Гражданский кодекс часть 1

по иску Администрации муниципального района «Тунгокоченский район» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 03.08.2007г.,

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности от 03.03.2008г.

Администрация муниципального района «Тунгокоченский район» обратилась в арбитражный суд с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от 02.11.2005 года.

Определением суда от 14.04.2008г. к участию в деле по ходатайству истца в качестве ответчика было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, пояснил, что в связи с ликвидацией продавца невозможно зарегистрировать право собственности отчуждателя.

Представитель ответчика возразила против удовлетворения иска, т.к. право собственности продавца по сделке не было зарегистрировано, хотя акт ввода в эксплуатацию здания имел место в 2002г., а также полагала, что между представленными в материалы дела документами имеются противоречия, не позволяющие однозначно установить факт принадлежности продавцу проданного по сделке нежилого помещения.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ОАО «Плавикошпатовый рудник Усугли» (продавец) и Администрацией муниципального района «Тунгокоченский район» Читинской области (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания от 02.11.2005г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в сумме 35 000 руб. нежилое здание, находящееся по адресу <...>.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что он носит силу передаточного акта.

В соответствии с платежным поручением № 29 от 17.02.2006г. (л.д. 13) покупатель (истец по делу) оплатил продавцу (ответчику по делу) покупную стоимость имущества по договору от 02.11.2005г. в полном объеме.

Таким образом, судом установлено взаимное исполнение сторонами договора купли-продажи от 02.11.2005г. Полномочия лиц, подписавших договор, подтверждены материалами дела.

Из заявления истца и материалов дела следует, что продавец по сделке – ОАО «Плавикошпатовый рудник Усугли» – ликвидирован по решению арбитражного суда в порядке банкротства.

В связи с этим истцом предъявлено в суд требование о регистрации перехода права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 02.11.2005г. нежилое помещение.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано на то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (акт реализации субъективного права).

Таким образом, государственная регистрация права собственности, будучи юридическим актом признания со стороны государства титула собственности у конкретного лица, не может порождать сама по себе каких-либо ограничений или препятствий лицу, которое приобрело имущество на законных основаниях, в осуществлении своего вещного права (Определение КС РФ от 05.07.2001 № 132-О).

Учитывая, что с государственной регистрацией законодательство связывает определенные юридические последствия, невозможность лица осуществить государственную регистрацию законно возникшего права ограничивало бы свободу установленных законом правомочий собственника (ст. 209 ГК РФ).

Следовательно, в данном случае на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению аналогия закона.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Соответствующая правовая позиция по этому вопросу была высказана Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Президиума ВАС РФ № 1069/03 от 27.05.2003.

Требования истца связаны с реализацией законным правообладателем механизма юридического признания со стороны государства его права собственности на спорное недвижимое имущество, а поскольку УФРС выполняет государственные функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то правомерно привлечено ответчиком по делу.

Оценивая по существу материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно акту государственной приемочной комиссии от 21.03.2002г. в эксплуатацию был принят законченный строительством объект – общежитие на 20 мест, площадью 239 кв.м., заказчиком которого выступил ОАО «Плавикошпатовый рудник Усугли».

В соответствии с постановлением главы Верх-Усуглинского сельского округа № 26 от 15.11.2004г. зданию общежития для рабочих ОАО «Плавшпат» (сокращенное наименование общества) по ул. Советская в с. Верх-Усугли присвоен номер 1а.

По данным инвентаризационной описи ОАО «Плавикошпатовый рудник Усугли» в составе основных средств общества числилось здание общежития на 20 мест.

Согласно протоколу № 3 от 26.10.2004г. заседания Межведомственной комиссии был разрешен перевод общежития по ул. Советская, 1а в с. Верх-Усугли в нежилое помещение, который утвержден постановлением главы Тунгокоченского района № 130 от 19.11.2004г.

Полномочия и порядок перевода помещения в нежилое соответствует действовавшему в тот период Постановлению Главы Администрации Читинской области от 17 июня 2003 года № 190-А/П «О переводе жилых домов и помещений в нежилые на территории Читинской области».

Сопоставляя данные технического описания объекта недвижимости по ул. Советская, 1а в с. Верх-Усугли по выписке из техпаспорта от 21.12.2006г. (площадь с учетом допустимой погрешности измерений, план помещений, материал фундамента и конструкций) с данными отчета о рыночной оценке стоимости здания общежития ОАО «Плавшпат» 2001 года (л.д. 59-69), а также с данными адресного учета, актом ввода в эксплуатацию от 21.03.2002г. и документами о переводе помещения в нежилое, суд приходит к выводу, что помещение, являвшееся предметом продажи по договору от 02.11.2005г. и общежитие на 20 мест ОАО «Плавикошпатовый рудник Усугли» является одним и тем же объектом недвижимости.

Таким образом, принадлежность продавцу на праве собственности проданного помещения по ул. Советская, 1а в с. Верх-Усугли подтверждена материалами дела. Право собственности у отчуждателя возникло в соответствии со ст. 218 ГК РФ на основании акта ввода в эксплуатацию от 21.03.2002г. и Постановления главы Тунгокоченского района № 130 от 19.11.2004г.

Сведения об оспаривании договора купли-продажи от 02.11.2005г., его заключении с нарушением действующего законодательства в материалах дела отсутствуют.

Доказательств государственной регистрации права собственности на данное помещение за другим лицом в материалы дела ответчик не представил.

С учетом изложенного, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению.

При вынесении решения суд учитывает, что субъектом права собственности может быть не Администрация района как учреждение, имущество у которого может находиться в оперативном управлении, а муниципальный район как публично-правовое образование, от имени которого в сделке и в данном деле участвует Администрация согласно Положению (л.д.8-11).

Доводы ответчика об отсутствии регистрации права собственности продавца как условия недействительности сделки судом отклоняются по следующим основаниям.

Как следует из сложившейся судебной практики, отсутствие государственной регистрации права собственности отчуждателя при определенных обстоятельствах не может препятствовать заключению сделки купли-продажи недвижимого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ № 4640/07 от 11.09.2007г.). При этом судом учитывается, что договор купли-продажи не оспорен в установленном порядке, в нем предусмотрены все существенные условия, он исполнен, и в данном случае отсутствие регистрации само по себе не влечет отсутствие у продавца права собственности при наличии правоустанавливающих документов (Определение КС РФ от 05.07.2001 № 132-О).

Кроме того, поскольку с государственной регистрацией законодательство связывает определенные юридические последствия, то невозможность лица осуществить государственную регистрацию перехода права ограничивало бы свободу установленных законом правомочий собственника (ст. 209 ГК РФ), поэтому истец и обратился в арбитражный суд с требованием, предусмотренным ст. 551 ГК РФ, содержание которого включает в себя судебное установление права собственности отчуждателя (в то время как государственная регистрация – внесудебное признание права собственности).

Расходы по госпошлине суд относит на истца, т.к. обстоятельства возникновения спора связаны с несвоевременным обращением истца за регистрацией права.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к муниципальному району «Тунгокоченский район» на основании договора купли–продажи от 02.11.2005г., заключенного между ОАО «Плавикошпатовый рудник Усугли» и Администрацией муниципального района «Тунгокоченский район», на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

Судья Якимов А.А.