Решение № А76-5711/09 от 26.04.2010 АС Челябинской области

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Челябинск

30 апреля 2010 года Дело № А76-5711/09-22-341/46

Резолютивная часть решения оглашена 26 апреля 2010 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 апреля 2010 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области И.Ю. Соколова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.А. Кашлевой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...>, кабинет № 511, дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Магнитогорск,

к ответчикам:

обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», г. Магнитогорск; обществу с ограниченной ответственностью «ВоенЖилСтрой», г. Магнитогорск,

с участием третьих лиц:

Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск, общества с ограниченной ответственностью «КРАСКОМ-Инвест», г. Магнитогорск открытого акционерного общества «Производственное объединение «Монтажник», ФИО2

о признании участником инвестиционной деятельности; признании права собственности, признании договора недействительным,

при участии в судебном заседании:

представителя истца: ФИО3, доверенность от 30.04.2009, адвокат, удостоверение № 1020

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», г.Магнитогорск; обществу с ограниченной ответственностью «ВоенЖилСтрой», г. Магнитогорск, о признании ИП ФИО1, участником инвестиционной деятельности по договору №3/08 от 03.08.2006г., инвестором - пользователем объекта капитальных вложений по адресу: <...> с правом на инвестиции. Право на инвестиции, вложенные в строительство объекта в размере 1 500 000 рублей с целью получения в собственность после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию 35 квартир общей площадью 2 050 ,00 кв.м., согласно приведенному перечню;о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 07.11.2007г., заключенного между ООО «Сатурн» и ООО «ВоенЖилСтрой» объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова; о признании права собственности на долю в размере 4/25 в
объекте незавершенного строительства общей площадью застройки 1856,9 кв.м., степень готовности 51% но адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, кадастровый (условный) №74-74-33\179\2007-175 (исковые требования изложены с учетом уточнения их редакции и замены истца, принятых определением суда от 12.05.2009).

В судебном заседании 23.03.2010 истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, согласно которого просит признать ИП ФИО1, участником инвестиционной деятельности по договору №3/08 от 03.08.2006г., инвестором - пользователем объекта капитальных вложений по адресу: <...> с правом на инвестиции. Право на инвестиции, вложенные в строительство объекта в размере 1 500 000 рублей с целью получения в собственность после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию квартир общей площадью 2 050 ,00 кв.м., согласно приведенному ниже перечню:

№ кв. стр.

Объект, корпус

Кол. комнат

Площадь, кв.м.

Объект, секция

Этаж

5

1 подъезд

2

57,90

1-2А

2

21

1подъезд

2

57,90

1-2 А

6

33

1 подъезд

2

57,90

1-2А

9

37

1 подъезд

2

57,90

1-2А

10

8

1 подъезд

2

57,90

4-2А

2

24

1 подъезд

2

57,90

4-2А

6

44

2 подъезд

2

57,90

1-2А

2

64

2 подъезд

2

57,90

1-2А

7

72

2 подъезд

2

57,90

1-2 А

9

47

2 подъезд

2

57,90

4-2А

2

67

2 подъезд

2

57,90

4-2А

7

79

2 подъезд

2

57,90

4-2А

10

100

3 подъезд

2

81,50

2Е

6

85

3 подъезд

2

58,70

2Г

2

109

3 подъезд

2

58,70

2Г

8

102

3 подъезд

2

55,50

2Д

6

103

3 подъезд

2

78,00

3А

6

124

4 подъезд

2

65,50

1-2Б

2

152

4 подъезд

2

65,50

1-2Б

9

156

4 подъезд

2

65,50

1-2Б

10

153

4 подъезд

1

41,50

2-1А

9

138

4 подъезд

1

41,50

3-1А

5

127

4 подъезд

2

57,90

4-2А

2

163

5 подъезд

1

65,50

1-2Б

2

183

5 подъезд

1

65,50

1-2Б

7

187

5 подъезд

1

65,50

1-2Б

8

188

5 подъезд

1

41,50

2-1А

8

165

5 подъезд

1

41,50

3-1А

2

198

5 подъезд

2

57,90

4-2А

10

203

6 подъезд

2

65,50

1-2Б

2

215

6 подъезд

2

65,50

1-2Б

5

223

6 подъезд

2

65,50

1-2Б

7

204

6 подъезд

1

41,50

2-1А

2

205

6 подъезд

1

41,50

3-1А

2

238

6 подъезд

2

57,90

4-2А

10

признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 07.11.2007г., заключенный между ООО «Сатурн» и ООО «ВоенЖилСтрой» объекта незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова;

применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Сатурн» вернуть ООО «ВоенЖилСтрой» сумму в размере 50000 руб., полученных по договору купли- продажи от 07.11.2007;

признать право собственности на долю в размере 4/25 в
объекте незавершенного строительства (3,4 блок - секции), площадь застройки 633,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, условный №74-74-33/362/2009-074.

