Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Н.А. Первых, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мартын И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Полет-Продукт», г. Челябинск

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

о признании незаконными действий по государственной регистрации прав

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя ФИО1 – доверенность № 3 от 07.03.2011, паспорт, ФИО2- доверенность № 9 от 11.05.2011, паспорт,

от ответчика: ФИО3- доверенность № 123 от 01.02.2011, удостоверение

от третьих лиц: 1. ФИО4- паспорт, ФИО5- доверенность 74АА 0581027 от 06.042011, паспорт

2. ФИО6- доверенность от 16.06.2011, паспорт,

3. ФИО7 – доверенность, паспорт

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Полет-Продукт» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным государственной регистрации договора, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 14.04.2011.

В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил заявленные требования, просил признать незаконными действия Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, выразившиеся во внесении записи № 74-74-01/145/2011-159 по заявлению ФИО4 о регистрации обременения на земельный участок, площадью 13501кв.м., из состава земель населенных пунктов, с целевым назначением для строительства торгово-закупочной базы, с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, в пользу ФИО4;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отменить запись № 74-74-01/145/2011-159 от 18.04.2011 г. о государственной регистрации обременения на земельный участок, площадью 13501 кв.м., из состава земель населенных пунктов, с целевым назначением для строительства торгово-закупочной базы, с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, в пользу ФИО4.

В порядке ст.49 АПК РФ, уточнённые требования судом приняты.

В обоснование требований заявитель привел следующие доводы.

С целью регистрации договора уступки 14.04.2011 представители ООО ТД «Полет-Продукт» и ООО «ТД «Полет» обратились в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской и предоставили необходимые документы, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 28.04.2011г. государственная регистрация сделки приостановлена. Одним из оснований являлось отсутствие у ООО ТД «Полет-Продукт», на момент государственной регистрации, прав и обязанностей по договору аренды, арендатором является другое лицо. Как указал заявитель, являясь арендатором земельного участка, ни лично, ни посредством почтового отправления заявление о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды ИП ФИО4 на земельный участок ООО ТД «Полет-Продукт» не представляло.

Ответчик в отзыве против заявленных требований возражал, мотивируя следующим.

Законодательством предусмотрена возможность обращения за государственной регистрацией только одной из сторон договора, представление заявления о регистрации договора уступки от ООО ТД «Полет Продукт» не требовалось. Кроме того, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Договором аренды УЗ №001602-К-2008 от 21.07.2009 передача арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу допускается с письменного согласия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска. На государственную регистрацию такое согласие было представлено - письмо от 05.04.2011 №5024, полагает, государственная регистрация договора уступки права аренды на земельный участок проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Третье лицо - ИП ФИО4 против заявленных требований возражала в полном объеме, полагает, регистрация договора уступки прав и обязанностей Арендатора по договору УЗ № 001602-К-2008 краткосрочной аренды земли г.Челябинска от 4 мая 2010 г. произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в полном соответствии с действующим законодательством.

Третье лицо – ООО ТД «Полет» полагает заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку наличие записи в ЕГРП об обременении в пользу ФИО4 препятствует ООО ТД «Полет-Продукт» и ООО ТД «Полет» в регистрации договора уступки от 14.04.2010 прав и обязанностей по договору аренды УЗ№ 001602-К-2008 от 21.07.2009 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, и как следствие, создает препятствие в осуществлении предпринимательской деятельности, строительство складской базы на земельном участке. ООО ТД «Полет» получено разрешение на строительство, но реализовать свое право на застройку данного земельного участка, а в дальнейшем эксплуатацию складской базы и получение прибыли не в состоянии, так как отсутствует зарегистрированное право на земельный участок.

Третье лицо – КУИЗО г. Челябинска (далее Комитет, КУИЗО) поддержало заявленные требования в полном объеме, согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды в пользу ФИО4 Комитетом не выдавалось, согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды выдано в пользу другого лица – ООО Торговый дом «Полет», ИП ФИО4 выдано информационное письмо. О регистрации аренды в пользу ИП ФИО4 уведомление из Росреестра Челябинской области в Адрес КУИЗО г. Челябинска не направлялось.

