Гражданский кодекс часть 1

к судебному приставу-исполнителю Межрайонного специализированного отдела судебных приставов г. Челябинска по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников – юридических лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО1,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. взыскатель: ФИО2, г. Челябинск,

2. взыскатель: общество с ограниченной ответственностью «Авангард», г. Челябинск,

3. Управление Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области, г. Челябинск,

4. общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки», г. Челябинск,

о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки от 27.03.2013,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО3, личность установлена на основании паспорта, действующего на основании доверенности от 05.11.2012;

от судебного пристава-исполнителя ФИО1: не явился, извещен;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

1. общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки», г. Челябинск: не явился, извещен;

2. ФИО2, г. Челябинск: не явился, извещен;

3. общества с ограниченной ответственностью «Авангард», г. Челябинск: ФИО4, личность установлена на основании паспорта, действующего на основании доверенности от 22.01.2013;

4. УФССП по Челябинской области, г. Челябинск: не явился, извещен;

5. от эксперта-оценщика ФИО5: не явился, извещен;

6. от эксперта-оценщика ФИО6: не явился, извещен;

7. от эксперта-оценщика ФИО7: ФИО7, личность установлена по паспорту;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью ПРОМЫШЛЕННО-ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ «Аракс» (далее – общество, ООО ПТК «Аракс», должник) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к судебному приставу-исполнителю Межрайонного специализированного отдела судебных приставов г. Челябинска по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников – юридических лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО1 (далее – ответчик, судебный пристав-исполнитель ФИО1) о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя ФИО1 от 27.03.2013 об оценке арестованного недвижимого имущества должника - ООО ПТК «Аракс», на основании отчета об оценке рыночной стоимости № УФССП-012 от 25.02.2013.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (далее – третье лицо, ООО «Центр независимой оценки»); ФИО2 (далее – третье лицо, взыскатель, Тележный А.А.); общество с ограниченной ответственностью «Авангард» (далее – третье лицо, взыскатель, ООО «Авангард»); Управление Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области (далее – третье лицо, УФССП по Челябинской области)(т.1, л.д.1-4).

Определением суда от 13.08.2013 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены оценщики ООО «Центр независимой оценки» ФИО5 и ФИО8, проводившие оценку арестованного имущества (отчет ООО «Центра независимой оценки» № УФССП-012 по состоянию на 25.02.2013), а также эксперт Южно-Уральской торгово-промышленной палаты - ФИО7, проводившая экспертизу оценки рыночной стоимости спорного арестованного имущества (заключение эксперта №026-05-14-4 от 26.07.2013) (т.2, л.д.101-104).

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в заявлении (т.1, л.д. 5-9).

Судебный пристав-исполнитель МСОСП по ОВИП ФИО1, в соответствии с п.1 ст. 131 АПК РФ, представила письменный отзыв, считает, что ее действия соответствуют требованиям Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в удовлетворении требований ООО ПТК «Аракс» просит отказать по мотивам, изложенным в отзыве (т.1, л.д.112-114).

УФССП по Челябинской области, в соответствии с п.1 ст. 131 АПК РФ, представил письменное мнение, полагает требования не подлежащими удовлетворению, по мотивам, изложенным в мнение (т.1, л.д.107-109).

ООО «Авангард», в соответствии с п.1 ст. 131 АПК РФ, представил отзыв, считает, что постановление судебного пристава-исполнителя МСОСП по ОВИП ФИО9 о принятии результатов оценки от 27.03.2013 №75121-27-14433 соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, в удовлетворении заявления ООО ПТК «Аракс» просит отказать (т.1, л.д.126-128).

Третье лицо: Тележный А.А. в нарушение п.1 ст. 131 АПК РФ, мнения не представил, требования ООО ПТК «Аракс» не оспорил.

Судебный пристав-исполнитель ФИО9, третьи лица, в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Таким образом, неявка вышеназванных лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьей 156, частью 2 статьи 210 АПК РФ, не препятствует рассмотрению дела по существу.

Дело рассматривается в отсутствие судебного пристава-исполнителя ФИО9, третьих лиц, по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.01.2011 по делу № А76-12339/2010 с должника - ООО ПТК «АРАКС» в пользу ФИО2 была взыскана действительная стоимость доли в размере 5 334 000 рублей, а также расходы по госпошлине в размере 49 670 рублей.

Решение суда вступило в законную силу и на его основании, в адрес взыскателя был направлен исполнительный лист АС № 002503901 от 25.04.2011, который 20.05.2011 поступил на исполнение в МСОСП по ОВИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области (<...>).

20.05.2011 на основании исполнительного листа АС №002503901 судебным приставом-исполнителем Межрайонного специализированного отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам возбуждено исполнительное производство №2320/11/17/75.

