Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (открытое акционерное общество), г.Казань, ФИО1, г. Еманжелинск, ФИО2, г. Челябинск, открытого акционерного общества «Целинный элеватор», с. Целинное

о признании незаконным сообщения от 07.03.2012 № 01/424/2011-368 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании осуществить государственную регистрацию смены залогодержателя на объекты недвижимости

при участии в заседании:

заявителя: ФИО3 - представителя по доверенности от 09.04.2012, паспорт;

от ответчика: ФИО4 - представителя по доверенности от 19.01.2012 № 21, паспорт;

третьего лица - Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (открытое акционерное общество): ФИО3 - представителя по доверенности от 01.02.2012, №98/12-21, паспорт;

иных третьих лиц; не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» (далее – ООО «Банковский долговой центр», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, ответчик) от 07.03.2012 № 01/424/2011-368 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании Управления Росреестра по Челябинской области осуществить государственную регистрацию смены прав залогодержателя на следующие объекты недвижимости:

гараж, назначение: нежилое, общей площадью 16,9 кв.м, этаж: 1, находящийся по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома № 52А, гараж № 13, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-183;

гараж, назначение: нежилое, общей площадью 16,8 кв.м, этаж: 1, находящийся по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома № 52А, гараж № 28, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-182;

гараж, назначение: нежилое, общей площадью 19,3 кв.м, этаж: 2, находящийся по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина, у дома № 48, гаражно-строительный кооператив № 219 «Бокс», гараж № 27, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-181.

Управление Росреестра по Челябинской области представило отзыв на заявление от 17.07.2012 № 18269 (т.2 л.д. 67-69), в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определениями суда от 28.04.2012 и от 07.06.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (открытое акционерное общество), ФИО1, ФИО2, открытое акционерное общество «Целинный элеватор» (далее – третьи лица).

Третьи лица мнения на заявление не представили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом посредством направления в их адреса копии определения от 26.07.2012 заказными письмами с уведомлениями (т.2 л.д. 62-66), а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определениях суда (т.2 л.д. 59).

При таких обстоятельствах в соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей вышеуказанных третьих лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные ими в заявлении и в отзыве на заявление соответственно, представитель Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (открытое акционерное общество) согласилась с позицией заявителя.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, арбитражный суд считает заявлениеподлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, 19.01.2010 между ОАО «АК БАРС» БАНК (кредитор) и ОАО «Целинный элеватор» (заемщик) подписан кредитный договор <***> (т. 1 л.д. 23-25), согласно пунктам 1.1 и 1.2 которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере 30 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить кредит в срок до 14.01.2011 включительно и уплатить кредитору проценты за пользование предоставленным кредитом в размере 19% годовых.

19.01.2010 между ОАО «АК БАРС» БАНК (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) подписан договор об ипотеке зданий (помещений) (т. 1 л.д. 28-32), согласно пункту 1.1. которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств ОАО «Целинный элеватор», именуемого в случае залога третьего лица «заемщик» по кредитному договору от 19.02.2010 <***>, передает в залог залогодержателю:

принадлежащее ему на праве собственности гараж, назначение: нежилое, общей площадью 16,9 кв.м, этаж: 1, находящееся по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома № 52А, гараж № 13, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-183;

принадлежащее ему на праве собственности гараж, назначение: нежилое, общей площадью 16,8 кв.м, этаж: 1, находящийся по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома № 52А, гараж № 28, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-182.

19.01.2010 между ОАО «АК БАРС» БАНК (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) подписан договор об ипотеке зданий (помещений) (т. 1 л.д. 33-37), согласно пункту 1.1. которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств ОАО «Целинный элеватор», именуемого в случае залога третьего лица «заемщик» по кредитному договору от 19.02.2010 <***>, передает в залог залогодержателю:

принадлежащее ему на праве собственности гараж, назначение: нежилое, общей площадью 19,3 кв.м, этаж: 2, находящееся по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина, у дома № 48, гаражно-строительный кооператив № 219 «Бокс», гараж № 27, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-181.

Указанные договоры об ипотеке зданий (помещений) зарегистрированы Управлением Росреестра по Челябинской области, о чем имеются соответствующие отметки.

31.05.2011 между ОАО «АК БАРС» БАНК (цедент) и ООО «Банковский долговой центр» (цессионарий) подписан договор уступки прав (требований) № 53/98 (т. 1 л.д. 20-22), в соответствии с пунктом 1.1 которого цедент уступает цессионарию в полном объеме принадлежащие цеденту права (требования) к ОАО «Целинный элеватор» (должник) по кредитному договору <***> от 19.01.2010 и дополнительному соглашению № 1 от 30.04.2010 к указанному кредитному договору. ) по кредитному договору (с графиком платежей) от 19.01.2010 <***> и дополнительному соглашению № 1 от 30.04.2010 к кредитному договору от 19.01.2010 <***>, заключенному между цедентом и должником.

