Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Дом» (именуемое далее – Заявитель, ТСЖ) обратилось в арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным постановления главы города Магнитогорска №1770-П от 29.03.20007 «Об отмене распоряжения главы города от 21.06.2002 №2652-Р», а также с требованием обязать администрацию города Магнитогорска не препятствовать государственной регистрации и отозвать заявление от 13.04.2007 об отказе в государственной регистрации.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал, пояснил суду, что требование обязать администрацию города Магнитогорска не препятствовать государственной регистрации и отозвать заявление от 13.04.2007 об отказе в государственной регистрации не является самостоятельно заявленным предметом, а лишь в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ является способом восстановления нарушенных прав (протокол судебного заседания от 16.10.2007 л.д. 146-147).

Представитель администрации заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению / отзыв л.д. 59-61, 141-142/.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд считает требования не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, товарищество собственников жилья «Дом» 18.10.1996 зарегистрировано администрацией Орджоникидзевского района г. Магнитогорска в качестве юридического лица за №1121 /л.д. 49-50/.

21.06.2002 и.о. главы города Магнитогорска издано Распоряжение №2652-Р, на основании которого ТСЖ предоставлен земельный участок площадью 23999,9979 кв.м. из категории земель поселений (жилая территориальная зона), в аренду, сроком на 5 лет, для проектирования и строительства индивидуальной застройки в районе Магнитогорского психоневрологического интерната по дороге на озеро Соленое для участников Афганистана и Чеченских событий /л.д. 14/.

Указанный земельный участок 20.03.2007 поставлен на кадастровый учет за № 74:33:01 14 001:0014, Магнитогорским филиалом-отделом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области выдан кадастровый план земельного участка /л.д. 57-58/.

21.03.2007 ТСЖ подана заявка на оформление документов на землепользование - договора аренды, на основании распоряжения №1652-Р от 21.06.2002 /л.д. 74/.

03.04.2007 на основании распоряжения №1652-Р от 21.06.2002 и в силу предписания, содержащегося в п. 3.1 распоряжения, администрацией города Магнитогорска в лице комитета по управлению имуществом с ТСЖ подписан договор № 4580 аренды земельного участка из земель поселений (жилая территориальная зона) с кадастровым номером №74:33:01 14 001:0014, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): в районе Магнитогорского психоневрологического интерната по дороге на озеро Соленое, в границах, указанных в кадастровой карте, площадью 23999,9979 кв.м., со сроком действия до 21.06.2007, вступающий в силу с момента его государственной регистрации, распространяющий свое действие на отношения, возникшие с 21.06.2002 /л.д. 8-10/.

Обратившись в Магнитогорский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области за государственной регистрацией договора аренды, ТСЖ 13.04.2007 получило уведомление №33/094/2007-138-2711, согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним приостановлена на основании заявления администрации города Магнитогорска от 13.04.2007 о прекращении государственной регистрации договора аренды и возврате документов, т.к. постановлением главы города Магнитогорска №1770-П от 29.03.2007 отменено распоряжение главы города Магнитогорска №2652-Р от 21.06.2002 /л.д. 15/.

Считая постановление главы города Магнитогорска №1770-П от 29.03.2007 «Об отмене распоряжения главы города от 21.06.2002 №2632-Р» недействительным, принятом в нарушение статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации¸ статьи 29, 60 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушающим права и законные интересы ТСЖ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, влекущим невозможность регистрации договора аренды земельного участка № 4850 от 30.04.2007, и, как следствие, не заключение договора аренды, одностороннее его расторжение, ТСЖ обратилось с заявлением в Арбитражный суд Челябинской области.

Ответчик, приводя доводы о правомерности издания оспариваемого акта, указал, что в силу статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» он вправе отменить незаконно изданный акт. Отмененное распоряжение № 2652-Р от 21.06.2002 издано в нарушение порядка предоставления земельных участков для строительства, предусмотренного статьями 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, из устава ТСЖ «ДОМ» не следует, что последний вправе осуществлять предпринимательскую деятельность - строительство для последующей продажи объектов недвижимости. ТСЖ не использовали земельный участок более трех лет по целевому назначению, заявление о заключении договора аренды направлено 30.03.2007 при наличии уже изданного 29.03.2007 постановления об отмене постановления о предоставлении земельного участка в аренду, земельный участок не передавался по акту приема-передачи /отзыв л.д. 59-61, 141-142/.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из статьи 13 Гражданского кодекса Российской федерации, части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ, ненормативные акты, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления, иных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения либо действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности /часть 4 статьи 200 АПК РФ/.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, 16.01.2003 Городской земельной комиссией принято решение об отмене Распоряжения от 21.06.2002 № 2652-Р, вследствие не подачи заявок и не оформления договора аренды ТСЖ в течение 1 недели, т.е. в срок до 23.01.2003, что подтверждается Актом №1/266-к /л.д. 63-64/.