14.07.2011 в рамках исполнительного производства № 2320/11/17/75 судебным приставом-исполнителем МСОСП по ОВИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО10 наложен арест и составлен акт о наложении ареста (описи имущества), принадлежащего ООО ПТК «АРАКС», а именно: нежилое помещение №3, площадью 139, 1 кв.м. и нежилое здание (пристроенное), площадью 289,1 кв.м., которые расположены по адресу: <...> (т.1, л.д.15-17).

26.10.2011 вышеуказанным приставом - исполнителем было вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве для проведения оценки арестованного недвижимого имущества (т.1, л.д.18-19).

25.04.2012 исполнительное производство № 2320/11/22/74 объединено в сводное исполнительное производство № 4122/12/22/74/СД, которое осталось на исполнении у судебного пристава-исполнителя МСОСП по ОВИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО12.(т.1, л.д.20).

22.03.2013 в МСОСП по ОВИП поступил отчет №УФССП-012 «Об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества – нежилого помещения №3 площадью 139,1 кв.м. и нежилого здания площадью 289, 1 кв.м., находящихся по адресу: <...>, реализуемых в условиях исполнительного производства.

Оценщиками ООО «ЦНО» ФИО5, ФИО6 проведена оценка рыночной стоимости нежилых зданий (нежилого помещения №3 площадью 139,1 кв.м. и нежилого здания площадью 289, 1 кв.м., находящихся по адресу: <...>), результаты которой оформлены в отчете № УФССП-012 по состоянию на 25.02.2013, определяющим общую стоимость спорного имущества в размере 2 849 830 руб. (т.1, л.д.21-64).

27.03.2013 судебным приставом - исполнителем МСОСП по ОВИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО1 вынесено постановление о принятии результатов оценки № 75/21-27-14433, согласно которому в рамках исполнительного производства № 2320/11/22/74 от 20.05.2011 судебным приставом-исполнителем принят отчет №УФССП-012 от 25.02.2013 об оценке рыночной стоимости имущества должника, а именно: нежилое помещение №3, площадью 139.1 кв.м., расположенное по адресу: <...> – рыночная стоимость которого на 27.03.2013 составляет 1 923 050 руб. (без учета НДС); нежилое здание (пристроенное), площадью 289, 1 кв.м., расположенное по адресу: <...> – рыночная стоимость которого на 27.03.2013 составляет 926 780 руб. (без учета НДС).

Таким образом, 27.03.2013 постановлением о принятии результатов оценки, произведенной специалистами-оценщиками ФИО5 и ФИО6, судебный пристав-исполнитель ФИО1 приняла отчет специалистов-оценщиков от 25.02.2013 № УФССП-012, установив стоимость имущества, арестованного по акту ареста (описи) от 14.07.2011 для целей продажи в условиях исполнительного производства в соответствии с отчетом специалистов-оценщиков в размере 2 849 830 руб. (т.1, л.д.14).

Заявитель, полагая стоимость арестованного недвижимого имущества, установленную в отчете специалистов-оценщиков, принятую судебным приставом-исполнителем постановлением от 27.03.2013 заниженной, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что отчет ООО «Центр независимой оценки» от 25.02.2013 № УФССП-012 является недостоверным, в силу следующего.

Во-первых, исследуя отчет об оценке №УФССП-012 от 25.02.2013 оценщиком описываются объекты оценки, с указанием на принадлежность земельного участка на праве собственности должнику (стр.9 и 18 отчета), что позволило при затратном подходе определить рыночную стоимость земельного участка, занятого объектами оценки (стр.23 отчета) и включить в расчет рыночной стоимости объектов оценки кадастровую стоимость земельных участков в следующем размере:

Нежилое помещение №3, площадью 139, 1 кв.м. - кадастровая стоимость земельного участка под зданием на 25.02.2013 составляет 701 400 руб. (без учета НДС);

Нежилое здание (пристроенное), площадью 289, 1 кв.м. – кадастровая стоимость земельного участка под зданием на 25.02.2013 составляет 867 700 руб. (без учета НДС).

Такие выводы оценщика не являются достоверными, что завышает размер рыночной стоимости объектов оценки, так как должник не является собственником рассматриваемого в отчете земельного участка, площадью 4382 кв.м.

Во-вторых, отчет оценщика как в затратном методе определения стоимости объекта оценки (стр.25 отчета), так и в доходном методе (стр.37-38, 41 отчета) содержит сведения о включении в налога на добавленную стоимость по ставке 18% (восстановительная стоимость объектов оценки, арендная плата, ликвидационная стоимость объектов оценки), а в заключении о рыночной стоимости объектов оценщик предлагает рыночную стоимость объектов оценки без учета НДС (стр. 5 отчета). Но при этом Федеральные стандарты оценки (№2, 3, 4), утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №255, 254 и от 22.10.2010 №508, не содержат конкретных указаний относительно расчета рыночной стоимости (с учетом НДС или без такового).

