Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" обратился в арбитражный суд с требованием обязать Общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-гражданское строительство" передать в собственность городского округа «Город Чита» две благоустроенные однокомнатные квартиры в черте города площадью не менее 42,4 кв.м. и 31,8 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.

Третье лицо надлежаще извещено о рассмотрении дела в суде, заявило о рассмотрении дела без участия его представителя.

В соответствии со ст.156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.

По заявлению истца на основании акта выбора земельного участка от 28.09.2005г. №112/05 и заключенного договора аренды земельного участка №125/07 от 27.02.2007г. ЗАО «Жилстрой» предоставлен земельный участок по адресу: <...>, площадью 3088 кв.м. для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками. На территории земельного участка находился многоквартирный жилой дом, состоящий из четырех жилых помещений, в том числе двух муниципальных квартир площадью 42,4 и 31,8 кв.м. по адресу: <...> и №4. Застройщик обязан был обеспечить снести указанный дом с расселением граждан, проживающих в этих домах. В соответствии с подписанным соглашением от 07.02.2011г. №82-Д/СГ-2 между Правительством Забайкальского края, ЗАО «Жилстрой», ООО «ПГС» стороны договорились, что ЗАО «Жилстрой» передает ООО «ПГС» строительную площадку для проектирования и строительства МКЖД с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...>. В соответствии с распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 07.02.2011г. №6024/р арендатору – ЗАО «Жилстрой» согласована передача прав и обязанностей третьему лицу – ЗАО «ПГС» по договору аренды от 27.02.2007г. №125/07, и заключен договор цессии от 14.12.2011г. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости квартиры №1 и №4 по ул.Автогенная, д.8 «а» в г.Чите являются муниципальной собственностью. По акту обследования кадастрового инженера от 17.11.2016г. многоквартирный дом по ул.Автогенная, 8 «а» снесен полностью. Поскольку ответчику перешли права застройщика по договору цессии от 14.12.2011г., истцом в адрес ответчика направлялось требование о предоставлении в муниципальную собственность двух благоустроенных жилых помещений. Однако ответчик не признал указанное требование со ссылкой на то, что в доме, подлежащем сносу, произошел пожар и дом был разрушен. Таким образом, до настоящего времени ответчиком не представлены в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан, проживающих в муниципальных квартирах.

В отзыве на иск ответчик заявленные требования не признал по тем основаниям, что 07.12.2011г. ООО «ПГС» было подписало соглашение между Правительством Забайкальского края и ЗАО «Жилстрой» о сотрудничестве по завершению строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ул. 1-я Каштакская, 3. По условиям данного соглашения ООО «ПГС» не принимало на себя обязательств ЗАО «Жилстрой» по расселению жилого дома по ул. Автогенная, 8а. Согласно п.2.7 соглашения ООО «ПГС» не принимает на себя обязательств по оплате гражданам - участникам долевого строительства и иным лицам денежных средств, штрафных санкций и иных затрат, связанных с неисполнение ЗАО «Жилстрой» своих обязательств по строительству жилого дома. Жилой дом по ул. Автогенная, 8а в г.Чите сгорел, что было установлено решением Центрального районного суда г. Читы от 02.02.2016г., и ООО «ПГС» указанный дом не сносило. Истец, являясь собственником двух жилых помещений, не осуществлял исполнение своих обязанностей по сохранности своего имущества. В связи с тем, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности собственника по содержанию и сохранности своего имущества, а ООО «ПГС» не принимало на себя обязанности по расселению вышеуказанного дома и его сохранности, у истца не имеется правовых оснований требовать от ответчика благоустроенных жилых помещений.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что на основании ст.31, ст.32 Земельного кодекса, действующих на момент предоставления земельного участка, выбор земельного участка для строительства и утверждение соответствующего акта являлось основанием для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта и последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. В силу ст.86,89 Жилищного кодекса РФ в связи со сносом жилого помещения предоставляются другие благоустроенные помещения, равнозначные ранее занимаемому жилому помещению в границах данного населенного пункта. Распоряжением Мэра города Читы от 30.09.2005г. №226Р было предварительно согласовано место размещения многоквартирных домов и утвержден акт выбора земельного участка, застройщиком был получен земельный участок в аренду по договору №125/07 от 27.02.2007г. для строительства многоквартирного дома, и указанные жилые помещения были снесены. По условиям договора цессии от 14.02.2011г. предусмотрена передача прав и обязанностей ЗАО «Жилстрой» ответчику по договору аренды земельного участка №125/907 для строительства многоквартирного дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.

