Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении с ООО «Стройконструкция» договора аренды № 449/17 (А) от 09 октября 2017 года земельного участка право собственности, на который не разграничено общей площадью 10801 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040508:10012, местоположение которого установлено: <...>., предоставленного для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1);

об изъятии из собственности ООО «Стройконструкция», ООО «Спецтехника» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:040508:11053, площадью 8133,1 кв.м. расположенного по адресу: Забайкальский край, городской округ «<...>, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке;

о взыскании с ООО «Стройконструкция» задолженности по арендной плате в размере 1125000,00 рублей, пени за просрочку внесения платежа в размере 34125,00, всего 1193250,00 рублей,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1)Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю в лице Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению исполнительных производств в отношении должников-юридических лиц, розыску должников, их имущества и розыску детей УФССП по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2)общество с ограниченной ответственностью «Читинский керамический завод» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель не явился;

от ответчика 1: ФИО1, представителя по доверенности от 01.10.2018;

от ответчика 2: ФИО1, представителя по доверенности от 16.06.2020.

от третьих лиц: представители не явились.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв в судебном заседании с 01.12.2021 до 15 час. 00 мин 08.12.2021.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (далее – ответчик 1, ООО «Стройконструкция»)

об обязании ООО «Стройконструкция» возвратить земельный участок местоположение которого установлено: <...>., общей площадью 10801 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040508:10012 по акту приема-передачи, в состоянии пригодном для его дальнейшего использования путем сноса любых расположенных на нем объектов за счет ответчика,

Определением суда от 17.01.2020 исковое заявление принято к производству.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лица участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Учитывая отсутствие возражений со стороны истца, ответчика, третьих лиц суд, признав дело подготовленным, протокольным определением от 12.05.2020 завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании по правилам статьи 137 АПК РФ и в соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 №65 "О подготовке дела к судебному разбирательству".

Определением суда от 12.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: общество с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (л.д.54-55 т.1).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования, просил:

расторгнуть с ООО «Стройконструкция» договор аренды № 449/17 (А) от 09 октября 2017 года земельного участка право собственности, на который не разграничено общей площадью 10801 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040508:10012, местоположение которого установлено: <...>., предоставленного для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1),

обязать ООО «Стройконструкция» и ООО «Спецтехника» возвратить земельный участок местоположение которого установлено: <...>., общей площадью 10801 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040508:10012 по акту приема-передачи, в состоянии пригодном для его дальнейшего использования путем сноса любых расположенных на нем объектов за счет ответчика,

взыскать с ООО «Стройконструкция» задолженность по арендной плате в размере 1125000,00 рублей, пени за просрочку внесения платежа в размере 34125,00, всего 1193250,00 руб. (л.д.68 т.1).

Определением суда от 13.07.2020 к участию в деле в качестве соответчика, привлечено: общество с ограниченной ответственностью «Спецтехника» (далее – ответчик 2, ООО «Спецтехника»). Исключено из числа третьих, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Спецтехника» (л.д.76-77 т.1).

изъять из собственности ООО «Стройконструкция», ООО «Спецтехника» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:040508:11053, площадью 8133,1 кв.м. расположенного по адресу: Забайкальский край, городской округ «<...>, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке;

взыскать с ООО «Стройконструкция» задолженность по арендной плате в размере 1125000,00 рублей, пени за просрочку внесения платежа в размере 34125,00, всего 1159125 руб. (л.д.95-96 т.1).

Определением суда от 15.01.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю в лице Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению исполнительных производств в отношении должников-юридических лиц, розыску должников, их имущества и розыску детей УФССП по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением суда от 28.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено: общество с ограниченной ответственностью «Читинский керамический завод» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчиков с требованиями истца не согласился по основаниям, изложенным в отзывах на иск.

Третьи лица служба судебных приставов, ООО Читинский керамический завод» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Суд в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, заслушав доводы представителя ответчиков, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 09.10.2017 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (Арендатор) заключен договор № 449/17 (А) аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена (с учетом заключенного дополнительного соглашения № 1391), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:040508:10012, площадью 10801 кв.м., местоположение которого установлено: <...>. земельный участок не занят зданиями, строениями, сооружениями (пункт 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами (пункт 9.1. договора)

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставляется для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1).