Формально, выводы оценщика допускают применение двойных стандартов в части возможной реализации объектов оценки в условиях свободного рынка как с НДС так и без НДС, что не соответствует требованиям налогового законодательства РФ и тем более снижает рыночную стоимость объектов оценки на 18%.

В-третьих, отчет оценщика содержит ссылку на специфические условия (стр. 40 отчета), к которым он относит необходимость срочной продажи объектов оценки в условиях исполнительного производства, что предполагает отражение на величине цены сделки, заключаемой по результатам реализации имущества, чрезвычайных обстоятельств. В результате оценщиком применяется дисконт, что снижает размер рыночной стоимости объектов оценки на 15% (стр. 41 отчета). Подобный подход, противоречит требованиям ст. 85 Закона об исполнительном производстве.

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, не может быть принята в качестве достоверной в целях реализации арестованного имущества в порядке, предусмотренном Законом об исполнительном производстве, так как порядок ее определения и (или) ее размер не соответствуют нормам и требованиям Закона об оценочной деятельности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, судебный пристав-исполнитель МСОСП по ОВИП ФИО1 указывает, что ее действия соответствуют требованиям Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В отзыве на заявление о признании незаконным постановления о принятии результатов оценки от 27.03.2013 судебный пристав-исполнитель отклонил требования заявителя, указал, что Закон об исполнительном производстве обязывает должностное лицо вынести постановление о принятии результатов оценки, указанием в нем стоимости, определенной оценщиком, судебный пристав-исполнитель не обладает специальными познаниями в сфере оценочной деятельности, иными экспертными познаниями, в силу чего оспариваемый акт соответствует требованиям закона (отзыв, т.1, л.д. 113,114).

УФССП по Челябинской области в письменном мнении также указал, что действия судебного пристава-исполнителя соответствуют требованиям Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». УФССП по Челябинской области также указало, что в силу ст. 85 Закона об исполнительном производстве в рамках настоящего исполнительного производство судебный пристав-исполнитель обязан был привлечь оценщика для оценки стоимости объектов недвижимого имущества, что и было сделано. Законодатель не наделил судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины оценки, указанной оценщиком в отчете, а также не предусмотрел порядок внесения подобных изменений.

ООО «Авангард», г. Челябинск в отзыве по делу указало на то, что заявитель 17.04.2013 обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристав-исполнителя от 27.03.2012, в нарушение ст. 122 Закона об исполнительного производстве, по истечении 10-дневного срока, так как заявитель был извещен 29.03.2013 о произведённой оценке, о чем свидетельствует подпись об ознакомлении с отчетом оценки, следовательно, срок обращения в суд, по мнению названного лица, истек 12.04.2013 .

Также указало на достоверность произведённой оценки с учетом стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:02 14 001 0086, принадлежащего заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.04.2011, полагает, что в случае уклонения от государственной регистрации права собственности на земельный участок, принудительная регистрация должна быть произведена судебным приставом-исполнителем на основании ч. 6 ст. 66 Закона об исполнительном производстве, что обосновывает вывод оценщика о земельном участке, как находящимся в собственности должника.

Также указало на правомерность оценки рыночной стоимости объектов с учетом наличия таких обстоятельств, как обязательности реализовать имущество в рамках исполнительного производства в определённый срок и ликвидности имущества, накладывающих ограничения на сроки экспозиции.

По мнению ООО «Авангард» оспариваемый акт не нарушает прав должника (л.д. 126- 128).

Третьи лица: Тележный А.А. и ООО «Центр независимой оценки», письменные мнения по делу не представили.

Судом определением от 31.05.2013 назначена судебная экспертиза по

определению рыночную стоимость с учетом обстоятельств, характерных для условий продажи имущества должника в рамках исполнительного производства по состоянию на 25.03.2013, следующих объектов недвижимости:

-нежилое помещение №3 (часть нежилого пристроенного здания (склад опил шлакоблочный, механическая мастерская, материальный склад), назначение объекта: нежилое, площадь объекта 139,1 кв.м., расположен по адресу: <...>, кадастровый номер 74-74-01/773/2008-032; расположенного на земельном участке размером 4 382 кв.м., с кадастровым номером 74:36:02140010086;

-нежилое здание (пристроенное), назначение объекта: нежилое, площадь объекта: 289,1 кв.м., расположен по адресу: <...>, кадастровый номер 74-74-01/811/2006-233; расположенного на земельном участке размером 4382 кв.м., с кадастровым номером 74:36:02140010086.

31.07.2013 через канцелярию суда получено экспертное заключение Южно-Уральской торгово-промышленной палаты.

Согласно заключению эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты № 026-05-1404 от 26.07.2013 Окороковой Т.С (т.3, л.д.1-75) общая рыночная стоимость арестованного имущества (двух нежилых помещений), расположенного на земельном участке размером 4382 кв.м. составила 6 004 000руб. (с учетом НДС) (т.3, л.д.45).

