Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения, выраженное в уведомлении от 24.01.2020 №КУВД-001/2020-37641/1, о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участка 75:32:010670:2060 по адресу <...> по договору № 628/15 от 30.09.2015,

об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 – представителя по доверенности от 15.04.2015 года, диплом;

от заинтересованного лица: ФИО3 – представителя по доверенности от 18.09.2019, диплом;

от третьего лица: не было, уведомлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее – Росреестр), выраженного в уведомлении от 24.01.2020 исх. КУВД-001/2020-37641/1, о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участка 75:32:010670:2060 по адресу <...> по договору № 628/15 от 30.09.2015, обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Стороны в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Представитель заявителя требование поддержала, пояснив следующее.

Согласно ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды от 30.09.2015 №628/15 между ИП ФИО1 и Департаментом был заключен на определенный срок, в связи с чем по его истечениюон считается прекращенным.

В соответствии с разъяснения Минэкономразвития РФ в Письме №Д23-и 389 от 29.01.2018, гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора, то есть в отношении договоров аренды государственного и муниципального имущества ч.2 ст.610 ГК РФ не применяется (статья 621 ГК РФ с 01.03.2015 не применяется к аренде земель, регламентированной ЗК РФ).

В Определение ВС РФ от 21.06.2018 N 303-ЭС14-4717(4), отмечено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются только на будущее время.

По смыслу ч.1 ст.450 ГК РФ расторгнуть можно только действующий договор, при этом в силу ст. ст. 606, 607, 609, 611 ГК РФ на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, т.е. индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, и может быть передана собственником во владение и пользование только по одному договору аренды.

Само по себе наличие в ЕГРН записей об обременении объектов недвижимости арендой по договору, заключенному ранее, не означает, что этот договор действовал на момент заключения Договора аренды № 661/18 от 30.10.2018, и не подтверждает факт заключения Департаментом нескольких договоров в отношении одной и той же вещи.

Запись в ЕГРН о наличии обременения земельного участка в виде аренды по прекращенному Договору аренды № 628/15 от 30.09.2015 не является правоустанавливающим актом.

Составление отдельного документа о возврате земельного участка арендатором арендодателю законом не предусмотрено, а само по себе несоставление сторонами формального акта возврата земельного участка не является обстоятельством, свидетельствующим о продолжении пользования земельным участком арендатором, как равно и отсутствие документа о передаче имущества в аренду не является основанием для вывода о незаключенности договора аренды.

О возвращении объекта аренды - земельного участка арендодателю по Договору аренды от 30.09.2015 №628/15 свидетельствуют фактические действия Департамента, связанные с передачей этого же земельного участка в аренду ИП ФИО1 по Договору аренды № 661/18 от 30.10.2018.

В отношении договоров аренды, заключенных после 01.03.2015, не действует норма по п.2 ст.621 ГК РФ, поскольку только договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекратили своего действия.

Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению только после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации.

Однако, истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи о наличии обременения в виде аренды в ЕГРН, для чего, если это требуется любому заинтересованному лицу по договору, необходимо подать заявление о снятии обременения в виде аренды земельного участка.

В подтверждение снятия обременения в виде аренды выписка из ЕГРН не выдается, так как ее выдают только в подтверждение госрегистрации возникновения или перехода прав на недвижимость (ч.1 ст.28 Закона о госрегистрации недвижимости).

Как установлено в п.6 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011, сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, и в этом случае любая из заинтересованных сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

Представитель заинтересованного лица заявленное требование не признал, пояснив следующее.

В соответствии с ч.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срокадоговора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ч. 1 ст.450 и ч. 1 ст.452 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон,если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор,если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В связи с этим в случае истечения срока договора аренды запись о регистрации такого договора аренды может быть погашена на основании соглашения о расторжении договора.

Согласно п.5, 7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы,необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Кроме того, обжалуемое решение о приостановлении не нарушает права и законные интересы заявителя, так как данное приостановление было принято по заявлению о прекращении договора аренды №628/15 от 30.09.2015, а договор аренды №№661/18 от 30.10.2018 был зарегистрирован по иному заявлению.

Департамент в представленном пояснении поддержал позицию заявителя.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее.

Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) был заключен договор аренды от 30.09.2015 № 628/15 с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) на временное владение и пользование земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:010670:2060, площадью 9080 кв.м., по адресу: <...>.

Согласно п.2.1 договора он заключен по 31.10.2017. В соответствии с п.6.1 договора его действие прекращается с истечением действия договора.

12.11.2015 ФИО4 по доверенности от ФИО1 подано заявление о государственной регистрации договора аренды на земельный участок с КН 75:32:010670:2060, по адресу: <...> с приложенными документами, в том числе договором аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на которой не разграничена №628/15 от 30.09.2015. 24.11.2015 осуществлена государственная регистрация договора аренды №628/15 от 30.09.2015, запись №75-75/001-75/001/157/2015-738/2.

