Гражданский кодекс часть 1

ФИО5 Дзониковна и ФИО2 обратились с иском к Администрации муниципального района "Ононский район" о взыскании стоимости расходов за ремонт арендованных нежилых помещений в размере 196315, 62 руб. в равных долях и расходов на юридические услуги 5000 руб.

По заявлению истцов на основании протокола по итогам проведенного аукциона были заключены договоры аренды от 16.03.2009 г. №6 на аренду нежилого помещения площадью 19,6 кв.м. с предпринимателем ФИО2 и договор №8 от 20.05.2009 г. на аренду нежилого помещения площадью 20,9 кв.м. с предпринимателем ФИО1 Данные нежилые помещения находились в двухэтажном здании, расположенном по ул.Комсомольская,71 в с.Нижний Цасучей. Арендованные помещения должны использоваться для предоставления бытовых услуг населению- парикмахерская и салон красоты. Поэтому была необходимость провести капитальный ремонт для использования помещений по назначению, вопросы проведения капитального ремонта были согласованы с архитектором района. Арендодатель выразил свое согласие о необходимости проведении капитального ремонта и предложил арендаторам произвести ремонт за счет собственных средств с последующим зачетом в счет арендной платы и возмещением затраченных средств. Арендаторы являются родственниками, и ими был произведен капитальный ремонт и реконструкция части здания, где расположены арендованные помещения, проведено отопление, канализация. Документы, подтверждающие затраты на сумму 245741,34 руб., были переданы на комиссию для зачета средств в счет арендной платы. 01.06.2010 г. были заключены договоры аренды на данные помещения, и 01.06.2011г. подписано соглашение об их расторжении. 25.06.2010 г. комиссией был составлен и подписан дефектный акт, согласно которому в помещениях необходимо было проводить капитальный ремонт. Согласно выписки из протокола от 06.06.2012 г. комиссией приняты к зачету затраты на проведение капитального ремонта в сумме 231266,22 руб., из них засчитано в счет арендной платы общая сумма по двум помещениям 34950 руб. Оставшаяся сумма 196316,22 руб. до настоящего времени не возвращена. В соответствии со ст.623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Поскольку 06.06.2012 г. комиссией проведен зачет средств в счет арендной платы и принято решение о возврате суммы 196316,22 руб., ответчик признал долг, и на основании ст.203 ГК РФ срок исковой давности не пропущен.

В отзыве на иск ответчик исковые требования не признал, заявил о применении срока исковой давности по заявленному требованию, поскольку согласно представленных истцом документов работы были проведены в 2009 году. По договору аренды, заключенным с истцами, капитальный ремонт не предусмотрен. В соответствии с Положением о зачете средств арендаторами на капитальный ремонт реконструкцию объектов недвижимости находящихся в муниципальной собственности района «Ононский район» в счет арендной платы, утвержденного постановлением Главы муниципального района «Ононский район» от 16.06.2006 г. № 174, до проведения капитального ремонта арендатор должен получить решение специально созданной комиссии на проведение ремонта, а после его проведения решение указанное комиссии по предоставлению права зачета средств, затраченных на капитальный ремонт в счет арендной платы. Для получения решения комиссии арендатор обязан был представить проектно-сметную документацию на реконструкцию и капитальный ремонт помещений. Обязанность по предоставлению документов истцами не исполнена, представленный дефектный акт от 25.06.2010 года указывает на необходимость проведения работ по ремонту помещений, а согласно представленных документов работы проводились в 2009 году. Представленные истцом договоры и документы не подтверждают проведение работ по капитальному ремонту, а относятся к текущему ремонту. Протокол комиссии от 04.06.2012 г. подписан только двумя членами комиссии из четырех, поэтому решение о зачете средств не было принято, а выданная справка от 29.08.2012г. не является признанием долга ответчиком, поскольку такое решение принято в неправомочном составе.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

На основании протоколов торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности муниципального района «Ононский район» от 13.03.2009г. и от 14.05.2009г., победителями были признаны ФИО2 и ФИО1

16 марта 2009 г. между администрацией муниципального района «Ононский район» в лице Комитета экономики и управления муниципальной собственностью (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды №6, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 19,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для предоставления бытовых услуг. Срок действия договора установлен с 23.03.2009 г. по 20.03.2010 г., и договор является одновременно передаточным актом.

