Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Поповой И.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадамшиной М.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 45140,28 руб.

и по встречному иску предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 821839,22 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 22.02.2014, ФИО3, представителя по доверенности от 09.04.2014,

от ответчика - ФИО4, представителя по доверенности от 10.06.2013.

Открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее – ОАО «ЖТК») обратилось с требованием к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 33864 руб. и пени 7713,18 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты долга.

Определением от 26.09.2013 к рассмотрению приняты уточненные требования (заявление от 23.09.2013, расчет – л.д. 29, 30 т. 3) о взыскании с ответчика:

- 33864 руб. основного долга за период с июня 2012 года по октябрь 2012 года по договору аренды № Б-13 от 01.06.2010 нежилого помещения площадью 116 кв.м. в здании магазина № 26 по адресу: <...>,

- 8932,28 руб. пени за просрочку оплаты за период с 11.06.2012 по 12.11.2012.

Кроме того, истец заявил о взыскании судебных расходов: 2000 руб. госпошлины по делу, 200 руб. госпошлины за получение выписки из ЕГРИП на ответчика, 44 руб. почтовых расходов, 100 руб. расходов на свидетельствование верности копии доверенности, всего - 2344 руб.

Определением суда от 22.07.2013 к рассмотрению принят встречный иск предпринимателя ФИО1 о взыскании с ОАО «ЖТК» 821839,22 руб. расходов на капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 10.04.2014 к рассмотрению принято заявление истца по встречному иску о взыскании с ОАО «ЖТК» расходов по оплате государственной пошлины в размере 19440 руб., расходов по оплате экспертизы в размере 60000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 35800 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования с учетом последнего уточнения, представила заявление об отказе от взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, встречный иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 3-5 т. 5).

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил наличие задолженности по первоначальному иску, встречный иск поддержал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, суд установил:

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.08.2008 ОАО «ЖТК» является собственником здания магазина общей площадью 254,5 кв.м. по адресу: <...> (л.д. 22 т. 1).

Часть помещений в указанном здании предприниматель ФИО1 арендовала с 2007 года (заявление от 01.10.2007 – л.д. 103 т. 2, договоры аренды - л.д. 105-111, 12-15, 16-19 т. 2).

С 2010 года ответчик арендует в здании магазина помещения площадью 116 кв.м. на основании договора № Б-13 от 01.06.2010 (л.д. 57-61 т. 1).

Договор аренды заключен на срок менее одного года с 01.06.2010 по 01.05.2011 (пункт 2.1) и государственной регистрации не подлежал (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3.2.12 договор продлен на неопределенный срок.

Передача имущества в аренду оформлена актом передачи от 01.06.2010 (л.д. 62 т. 1). Передаваемые в аренду помещения указаны на плане к техническому паспорту, подписанном сторонами (л.д. 70 т. 1).

Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 5.1 договора и составляет 7233 руб. в месяц.

Согласно пункту 5.2 договора оплата арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 6.2 договора стороны согласовали условие о неустойке (пени) в размере 0,3% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Обязательства по договору аренды истец исполнил надлежащим образом, предоставив помещение в аренду ответчику.

Ответчик за период июнь-октябрь 2012 года обязанности арендатора надлежащим образом не исполнял, арендную плату частично не оплатил.

В связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик, получив на основании договора аренды от 01.06.2010 № Б-13 по акту от 01.06.2010 в аренду помещение магазина площадью 116 кв.м. по адресу: <...>, арендную плату за период с 01.06.2012 по 31.10.2012 в установленном в договоре порядке истцу частично не оплатил.

Исходя из размера арендной платы 7233 руб., установленной в пункте 5.1 договора, за указанный период оплате подлежало 36165 руб. (7233 руб. х 5мес.).

Согласно расчету истца (л.д. 30 т. 3) ответчик произвел оплату в размере 2301 руб., задолженность составляет 33864 руб. (36165 руб. – 2301 руб.).

Расчет истца ответчиком не оспорен, доказательства оплаты суммы долга в материалы дела не представлены.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договоромнеустойку (штраф, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 6.2 договора аренды от 01.06.2010 сторонами согласовано условие о неустойке (пени) за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,3% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Пункт 5.2 договора устанавливает срок оплаты до 10 числа оплачиваемого месяца.

Следовательно, истец правомерно на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора аренды начислил ответчику за просрочку оплаты арендной платы пени в сумме 8932,28 руб. за период с 11.06.2012 по 12.11.2012, исходя из согласованной процентной ставки на сумму ежемесячно просроченных платежей (расчет – л.д. 30 т. 3).