По заявлению ответчика по соглашению от 07.12.2011г. между Правительством Забайкальского края, ЗАО «Жилстрой» и ЗАО «Промышленно-гражданское строительство» о сотрудничестве по завершению строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ул. 1-я Каштакская, 3, застройщик обязан был передать права на земельный участок под строительство жилого дома, сведения об участниках долевого строительства и сведения о лицах, подлежащих расселению. ЗАО «Жилстрой» находилось в процедуре банкротства, и конкурсным управляющим были переданы сведения об участниках долевого строительства, иных сведений не передавалось, и по договору цессии обязательства по предоставлению квартир по расселению граждан не передавались. В договоре аренды №125/07 не предусмотрена обязанность арендатора по предоставлению квартир истцу. Акт выбора земельного участка от 28.09.2005г. предусматривает согласование уполномоченными органами размещения объекта и не устанавливает права и обязанности сторон. Договор земельного участка от 27.02.2007г. расторгнут сторонами по соглашению от 20.11.2014г., и заключен новый договор аренды земельного участка №837/14. Разрешение на строительство было получено 15.10.2015г., и на земельном участке многоквартирный дом отсутствовал, поскольку 20.07.2014г. был составлен акт о пожаре данного дома.

Из письменных пояснений третьего лица следует, что в договоре аренды земельного участка №125/07 не содержалось обязательств по расселению граждан из жилого дома, расположенного по адресу:<...>. По договору цессии от 14.12.2011г. права и обязанности по договору были переданы ЗАО «Промышленно-гражданское строительство» за исключением обязанности по оплате задолженности по арендным платежам, образовавшейся до государственной регистрации договора цессии.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

Распоряжением Мэра города Читы от 30.09.2005г. №226Р было предварительно согласовано для ЗАО «Жилстрой» место размещения многоквартирных домов и утвержден акт от 28.09.2005г. №112/05 выбора земельного участка площадью до 2,5 га в районе улиц Нечаева и Июньской в г.Чите для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками. Согласно акту от 28.09.2005г. на земельном участке размещается малоэтажная жилая застройка и необходимо выполнить снос существующих строений с расселением граждан, поживающих в этих домах.

27.02.2007г. между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) и ЗАО «Жилстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №125/07 на срок до 01.02.2008г.

По условиям договора ЗАО «Жилстрой» предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г.Чита, ул.1-я Каштакская,3, площадью 3088 кв.м. для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками.

На данном земельном участке находился многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, и на квартиры №1 площадью 42,4 и №4 площадью 31,8 кв.м. зарегистрировано право муниципальной собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 08.09.2015г.

В связи с введением процедуры банкротства в отношении ЗАО «Жилстрой» и для разрешения жилищного вопроса с участниками долевого строительства 07 декабря 2011г. между Правительством Забайкальского края, ЗАО «Жилстрой» в лице конкурсного управляющего и ЗАО «Промышленно-гражданское строительство», реорганизованное в ООО «Промышленно-гражданское строительство», было заключено соглашение о сотрудничестве по завершению строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ул.1-я Каштакская, 3.

По условиям данного соглашения застройщик- ЗАО «Жилстрой» передает застройщику- ЗАО «ПГС» строительную площадку для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ул.1-я Каштакская, 3; передает по договору цессии права на земельный участок под строительство жилого дома, информацию и сведения об участниках долевого строительства жилого дома, а также сведения о лицах, подлежащих расселению.

Согласно п.2.7 соглашения ООО «ПГС» не принимает на себя обязательств по оплате гражданам - участникам долевого строительства и иным лицам денежных средств, штрафных санкций и иных затрат, связанных с неисполнение ЗАО «Жилстрой» своих обязательств по строительству жилого дома.

Из материалов дела следует, что в соответствии с распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 07.02.2011г. №6024/р о согласовании передачи прав и обязанностей ЗАО «ПГС» по договору аренды от 27.02.2007г. №125/07 между ЗАО «Жилстрой» (цедент) и ЗАО «Промышленно-гражданское строительство» (цессионарий) заключен договор цессии от 14.12.2011г., зарегистрированный в установленным порядке 22.02.2012г.

По условиям договора ЗАО «Жилстрой» уступает ЗАО «Промышленно-гражданское строительство» в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка №125/07 от 27.02.2007г.

