственной деятельности.

Учитывая, что общество пусть и с нарушением сроков оплаты, все-таки внесло на счет Комитета до принятия судом настоящего решения соответствующие платежи и в большем размере, общество заинтересовано в дальнейшей эксплуатации спорного участка, что следует из ответа от 25.11.2016 на претензию (л.д. 38), оспаривание кадастровой стоимости участка, наличие хозяйственной деятельности общества на участке и действующей лицензии на разработку полезных ископаемых, суд считает, что оснований для расторжения спорного договора аренды и передачи земельного участка не имеется.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобожден от уплаты госпошлины, следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, подлежащая исчислению от размера удовлетворенных требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст.333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина в размере 11 068 руб.подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, ч. 1 ст. 176, п. 4 ч. 1 ст. 150, ст.ст. 151, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Производство по делу в части требований о взыскании долга и продолжении начисления пени прекратить.

В остальной части иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Региональная горная компания» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 403 425 руб. 80 коп. пени.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Региональная горная компания» в доход федерального бюджета 11 068 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия путём подачи жалобы через арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.