Оценщиком ФИО7 в письменном мнении по делу приведены следующие пояснения по анализу двух экспертиз, с указанием причин, приведших к разным оценкам стоимости объектов недвижимого имущества (по заключению ФИО5 и ФИО6 стоимость объектов составила 1 923 050 руб. и 926 780 руб., тогда как по заключению ФИО7 стоимость составила 4 350 000 руб. и 1 654 000 руб.):

1.применяемые подходы и методы оценки:

экспертами ФИО5 и ФИО6 – затратный, сравнительный, доходный,

экспертом ФИО7 - сравнительный и доходный.

2.исключение НДС из рыночной стоимости:

экспертами ФИО5 и ФИО6 – НДС исключен,

экспертом ФИО7 - НДС не исключен.

3.применение понижающей поправки на укороченный срок экспозиции:

экспертами ФИО5 и ФИО6 – применена поправка в размере 0,85,

экспертом ФИО7 - дополнительная поправка не применялась, условия продажи имущества в рамках исполнительного производства учтены при переходе от цен предложения к ценам продаж (т.2, л.д.108-109).

20.09.2013 через канцелярию суда оценщиком ФИО7 представлено дополнение к ранее представленным пояснениям относительно отчета об оценке, выполненного оценщиками ООО «Центр независимой оценки» (вх.№21340, т.3, л.д.92-94).

В части применения методов затратного подхода, эксперт ФИО7 отмечает, что приведенный расчет стоимости земельного участка не отвечает требованиям обязательных к применению федеральных стандартов.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО №2) всего используются четыре вида стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. В ст.6.10 эти понятия раскрыты. Кроме того, указано, что «кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения».

В соответствии с п.19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности… Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Данные, принятые к расчету в отчете об оценке: общая площадь земельных участков, а также строительный объем объектов, на один из которых технический паспорт не предъявлен, - не отвечают указанному требованию.

В части применения методов доходного подхода, эксперт ФИО7 отмечает, что поскольку арендная ставка, которая явилась базой для расчета стоимости подоходному подходу. Принята на основании анализа рыночных данных (стр. 37 отчета), т.е. по объектам-аналогам, то ее расчет должен отвечать требованиям, предъявляемым к методам сравнительного подхода. В частности, одними из обязательных этапов анализа и расчета являются следующие: формирование репрезентативной (представительной) выборки объектов-аналогов, анализ различий в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов) и возможный характер влияния этих различий на значение выбранных единиц сравнения, расчет значения единицы сравнения для объектов оценки непосредственно из выявленной статистической зависимости ее от ценообразующих факторов… Выбор значений арендной ставки на среднем уровне не соответствуют требованиям п.4.1.1. Стандартов и правил оценочной деятельности НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (утв. Решением Совета Партнерства НП «СМАО» от 15.08.2008, Протокол №78).

В части применения понижающей поправки на укороченный срок экспозиции эксперт ФИО7 указывает, в связи с тем, что в задании на оценку установлено требование об определении рыночной стоимости, такая стоимость должна соответствовать пункту 6 ФСО №2. Для срока экспозиции объекта оценки, меньшего типичного срока экспозиции для рыночных условий, определению подлежит ликвидационная стоимость. Применение поправки на укороченный срок экспозиции не отвечает требованиям федерального стандарта.

Эксперт ФИО7 указывает, что в части включения налога на добавленную стоимость в стандартах оценки не прямых указаний. Однако, учитывая, что под рыночной стоимостью законодателем понимается единственная стоимость, являющаяся наиболее вероятной для данного типа имущества, сложившаяся в конкретный временной момент на конкретном рынке. Вместе с тем, оценка недвижимости с учетом особенностей налогообложения продавцов и покупателей не может быть сведена к единственной такой цели. Это связано с большой вариативностью в условиях открытого рынка недвижимость предполагается на продажу (к обмену) неопределенному кругу покупателей. При этом как у продавца, так и у потенциальных покупателей одномоментно может быть различный режим налогообложения доходов. Режим налогообложения при установлении рыночной стоимости рынком не учитывается. Поэтому исключение НДС в размере 18% от рыночной стоимости является неправомерным и не может привести в иной рыночной стоимости.

