Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Полис-Урал», г. Екатеринбург, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация «ТМО «Маяк», г. Озерс,к (далее ООО «Корпорация») и Обществу с ограниченной ответственностью «Управление недвижимости «Корпорация Маяк», г. Екатеринбург, (далее ООО «Управление») о признании недействительным договора комиссии, заключенного между ответчиком 02.09.2003 г.

В обосновании иска, с учетом уточнения его основания от 31.05.2006 г. и 02.02.2007 г. (л.д. 33) приведены доводы о незаключенности договора в силу отсутствия предмета договора и его ничтожности ввиду несоответствия требованиям ст.ст. 990, 996, 245, 252 ГК РФ. По мнению истца, переход прав и обязанностей застройщика к комиссионеру не может быть произведен ввиду отсутствия у него полномочий осуществлять строительство и передавать долю в завершенном строительством объекте, привлеченным им участникам долевого строительства.

Ответчики отклонили требования, считая договор заключенным в соответствии с требованиями закона. Мотивированных возражений не представили.

Рассмотрение дела произведено в соответствии с положениями о подсудности, определенными п. 2 ст. 36 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон и изучив доказательства по делу, суд

УСТАНОВИЛ:

Постановлением главы г. Екатеринбург №952-г от 16.08.2001 г. (л.д. 87) ООО «Корпорация» предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок пл. 5 634 кв.м., расположенный в <...> для проектирования и строительства жилого дома.

18 августа 2003 г. ООО «Корпорация» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ на выполнение работ нулевого цикла и возведения надземной части жилого дома (л.д. 88). По пояснениям участвующих в деле лиц, строительство дома на дату судебного заседания не завершено.

2 сентября 2003 г. между ответчиками был заключен договор комиссии №01-2003/10 (л.д. 21-24). По условиям договора ООО «Управление» приняло на себя обязательства по продаже от своего имени, но за счет ООО «Корпорация» (Комитент) доли в договоре простого товарищества по строительству жилого дома по ул. Радищева, 33, в г. Екатеринбург.

Как видно из п. 1.1 договора доля стоимостью 6 415 000 руб. состоит из трех квартир с определенными номерами, этажностью, количеством комнат и

площадью. В п. 1.3 договора определено, что доля, предназначенная для продажи, является собственностью Комитента. К обязанностям Комиссионера отнесены продажа доли на условиях наиболее выгодных для Комитента, передача всего полученного по сделке, а также исполнение обязанностей и осуществление прав по сделкам, совершенным с третьими лицами в рамках настоящего договора (п. 2.1 договора).

17 ноября 2003 г. между ООО «Управление» и ООО «Полис-Урал» заключен договор долевого участия в строительстве №VI-7/3-01-2003 (л.д. 25-27). По условиям договора стороны объединяют вклады и совместно действуют без образования юридического лица в целях завершения строительства жилого дома. Вкладом ООО «Управление» является объект, приобретенный по договору комиссии, оспариваемому настоящим иском, вкладом ООО «Полис-Урал» являются денежные средства в сумме 1 826 000 руб.

По пояснениям сторон в судебном заседании внесение вклада ООО «Полис-Урал» не произведено, хотя сроки его внесения, установленные п. 2.2 договора (до 30.12.2003 г. и 31.05.2004 г. истекли).

Условиями договора предусмотрено, что при распределении долей в прибыли, истец получает в собственность 3 комнатную квартиру площадью 117,92 кв.м., расположенную на 7 этаже 13-ти этажной части объекта (п. 4.1). Передача квартиры отнесена п. 3.1.4 к обязанностям ООО «Управление».

Исследовав доказательства, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

В силу ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии одна сторона (Комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (Комитент) за вознаграждение совершить сделки от своего имени, но за счет Комитента. По сделке, совершенной Комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным Комиссионер, хотя бы Комитент и вступил в непосредственные отношения по исполнению сделки. Вещи, поступившие Комиссионеру от Комитента, являются собственностью последнего (п. 1 ст. 996 ГК РФ).

Содержание названных норм свидетельствует о том, что Комитент

должен обладать правами на отчуждение доли в простом товариществе по строительству жилого дома.

В соответствии с положениями ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999, действовавшем в период заключения оспариваемого договора, застройщиком является лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов.

Указанное понятие застройщика указано и в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г., согласно которому застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

По смыслу п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Поскольку материалами подтверждено наличие у ООО «Корпорация» статуса застройщика, право распоряжения капитальными вложениями у него имелось.

По смыслу ст. 218-220 ГК РФ, если новый объект создается в рамках гражданского договора, он является объектом обязательственных прав, но не права собственности. В этой связи предметом договора комиссии определено совершение сделок не с объектами недвижимого имущества, а с инвестиционными правами (обязанностями), результатом исполнения которых является возникновение права собственности на жилое помещение.

Поскольку действовавшим на момент заключения законодательство не установлен запрет на распоряжение капитальными вложениями, доводы истца о ничтожности договора в силу невозможности исполнения обязательств по получению вклада от третьих лиц и постройки квартир не могут быть признаны основательными.

Доводы о незаключенности договора, основанные на отсутствии создания доли в момент заключения договора комиссии, отклоняются судом на основании приведенных положений ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ в форме капитальных вложений» и возможности индивидуализации в договоре объектов инвестиционной деятельности.

Положения п. 2 ст. 4 и ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. свидетельствуют о том, что право распоряжения капитальными вложениями принадлежит и инвесторам, привлеченным застройщиком.

Довод истца о том, что избранный ООО «Корпорация» способ реализации прав на заключение договоров долевого участия влечет необходимость передачи имущества ООО «Управление» в рамках договоров долевого участия, заключенных им как комиссионером, также не может являться основанием для удовлетворения иска.

Согласно ст. 166 ГК РФ, иск о признании сделки недействительной может быть заявлен любым заинтересованным лицом. Согласно ст. 4 АПК РФ, право обращения в Арбитражный суд принадлежит лицу, чьи права и законные интересы нарушаются или оспариваются.

Сам по себе договор комиссии, заключенный между ООО «Корпорация» и ООО «Управление» прав истца не нарушает. Признание договора ничтожным в контексте ст. 168 ГК РФ, не ведет к восстановлению прав истца.

То обстоятельство, что договор комиссии послужил основанием для заключения ООО «Управление» с истцом договора долевого участия в строительстве, результатом исполнения должно являться возникновение прав истца на 1 квартиру не доказывает его заинтересованности.

Из содержания п. 3 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении

изменений в некоторые законодательные акты РФ» (применяемым согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ к правоотношениям, возникшим до его введения) следует, что законом предусмотрены специальные способы защиты прав лица, чьи денежные средства для строительства привлечены с принятием обязательств, после исполнения которых у лица может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме, лицом, не имеющим на это права (п. 1, 2 ст. 3 названного Закона). В этом случае истец может потребовать немедленного возврата денежных средств, уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения убытков. Не лишен истец и возможности оспорить договор долевого участия, стороной которого является. Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

С учетом того, что на дату судебного заседания истцом не произведено внесения платежей по договору долевого участия, договор реально не исполнен ни одной из сторон, судом отмечается, что возможные будущие нарушения прав истца не могут быть предметом судебной защиты.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат отклонению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167, 168, 169, ч. 1 ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый Арбитражный Апелляционный Суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном

объеме, в кассационную инстанцию в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья И. Ю. Соколова