Гражданский кодекс часть 1

Комитет экономического развития администрации муниципального района «Борзинский район» (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №5 от 12.01.2011 в размере 170 755 рублей 20 копеек, пени по договору за период с февраля по декабрь 2011 года в размере 16 143 рубля 48 копеек, всего в сумме 186 898 рублей 68 копеек.

Определением суда от 31.01.2012 принят встречный иск ответчика.

В судебном заседании 16.03.2012 представитель истца заявила об уточнении заявленных требований в части пени до 16 058 рублей 09 копеек, рассчитанных с 10.02.2011 по 30.12.2011. В части основного долга требования истца остались прежними.

В судебном заседании представитель ответчика уточнил встречный иск и заявил о расторжении договора аренды №5 от 12.01.2011, зачете стоимости проведенного капитального ремонта в сумме 225 806 рублей в счет арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд принимает к рассмотрению уточненный первоначальный и встречный иски.

Представитель комитета исковые требования с учетом уточнений поддержала, во встречном иске просила отказать в полном объеме.

Представитель общества просит суд удовлетворить встречный иск, отказать истцу в заявленных требованиях.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

12.01.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор №5 на аренду недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 110 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для размещения офиса (т.1 л.д.30-33).

Расположение переданных в аренду помещений отражено на плане и соответствует данным технического паспорта на помещение.

Договор заключен на основании протокола №82 от 12.01.2011 заседания комиссии по результатам аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (т.2 л.д.23).

Переданное в аренду имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 75АБ №266651 от 26.03.2008 (т.2 л.д.5) и выпиской из реестра казны муниципального имущества муниципального района «Борзинский район» №204 от 05.03.2012.

Одновременно с заключением договора составлен акт приема-передачи имущества (л.д. 32).

Срок действия договора аренды определен в п.1.8 договора с 01.01.2011 по 30.12.2011, то есть менее одного года.

С учетом пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ (абзац 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В соответствии с разделом 7 договора сумма платы за арендуемое имущество составляет 14 229 рублей 60 копеек в месяц и должна быть внесена на расчетный счет истца не позднее 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.1).

Расчет арендной платы произведен в соответствии со статьей 8 Положения о передаче в аренду и безвозмездное пользование недвижимого имущества, движимого имущества, предприятии, как имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Борзинский район», утвержденного Решением Совета муниципального района «Борзинский район» №257 от 15.02.2011.

Договор прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия 30.12.2011.

Задолженность ответчика по арендным платежам за период действия договора с 01.01.2011 по 30.12.2011 составляет 170 755 рублей 20 копеек (т.1 л.д. 8).

В соответствии с пунктом 4.1 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендодатель начислил пени из расчета 0,05% за каждый день просрочки с 11.02.2011 по 30.12.2011 в общей сумме 16 058 рублей 09 копеек.

16.09.2011 ответчику направлена претензия с требованием оплатить имеющуюся задолженность (т.1 л.д.58).

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

По состоянию на 05.12.2011 сторонами составлен акт сверки взаиморасчетов по договору аренды и подписан уполномоченными лицами (т.1 л.д.65).

Задолженность по арендной плате и пени ответчиком не оплачена, что явилось основанием для подачи искового заявления в суд.

Обществом заявлен встречный иск о расторжении договора аренды и зачете стоимости произведенного капитального ремонта здания на сумму 225 806 рублей в счет арендной платы за 2011 год.

Ответчик указывает, что капитальный ремонт здания был необходим, поскольку помещения находились в аварийном состоянии, не отвечали требованиям безопасности и могли нести угрозу людям.

Истец своими силами провел ремонт, в подтверждение представил дефектный акт, акт о приемке выполненных работ и справку о стоимости выполненных работ на 225 805 рублей 57 копеек (т.1 л.д.125-131). Представленные документы со стороны арендодателя не подписаны.

Также общество просит расторгнуть договор аренды с 15.12.2011 на основании пунктов 1, 2, 3 статьи 620 ГК РФ.

Истцом и ответчиком представлена в материалы дела переписка за 2011 год.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По настоящему делу между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды, предусмотренного нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

О состоянии имущества и его характеристиках указано в акте приема-передачи имущества.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Задолженность ответчика за весь срок действия договора составляет 170 755 рублей 20 копеек.

Доказательств оплаты ответчиком арендной платы материалы дела не содержат.

Следовательно, имеет место факт неисполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.

Ответчику направлялась претензия с требованием оплатить имеющуюся задолженность, которая оставлена ответчиком без ответа.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств.

В статье 329 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе и неустойка (пени).

По правилам статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

На основании изложенного, соглашение сторон о размере и порядке начисления пени, изложенное в пункте 4.1 договора, соответствует требованиям гражданского законодательства.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчик не вносил арендную плату в соответствии с условиями договора аренды, истцом правомерно начислено пени в размере 16 058 рублей 09 копеек.

Судом проверены и признаны правильными период начисления и размер пени.

Требования истца суд полагает подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений.

Факт пользования имуществом подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Доказательств оплаты арендных платежей ответчик не представил.

Следовательно, требования истца о взыскании арендной платы и пени за просрочку внесения арендных платежей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Встречный иск оставляется судом без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу пункта 2.2.4 заключенного между сторонами договора арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества, а согласно пункту 2.2.5 не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя.