Оспариваемый акт – постановление и.о. главы г. Магнитогорска от 29.03.2007 № 1770-п, как указано в преамбуле, издан на основании вышеназванного решения городской земельной комиссии от 16.01.2003 № 1/266-к, письма комитета по управлению имуществом администрации города от 11.12.2006 № 01-35/4525 /л.д.7/.

05.09.2007 и.о. главы г. Магнитогорска постановлением № 5796-П «О внесении изменений в постановление главы города от 29.03.2007 №1770-П» внес изменения в преамбулу оспариваемого акта в части основания его принятия, где указано, что оспариваемое постановление принято на основании статей 29, 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», Устава города Магнитогорска, решения городской земельной комиссии от 16.01.2006 №1/266-к /л.д. 62/.

Довод ответчика о предоставлении Товариществу собственников жилья земельного участка в аренду для строительства в нарушение ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, действующего на день принятия оспариваемого акта - 21.06.2002, суд считает обоснованным, на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном в пункте 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная процедура включает в себя работы по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов и подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (при наличии одной заявки).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. На основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в строительстве (статья 31 названного Кодекса), осуществляется выбор подходящего земельного участка для размещения объекта, принимается решение о предварительном согласовании места его размещения, проводятся работы по формированию земельного участка, присваивается кадастровый номер и принимается решение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном в статье 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Магнитогорского городского собрания депутатов от 30.06.2004 №83 «Об утверждении Положения о регулировании земельных отношений в городе Магнитогорске», осуществляющее правовое регулирование земельных отношений на территории города Магнитогорска, содержит аналогичные требования, в соответствии с которыми на территории города Магнитогорска осуществляется предоставление земельных участков.

Применительно к обстоятельствам данного дела торги не проводились.

Суд приходит к выводу, что предоставление вышеназванного земельного участка для строительства должно было быть осуществлено с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, предусмотренном в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалы дела не сдержат доказательства соблюдения порядка, установленного в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, при предоставлении заявителю спорного земельного участка.

Таким образом, ответчиком нарушена процедура предоставления участка для целей строительства на землях поселений, установленная ст. 30, 31 Земельного кодекса.

В силу статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Установив нарушение закона при предоставлении земельного участка и вынесении соответствующего распоряжения, Администрация, в порядке самоконтроля, правомерно отменила распоряжение главы города Магнитогорска №2652-Р от 21.06.2002, на основании которого предоставлен спорный земельный участок /пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации/.

Как следует из Устава ТСЖ, последнее учреждено в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ от 15.06.1996, является некоммерческой организацией /устав л.д.40-44/.

Статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в разделе VI регулирует вопросы деятельности товарищества собственников жилья.

В силу статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, согласно выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.08.2007, учредителем Товарищества собственников жилья является жилищно-инвестиционным фонд «Ключ» /л.д. 49-56/.

Доказательств о принадлежности учредителю Товарищества собственников жилья - жилищно-инвестиционному фонду «Ключ», жилого помещения на праве собственности, и соблюдение требований статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 50 ГК РФ, некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению цели, ради которой они созданы, и соответствующую этим целям.

Из смысла п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищества собственников жилья (некоммерческие организации) создаются для совместного владения, пользования и в установленных законом случаях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно статье 2 Устава ТСЖ предметом и целями деятельности являются обеспечение согласия домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию, распоряжению общей собственностью, обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жилищной сфере; осуществление деятельности по строительству, реконструкции, содержанию и ремонту, эксплуатации и управлению недвижимом имуществом в жилищной сфере.

Согласно части 2 пункта 3 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

Права товарищества, предусмотренные п. 3 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляются только с согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют гражданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имущество только по своему решению. Принудительно имущество в собственность либо в пользование приобретаться не может.

Материалы дела не содержат доказательств наличия согласия, как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме на получение в пользование земельного участка для осуществления жилищного строительства.

Довод Товарищества о неправомерности одностороннего расторжения договора аренды несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от 03.04.2007.

Поскольку договор аренды с Товариществом собственников жилья не заключался, довод об одностороннем расторжении договора несостоятелен. Материалы дела не содержат доказательств передачи спорного земельного участка во исполнение договора аренды. Кроме того, на момент рассмотрения дела в суде срок действия договора - до 21.06.2007, истек.

Каких-либо нарушений действующего законодательства со стороны администрации города Магнитогорска при вынесении оспариваемого постановления судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований для признания постановления главы города от 29.03.2007 №1770-п «Об отмене распоряжения главы города от 21.06.2002 №2652-Р» недействительным и противоречащим действующему законодательству не имеется, в связи с чем, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований заявителя.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований товарищества собственников жилья «Дом» о признании недействительным постановления главы города Магнитогорска №1770-П от 29.03.20007 «Об отмене распоряжения главы города от 21.06.2002 №2652-Р», отказать.

Произвести возврат в пользу товарищества собственников жилья «Дом», место нахождение: <...>, излишне уплаченной 03.05.2007 по квитанции СБ 1693/0120 №0091 государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца дней со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течении двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru/.

Судья Т.Н.Васильева