01.06.2010 г. сторонами заключен договор №9 на аренду указанного помещения на срок с 21.03.2010 г. по 01.07.2010 г.

20 мая 2009 г. между администрацией муниципального района «Ононский район» в лице Комитета экономики и управления муниципальной собственностью (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды №9, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 20,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> (помещение №2), для предоставления бытовых услуг. Срок действия договора установлен с 28.05.2009 г. по 25.05.2010 г., и договор одновременно является передаточным актом.

01.06.2010 г. сторонами заключен договор №8 на аренду указанного помещения на срок с 26.05.2010 г. по 01.07.2010 г.

Из материалов дела следует, что сторонами были заключены соглашения о расторжении договоров аренды нежилого помещения от 01.06.2010 г. с момента его подписания, при этом дата на соглашении отсутствует.

Согласно представленных документов арендованные помещения были переданы арендодателю по актам приема-передачи от 23 июня 2011г. В актах осмотра нежилых помещений от 25.06.2011 г. комиссия указала, что нежилое помещение находится в хорошем состоянии, был проведен капитальный ремонт.

По заявлению истцов в 2009 году по согласованию с арендодателем был проведен капитальный ремонт и реконструкция в двухэтажной части здания по ул.Комсомольская,71 согласно дефектного акта.

18 мая 2010 г. предпринимателем ФИО2 в администрацию района представлены документы, подтверждающие расходы на проведение ремонта, для рассмотрения комиссией по зачету средств, затраченных арендаторами на капитальный ремонт помещений.

Согласно выписки из протокола №1 от 06.06.2012г. по заявлению ФИО2 комиссией принято к зачету сумма 231266,22 руб., засчитано в счет арендной платы затраты на проведенный капитальный ремонт помещений на общую сумму 34950 руб., оставшуюся сумму 196316,22 руб. возвратить арендатору ФИО2 Затем 29.08.2012 г. руководителем администрации района выдана справка предпринимателю ФИО1 о наличии задолженности за проведенный ремонт нежилых помещений в сумме 196315 руб.

В связи с не возвратом денежных средств предприниматели ФИО1 и ФИО2 обратились с требованием о взыскании стоимости расходов за ремонт арендованных нежилых помещений в размере 196315,62 руб. в равных долях, поскольку они являются родственниками, и ремонт осуществлялся ими совместно.

В соответствии со ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании ст.616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст.623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Таким образом, капитальный ремонт должен проводиться арендатором по согласованию с арендодателем, при отсутствии согласования о проведении капитального ремонта на объекте стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит.

В обоснование произведенных расходов по капитальному ремонту нежилых помещений истцы представили дефектный акт от 25.06.2010г., товарные чеки на покупку материалов для ремонта за июнь-июль 2009 г., договоры подряда на выполнение работ с физическими лицами от 01.07.2009 г., от 09.10.2009 г.

Согласно пункту 2.2.3 договоров аренды арендатор не вправе производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без согласия арендодателя, и своевременно производит за свой счет текущий ремонт арендуемого нежилого помещения.

Фактически строительные работы выполнялись в 2009 году, и по заявлению истцов в здании был проведен капитальный ремонт и реконструкция, в том числе ремонт отопительной системы, проведена канализация, устройство входной двери.

Из материалов дела следует, что дефектный акт на предмет определения объемов работ для проведения капитального ремонта в двухэтажной части здания по ул.Комсомольская,71 в с.Нижний Цасучей был составлен 25.06.2010 г.

Таким образом, дефектный акт был составлен после представления арендатором 18 мая 2010 г. в комиссию документов в подтверждение произведенных расходов на капитальный ремонт здания.