Арендатор ссылается на вынужденный характер ремонтных работ, ввиду неисполнения обязанности по капитальному ремонту помещений арендодателем.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условиями договора обязанность производить капитальный ремонт и сроки для его проведения на арендодателя не возложена.

Как поясняет арендатор, ремонт был произведен в помещении в январе-феврале 2011 года. В возражениях на отзыв общество указывает, что полы в помещении дощатые с истлевшими досками, проемы и окна деревянные со сгнившими рамами, внутренняя отделка – штукатурка, которая частично отвалилась, наружные стены бревенчатые и имеют неприглядный вид, водопровод, канализация, отопление, горячее водоснабжение отсутствует, электричество есть, однако электросчетчик и электропроводка старого образца и не отвечает мерам пожарной безопасности.

Арендатор указывает, что заявление на проведение капитального ремонта подавалось на имя главы администрации муниципального района «Борзинский район» 24.12.2010.

Суд не рассматривает такое заявление как надлежащее уведомление арендодателя о проведении ремонта, поскольку договор аренды заключен с 01.01.2011 и необходимость проведения ремонта должна была быть согласования с арендодателем после заключения договора.

Арендатор обратился с письмом арендодателю только 17.02.2011 (т.1 л.д.124) с приложением дефектного акта, локального сметного расчета, акта о приемке выполненных работ и справки стоимости выполненных работ, то есть уже после проведения ремонтных работ.

Арендодатель направил арендатору ответ, что капитальный ремонт проводится в соответствии со статьей 10 Положения о передаче в аренду и безвозмездное пользование недвижимого имущества, движимого имущества, предприятии, как имущественного комплекса, находящегося в муниципальной собственности муниципального района «Борзинский район», утвержденного Решением Совета муниципального района «Борзинский район» №257 от 15.02.2011. В указанной статье предусмотрено, в частности, что условия, сроки и порядок проведения ремонта оформляются дополнительным соглашением к договору аренды, арендатор составляет дефектную ведомость и проектно-сметную документацию, которая утверждается главой администрации района, представленные арендатором документы рассматриваются комиссионно и принимается решение о целесообразности проведения ремонта, издается приказ о зачете затрат на ремонт в счет арендной платы.

Общество оспаривает необходимость применения указанного Положения.

Состояние помещения как требующее неотложного капитального ремонта ответчиком не доказано. Относимых и допустимых доказательств аварийного состояния помещения (в том числе в части названных недостатков) в материалы дела не представлено. Ответчик ошибочно полагает, что перечень произведенных видов работ доказывает невозможность использования помещения без проведения ремонта.

Из перечня произведенных ремонтных работ усматривается что произведены работы по замену окон и дверей, устройство бетонного крыльца, рубка стен, монтаж ограждающих конструкций стен из профилированного листа, облицовка стен по готовому каркасу щитами-картинами, обустройство металлического ограждения.

Произведенные работы сами по себе не свидетельствует о невозможности эксплуатации помещения до проведения ремонта.

Таким образом, суд полагает недоказанным довод ответчика о том, что ремонт носил неотложный характер.

Кроме того, арендатор не доказал, что до начала ремонтных работ он обращался к арендодателю с требованием осуществления капитального ремонта и арендодатель уклонился от выполнения указанного требования.

Пунктом 2.2.5 прямо предусмотрено не проводить никаких перепланировок и переоборудования без согласования с арендодателем.

Заявление о согласовании подано уже после производства работ.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Состояние окон, дверей, стен должно было быть установлено арендатором при приемке помещения.

Однако арендатор, не заявив о недостатках помещения при его приемке от арендодателя, не отказавшись по обнаружении невозможности использования помещения от аренды, не уведомив арендодателя о необходимости ремонта, не испросив письменного согласия на ремонт согласно условиям договора, начала самостоятельное осуществление ремонта.

При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска в части зачета стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы.

Не подлежит удовлетворению и требование общества о расторжении договора аренды.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в статье 620 ГК РФ.

Общий порядок изменения и расторжения договора изложен в главе 29 ГК РФ.

По смыслу статей 450-453 ГК РФ в судебном порядке может быть расторгнут только действующий договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Договором аренды предусмотрен срок его действия до 30.12.2011.

Срок действия договора на момент принятия судом иска к производству истек, правоотношения сторон, связанные с предоставление в аренду помещения в рамках договора, прекращены, в связи с чем требованием о расторжении прекратившего свое действие договора не подлежит удовлетворению в силу статьи 450 ГК РФ.

Судебные расходы распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Требования истца удовлетворены судом в полном объеме.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины при цене иска 186 813 рублей 29 копеек составляет 6 604 рубля 39 копеек.

При принятии встречного иска ответчику предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины при цене иска 225 806 рублей составляет 7 516 рублей 12 копеек, по требованию о расторжении договора – 4000 рублей.

Учитывая, что первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 18 120 рублей 51 копейка.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета экономического развития администрации муниципального района «Борзинский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>) основной долг в размере 170 755 рублей 20 копеек, пени в размере 16059 рублей 09 копеек, всего 186 813 рублей 29 копеек.

Во встречном иске обществу с ограниченной ответственностью «Изумруд» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Изумруд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 120 рублей 51 копейка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Артемьева