Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального автономного учреждения культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина», ОГРН <***>, г. Магнитогорск, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН <***>, г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации города Магнитогорска, ОГРН<***>, Челябинская область, г. Магнитогорск, о взыскании 2 985 920 руб. 31 коп., о расторжении договора и освобождении нежилого помещения,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1, к муниципальному автономному учреждению культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина», Администрации города Магнитогорска, о взыскании 17 378 386 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО2 (по доверенности от 01.01.2017),

от ответчика: представителей ФИО3 (по доверенности от 01.12.2016), ФИО4 (по доверенности от 24.09.2015),

от третьего лица (ответчика по встречному иску): представителя ФИО5 (по доверенности от 29.06.2017),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное автономное учреждение культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» (далее – истец, МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель), о взыскании задолженности по договору аренды от 17.02.2010 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 1648662 руб. 96 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 114 028 руб. 18 коп., всего 1 762 791 руб. 14 коп., о выселении из арендуемого помещения (т.1, л.д.3-6).

В обоснование исковых требований истец сослался на положения ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс, ГК РФ) и указал на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды, в результате чего, образовалась спорная задолженность.

Определением суда от 23.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Магнитогорска (т.1, л.д.146).

Отзывом на иск ответчик исковые требования отклонил, указал, что договор аренды на спорный период между сторонами не заключен; размер арендной платы не согласован и является завышенным (т.1, л.д.120).

Судом по ходатайству истца принято уточнение исковых требований, согласно которому истец просит расторгнуть договор аренды от 17.02.2010, освободить нежилое помещение и взыскать с ответчика 2985920 руб. 31 коп., из них задолженность за период с 01.01.2016 по 31.10.2017 в размере 2 733936 руб. 86 коп., пени за период c 01.01.2016 по 13.10.2017 в размере 251 983 руб. 45 коп. (т.3, л.д.84-85, т.4, л.д.83).

Определением суда от 19.09.2017 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление (т.3, л.д.82).

Протокольным определением суда от 28.11.2017 по ходатайству истца по встречному иску на основании ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация г. Магнитогорска (т.5, л.д.97-98).

По ходатайству истца по встречному иску судом принято уточнение исковых требований, согласно которому ИП ФИО1 просит взыскать с соответчиков стоимость неотделимых улучшений, выразившуюся в увеличении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 17 378 386 руб. (т.4, л.д.107).

В судебном заседании представители сторон доводы и возражения на первоначальный и встречный иски поддержали.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, нежилое здание - склад декораций со вспомогательными и административно-бытовыми помещениями, площадью 1492,8 кв.м., по адресу <...> корп. № 1 находится в оперативном управлении у муниципального автономного учреждения культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» (т.1, л.д.45).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 17.02.2010 подписан договор аренды от 17.02.2010 (далее – договор (т.1, л.д.47-49), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (согласно кадастрового паспорта помещения) общей площадью 408,9 кв.м., расположенное на первом, втором, третьем этажах, в доме № 66/1, с отдельным входом по адресу: <...> для использование под кафе (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения).

Срок договора аренды с 16.02.2010 по 16.02.2015 (п. 2.1 договора).

Арендатор обязан в течение действия договора аренды вносить арендную плату авансом до 1 числа текущего месяца путем перечисления суммы на счет (п. 4.1 договора).

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере действующей на это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего за установленным договором для уплаты арендной платы (п. 5.1 договора).

В силу п. 6.1 договора настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока действия.

Из п. 6.4 договора следует, что при прекращении договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате (штраф, пени) и передать имущество арендодателю по акту приема-передачи.

К указанному договору сторонами подписано приложение № 2 – расчет арендной платы, согласно которому сумма арендной платы за месяц составляет 110 255 руб. 43 коп., в год – 1 323 065 руб. 16 коп. (т.1, л.д.50).

Дополнительным соглашением № 1 сумма арендной платы увеличена до 130 101 руб. 41 коп. в месяц, в год – 1 561 216 руб. 92 коп. (т.1, л.д.53).

Также из материалов дела следует, что МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.02.2010 в сумме 1 724 922 руб. 32 коп., о расторжении договора аренды от 17.02.2010, о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Определением суда от 24.03.2015 производство по делу прекращено ввиду утверждения судом мирового соглашения (т. 2, л.д.167-170).