Договор заключен сроком на 5 лет по 08 октября 2022 года.

В соответствии с пунктом 6.2.3 пункта 6.2 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно пункту 5.3 договора в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.

На основании пункта 5.2 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки, сумма которой за период с 16 декабря 2017 по 15 июля 2019 года составила 34125рублей.

На сегодняшний день сумма образовавшейся задолженности арендатором не оплачена.

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды, может быть расторгнут в судебном порядке при не внесении арендатором более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от ее последующего внесения, а также в случае неисполнения обязанностей, установленных пунктом 6.2 договора.

Учитывая то, что арендатором арендные платежи в установленный договором сроки не вносятся и арендатор к освоению земельного участка не приступил Департаментом в адрес последнего было направлено предписание с просьбой устранить допущенные нарушения (л.д.27 т.1).

Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции Департамент просил:

Оценив материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 статьи 65 ЗК РФ предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 6.2.3. договора арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Из материалов дела видно, что между сторонами сложись правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые договором.

Соответственно, обязательства сторон по предоставлению в аренду земельного участка и внесению платежей за его пользование возникают в силу закона и заключенного между сторонами возмездного договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Ответчик принятых на себя обязательств в части своевременного внесения определенного договором размера арендной платы в установленные сроки не исполнял, в связи с чем, у ООО «Стройконструкция» образовалась задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2018 года по 31 декабря 2018 года в размере 1125000руб.

Во исполнение данного пункта договора, Департаментом арендатору направлена претензия № 01-03/10653-П от 24 декабря 2018 года с просьбой, погасить образовавшуюся задолженность. В случае невыполнения данного предписания по истечении указанного срока Департамент в соответствии со статьей 619 ГК РФ, пунктом 8.2 договора предложил ООО «Стройконструкция» расторгнуть договор по соглашению сторон (л.д.27 т.1).

Как указывает истец, ответчик обязанности по внесению арендных платежей не исполнил, задолженность составила 1125000 руб. (расчет суммы задолженности, л.д.5 т.1).

Расчет истца судом проверен, ООО «Стройконструкция» не опровергнут, контррасчет не представлен.

Задолженность ООО «Стройконструкция» не оплачена.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Учитывая вышеизложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд, установив факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы, исходя из условий договора № 449/17 (А) аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на который не разграничена, считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования в части взыскания арендных платежей в сумме 1125000 руб. за период с 01.04.2018 по 31.12.2018.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 34125 руб. пеней, начисленных за период с 16.12.2017 по 15.07.2019.

На основании пункта 7.2 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

В данном случае размер ответственности арендатора в случае просрочки внесения платежей установлен договором.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Кроме того, исходя из пункта 2 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, размер законной неустойки соглашением сторон не может быть уменьшен, но может быть увеличен, если закон этого не запрещает.

При таком положении суд при рассмотрении требований в части взыскания неустойки исходит из размера пеней, установленного пунктом 7.2 договора аренды.

Расчет истца судом проверен и признан верным. Арифметическая правильность расчета ответчиком, как в части алгоритма расчета, так и в части суммы начисления не оспорена.

Ответчик не представил документального опровержения доводов истца относительно неуплаты арендных платежей, доказательств уплаты пени за указанный истцом период.

Поскольку ответчиком допущено нарушение по не внесению арендной платы за земельный участок по заключенному сторонами договору аренды, правомерным, в силу пункта 7.2. договора и статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является требование истца о взыскании с ответчика пеней за указанный период.

Относительно требования Департамента о расторжении с ООО «Стройконструкция» договора аренды № 449/17 (А) от 09 октября 2017 года земельного участка право собственности, на который не разграничено, суд указывает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 ГК РФ).

Департамент, оценив действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности се достижения в пределах срока действия договора аренды, в адрес ответчика направил предложение о расторжении договора аренды в порядке статьи 619 ГК РФ.