Возмещение стоимости затрат на проведение капитального ремонта, реконструкцию объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности муниципального района «Ононский район», в счет арендной платы производится в соответствии с Положением, утвержденного постановлением администрации муниципального района «Ононский район» от 16.06.2006 г. №174.

Для получения вышеуказанного возмещения необходимо согласовать проведение капитального ремонта, реконструкции объектов недвижимости и представить на утверждение арендодателю соответствующие документы: заявление арендатора о согласовании проведения капитального ремонта и реконструкции, письменное согласие титульного владельца объекта недвижимости, дефектная ведомость, проектно-сметная документация на выполнение капитального ремонта, положительное заключение экспертизы на проектно-сметную документацию.

Для зачета затраченных арендатором средств на капитальный ремонт, реконструкцию в счет арендной платы арендатор представляет разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приемки объекта с полным перечнем выполненных работ, справка организации, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости, справка о стоимости выполненных работ, копии документов, подтверждающих затраты арендатора на выполненные работы.

В данном случае письменного согласования на проведение реконструкции и капитального ремонта с арендодателем и проектно-сметной документации не было; акты приемки выполненных работ с указанием видов работ и их объемов отсутствуют. При замене системы отопления в здании документов на проведение предварительных испытаний также не имеется.

Из представленных в материалы дела договоров подряда следует, что выполнялись работы по текущему ремонту помещения.

Согласно Положения о комиссии от 23.06.2006 г. №244 в состав комиссии по зачету средств входят пять человек, и заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

По протоколу заседания комиссии от 04.06.2012г. по заявлению ФИО2 о зачете средств, затраченных на капитальный ремонт, в счет оплаты арендной платы присутствовало четыре члена комиссии, и решение принято единогласно, однако протокол подписан двумя членами из присутствующих.

При этом из объяснительной главного специалиста по архитектуре и градостроительству администрации муниципального района «Ононский район» ФИО6, подписавшей данный протокол, следует, что в комиссию по зачету средств, затраченных на капитальный ремонт и реконструкцию, арендаторами ФИО1 и ФИО2 не представлены договор подряда на проведение капитального ремонта здания по ул.Комсомольская,71, проектно-сметная документация на выполнение капитального ремонта, акт о приемке выполненных работ формы КС-2, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после капитального ремонта, разрешение на строительство, и в зачете средств подлежит отказать.

Следовательно, решение комиссии о выплате средств арендатору за проведенный капитальный ремонт помещения в размере 196316,22 руб. в установленном порядке не принималось.

Справка руководителя администрации района от 29.08.2012г. о наличии задолженности за проведенный ремонт нежилых помещений в сумме 196315 руб. не является надлежащим доказательством согласования проведения капитального ремонта по договорам аренды, поскольку порядок согласования определен Положением от 16.06.2006 г. №174.

Согласно ст.623 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В пункте 2.2.6 договоров аренды указано, что при прекращении договора аренды арендатор передает арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, а также составляющие принадлежность помещений и неотделимые от конструкций помещения.

Таким образом, договором аренды возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений не предусмотрена.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию.

В соответствии с нормой ст.623 ГК РФ арендатор вправе требовать возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды.

В данном случае на соглашении о расторжении договора аренды дата отсутствует, документы на возмещение расходов истец направил ответчику 10.05.2010г., а передача нежилых помещений арендодателю произведена по актам от 23.06.2011г.

Поэтому течение срока исковой давности начинается не ранее 10.05.2010 г., и установленный ст.196 ГК РФ срок исковой давности по требованию о возмещении расходов на момент обращения в суд не истек.

На основании изложенного правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании с ответчика стоимости капитального ремонта нежилых помещений в сумме 196315,62 руб. не имеется.

Расходы по госпошлине 6889,46 руб. и судебные издержки в сумме 5000 руб. по договору на оказание юридических услуг относится на истца по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Излишне уплаченная госпошлина в размере 136,85 руб. подлежит возврату из бюджета согласно ст.333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Возвратить предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 136 руб. 85 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Н.Ю. Шеретеко