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15.07.2015 указанное определение суда об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу № А76-21702/2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение по существу спора.

При новом рассмотрении дела МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» уточнило заявленные исковые требования и окончательно просило суд взыскать с предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.02.2010 за период с 22.03.2013 по 31.12.2015 в сумме 1 948 667,91 руб., пени в сумме 259 565,67 руб., расторгнуть договор аренды от 17.02.2010 и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Предприниматель ФИО1 подал в арбитражный суд встречный иск к МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» о признании недействительным договора аренды от 17.02.2010 в части применения коэффициента К2, равного 1,2, внесении изменения в указанный договор в части коэффициента К2 в размере, равном 1, с момента подписания договора аренды от 17.02.2010, а также о взыскании переплаты по договору аренды от 17.02.2010 в сумме 2 692 692 руб. (с учетом уточнения встречного иска).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано (т.2, л.д.80-88).

Определением суда от 14.07.2016 по делу № А76-21702/2014 утверждено мировое соглашение от 30.06.2016 между МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» и ИП ФИО1, в следующей редакции (т.1, л.д.57-58):

1. Стороны договорились о том, что по настоящему мировому соглашению ответчик выплачивает истцу задолженность по договору в сумме 1 948 667 руб. 91 коп., пени в сумме 259 565 руб. 67 коп., всего

2 208 234 руб. ежемесячно с 01 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года в следующем порядке:

1 платеж - в срок до 30 июля 2016 года в сумме 368 039 руб.;

2 платеж - в срок до 30 августа 2016 года в сумме 368 039 руб.;

3 платеж - в срок до 30 сентября 2016 года в сумме 368 039 руб.;

4 платеж - в срок до 30 октября 2016 года в сумме 368 039 руб.;

5 платеж - в срок до 30 ноября 2016 года в сумме 368 039 руб.;

6 платеж - в срок до 30 декабря 2016 года в сумме 368 039 руб.

Ответчик перечисляет денежные средства в уплату задолженности на расчетный счет истца. Условия по оплате считаются выполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет истца.

2. Истец по настоящему мировому соглашению отказывается от требований к ответчику о расторжении договора аренды от 17.02.2010 нежилого помещения, расположенного на первом, втором, третьем этаже здания по адресу: <...>, заключенного между муниципальным автономным учреждением культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» и ИП ФИО1

4. Истец по настоящему мировому соглашению отказывается от требований к ответчику о выселении ИП ФИО1 из занимаемого нежилого помещения, по адресу: <...>.

5. Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за подачу искового заявление в сумме 3 783 руб. уплачиваются ответчиком единым платежом в срок до 30 июля 2016 года.

6. Расходы по оплате услуг представителей сторон, а также иные расходы, прямо или косвенно связанные с настоящим делом, сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той стороне, которая их понесла.

4. Настоящее мировое соглашение составлено в 3-х экземплярах, по одному для каждой стороны и для Арбитражного суда Челябинской области. Мировое соглашение вступает в силу после утверждения его Арбитражным судом Челябинской области», в связи с чем решение суда от 26.02.2016 по настоящему делу № А76-21702/2014 исполнению не подлежит.

В связи с заключением сторонами мирового соглашения, утвержденного определением суда от 14.07.2016 по делу № А76-21702/2014, сторонами подписано соглашение от 19.07.2016, согласно которому продлен срок действия договора аренды от 17.02.2010 с 01.01.2016 по 31.12.2016 (т.1, л.д.54).

Согласно пункту 2 соглашения на основании постановления Главы города Магнитогорска № 14484-II от 28.10.2015 с 01.01.2016 базовая ставка арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений за 1 кв.м. в месяц составляет 94,77 руб.

Согласно приложению № 2 к договору аренды размер арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составляет 137 388 руб. 58 коп. в месяц, 1 648 662 руб. 96 коп. за год. Указанное приложение ответчиком не подписано (т.1, л.д.55).

За период с 01.01.2016 по 31.12.2016 у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 1 648 662 руб. 96 коп.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.08.2017 рассчитан исходя из 138 196 руб. 79 коп. в месяц (т.3, л.д.29).