Основанием направления отказа явилось то, что земельный участок не используется ответчиком в соответствии с целевым назначением данного участка, предусмотренным договором аренды и не вносятся арендные платежи в установленные договором сроки.

Истец указывает, что до настоящего времени ответчиком соглашение о расторжении договора аренды не подписано, по акту приема-передачи земельный участок не передан.

Как следует из материалов дела, ООО «Стройконструкция» не исполнялась обязанность по уплате арендных платежей в установленные договорам сроки более двух раз подряд, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате.

Ответчик (ООО «Стройконструкция») требования истца о расторжении договора аренды фактически не оспорил, подтвердил, что действительно арендные платежи своевременно не вносились.

Поскольку просрочка внесения ООО «Стройконструкция» арендной платы составляет длительный период и на момент рассмотрения спора долг не погашен, суд приходит к выводу о правомерности требований Департамента о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд считает, что нахождение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства не препятствует расторжению договора аренды земельного участка в судебном порядке при доказанности наличия оснований для прекращения арендных отношений по требованию Арендодателя.

Таким образом, учитывая длительный период невнесения арендной платы, систематический характер неисполнения ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы, размер сформировавшейся задолженности, суд считает, что указанные нарушения ответчиком условий договора являются существенными, поскольку другая сторона по договору (истец по настоящему делу) в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: своевременного и в полном объеме поступления арендных платежей в соответствующий бюджет и возможности ими распорядиться.

Применив указанные нормы права, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит существенным нарушение ООО «Стройконструкция» договорного обязательства, которое предоставило арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды и считает требование о расторжении с ООО «Стройконструкция» подлежащим удовлетворению.

Как указано выше, между Департаментом и ООО «Стройконструкция» действительно был заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 10801 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040508:10012, местоположение которого установлено: <...>., предоставленного для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1).

03.05.2018 администрацией городского округа «Город Чита» выдано разрешение на строительство № 93-303-106-2018 для строительства многоквартирного жилого дома на арендуемом земельном участке.

Из материалов дела следует, что 03.05.2018 между ООО «Стройконструкция» (Застройщик) и ООО «Спецтехника» (Инвестор) заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являются взаимоотношения сторон по инвестиционной деятельности (участие инвестора в строительстве объекта инвестиций, указанного в п. 1.2 настоящего договора).

Объектом инвестиционной деятельности является строительство объекта: «Многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. (второй этап строительства)», расположенного по адресу: <...>.

Соглашением от 26.11.2018 к договору об инвестиционной деятельности от 03.05.2018 стороны пришли к соглашению приостановить строительство объекта на неопределенный срок, консервировать объект строительства (п. 1. Соглашения).

В соответствии с пунктом 2 Соглашения, стороны решили осуществить оформление права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 35%).

Таким образом, право общедолевой собственности ответчика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), расположенный на арендуемом земельном участке, в размере 81/100 было зарегистрировано на основании: разрешения на строительство Администрации городского округа «Город Чита»; договора аренды земельного участка от 09.10.2017, дополнительного соглашения № 1391 к договору аренды земельного участка; договора об инвестиционной деятельности от 03.05.2018, Соглашения от 26.11.2018 к договору об инвестиционной деятельности и акта распределении результатов инвестиционной деятельности от 26.11.2018.

Доля права общей долевой собственности в размере 19/100 на объект незавершенного строительства был зарегистрирован на ООО «Стройинвест».

Таким образом, ответчики являются законными собственниками объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, согласно 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Незавершенный строительством многоквартирный дом возводился ООО «Стройконструкция» на основании полученного разрешения на строительство и в соответствии с проектной документацией, на земельном участке, который арендовался застройщиком в соответствующих целях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой принятие публичными органами актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему участке объекта недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства Департамент уточнил исковые требования и вместо понуждения ООО «Стройконструкция» возвратить земельный участок просил изъять из собственности ООО «Стройконструкция» и ООО «Спецтехника» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:040508:11053, площадью 8133,1 кв.м. расположенного по адресу: Забайкальский край, городской округ «<...>, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, Департамент обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с настоящим требованием. В обоснование данного требования истец сослался на статьи 235, 239.1 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В пункте 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.12.2018 на земельном участке расположен принадлежащий ответчикам на праве собственности незавершенный строительством объект с кадастровым номером 75:32:040508:11053, степенью готовности - 35 % (право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано 25.12.2018) (л.д.46-47). Из содержания указанной выписки следует, что право общедолевой собственности на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), расположенный на арендуемом земельном участке, в размере 81/100 было зарегистрировано на ответчика ООО «Стройконструкция», а в размере 19/100 на ответчика ООО «Спецтехника».