Оценщиком ФИО5 представлено письменное мнение по делу с анализом двух экспертиз, с указанием причин, приведших к разным оценкам стоимости объектов недвижимого имущества (т.3, л.д.107-112) и сделан вывод, что расхождение в результатах оценки нежилого помещения №3 (часть нежилого простроенного здания склад опил шлакоблочный механическая мастерская, материальный склад), площадью 139,1 кв.м., и нежилого здания (пристроенного), площадью 289, 1 кв.м., вызвано тем, что в отчете №УФССП-012, выполненного ООО «Центр независимой оценки» объекты оценены как производственно-складское здание и облегченный склад, расположенные на окраине города, в промышленной зоне, а эксперт ЮУТПП в заключении эксперта №026-05-1404 позиционировала объекты оценки на рынке как административно-бытовое (офисное) здание, расположенное в районе с высокой деловой активностью, пристроенное здание из облегченных конструкций оценивалось как капитальный склад. В качестве аналогов были выбраны объекты совершенно другого сегмента рынка, уравнение регрессии составлено формально, учтены далеко не все факторы влияния. При корректировке аналогов из иного сегмента рынка, даже если эти корректировки выполнены максимально полно, неизбежно «набегает» ошибка. В отчете, выполненном ООО «Центр независимой оценки» за объекты-аналоги взяты производственно-складские здания, что позволило, на взгляд эксперта ФИО5, наиболее корректно определить рыночную стоимость объектов оценки. Стоимость в заключении эксперта №026-05-1404 определена с учетом НДС, в отчете №УФССП-012 – без учета НДС. Кроме того, определенная стоимость – стартовая цена для проведения аукциона.

Опровергая выводы эксперта ФИО7 эксперт ФИО5 ссылается на следующее:

- согласно правоустанавливающим и техническим документам, оценке подлежит производственно-складское помещение №3 и нежилое здание –складского назначения,

- согласно нормативным документам (СНиП 31-05-2003, СНиП 23-05-95, 123-ФЗ) помещение №3 не может являться административно-бытовым (офисным) зданием,

- район размещения не благоприятен для размещения офисных помещений,

-вдали от транспортных магистралей, доступность общественным транспортом удовлетворительная,

-экологическая ситуация неблагоприятна,

-классификация некорректна,

-при сроке экспозиции 6-18мес. объект оценки не может быть продан за 2 месяца. Необходимо учитывать требования ст. 90 Федерального закона №224-ФЗ. Стоимость снижается для привлечения к торгам потенциальных инвесторов для того, чтобы торги состоялись,

-Помещение №3 оценивалось как офисное, но таковым оно не может являться,

-стоимость 1 кв.м. помещения №3 в Отчете №УФССП-012, без учета НДС, равна 13925руб./кв.м., с учетом НДС – 16313 руб./кв.м., что попадает в указанный в анализе рынка (в заключении эксперта №026-05-1404) ценовой интервал для производственных помещений,

Неправильное позиционирование объекта на рынке ведет к неизбежным ошибкам.

ООО «Центр независимой оценки» оценивал помещение №3 как производственно-складское, эксперт ЮУ ТПП – как административно-бытовое (офисное), из-за чего произошло существенное расхождение в итогах оценки,

-поправка взята неверно, а объекты аналоги (холодный склад, 1административное помещение, 1 производственно-складское помещение, 8 офисных помещений в центре ЧТЗ) в данном случае категорически не применимы,

Согласно Письму Главного судебного пристава №12/02-5362-АП, оценка арестованного имущества осуществляется без учета НДС.

В связи с тем, что в Южно-Уральскую торгово-промышленную палату было представлено вышеуказанное мнение и выводы оценщика ООО «Центр независимой оценки» ФИО5, эксперт ФИО7 сообщает следующее в соответствии с пунктами в Мнении.

1. 6. 7.8. «Согласно правоустанавливающим и техническим документам, оценке подлежит производственно-складское помещение №3 и нежилое пристроенное здание складского назначения», «Помещение №3 оценивалось как офисное, но таковым оно не может являться» «Стоимость 1 кем помещения №3: в Отчете №УФССП-012, без учета НДС равна 13825 руб./кв.м.. с учетом НДС — 16313 руб./кв.м, что попадает в указанный в анализе рынка (в Заключении эксперта №026-05-1404) ценовой интервал для производственных помещений». «Неправильное позиционирование на рынке ведет к неизбежным ошибкам».

Из технического паспорта на нежилое помещение №3 явно следует следующее;

а) производственное назначение указано а п.2 «Общие сведения о здании», оно присуще зданию (литера Д1), в котором находится помещение №3. В п.3 стр.2 технического паспорта «техническая характеристика нежилого помещения» указано: назначение — нежилое, фактическое использование — бассейн, сауна, кабинеты.

б) кроме того, на стр.2 и стр.4 технического паспорта имеется особая отметка, что о перепланировке помещения предъявлено «техническое заключение №06/10 от07.06.2008 ООО «Токмас».

в) помещение находится на 1-ом этаже, а не в подвальном, о котором

приведены нормы из СНиП.