При проверке расчета истца судом установлено, что неустойка начислена за меньшее количество дней, поскольку истцом в расчете количество дней в каждом месяце принято за 30, что является его правом, не противоречит закону и не нарушает прав ответчика.

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком не представлено доказательств нарушения им срока оплаты арендной платы в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по материалам дела не установлено.

С учетом изложенного, исковые требования по основному иску обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению.

Во встречных требованиях предпринимателя ФИО1 к ОАО «ЖТК» о взыскании 821839,22 руб. расходов на капитальный ремонт здания, расположенного по адресу: <...>, подлежит отказать по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, объект аренды был передан предпринимателю ФИО1 по акту от 01.06.2010, в котором указано, что здание находится в удовлетворительном состоянии, претензий нет. Тогда как, обследование здания магазина межведомственной жилищной комиссией производилось еще 24.04.2009 и именно по заявлению Гостевой (л.д. 22, 94-95 т. 2), договоры подряда на ремонт помещений были подписаны в конце 2009 начале 2010 года (л.д. 31-42 т. 2). Таким образом, при приемке помещения в аренду ответчик не мог не знать о том, что здание требует проведения ремонта. А истец в таком случае в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны ответчику и должны были быть обнаружены во время осмотра имущества при передаче его в аренду.

Во встречном иске ФИО1 указывает, что ремонтные работы начала с осени 2009 года, акт о приемке выполненных работ КС-2 датирован 20.08.2010 (л.д. 44-46 т. 2).

По общему правилу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в том числе, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта.

Между тем, как следует из пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное правило действует, если иное не установлено договором аренды.

Пунктами 3.2.7, 3.2.8 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт без письменного разрешения арендодателя. Арендатор обязуется принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, производимом арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества. Необходимость введения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию.

В материалы дела не представлены доказательства обращения ответчика к истцу за получением письменного разрешения на производство капитального ремонта, за согласованием сметы.

Техническое заключение организации, имеющей соответствующую лицензию, о необходимости проведения капитального ремонта в материалах дела также отсутствует.

Ответчик в подтверждение необходимости проведения капитального ремонта ссылается на акт обследования здания магазина Межведомственной жилищной комиссией от 24.04.2009.

Однако названный акт не содержит технического заключения о необходимости проведения капитального ремонта, содержит вывод о необходимости сноса здания, т.е. фактически признает его не подлежащем ремонту.

Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений и оценки их технического состояния установлены в СП 13-102-2003 (введен в действие постановлением Госстроя Российской Федерации от 21 августа 2003 г. № 153):

- под обследованием понимается комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления (пункт 3),

- к проведению работ по обследованию несущих конструкций зданий и сооружений допускают организации, оснащенные необходимой приборной и инструментальной базой, имеющие в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующей Государственной лицензией (пункт 4.1),

- обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится в три связанных между собой этапа: подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование; детальное (инструментальное) обследование (пункт 5.1),

- по результатам проведенного обследования составляют акт, заключение или отчет о техническом состоянии конструкций здания или сооружения, в котором приводятся сведения, полученные из проектной и исполнительной документации, и материалы, характеризующие особенности эксплуатации конструкций, вызвавшие необходимость проведения обследования (пункт 11.1),

- в итоговом документе по результатам обследования приводятся планы, разрезы, ведомости дефектов и повреждений или схема дефектов и повреждений с фотографиями наиболее характерных из них; схемы расположения трещин в железобетонных и каменных конструкциях и данные об их раскрытии; значения всех контролируемых признаков, определение которых предусматривалось техническим заданием или программой проведения обследования; результаты проверочных расчетов, если их проведение предусматривалось программой обследования; оценка состояния конструкций с рекомендуемыми мероприятиями по усилению конструкций, устранению дефектов и повреждений, а также причин их появления (пункт 11.2).

Представленный в материалы дела ответчиком акт Межведомственной жилищной комиссии требованиям СП 13-102-2003 не соответствует, полномочия комиссии на обследование нежилых помещений не подтверждены, лицензия не представлена.

Из пункта 3.2.8 договора аренды от 01.06.2010 следует, что арендатор обязуется принимать долевое участие в капитальном ремонте недвижимого имущества, производимом арендодателем, пропорционально площади занимаемого недвижимого имущества.

Таким образом, условиями договора расходы по капитальному ремонту арендуемого помещения возлагаются на ответчика, что допускается пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая долевое участие, ответчик мог бы претендовать на возмещение ему стоимости капитального ремонта в том случае, если бы произвел ремонт всего здания целиком и только в части того помещения, которое он не занимает.

По ходатайству ответчика по делу была назначена и проведена экспертиза.