Также между Департаментом (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды от 30.10.2018 № 661/18 на временное владение и пользование земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:010670:2060, площадью 9080 кв.м., по адресу: <...>.

Согласно п.3.1 договора он заключен по 31.10.2067. В соответствии с п.3.2 договора его действие прекращается с истечением действия договора.

ФИО5, действующей от имени Департамента, было подано заявление MFC-0236/2020-3084-1 от 17.01.2020 о прекращении ограничения права в виде договора аренды с приложенным письмом от 15.01.2020 №01-13/231 о прекращении договора аренды №628/15 от 30.09.2015, в связи с истечением срока договора аренды.

24.01.2020 Росреестром было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что не было представлено соглашение о расторжении договора аренды (п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором). Данное решение выражено в обжалуемом Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 24.01.2020 №КУВД-001/2020-376414/1.

Также 17.01.2020 ФИО5, действующей от имени Департамента, было подано заявление MFC-0236/2020-3091-1 от 17.01.2020 о государственной регистрации договора аренды на земельный участок с КН 75:32:010670:2060, по адресу: <...> с приложенным договором аренды земельного участка на территории г.Читы, государственная собственность на которой не разграничена №661/18 от 30.10.2018 и иными документами. 30.01.2020 была осуществлена государственная регистрация договора аренды (номер записи 75:32:010670:2060-75/116/2020-1).

Росреестром было установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок с КН 75:32:010670:2060 зарегистрированы два договора аренды: №628/15 от 30.09.2015 (регистрация от 24.11.2015) и №661/18 от 30.10.2018 (регистрация от 30.01.2020).

Не согласившись с решением, выраженным в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 24.01.2020 №КУВД-001/2020-376414/1, заявитель обжаловал его в арбитражный суд.

Согласно пункту 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного суд полагает, что требования могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие оспариваемых им действий закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов общества при совершении этих действий.

Управление Росреестра приостановило регистрацию Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:010670:2060 от 30.10.2018 №661/18, ссылаясь на п.5 и 7 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Данным пунктом указанного Закона предусматривается возможность приостановления регистрации в случае непредставления документов,исчерпывающий перечень которых поименован в ст.21 Закона, а п.7 ч. 1 ст.26 этого же Закона предусматривает возможность приостановки регистрации, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Учитывая, что в ст.21 Закона №218-ФЗ не поименовано соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка, действие которого прекращено законодательно - в связи с истечением установленного в нем срока аренды, а в Уведомлении не указано на несоответствие какого-либо из представленных Департаментом документов требованиям действующего законодательства, то действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации Договора аренды земельного участка от 30.10.2018 №661/18 именно по указанным в нем основаниям незаконны.

Учитывая, что в Уведомлении Росреестра указано лишь на необходимость предоставления соглашения о расторжении договора аренды (без указания его номера, даты и его сторон), обстоятельство наличия в ЕГРН сведений об обременении земельного участка арендой не имеет правового значения, и не может служить основанием для приостановления регистрации договора аренды.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приостановление осуществления государственной регистрации (ограничения прав) может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (пункт 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Договор аренды недвижимого имущества (земельного участка), заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации (ч.3 ст.433 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), если объектом нескольких договоров аренды, заключенных даже с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая, что Департамент, выступает от имени правообладателя и арендодателя земельного участка и по обоим Договорам арендыс одним и тем же Арендатором - индивидуальным предпринимателем ФИО1, у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона N 218).

Согласно позиции, высказанной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, само по себе не может служить препятствием для государственной регистрации прекращения обременения.

В рассматриваемом случае договор аренды, заключенный на определенный срок, прекратил свое действие в связи с его истечением, что сторонами прямо было предусмотрено условиями договора. Как уже указывалось в письменных и устных пояснениях представителя ИП ФИО1, срок действия договора аренды определен с 30.09.2015 по 31.10.2017. Данное было также подтверждено представителем Департамента.

При заключении спорного договора стороны исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с чем обязательства из договора аренды были прекращены, с учетом представленных в материалы дела дополнительных соглашений о размере арендной платы, в октябре 2018. Соответственно на момент обращения в управление с заявлением о погашении записи (17 января 2020 года) договор аренды уже был прекращен.

С учетом прекращения действия договора аренды по окончании его срока, правовые основания для отказа в погашении записи о государственной регистрации права аренды отсутствовали. Данная правовая позиция приведена также в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 08 апреля 2019 года по делу № А32-1206/2019.

Анализируя вышеприведенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования.

Уплаченная заявителем госпошлина в размере 300 руб. при обращении в суд подлежит взысканию со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участка 75:32:010670:2060 по адресу <...> по Договору № 628/15 от 30.09.2015, выраженное в уведомлении от 24.01.2020 исх. КУВД-001/2020-37641/1, как несоответствующее Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю устранить допущенные нарушения индивидуального предпринимателя ФИО1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Горкин