признать право собственности на долю в размере 4/25 в
объекте незавершенного строительства (5,6 блок - секции), площадь застройки 600,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, условный №74-33/362/2009-076.

В порядке ст. 49 АПК РФ, предоставляющей истцу право на изменение предмета иска до принятия решения судом первой инстанции, судом ходатайство истца удовлетворено.

В обоснование исковых требований приведены доводы о том, что на основании договора № 03/08 от 03.08.2006 истец является участником инвестиционной деятельности в строительстве  объекта,  расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова. В силу чего и на основании ст.6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» ему принадлежат права владения, пользования о распоряжения объектом – т.е. доля в праве собственности на объект незавершенного строительства, в определенном договором размере 16%.

Несоответствие закону сделки по отчуждению объекта истец обосновывает ее совершением без его участия, как долевого собственника. Необходимость признания права связывает с его непризнанием ответчиками.

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с п. 1 ст. 123 АПК Российской Федерации, путем направления в их адрес копии определения о назначении судебного заседания заказным письмом с уведомлением, а так же размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении. На стадии предварительного судебного заседания ответчиками заявлены возражения по иску.

Третьим лицом, открытое акционерное общество «Производственное объединение «Монтажник», направлено мнение, в котором исковые требования оценены как не подлежащие удовлетворению, со ссылкой на приобретение права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи, избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав и недопустимость злоупотребления правом.

Рассмотрение дела произведено по правилам ст. 156 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 3 августа 2006 между ООО «Сатурн», (именуемый по договору Застройщик) и ООО «Краском-Инвест» (Инвестор) был оформлен договор инвестирования строительства № 3/08 (л.д. 14-15, т.1).

Предметом договора являлось совместное участие сторон в инвестировании проектирования и строительства объекта – 10 этажный жилой дом, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А (пункт 2.1 договора). При этом, сторонами в названном пункте согласовано условие об обязанности Застройщика заключить с Инвестором договор долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в течение 15 дней после получения разрешения на строительство.

Пунктом 2.4 и дополнительным соглашением к договору № 1 определено, что доля участия Инвестора составляет 1 500 000 руб.

Пунктом 2.2 и дополнительным соглашением к договору № 2 предусмотрена обязанность Застройщика передать Инвестору помещения объекта в виде 35 квартир (с определением их номеров) общей площадью 2050 кв.м.

В пункте 6.4 договора стороны согласовали, что в случае приостановления строительства на срок более трех месяцев, право собственности на незавершенный строительством объект может быть зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. При этом, доля Инвестора в таком объекте, составляет 16 %.

В подтверждение внесения платы по договору истцом представлен акт приема-передачи векселей от 10.11.2006 на сумму 1 500 000 руб. (л.д.19 т.1).

По договору № 1-09 от 22.04.2009 Общество с ограниченной ответственностью «Краском – Инвест» уступило Индивидуальному предпринимателю ФИО1 права требования к Обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн» по договору инвестирования строительства № 3/08 от 03.08.2006.

Из материалов дела и пояснений представителя истца усматривается, что договор инвестирования строительства, с наличием которого истец связывает возникновение права, был заключен 03.08.2006, до получения застройщиком разрешения на строительство объекта – 10 этажный жилой дом, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А. Такое разрешение было выдано ООО «Сатурн» 07.06.2007 и утверждено постановлением главы города Магнитогорск № 3896-п от 21.06.2007 (л.д. 111-112, т.2).

Государственная регистрация права собственности ООО «Сатурн» на объект незавершенного строительства площадью 520, 4 кв. м, по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А была произведена 17.10.2005.

По договору купли-продажи от 07.11.2007 ООО «Сатурн» продало названный объект ООО «Военжилстрой» (л.д. 128, т.2). Государственная регистрация права собственности ООО «Военжилстрой» на вышеназванный объект незавершенного строительства площадью 520,4 кв.м., а впоследствии площадью 1 856,9 кв.м была произведена соответственно 06.12.2007 и 29.09.2008 (свидетельства о государственной регистрации на л.д. 105, 106 т.1).

С февраля 2006 года в отношении того же объекта, с физическими лицами, были заключены 77 договоров преддолевого  участия в строительстве. В 2007-2008 годах, в отношении того же объекта были заключены 62 договора долевого участия в строительстве физических лиц. Названное обстоятельство подтверждается списком контрагентов (л.д. 76-78, т.2).

В соответствии со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, ул. Жукова, 24А, кадастровый (условный) номер №74-74-33/179/2007-175, по состоянию на 08.07.2009 были зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве. По сведениям, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на 04.12.2009 и 16.12.2009 была зарегистрирована общая долевая собственность физических лиц (л.д. 57-78, т.6)

На дату рассмотрения спора, в соответствии со сведениями, представленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области право собственности на 3,4 и 5,6 блок- секции объекта незавершенного строительства объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова (условные номера 74-74-33/362/2009-074 и №74-33/362/2009-076) зарегистрированы за открытым акционерным обществом «Производственное объединение «Монтажник» и ФИО2 (выписка из ЕГРП на л.д. 2-8, т.7). Одновременно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области сообщено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесены записи о прекращении прав и ликвидации (преобразовании) раздела реестра, содержащего записи об объекте незавершенного строительства общей площадью застройки 1856,9 кв.м., степень готовности 51% но адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, мкр. 140, по ул. Жукова, кадастровый (условный) №74-74-33\179\2007-175.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу о том, что оформляя договор инвестирования № 03-08 от 03.08.2006, стороны имели намерения на заключение договора, по своей правовой природе, относящегося к договорам долевого участия в строительстве.