Экспертным заключением подтверждено, что предпринимателем ФИО1 проведен капитальный ремонт не всего здания, а только помещения, арендуемого ею, что технически было возможным (вопрос 5).

Поскольку ответчик произвел капитальный ремонт только арендуемого им помещения, что по условиям договора является его обязанностью, то оснований считать истца неосновательно обогатившимся за счет ответчика (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеется.

Кроме того, из экспертного заключения следует, что факт выполнения части работ и их объемы определить невозможно ввиду отсутствия доступа, общая сумма таких работ составляет 534790,31 руб. без НДС.

Работы на сумму 19378,62 руб. без НДС были выполнены в связи с переустройством перегородки между котельной и подсобным помещением.

Указанные работы, как и установка роллетных систем (накладная от 12.09.2012 - л.д. 72,73,74 т. 2) на сумму 68000 руб., относятся к произведенным арендатором улучшениям, вызванным потребностями арендатора, поскольку из материалов дела не следует неотложная необходимость их проведения.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Договором аренды от 01.06.2010 иное предусмотрено. Так, в пункте 10.3 стороны договорились, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежит.

Более того, в данном случае договор аренды от 01.06.2010 не прекращен, продолжает действовать, так как факт его расторжения и возврата помещений был ответчиком оспорен и соответствующие доказательства (л.д. 72, 73 т. 1) по заявлению ответчика о фальсификации исключены из числа доказательств по делу с согласия истца.

В пункте 10.2 договора аренды указано, что условия возмещения расходов арендатора на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, могут быть предусмотрены в дополнительном соглашении к настоящему договору.

Такое согласие, как и дополнительное соглашение к договору, отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Согласно расчету встречных требований (л.д. 6 т. 2), кроме стоимости работ в сумме 405000 руб., ответчик просит возместить ему расходы на строительные материалы в размере 416839,22 руб., в подтверждение которых представил в материалы дела закупочный акт, товарные чеки, накладные, счета, счета-фактуры за 2009 год (л.д. 47-75 т. 2).

Накладные, товарные чеки, счета (л.д. 48-75 т. 2) не отвечают признакам относимости доказательств (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку не содержат сведений о приобретении материалов в целях их использования для ремонта спорного имущества.

В части использованных ответчиком материалов (вопрос 4) эксперты однозначного вывода не сделали, указав, что перечисленные в закупочных актах, товарных чеках, накладных, счетах, счетах-фактурах материалы могли быть использованы для ремонта здания. То есть вывод экспертов не является категоричным, а, следовательно, ответчиком не доказано, что предъявленные ко взысканию расходы на строительные материалы в размере 416839,22 руб. действительно произведены в связи с ремонтом арендуемого имущества, и именно эти строительные материалы использованы для ремонта.

На основании изложенного, исковые требования по встречному иску удовлетворению не подлежат.

Заявление истца (л.д. 25-27 т. 3) о применении срока исковой давности по встречному требованию (статьи 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд признает необоснованным, поскольку акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту датирован 20.08.2010 (л.д. 44-46 т. 2), встречный иск предъявлен 19.07.2013 (л.д. 2-5 т. 2) и принят к рассмотрению определением суда от 22.07.2013 (л.д. 1 т. 2).

Таким образом, трехгодичный срок исковой давности не пропущен.

Судебные расходы по делу распределяются следующим образом.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

С учетом удовлетворения в полном объеме первоначального иска судебные расходы истца в сумме 2344 руб. (2000 руб. госпошлины по делу (л.д. 21 т. 1),200 руб. госпошлины за получение выписки из ЕГРИП на ответчика (л.д. 20, 53-54, 55 т. 1),44 руб. почтовых расходов на отправку копии искового заявления (л.д. 19 т. 1), 100 руб. расходов на свидетельствование верности копии доверенности (л.д. 6, 90 т. 1)) подлежат взысканию в его пользу с ответчика на основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанные расходы истца отвечают принципам разумности и необходимости, так как произведены истцом во исполнение требований пунктов 1, 2, 5, 9 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом отказа в удовлетворении встречных требований судебные расходы по встречному иску (госпошлина, экспертиза, юридические услуги) по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на предпринимателе ФИО1

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату сторонам на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167, 168, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 33864 руб. основного долга, 8932 руб. 28 коп. пени, 2344 руб. судебных расходов, всего – 45140 руб. 28 коп.

В остальной части первоначального иска производство по делу прекратить.

Возвратить Открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 10 руб. 82 коп. излишне оплаченной государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Возвратить предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета 3 руб. 22 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.П. Попова