В порядке ст.163 АПК РФ, в судебном заседании 30.06.2011 объявлен перерыв до 04.07.2011 и 07.07.2011. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда Челябинской области www.chelarbitr.ru.

Заслушав объяснения заявителя, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд считает необходимым требования заявителя удовлетворить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании Распоряжения Первого заместителя Главы города Челябинска от 20.07.2009 № 2843-д «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства торгово-закупочной базы в Юго-Западном промузле по Троицкому тракту в Советском районе г. Челябинска Обществу с ограниченной ответственностью Торговому дому «Полет-Продукт» 21.07.2009 между КУИЗО г. Челябинска (арендодатель) и ООО Торговый дом «Полет продукт» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды УЗ № 001602-К-2008.

В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 13501 кв.м., расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г. Челябинска из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования для строительства торгово-закупочной базы без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании согласованной проектной документации.

Срок аренды участка устанавливается на срок два года с даты принятия распоряжения (п. 1.4 договора).

Размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющимся неотъемлемой частью договора (п. 2.1 договора).

Пунктами 4.1.3 и 4.2.15 договора передача арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу допускается с письменного согласия Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска.

Договор УЗ № 001602-К-2008 от 21.07.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2009. Номер государственной регистрации договора аренды 74-74-01/618/2009-19 (л.д. 17).

04.05.2010 между ООО Торговый дом «Полет-Продукт» (правообладатель) и ИП ФИО4 (правоприобретатель) подписан договор уступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, площадью 13 501 кв.м. вид использования: для строительства торгово-закупочной базы.

Письмом от 26.05.2010 № 7259 Комитет сообщил истцу, что не имеет возражений против передачи прав и обязанностей по договору аренды земли г Челябинска УЗ № 001602-К-2008 от 21.07.2009 новому арендатору – ООО Торговый дом «Полет» в пределах срока действия договора (л.д.18).

06.04.2011 в Управление поступило заявление от ФИО4 о государственной регистрации договора уступки от 04.05.2010 права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, площадью 13501 кв.м. с КН 74:36:0427005:0011.

Договор уступки зарегистрирован 18.04.2011, внесена запись № 74-74-01/145/2011-159 о регистрации обременения на земельный участок, площадью 13501 кв.м., из состава земель населенных пунктов, с целевым назначением для строительства торгово-закупочной базы, с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, в пользу ФИО4, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

14.04.2011 между ООО ТД «Полет-Продукт» и ООО «ТД «Полет» подписан договор уступки б/н о передаче прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, площадь земельного участка 13501 кв.м., кадастровый номер 74:36:04 27 005:0011.

14.04.2011 представители ООО ТД «Полет-Продукт» и ООО «ТД «Полет» обратились в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской с заявлением регистрации договора уступки, о чем 14.04.2011 в книгу учета входящих документов № 01/166/2011 внесена запись № 67, что подтверждается распиской № 7436-1932150-1 в получении документов на государственную регистрацию от 14.04.2011.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 28.04.2011 государственная регистрация сделки приостановлена. Одним из оснований приостановления явилось отсутствие у ООО ТД «Полет-Продукт», на момент государственной регистрации, прав и обязанностей по договору аренды, арендатором является другое лицо.

Заявитель, полагая, что действия Управления Росреестра по Челябинской области, выразившиеся во внесении записи № 74-74-01/145/2011-159 о государственной регистрации перехода прав и обязанностей на земельный участок в пользу ФИО4 нарушают его права и законные интересы обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что решение и действие (бездействие) может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ(далее ФЗ № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации., государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 ФЗ № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 № 122-ФЗ государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Согласно п. 1 ст. 16 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Частью 2 пункта 1 статьи 26 № 122-ФЗ установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

При этом к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 ФЗ № 122 ФЗ).

В силу п. 1 ст. 17 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав документов.