В соответствии с ч.1. ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу ч.3. ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При этом в силу ч.3. ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Исходя из содержания ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ч.1 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности).

Из анализа положений федеральных законов N 214-ФЗ и N 39-ФЗ от 25.02.1999 следует, что основным критерием разграничения сферы применения законов является цель вложения денежных средств и приобретаемый по результатам объект. При этом, объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение. По результатам инвестиционной деятельности инвестор должен получить права на объект в целом для получения прибыли или иного полезного эффекта.

Доводы истца о квалификации договора как инвестиционного, заключенного в рамках ст. 8 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», признаны судом необоснованными.

Содержание анализируемого договора позволяет установить, что правоотношения сторон, были направлены на создание нового объекта с целью его передачи инвестору, с возникновением у него право собственности на нежилые помещения, а не объект в целом (п.2.2 договора).

Предусмотренное договором условие об определении доли Инвестора в незавершенном строительстве объекте (пункт 6.3) сформулировано сторонами в качестве последствия ненадлежащего исполнения условий договора Застройщиком, в части осуществления строительства объекта (приостановления строительства объекта). В силу чего, названное условие не подлежит оценке судом в качестве определяющего возникновение долевой собственности на вновь создаваемый объект.

Пунктом 2.1 прямо указано на необходимость переоформления договора на договор долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в течение 15 дней после получения разрешения на строительство.

О квалификации договора также свидетельствуют условия договора, определяющие право Инвестора уступить свои права по договору третьим лицам полностью или частично, уведомив об этом Застройщика (пункты 6.3, 4.3 договора), тогда как передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (п. 3 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года).

Доводы истца о заключении договора в целях получение прибыли, в соответствии со ст.1 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», не подтверждены доказательствами и опровергаются приведенными выше положениями договора.

Таким образом, договор № 03-08 от 03.08.2008 следует квалифицировать в качестве договора долевого участия в строительстве.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации позволяет сделать вывод о незаключенности договора № 03-08 от 03.08.2008, поскольку он совершен в форме, не соответствующей требованиям законодательства.

Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон.

Следует отметить, что даже при оценке договора в качестве инвестиционного, такой договор не может служить основанием для возникновения прав истца.

Согласно ст. 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, не противоречащие закону.

Пунктом 2 статьи 3 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлен запрет капитальных вложений в объекты, создание которых не соответствует законодательству Российской Федерации.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу названного, осуществление строительства объекта до получения разрешения на строительство, как и осуществление инвестиций в форме капитальных вложений в такие объекты не соответствует закону. Между тем, оформление договора № 03-08 от 03.08.2008 и передача векселей во исполнение его условий, произведены истцом до получения разрешения на строительство объекта.

Указанные выше обстоятельства исключают удовлетворение требований истца в части признания его участником инвестиционной деятельности. Отсутствие прав истца, как инвестора по договору № 03-08 от 03.08.2008 , исключает его заинтересованность в оспаривании сделки, а значит и удовлетворение требований о признания недействительной сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства и применение последствий ее недействительности (ст. 166 ГК РФ).

По тем же основаниям не подлежат удовлетворению исковые требования о признании права истца на долю в объектах незавершенного строительства. В этой связи судом дополнительно отмечается избрание истцом ненадлежащего способа защиты и предъявление требований к ненадлежащим ответчикам.

Иск участника долевого строительства о признании права собственности на объект недвижимости не может быть удовлетворен, поскольку истец, в силу ст. 219 ГК РФ, до осуществления государственной регистрации права, не является собственником недвижимости, а законом не предусмотрено в таком случае возникновение права собственности на основании решения суда.

После прекращения права собственности ООО «Сатурн» и ООО «Военжилстрой» на спорный объект, такие лица не могут быть признаны нарушающими право собственности истца, а значит и отвечать по спору о праве. К привлеченным по инициативе суда в качестве третьих лиц, собственникам объекта, требований истцом не заявлено.

Отказ в удовлетворении иска влечет отнесение на истца расходов по уплате государственной пошлины, согласно ст. 110 АПК РФ. Поскольку в результате изменения предмета иска, истцом заявлено четыре самостоятельных требования неимущественного характера, каждое из которых подлежит оплате государственной пошлиной, с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета 4 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. , 167-170, ч. 1 ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Магнитогорск, пр. Ленина 116-196 ОГРН 309744609800038 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Ю. Соколова