Таким образом, по расчету истца задолженность ответчика за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составила 1 648 662 руб. 96 коп., за период с 01.01.2017 по 31.10.2017 составила 1 381 967 руб. 90 коп., всего 3 030 630 руб. 86 коп.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии № 01-59 от 23.08.2016, от 01.09.2016, от 12.10.2016, от 27.01.2017 о необходимости погашения текущей задолженности по арендной плате, предупреждение о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения (т.1, л.д.25-27, 29-43).

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения № 59 от 09.08.2017 на сумму 368 039 руб. (оплата долга по мировому соглашению), № 155 от 09.08.2017 на сумму 296 694 руб. (т.3, л.д.8-9).

Таким образом, с учетом частичной оплаты задолженность ответчика за период с 01.01.2016 по 31.10.2017 составила 2 733 936 руб. 86 коп. (3 030 630 руб. 86 коп. – 296 694 руб.).

16.02.2017 истом в адрес ответчика было направлено уведомление, согласно которому истец предлагает ответчику в течение 15 дней освободить незаконно занимаемое помещение (т.1, л.д.28).

Поскольку задолженность ответчиком в полном объеме не оплачена, помещение не возвращено, указанное послужило основанием для обращения истца с первоначальным иском в суд.

Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав доводы и возражения представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать, на основании следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Преюдиция распространяется на констатацию судом тех или иных обстоятельств, содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последняя имеет правовое значение и сама по себе может рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

При рассмотрении дела № А76-21702/2014 судом установлено, что договор аренды от 17.02.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке 31.05.2010, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

Соглашением от 17.02.2015 (т. 3, л.д.13) стороны пролонгировали договор аренды до 31.12.2015, а также установили с 17.02.2015 размер арендной платы по договору аренды от 17.02.2010 в размере 112 964 руб., НДС 18% - 20 333,52 руб. Коэффициент К2 равен 1,2.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).

С учетом фактических обстоятельств дела и названных выше норм закона суд приходит к выводу, что спорный договор аренды является возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Из п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. В то же время допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

В п. 20 того же постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

На основании п. 6 информационного извещения о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды объектов муниципального нежилого фонда в г. Магнитогорске п. 4.2 договора аренды от 17.02.2010 и приложений № 2 к нему арендодатель и арендатор определили, что размер арендной платы

рассчитывается исходя из муниципальных правовых актов, в частности решения Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской

области № 91 от 19.06.2002 «Об утверждении методики расчета арендной

платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне города Магнитогорска», постановления Главы города Магнитогорска Челябинской области от 22.12.2008 № 11258-П «Об утверждении базовой ставки арендной платы за использование муниципального имущества, находящегося в муниципальной казне г. Магнитогорска».

При этом в п. 4.3 договора аренды от 17.02.2010 стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в связи с инфляционными процессами, с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы.

Постановлениями Администрации города Магнитогорск № 14484-П от 28.10.2015, № 12076-П от 05.10.2016 утверждена базовая ставка арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении муниципальных учреждений за 1 кв.м. в месяц составляет 94,77 руб. на 2016г., и 94,62 на 2017г. (т.2, л.д.128, т.3, л.д.30).

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец свое обязательство по договору аренды в части передачи объекта аренды исполнил, что подтверждается актом приема-передачи.

Ответчик свое обязательство по договору аренды в части внесения арендных платежей не исполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом в размере 2 733 936 руб. 86 коп.

Учитывая, что долг ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, ответчик нарушил нормы закона в части исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей, доказательств погашения задолженности в полном объеме на момент рассмотрения спора по существу суду не представил, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению, и с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность в размере 2 733 936 руб. 86 коп.

Истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период c 01.01.2016 по 13.10.2017 в размере 251 983 руб. 45 коп.

Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 42-ФЗ), действовавшей в период с 01.06.2015 до 01.08.2016, предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом, согласно ч. 4 ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п.п. 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ).

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (п.п. 3, 4 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании нормы ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного

При неуплате арендатором арендных платежей и установленные договором сроки начисляется пеня в размере действующей на это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная со следующего за установленным договором для уплаты арендной платы (п. 5.1 договора).

Поскольку неисполнение договорного обязательства по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, требование о взыскании финансовой санкции является обоснованным.

Расчет проверен судом и признан арифметически верным.