В соответствии с п. 1 ст. 18 № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст.19 № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Судом установлено, что в отношении договора краткосрочной аренды УЗ № 001602-К-2008 практически одновременно представлены два комплекта документов на регистрацию договора уступки права аренды на спорный земельный участок:

06.04.2011 в Управление поступило заявление от ФИО4 о государственной регистрации договора уступки от 04.05.2010 в пользу ФИО4, с приложением письма КУИЗО от 05.04.2011 № 5024, из которого следует, что Комитет не возражает против передачи прав и обязанностей по договору краткосрочной аренды, заключенному с ООО ТД Полет – Продукт;

14.04.2011 в Управление поступили от ООО ТД Полет Продукт и от ООО ТД Полет заявления о государственной регистрации договора уступки от 14.04.2010 в пользу ООО ТД Полет, с приложением письма КУИЗО от 26.05.2010 № 7259, из которого следует, что Комитет не возражает против передачи прав и обязанностей по договору аренды земли новому арендатору – ООО ТД Полет в пределах срока действия договора.

Из указанных обстоятельств следует, что в период с 14.04.2011 по 18.04.2011 в Управлении Росреестра проходили правовую экспертизу две еще не заключенные сделки (рассматриваемые сделки считаются заключенными с момента государственной регистрации).

Как установлено судом, представленные ФИО4, ТД Полет, ООО ТД Полет Продукт с заявлениями на регистрацию документы содержат противоречивые сведения о лице, которому переходят права и обязанности по договору аренды, а также противоречивые сведения о наличии (отсутствии) согласия собственника земельного участка на заключение договора уступки прав и обязанностей с конкретным новым арендатором.

Из указанного следует вывод, что какие то из представленных документов являются недостоверными, либо имеется спор о праве.

При наличии указанных противоречивых сведений, у регистрирующего органа должны были возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав. Регистрирующий орган в соответствии со статьей 19 № 122-ФЗ на недвижимое имущество и сделок с ним обязан был приостановить государственную регистрацию и принять необходимые меры для устранения выявленных противоречий и подтверждения достоверности сведений, указанных в представленных разными хозяйствующими субъектами документах.

Произведя оспариваемые действия по регистрации договора уступки прав в пользу ФИО4, регистрирующий орган фактически разрешил спор о праве. Оспариваемыми действиями ответчик установил право аренды одного субъекта – ИП ФИО4, и отсутствие права аренды другого субъекта - ООО ТД Полет, что не допустимо в силу положений Федерального Закона № 122 – ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Челябинской области не соответствуют требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст.16,17,18 и 19) и нарушают права собственника имущества - города Челябинска, а также арендатора имущества ТД Полет - Продукт.

На основании изложенного, в силу ст.198-200 АПК РФ, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.201 АПК РФ, суд по делу об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц при принятии решения о признании оспариваемых действий (бездействия) незаконными, разрешает также вопрос об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем обязания соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества, суд считает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем отмены записи № 74-74-01/145/2011-159 от 18.04.2011 о государственной регистрации обременения на земельный участок, площадью 13501 кв.м., из состава земель населенных пунктов, с целевым назначением для строительства торгово-закупочной базы, с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, в пользу ФИО4.

Платежным поручением № 820 от 03.05.2011 заявителем за рассмотрение дела в суде уплачена госпошлина в сумме 4000 рублей (л.д.20).

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ) От уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Принимая во внимание, что требования заявителя удовлетворены полностью, госпошлина подлежит возврату из бюджета Российской Федерации в сумме 4 000 рублей.

Руководствуясь ч.1 ст.110, ст.ст.167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л :

Требование Общества с ограниченной ответственностью «Полет-Продукт» удовлетворить.

Признать незаконными действия Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, выразившиеся во внесении записи № 74-74-01/145/2011-159 по заявлению ФИО4 о регистрации обременения на земельный участок, площадью 13501кв.м., из состава земель населенных пунктов, с целевым назначением для строительства торгово-закупочной базы, с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, в пользу ФИО4.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отменить запись № 74-74-01/145/2011-159 от 18.04.2011 о государственной регистрации обременения на земельный участок, площадью 13501 кв.м., из состава земель населенных пунктов, с целевым назначением для строительства торгово-закупочной базы, с кадастровым номером 74:36:04 27 005:0011, расположенный по адресу: Юго-Западный промузел по Троицкому тракту в Советском районе г.Челябинска, в пользу ФИО4.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Н.А. Первых

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда – http://www.18aas.arbitr.ru, или Федерального арбитражного суда Уральского округа – http://www.fasuo.arbitr.ru.