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком ООО «Стройконструкция» в материалы дела не представлено.

Требование об изъятии объекта Департаментом предъявлено к ответчикам ООО «Стройконструкция» и ООО «Спецтехника» в долевой собственности которых находится объект незавершенного строительства. Вместе с тем, ООО «Спецтехника» не являлось застройщиком спорного объекта и не арендовало земельный участок с кадастровым номером 75:32:040508:10012. Доля в праве на незавершенный строительством объект была передана во исполнение обязательств по заключенному между ответчиками договору об инвестиционной деятельности.

Требование об изъятии объекта из собственности и продажи его с публичных торгов заявлено на основании статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что в силу части 11 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Собственники объекта незавершенного строительства не лишены права пользования земельным участком, на котором данный объект расположен, в том числе в целях завершения его строительства.

Кроме того, изъятие объекта в данном случае будет нарушать права ООО «Спецтехника», которое как инвестор надлежащим образом исполнило свои права по инвестиционному договору, ввиду чего общество не может быть лишено права собственности на принадлежащую ему долю в объекте незавершенного строительства.

Суд считает, что положения статьи 239.1 ГК РФ могут быть применены только к застройщику, осуществляющему строительство объекта.

Из материалов дела следует, что в настоящее время в отношении ООО «Стройконструкция» возбуждено исполнительное производство Межрайонным отделением судебных приставов по исполнению исполнительных производств в отношении должников-юридических лиц, розыску должников, их имущества и розыску детей УФССП по Забайкальскому краю №469/20/75025-ИП.

В соответствии с частью 1 статьи 94 ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае отсутствия yдолжника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее указанной организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание).

Как пояснил представитель ООО «Стройконструкция» реализация спорного имущества уже осуществляется в рамках положений ФЗ «Об исполнительном производстве», что исключает возможность изъятия имущества на основании статьи 239.1 ГК РФ, поскольку принятое решение будет априори не исполнимо.

В судебном заседании представитель ответчиков указал, что в настоящее время ООО «Спецтехника» поданы документы в Межрайонный отдел Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю» на государственную регистрацию прав на спорное недвижимое имущество (незавершенный объект) (л.д.121 т.2).

В материалы дела представителем ответчика представлены платежные поручения по оплате ООО «Спецтехника» за ООО «Стройконструкция» задолженности по налогам, постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ИПРДИР о снятии запрета на совершение действий по регистрации от 07.04.2020, от 28.05.2020, от 30.07.20021, от 05.08.2021, постановление судебного пристава-исполнителя МОСП по ИПРДИР о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество от 06.08.2021, информацию АО «Коммунальник» о строительстве двух многоквартирных домов в г.Чита от 12.10.2021, заявление АО «Коммунальник» на предоставление кредитного продукта.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд считает требования истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного суд считает исковые требования Департамента подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины по настоящему иску составляет 6000 руб. (по требованию о расторжении договора аренды), 24591 руб. от цены иска 1159125 руб., всего – 30591 руб. и подлежит взысканию с ООО «Стройконструкция» в доход федерального бюджета.

Учитывая, что Департамент от оплаты государственной пошлины освобожден, ее взыскание с истца не производится.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть с обществом с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор № 449/17 (А) от 09 октября 2017 года аренды земельного участка право собственности, на который не разграничено общей площадью 10801 кв.м., с кадастровым номером 75:32:040508:10012, местоположение которого установлено: <...>., предоставленного для строительства объектов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 1125000 руб., пени за просрочку внесения платежа в размере 34125 руб., всего - 1159125 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройконструкция» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 30591 руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Бочкарникова