На основании изложенного суд удовлетворяет требование о взыскании неустойки в заявленной истцом сумме, то есть в размере 251 983 руб. 45 коп. за период с 01.01.2016 по 13.10.2017.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Из разъяснений, изложенных п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Учитывая, что ответчиком, не представлено заявления о снижении размера неустойки с доказательствами ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, оснований для применения арбитражным судом ст. 333 ГК РФ в рассматриваемом споре не имеется.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 251 983 руб. 45 коп. подлежит удовлетворению.

Учитывая, что ответчиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, не представлено заявления о снижении размера неустойки с доказательствами ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, оснований для применения арбитражным судом ст. 333 ГК РФ в рассматриваемом споре не имеется.

Касаемо требования о расторжении договора аренды 17.02.2010 суд отмечает следующее.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Руководствуясь положениями ст. 619 ГК РФ, истцом ответчику, посредством почтовой связи, направлялись претензии от 23.08.2016, 12.10.2016, 15.12.2016, 16.02.2017, 27.01.2017 с требованием о расторжении договора и возврата помещения (т.1, л.д.25, 28, 29, 32, 37).

Таким образом, ответчик – арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Истец – арендодатель направил ответчику – арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании изложенного, требование истца о расторжении договора аренды от 17.02.2010, заключенного между ИП ФИО1 и МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» подлежит удовлетворению.

Доказательств возврата арендованного имущества арендодателю ответчиком в установленном законом порядке в нарушение требований ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Поскольку договор, по которому ИП ФИО1 было предоставлено в аренду помещение расторгнут и у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, исковые требования об освобождении ответчиком занимаемого помещения расположенного по адресу: <...>, подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

С учетом мнения представителей сторон и отсутствия документов, подтверждающих необходимость установления более большего срока для освобождения из занимаемого нежилого помещения, суд считает достаточным срок для совершения ответчиком действий по освобождению из нежилого помещения - в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Доводы ответчика о необходимости применения в расчетах арендной платы коэффициента К2 в размере, равном 1, вместо установленного 1,2, суд находит необоснованными, поскольку применение коэффициента К2, равном 1,2, было согласовано сторонами в приложениях № 2 к договору аренды, и в силу п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 425 ГК РФ предприниматель ФИО1 не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательства в данной части.

Кроме того, из приложения 1 к Методике расчета арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной казне города Магнитогорска, утвержденной решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 19.06.2002 № 91, и приложения 1 к Методике расчета арендной платы за использование недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и закрепленного за муниципальными учреждениями города Магнитогорска в оперативное управление, утвержденной постановлением Администрации города Магнитогорска от 23.12.2010 № 14204-П, методика расчета из которых была включена в текст договора аренды (приложение № 2) в качестве условия договора, следует, что коэффициент качества помещений К2 может иметь следующие значения: с общим входом в нежилое помещение – 1,0; с отдельным входом – 1,2; отдельно стоящее здание – 1,5.

Согласно п. 1.1 договора аренды от 17.02.2010 ответчику в аренду передано нежилое помещение общей площадью 408,9 кв.м, расположенное на первом, втором, третьем этаже в доме № 66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, для использования под кафе.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности применения истцом в расчетах арендной платы коэффициента качества помещений К2 в размере 1,2. То обстоятельство, что арендуемое ответчиком нежилое помещение общей площадью 408,9 кв.м. имеет, как указал ответчик, аварийные выходы в помещения истца, не опровергает факта наличия у ответчика и третьих лиц отдельного входа в арендованные под кафе помещения и, как следствие, применения коэффициента качества помещений К2 в размере 1,2, в то время как обстоятельство использования данных аварийных выходов как общего входа в помещения истца и ответчика последним на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказано.

Ссылки ответчика на уменьшение площади предоставленных ответчику в аренду нежилых помещений на 25,4 кв.м. отклоняются судом, поскольку указанное обстоятельство не опровергает вывод о наличии в кафе ответчика отдельного входа на первом этаже и не свидетельствует об использовании указанных помещений площадью 25,4 кв.м. в качестве общего входа в помещения истца и ответчика в отсутствие у арендатора иного входа в занимаемые им нежилые помещения под кафе.

Согласно пп. 41 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения по НДС выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями, а также бюджетными и автономными учреждениями в рамках государственного (муниципального) задания, источником финансового обеспечения которого является субсидия из соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации.