г) помещение имеет несколько выходов - как на улицу, так и в соседнее помещение, что наглядно видно из поэтажного плача помещения (стр. 4 техпаспорта), поэтому противоречия архитектурно-планировочного решения приведенным требованиям пожарной безопасности нет

Данные технического паспорта были подтверждены экспертным осмотром, произведенным в присутствии сторон, а также зафиксированы фотоматериалами (л.49-51 Заключения эксперта №026-35-1404), из которых очевидно, что помещение не является производственным и не приспособлено для производственной деятельности.

На стр. 19 Заключения эксперта №026-05-1404 указано следующее: «необходимо отметить, что исследуемый объект нежилое помещение №3 может соответствовать нижним границам цен в приведенном аналитиками диапазоне, поскольку расположен на производственно-складской территории и. по сути, носит вспомогательное назначение (административно-бытовое)».

2. «Район размещения не благоприятен для размещения офисных

помещений», «Вдали от транспортных магистралей, доступность общественным

транспортом удовлетворительная».

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения №3 производилась с учетом фактического использования в качестве административно-бытового (офисного) (стр.11 Заключения эксперта №026-05-1404). Доступность общественным транспортом не является ключевым фактором местоположения таких объектов.

Учитывая, что город Челябинск — крупней промышленный центр, основой развития территории которого является промышленный комплекс (стр.16 Заключения эксперта №026-05-1404), то расположение исследуемых объектов по соседству с промзонами города является типичным, а наличие на территории, где производится техобслуживание автотранспорта административно-бытовых (офисных) помещений также типично и объяснимо

3. «Экологическая ситуация неблагоприятна».

Ни промзона ЧТЗ, ни очистные сооружения не являются препятствием застройки данною района даже жилыми домами не говоря уже о коммерческой застройке. Сведения о принудительном переселении, организации санитарно-защитной зоны и т. п., в этом районе города отсутствуют.

4. «Классификация некорректна»

Классификация рынка многогранна и широко представлена в специализированной литературе, а также в средствах массовой информации Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости. В данном случае представлен один из вариантов классификации, упомянутый во многих статьях аналитиков рынка, на многих риэлтовских сайтах.

5. 12.13 «При сроке экспозиции 6-18 мес. Объект не может быть продан за 2 месяца. Необходимо учитывать требования ст. 90 Федерального закона №224-ФЗ. Стоимость снижается для привлечения к торгам потенциальных инвесторов для того, чтобы торги состоялись», «Не учтены обременения в виде исполнительного производства».

Учет обстоятельств, характерных для условий продажи имущества должника в рамках исполнительного производства произведен в применении максимальной из возможного диапазона скидки на торг к ценам предложений (стр.31 Заключения эксперта №026-05-1404). Любые иные скидки, в том числе, скидка на укороченный срок экспозиции не отвечает требованиям федерального стандарта и определению «рыночная стоимость» в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что не позволяет разрешить вопрос судебной экспертизы.

9.Оценщиком ФИО5 не указано выводов. Мнение по местоположению и функциональному назначению обоснованно выше.

10. «поправка взята неверно, а объекты аналоги (холодный склад, 1административное помещение, 1 производственно-складское помещение, 8 офисных помещений в центре ЧТЗ) в данном случае категорически не применимы».

Группа капитального нежилого пристроенного здания (литера М) и поправка к ценам объектов-аналогов, указанная в Мнении оценщика ФИО5 как 6 группа с поправкой 0,69 не соответствует ни ее Отчету об оценке (стр.33) – «корректировка на капитальность 0,71», ни ее заявлению в судебном заседании 20.09.2013 (протокол СЗ) о том, что объект 8 группы капитальности (комментарий – 8-ой группы капитальности в источниках информации, приведенных в обосновании своей позиции.- Общей части сборников УПВС, не существует вовсе). Тогда как в Заключении эксперта вопрос исследован на стр.14, 32.

По вопросу выбора объектов-аналогов обращает на себя внимание то, какие аналоги использованы оценщиком в его расчетах (стр. 29-31 Отчета) и чем они по сути отличаются от аналогов в Заключении эксперта.

11. Оценщиком ФИО13 не указано выводов. Заявление о том, что пристроенное здание (склад) в настоящее время полуразрушено, безосновательно. Его конструктивные особенности исследованы и учтены в соответствующих этапах расчета стоимости. Подобные отметки в обязательном порядке указываются органами технической инвентаризации. Такие сведения отсутствуют кроме того, экспертным осмотром разрушение здания не выявлено, в тс время как оценщик ФИО5 объекты не осматривала (протокол СЗ от 20.09.2013).

14.«Согласно Письму Главного судебного пристава №12/02-5362-АП от21 07 2009 г., оценка арестованного имущества осуществляется без учета НДС». «Не указано наличие НДС в стоимости объектов оценки Стандарты и Правила оценочной деятельности НП «СМАО-с». п.49: итоговая величина стоимости объекта оценки указывается с учетом (неучетом) НДС в составе итоговой величины».

