Гражданский кодекс часть 1

Муниципальное образование Златоустовский городской округ,
г. Златоуст, Челябинская область обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, г. Челябинск об осязании погашения регистрационной записи о залоге на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

До принятия решения по делу истцом заявлено ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об изменении исковых требований. Истец просит погасить регистрационную запись о залоге на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>. Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 13.07.2001 между Муниципальным образованием г. Златоуст и ФИО3 истец приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...>. По условиям договора оплата приобретаемого истцом имущества будет произведена после регистрации договора купли-продажи, в связи с чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись об ипотеке в силу закона. В погашении записи об ипотеке ответчиком было отказано, в связи с обращением в регистрирующий орган только одного лица. Поскольку вторая сторона по сделке умерла, а истец не может в полной мере распоряжаться принадлежащим ему имуществом, он обратился в Арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик в представленном в материалы дела отзыве (л.д. 33-35), указал, что запись об ипотеке, при условии, что залогодержатель умер, может быть погашена исключительно на основании решения суда при отсутствии иной предусмотренной законом процедуры.

Третье лицо – ФИО1, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в судебное заседание не явилась, через канцелярию суда заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования по подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Как установлено в судебном заседании, между Муниципальным образованием г. Златоуст (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> (л.д. 6).

Пунктом 1 договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 150 000 руб. Данные средства будут выплачены после предъявления зарегистрированного договора в отделение Федерального казначейства г. Челябинска.

Договор зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.07.2001, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Квартира передана по акту приема-передачи от 13.07.2001 (л.д. 66)

Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждено представленным в дело расходным кассовым ордером от 09.08.2001 № 649 (л.д. 48), в соответствии с которым истец оплатил 150 000 руб. по указанному договору купли-продажи ФИО3

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, ст. 1, 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данный залог подлежит государственной регистрации.

В связи с указанным, в момент регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества была внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, вытекающей из условий договора в части сроков оплаты приобретаемого имущества.

Продавец казанного имущества - ФИО3, скончалась 03.12.2003, что подтверждается представленным в дело свидетельством о смерти, а также представленной справкой из Управления Федеральной миграционной службы России по Челябинской области (л.д. 8, 121). До момента смерти ФИО3 проживала по адресу: <...> кв., 36.

Согласно справке нотариуса Златоустовского городского округа ФИО4, уполномоченной вести наследственные дела граждан, чьи фамилии начинаются на букву «М» (л.д. 113), наследственное после смерти ФИО3 не заводилось (л.д. 46).

Истец обращался в Управление федеральной регистрационной службы по Челябинской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, однако решением от 30.07.2007 в погашении регистрационной записи было отказано, по основаниям, установленным ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в связи с обращением только одной стороны по сделке.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Статьей 25.1. данного закона установлено, что в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Действующим законодательством не предусмотрен случай погашения записи регистрации об ипотеке в случае смерти физического лица, являющегося залогодержателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1, 2 статьи 2 настоящего Кодекса, отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, в том случае, когда залогодержатель – физическое лицо, умерло, в связи с чем не может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, по аналогии закона такое погашение возможно на основании решения суда. При этом суд по результатам оценки всех имеющихся документов, относящихся к предмету спора, осуществляет проверку всех факторов, объективно свидетельствующих об устранении обстоятельств, послуживших основанием для ипотеки.

При указанных обстоятельствах, требование о погашении регистрационной записи об ипотеке подлежит удовлетворению в полном объеме.

При подаче искового заявления государственная пошлина истцом в силу п. 1.1. ч. 1 си. 333.37 НК РФ не оплачивалась.

Расходы по уплате государственной пошлины, относящиеся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ, взысканию не подлежат в силу п. 1.1. ч. 1 си. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, ч. 2 ст.176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Погасить регистрационную запись о залоге на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья В.П. Воронов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitrru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.