Таким образом, передача в аренду муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за автономным учреждением, не связанная с выполнением государственного (муниципального) задания, облагается НДС, причем при оказании подобной услуги по предоставлению в аренду имущества исчисление и уплату в бюджет НДС должен осуществлять арендодатель имущества – автономное учреждение. Из представленных в дело расчетов арендной платы, приведенных в приложении № 2 к соглашению от 19.07.2016 к договору (т. 1, л.д.55) следует, что размер арендной платы за пользование нежилым помещением (согласно кадастровому паспорту помещения) общей площадью 408,9 кв.м., расположенным на первом, втором, третьем этаже в доме № 66/1, с отдельным входом, по адресу: <...>, для использования под кафе, определен с учетом НДС, что соответствует вышеизложенным нормам НК РФ.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В качестве доказательств произведённых истцом по встречному иску неотделимых улучшений в материалы дела представлена справка об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений произведённых в нежилом помещении ресторации «Наше все» общей площадью 408,9 кв.м, расположенному по адресу <...>, выданной ООО «Вектор оценки» (т.3, л.д.63), отчетом об оценки неотделимых улучшений (т.5, л.д.1-26).

Согласно указанной справке стоимость неотделимых улучшений составляет 17 378 386 руб. (т.4, л.д.107).

В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что арендатор вправе требовать стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущество только после того как возвратит имущество арендодателю.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец по встречному иску не представил доказательств возврата спорного помещения ответчику (по встречному иску).

Напротив, из пояснений представителей сторон следует, что предприниматель продолжает пользоваться арендованным имуществом.

При таких обстоятельствах, суд считает, что встречный иск заявлен предпринимателем преждевременно, а потому в отсутствие доказательств возврата спорного нежилого помещения удовлетворению не подлежит.

Злоупотребление правом со стороны МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» в отношении предпринимателя судом при рассмотрении настоящего дела не установлено. Обратившись в суд с первоначальным иском о взыскании задолженности по договору аренды от 17.02.2010, истец по первоначальному иску реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий.

Доказательств злоупотребления правом со стороны истца по первоначальному иску ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.

Довод предпринимателя о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований о расторжении договора аренды от 17.02.2010 и освобождении нежилого помещения, поскольку имеется вступивший в законную силу судебный акт по делу № А76-21702/2014, которым судом утверждено мировое соглашение, по условиям которого МАУК «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» отказалось от требований о расторжении договора аренды от 17.02.2010 и выселении ответчика подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

Оснований для прекращения производства в части расторжения договора аренды от 17.02.2010 и освобождении ответчика из нежилого помещения не имеется, поскольку при исследовании судебных актов по делу № А76-21702/2014 и материалов настоящего дела судом установлено, что требования заявлены за различные периоды (изменился предмет иска).

Истцом по первоначальному иску, при подаче искового заявления, уплачена государственная пошлина по платежному поручению № 295 от 14.03.2017 на сумму 36 628 руб. 00 коп., по платежному поручению № 871 от 15.08.2017 на сумму 24 396 руб. 00 коп., всего в сумме 61 024 руб. 00 коп. (т.1, л.д.7, т.3, л.д.24).

Исходя из заявленного размера исковых требований – 2 985 920 руб. 31 коп. уплате в федеральный бюджет подлежит государственная пошлина в размере 37 930 руб. 00 коп. и за требование неимущественного характера – 6 000 руб., итого 43 930 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумме 43 930 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 17 094 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Исходя из размера встречных исковых требований – 17 378 386 руб., уплате в федеральный бюджет подлежит государственная пошлина в размере 109 892 руб. 00 коп.

Истцу по встречному иску определением суда от 19.09.2017 была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований судом отказано, государственная пошлина в размере 109 892 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу муниципального автономного учреждения культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» задолженность в размере 2 733 936 руб. 86 коп., пени в размере 251 983 руб. 45 коп., всего 2 985 920 руб. 31 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 43 930 руб. 00 коп.

Расторгнуть договор аренды от 17.02.2010, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и муниципальным автономным учреждением культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина».

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить нежилое помещение по адресу: <...> в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Возвратить муниципальному автономному учреждению культуры «Магнитогорский драматический театр им. А.С. Пушкина» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 094 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению № 871 от 15.08.2017 на сумму 24 396 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 109 892 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Т.В. Калинина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru