Гражданский кодекс часть 1

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Объединение Агропромстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 78 514,87 руб. - задолженности по договору аренды земельного участка №2372 от 14.06.2000 г. за период с 01.04.2006 по 19.11.2013, 233 481,58 руб. - пени за период с 16.12.2003 по 19.11.2013.

Определением суда от 18.12.2013 г. были определены дата и время судебного заседания – 10 часов 40 минут 23.01.2014 года. Сторонам было предложено высказать свои возражения относительно возможности перехода к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в указанное время.

Представитель истца, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (уведомление № 29834), не явился.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 1501.2014 вх. № А78-Д-4/1009. В отзыве указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка (№2372 от 14 июня 2000г.) сроком на 10 лет. В п. 2.1. стороны определили, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный договор, как того требует договор и п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ, так и не прошел процедуру государственной регистрации, т.е. считается незаключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет недействительность такого договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, но не прошедшие таковую являются ничтожными в силу закона - ст. 165 Гражданского кодекса РФ. Истец прикладывает к исковому заявлению дополнительные соглашения к указанному договору, по которым у ответчика образовалась пеня за просрочку обязательства, данные дополнительные соглашения подписаны в одностороннем порядке, подпись генерального директора ОАО «Агропромстрой» на данных соглашениях отсутствует. В п. 9.1. данного договора, указано, что изменения, дополнения и поправки к настоящему договору аренды будут действовать только тогда, когда они сделаны в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон. Произведенное увеличение годовой арендной платы неправомерно и не подлежит исполнению, т.к. дополнительные соглашения не оформлены как того требует п.9.1., а также дополнительные соглашения составлены к незаключенному договору аренды земельного участка. Из этого следует, что одностороннее изменение истцом Договора аренды не вступившего в законную силу, неправомерно. Также истец не имеет право требовать уплаты пени за просрочку арендной платы, т.к. договор считаться незаключенным. Пени подлежат взысканию за нарушение обязательств по договору. О нарушении договора можно говорить только после государственной регистрации, следовательно, пени могут быть взысканы только и момента государственной регистрации. Т. к. договор не прошел государственную регистрацию, истец не имеет право требовать оплаты пени. Истец в своем исковом заявлении не указывает, что стороны 22.04.2009 заключили соглашение об оплате за период фактического использования земельною участи, которое, перезаключается каждый год. По указанным соглашениям ОАО «Агропромстрой» платить за фактическое использование земельного участка и задолженности не имеет. истец неправомерно включил оплаты, начиная с апреля 2009 г. в свой расчет, т.к. эти суммы ответчик оплачивает не по договору, а по заключенным соглашениям об оплате за фактическое использование земельного участка. ОАО «Агропромстрой» считает, что истец пропустил трехгодичный срок исковой давности и не может предъявлять свои требования в судебном порядке.

Ответчиком в судебном заседании представлены соглашения об оплате за период фактического использования земельного участка и платежные поручения об оплате.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с частью 3 которой при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Учитывая отсутствие возражений сторон на переход в судебное заседание, суд, в соответствии с ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 декабря 2006 г. № 65, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании.

Судом на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2014.

После перерыва в материалы дела от истца поступило заявление об уточнении исковых требований от 23.01.2014 вх. № 439 время 10-32.

Согласно уточнению истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по пени за просрочку внесения платежа в размере 86 130,81 руб. за период с 18.11.2010 по 18.11.2013.

Ходатайством от 23.01.2014 вх. № 438 время 10-30 истец просил суд в связи с невозможностью участия представителя рассмотреть дело в его отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель ответчика ознакомлен с заявлением об уточнении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение принято судом к рассмотрению.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с Законом Забайкальского края от 26 сентября 2008 года № 46-ЗЗК «Об установлении отдельных полномочий высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края», Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года № 152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края», Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 08 июня 2010 года № 233, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент).

14 июня 2000 года между Департаментом и ОАО «Объединение Агропромстрой» был заключен договор аренды земельного участка № 2372 (далее - договор) сроком на десять лет (л.д. 24-34).

Предметом договора являлся земельный участок, местоположение которого установлено: <...> площадью 1,2395 га. Земельный участок предоставлялся для производственных целей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.2.3. договора арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Ответчик принятых на себя обязательств в части своевременного внесения определенного договором размера арендной платы в установленные сроки не исполнял. В связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2006 года по 19 ноября 2013 года в размере 78 514,87 рублей.

Согласно пункту 5.4 договора в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.

Во исполнение данного пункта договора, Департаментом арендатору была направлена претензия № 03-13/3430-а от 23 апреля 2013 года с просьбой, погасить образовавшуюся задолженность.

На основании пункта 5.2 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, сумма которой составила 86 130,81 руб. за период с 18.11.2010 по 18.11.2013.

На сегодняшний день сумма пени ответчиком не погашена, в связи с чем истец обратился с иском в Арбитражный суд Забайкальского края.

Суд, рассмотрев заявленные требования, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 5.3 договора № 2372 от 14.06.2000 предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) 0,1 % от суммы платежей за истекший квартал.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Взыскание неустойки является как самостоятельным способом защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), так одновременно и самостоятельной формой гражданско-правовой ответственности (статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, неустойка в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом обеспечения исполнения договорных обязательств.

Одним из оснований для применения меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки является просрочка исполнения обязательства арендатором.

Однако, как следует из материалов дела и пояснений представителя ответчика договор аренды земельного участка № 2372 от 14.06.2000, заключенный на срок десять лет, не прошел процедуру государственной регистрации.

Положениями пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относит земельные участки к недвижимым вещам.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 и пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах.

Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором.

Из положений, содержащихся в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор аренды № 2372 от 14.06.2000 является незаключенным. В связи, с чем предъявление требования о взыскании пени за просрочку платежа основного долга является необоснованным.

Частичные оплаты по незаключенным договорам аренды не влияют на возможности применения договорной ответственности в виде пени.

Исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы не подлежат распределению, т.к. истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья О.В. Герценштейн