Согласно п.1.2 договора от 14.12.2011г. передаваемые права ЗАО «ПГС» заключаются во временном владении и пользовании земельным участком площадью 3088 кв.м. по адресу: г.Чита, ул.1-я Каштакская,3. Земельный участок предоставляется для строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками. Земельный участок находится в залоге участников долевого строительства в соответствии с заключенными договорами (п.1.5).

В пункте 1.3 договора цессии указано, что цессионарию не передаются обязанности цедента по оплате задолженности по арендным платежам по договору аренды, возникшие до государственной регистрации договора.

Согласно п.2.1 цедент обязан передать цессионарию все документы, удостоверяющие права и обязанности, передаваемые цессионарию по настоящему договору и сообщить иные сведения, имеющие значения для осуществления прав и обязанностей в соответствии с трехсторонним соглашением между Правительством Забайкальского края, ЗАО «Жилстрой» и ЗАО «Промышленно-гражданское строительство» о сотрудничестве по строительству многоквартирного жилого дома.

По заявлению ответчика ЗАО «Жилстрой» предоставлялись квартиры собственникам приватизированных квартир в доме по ул.Автогенная,8а, при заключении договора цессии застройщиком сведений о проживающих по договору социального найма в муниципальных квартирах не предоставлялись, и ООО «ПГС» не принимало на себя обязательств ЗАО «Жилстрой» по расселению жилого дома.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что требования в отношении спорных квартир к первоначальному застройщику- ЗАО «Жилстрой» в деле о банкротстве не были заявлены.

Как следует из материалов дела, деятельность ЗАО «Жилстрой» прекращена в связи с его ликвидацией по решению арбитражного суда, о чем внесена запись в единый государственный реестр юридических лиц 29.11.2012г.

В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В связи с одновременной передачей первоначальным арендатором прав и обязанностей ЗАО «ПГС» произведена замена стороны по договору аренды земельного участка, и к сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии со ст.382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу ст.391 Гражданского кодекса РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником с согласия кредитора.

По условиям договора аренды земельного участка от 27.02.2007г. №125/07 обязанности арендатора определены в п.4 договора, согласно которым арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями его предоставления и своевременно оплачивать арендную плату.

В данном случае перенаем по договору аренды земельного участка от 27.02.2007г. №125/07 не повлек возникновение у ООО «ПГС» обязанности предоставить истцу квартиры для расселения.

В соответствии с трехсторонним соглашением от 07.12.2011г. и п.2.1 договора цессии от 14.12.2011г. первоначальным застройщиком ЗАО »Жилстрой» сведения и документы, в отношении лиц, подлежащих расселению, новому застройщику ООО «ПГС» по акту не передавались.

При этом требования о предоставлении в муниципальную собственность равнозначных квартир, подлежащих сносу, первоначальному застройщику ЗАО «Жилстрой» в деле о банкротстве не заявлялись, а также не были включены в предмет соглашения от 07.12.2011г., по которому новому застройщику были переданы только сведения об участниках долевого строительства.

Таким образом, по соглашению от 07.12.2011г. обязанности ЗАО «Жилстрой» по расселению граждан из жилого дома новому застройщику не передавались, сведения и документы не представлялись.

20.11.2014г. договор аренды земельного участка от 27.02.2017г №125/07 по соглашению сторон расторгнут, и с Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края заключен новый договор аренды №837/14.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками по ул.1-я Каштакская,3 в г.Чите было получено ООО «Промышленно-гражданское строительство» 15 октября 2015г.

Из материалов дела следует, что акт о сносе жилого дома по ул.Автогенная,8а новым застройщиком не составлялся, указанный 4-х квартирный жилой дом сгорел согласно акту о пожаре от 20.07.2014г.

Соответственно, объем прав и обязанностей передан ответчику по договору цессии от 14.12.2011г., и невыполнение первоначальным застройщиком обязанностей по расселению граждан само по себе не влечет возникновение обязанности у нового застройщика по договору аренды земельного участка от 27.02.2007г. №125/97 передать в собственность городского округа благоустроенные однокомнатные квартиры.

Указанные истцом нормы ст.31 и 32 Земельного кодекса РФ о выборе земельного участка для строительства, действующая в спорный период, и ст. 86,89 Жилищного кодекса РФ также не предусматривают переход таких обязанностей к ответчику в силу закона.

При изложенных обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по иску относится на истца по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истец освобожден от оплаты госпошлины согласно п.1.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Доступ к судебным актам по делу № А78-11172/2017, выполненным в форме электронных документов, может быть получен на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru).

Судья Н.Ю. Шеретеко