ЗСогласно пунктам 1 и 2 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу по договору об ипотеке. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В ответ на заявления ООО «Банковский долговой центр»уведомлением от 18.10.2011 исх. № 01/424/2011-368 ответчик сообщил заявителю о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация смены залогодержателя с объектами недвижимого имущества:

приостановлена на срок до 18.11.2011, начиная с 18.10.2011 (т. 1 л.д. 125-128), поскольку в Едином государственном реестре прав содержатся сведения о наложении запретов на совершение регистрационных действий и аресты в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в отношении которых представлены заявления о государственной регистрации смены залогодержателя по договору уступки права (требований) от 31.05.2011 № 53/98. Документы, подтверждающие снятие обеспечительных мер на указанные объекты недвижимого имущества, не представлены.

Уведомлением от 10.11.2011 исх. № 01/424/2011-368 (т. 1 л.д. 135-136) ответчик сообщил заявителю о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация смены залогодержателя по спорным объектам недвижимого имущества приостановлена на срок до 10.02.2012, начиная с 10.11.2011, на основании заявления ФИО5, действующей по доверенности ОАО «АК БАРС» БАНК.

Ответчик сообщением от 07.03.2012 исх. № 01/424/2011-368 уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя на спорные объекты недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т. 1 л.д. 137-140).

В обоснование данного отказа ответчиком указано, в частности, что в Едином государственном реестре прав содержатся сведения о наложении запретов на совершение регистрационных действий и аресты в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в отношении которых представлены заявления о государственной регистрации смены залогодержателя по договору уступки права (требований) от 31.05.2011 № 53/98. Документы, подтверждающие снятие обеспечительных мер на указанные объекты недвижимого имущества, не представлены.

Не согласившись с настоящим отказом, полагая, что последний нарушает права и законные интересы заявителя, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО «Банковский долговой центр» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанным ненормативным правовым актом прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу пункта 4 статьи 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора уступки прав по основному обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации договора уступки прав должны быть представлены: договор уступки прав; документ об уплате государственной пошлины; ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию представлены все предусмотренные законом необходимые для государственной регистрации документы.

18.10.2011г. Управление Росреестра по Челябинской области направило в адрес заявителя уведомление №01/424/2011-368 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1, л.д. 18-19).

Основанием приостановления государственной регистрации явились пункты 1, 4 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и постановления судебного пристава-исполнителя от 03.02.2011г., 22.09.2010г., 28.10.2010г.

В силу пункта 4 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Согласно постановлениям судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество, подлежащее государственной регистрации, установлены запреты на совершение любых регистрационных действий по отчуждению, обременению правами третьих лиц следующее имущество:

гараж №28, общей площадью 16,8 кв.м, расположенного по адресу: <...> у дома №52-а;

гараж №13, общей площадью 16,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> у дома №52-а;

гараж №27, общей площадью 19,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> у дома №48.

Документы, подтверждающие снятие обеспечительных мер на указанные объекты недвижимого имущества, в материалы на регистрацию не представлены.

Кроме того, в данном уведомлении указано, что заявителем не оплачена в полном размере государственная пошлина за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, предусмотренная подпунктом 29 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

07.03.2012г. Управление Росреестра по Челябинской области направило в адрес заявителя уведомление №01/424/2011-368 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1, л.д. 14-17).

Основанием отказа в государственной регистрации явился абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением документов, указанных в уведомлении Управления Росреестра по Челябинской области от 18.10.2011г. №01/424/2011-368 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По мнению суда, наличие указанных постановлений судебного пристава-исполнителя не могли являться препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу по договору об ипотеке. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Таким образом, на основании статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также статей 382, 384 ГК РФ в рассматриваемом случае права залогодержателя перешли к заявителю, договор уступки являлся основанием для перемены лиц в продолжавшем существовать обязательстве.

С учетом положений статей 20, 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесение изменений в уже существующую в реестре запись о залогодержателе не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению, обременению имущества правами третьих лиц, по распоряжению имуществом.

По вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, предусмотренной подпунктом 29 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, суд отмечает следующее.

Статьёй 47 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу по договору об ипотеке и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (статья 24 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ).

Абзацем 2 подпункта 23 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, в размере 500 руб.

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, обращающиеся в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актам и органов местного самоуправления, за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ (статьи 333.16, 333.17 НК РФ).

В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (пункт 2 статьи 333.18 НК РФ).

Таким образом, при обращении в территориальные органы Росреестра за совершением государственной регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, государственная пошлина должна уплачиваться физическими лицами и организациями, подающими заявление на совершение указанных юридически значимых действий в отношении них, в размере, предусмотренном абзацем 2 подпункта 23 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ с учетом положений, установленных пунктом 2 статьи 333.18 НК РФ. При этом размер государственной пошлины должен определяться по каждому договору, по которому осуществляется смена залогодержателя, независимо от числа объектов недвижимого имущества, указанных в данном договоре.

Аналогичная позиция нашла отражение в письме Минфина России от 15.07.2009г. № 03-05-05-03/10.

На основании изложенного заявление ООО «Банковский долговой центр» подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 07.03.2012 № 01/424/2011-368 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области осуществить государственную регистрацию смены залогодержателя на следующие объекты недвижимости:

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» государственную пошлину в сумме 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 11.04.2012 № 679 при подаче заявления в арбитражный суд.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» государственную пошлину в сумме 2 000 руб. как излишне уплаченную по платежному поручению от 11.04.2012 № 679 при подаче заявления в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.Г. Наконечная

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.