В части включения налога на добавленную стоимость в Заключении эксперта (стр.8), а также в ранее данных пояснениях (исх.№3992/13 от 19.09.2013) высказано мнение, о том, что исключен/в НДС в размере 18%: от рыночной стоимости является неправомерным и может привести к искажению рыночной стоимости в сторону занижения. Рыночная стоимость, указанная в Заключении эксперта не содержит НДС.

Оснований исключать НДС из рыночной стоимости объекта нет, что подтверждается на стр.31 Отчета об оценке: «Несмотря на то, что в объявлениях о продаже не указывалось присутствие величины стоимости в ценах предложения, руководствуясь принципом «разумной осторожности» Оценщик решил считать цены с учетом НДС».

Таким образом, суд вводится в заблуждение тем, что в Стандартах и правилах оценочной деятельности НП «СМАОс» пункта №49 нет (нумерация в Стандартах заканчивается пунктом 5.3.4, ссылка на официальный сайт ПН «СМАОс» http://smao.ru/ru/documcnis/standart/18 1 2011.html), заявляет о том, что «стоимость в Заключении эксперта №028-35-1404 определена с учетом НДС, а также тем, что оценщик безосновательно считает цены объектов-аналогов с НДС, а затем уменьшает рыночную стоимость на величину НДС.

15.«Уравнение регрессии, полученное в результате анализа, не может быть использовано для расчета рыночной стоимости объекта оценки в том виде, как есть из-за формальности расчета...»

Мнение оценщика по этому вопросу ничем не подтверждается, более того, противоречит методологии регрессионного анализа, авторы которого (ФИО14., ФИО15, ФИО16) указывают, что «одним из используемых показателей адекватности уравнения является коэффициент детерминации, нижней границей значений которого при решении задачи индивидуальной оценки может быть принята величина 0,7». В расчетах эксперта коэффициент детерминации составил 0,87 (стр.36 заключения эксперта), что позволило принять результаты расчетов при выводе итоговой стоимости.

Необходимо также отметить, что в согласовании результатов, полученных оценщиками ООО «Центр независимой оценки» при применении различных методов, наблюдается значительный разброс значений (стр.39 Отчета об оценке): результаты оценки нежилого помещения №3 по доходному и сравнительному подходам различаются на 39%, результаты оценки -нежилого пристроенного здания по затратному и доходному подходам различаются на 61%, что в принципе не позволяет определить на их основе корректную величину рыночной стоимости объектов.

Эксперт ФИО7 также указывает, что:

-расчет по затратному подходу выполнен на основе недостоверной информации, его результаты не могут участвовать при выводе итоговой стоимости;

-расчет по доходному подходу выполнен на базе средней арендной ставки по рынку, а не объектов исследования, его результаты не могут участвовать при выводе итоговой стоимости.

-в расчет по сравнительному подходу оценщик изменил фактическое использование объекта на производственное, которое противоречит как технической документации на объект, так и результатам экспертного обследования и фотоматериалам, служит фактически для подмены имеющегося объекта другим, причисления его к неподходящему и «дешевому» с точки зрения стоимости сектору рынка; результат по подходу не может быть использован при выводе итоговой стоимости;

- применением понижающей поправки на укороченный срок экспозиции оценщик подменяет рыночную стоимость на ликвидационную, что было подтверждено самим оценщиком ФИО5 в судебном заседании (протокол судебного заседания от 20.09 2013), и что не позволяет ответить на вопрос судебной экспертизы;

-исключением из стоимости величины налога на добавленную стоимость происходит необоснованное ее занижение;

-оценщиком ФИО5 было заявлено на судебном заседании, что она не осматривала объекты, осмотр проводил другой специалист (протокол СЗ от 20.09.2013), таким образом, объекты не были исследованы, выводы, по которым имеются разногласия с Заключением эксперта, не имеют основания.

Часть 1 статьи 121 Закона об исполнительном производстве предусматривает возможность обжалования постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа, сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

Согласно части 1 статьи 329 АПК РФ решения и действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных названным Кодексом и другим федеральным законом, по правилам, установленным главой 24 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 199 АПК РФ, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

При этом жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействия) (ст. 122 Закона об исполнительном производстве).

Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление, датировано 27.03.2013, срок обращения в суд- 10.04.2013. Заявление о признании недействительным оспариваемого постановления направлено в арбитражный суд 17.04.2013, что подтверждается оттиском календарного штемпеля органа связи, учиненным на почтовом конверте (т.1, л.д.5), т.е. в нарушении 10-дневного срока, установленного ст. 122 Закона об исполнительном производстве.

Между тем ответчиком не представлены суду доказательства о дате вручения оспариваемого акта, в силу чего, учитывая незначительность периода просрочки, ходатайство заявителя о восстановлении срока на обращение в суд, подлежит удовлетворению.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов установлены Законом об исполнительном производстве.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Из текста ст. 69 Закона об исполнительном производстве следует, что взыскание по исполнительным документам обращается в первую очередь на денежные средства должника в рублях и иностранной валюте и иные ценности. Наличные денежные средства, обнаруженные у должника, изымаются. При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество.

Применительно к обстоятельствам данного дела, судебный пристав-исполнитель, принимая во внимание отсутствие добровольного исполнения требований исполнительных документов, находящихся на исполнении в рамках исполнительного производства, установив наличие в собственности у должника недвижимого имущества – наложил арест на нежилое здание, а также нежилое помещение, расположенные по адресу: <...>, в целях его оценки и дальнейшей реализации для удовлетворения требований исполнительных документов (т.1, л.д. 15-17).

В соответствии с частью 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Обязанность судебного пристава-исполнителя в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки данного имущества имеет место, если, стоимость вещи по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (п. 7 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве), а также, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества (ч. 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии с требованиями части 4 названной статьи обязанности судебного пристава-исполнителя по привлечению оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, корреспондирует обязанность: 1) в акте (описи имущества) указывать примерную стоимость вещи или имущественного права и сделать отметку о предварительном характере оценки; 2) назначить специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) вынести постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, судебный пристав-исполнитель, производя арест нежилого здания и помещения, в акте описи указал его предварительную стоимость в размере 5 000 000 руб., что в силу п.7 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, послужило основанием для привлечения оценщика (т.1, л.д.16).

Оценка недвижимого имущества была проведена оценщиками – ООО «ЦНО» ФИО5 и ФИО6, в соответствии с договором на оказание услуг по оценке арестованного имущества № 01-13 от 28.01.2013 и дополнительного соглашения к нему (т.1, л.д.71), и оформлена отчетом об оценке № УФССП-012 от 25.02.2013 (т.1, л.д. 21-89).

27.03.2013 судебным приставом-исполнителем ФИО1 было принято постановление о принятии отчета №УФССП-012 от 25.02.2013 об оценке рыночной стоимости имущества.

Довод заявителя о завышении рыночной стоимости объектов, т.к. должник не является собственником земельного участка, в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.04.2011, не мотивирован доводами о нарушении прав должника, в связи с завышением стоимости, следовательно, не подлежит принятию судом.

Из доводов заявителя следует, что согласно отчету № УФССП-012 по состоянию на 25.02.2013 стоимость арестованного имущества (нежилых помещений) составляет 2 849 830 руб. (без учета НДС), с применением корректировки цены путем снижения рыночной стоимости на 15%.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме этого требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, при осуществлении оценочной деятельности предусматривает следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

В статье 3 Закона N 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Результат оценки должен обеспечить реальную конкурентно-способную привлекательность объекта оценки по его стоимости. Стоимость, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, а именно в условиях, когда сделка по отчуждению имущества носит вынужденный характер (совершается принудительным способом).

То есть при определении стоимости имущества, должны быть учтены чрезвычайные обстоятельства: ограниченный срок экспозиции, не достаточный для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей для аналогичных объектов, вынужденный характер сделки по продажи объекта оценки, низкая эффективность маркетинга, риск инвестирования в связи с судебной отменой, потерей коммерческой привлекательности (противодействие должника-собственника объекта), отсутствие доступной информации о предмете сделки.

В данном случае оценка имущества определялась оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда чрезвычайных обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества.

При принудительной срочной продаже имущества должника в рамках исполнительного производства определяемая специалистом цена не может равняться свободно устанавливаемой сторонами цене при добровольной продаже, когда стороны свободны как в выборе партнера, так и во времени.

Следовательно, применение понижающего коэффициента является правильным.

Довод заявителя о недостоверности отчета в связи с определением стоимости объектов без учета НДС, судом отклоняется, т.к. для должника, в случае реализации имущества на торгах, не повлечет негативных последствий в виде занижения цены.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. То есть, обязанность судебного пристава-исполнителя доказать законность вынесенного постановления не освобождает лицо, заявляющего свои доводы в отношении предмета спора, от обязанности доказать те обстоятельства (факты, события), на которые он ссылается.

Доводы эксперта ФИО7 о недостоверности отчета оценки, проведённого ООО «Центр независимой оценки» приведены в отсутствие выводов, подкрепленных расчетами, что вышепоименованные им обстоятельства повлияли на определение стоимости объектов.

На основании изложенного, в удовлетворении требований следует отказать.

В соответствии с частью 2 статьи 329 АПК РФ заявление об оспаривании решений и действий (бездействий) судебного пристава-исполнителя государственной пошлиной не облагается.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного специализированного отдела судебных приставов г. Челябинска по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников – юридических лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области ФИО1 от 27.03.2013 о принятии результатов оценки арестованного недвижимого имущества должника, отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Челябинской области в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме)

Судья: Т.Н. Васильева

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.