Гражданский кодекс часть 1

муниципального предприятия городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края «Жилищно-коммунальное управление» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о выселении из помещения и взыскании 432 309,55 руб.

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2014 (сроком на 1 год);

ответчика-1 – ФИО1, предпринимателя,

от третьего лица – не было.

Муниципальное предприятие городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края "Жилищно-коммунальное управление" (далее - УМП "ЖКУ") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью "Марко" о взыскании с предпринимателя ФИО1 арендной платы за фактическое пользование недвижимым имуществом в период с 01.01.2010 по 31.08.2012 в размере 192 402 рублей 50 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 984 рублей 58 копеек за период с 26.01.2010 по 03.09.2012; о взыскании с ООО "Марко" арендной платы в размере 118 223 рублей 13 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 062 рублей 81 копейки; выселении предпринимателя ФИО1 и ООО "Марко" из нежилого помещения - подвала, расположенного в подъезде № 5 дома № 251 во втором микрорайоне г. Краснокаменска Забайкальского края.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 22 октября 2012 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 января 2013 года, производство по делу в части требований к ООО "Марко" прекращено на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с ликвидацией организации. Иск к предпринимателю ФИО1 удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу УМП "ЖКУ" взыскано 11 713 рублей 62 копейки неосновательного обогащения, 603 рубля 55 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 431 рубль 91 копейку расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 апреля 2013 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 22 октября 2012 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 января 2013 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.

При новом рассмотрении к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края.

С учетом окончательного уточнения, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ, истец просил суд взыскать с ответчиков арендную плату за фактическое использование арендуемого имущества за период с 01.01.2010 по 31.08.2012 в размере 310625 руб. 63 коп., в том числе из них: 192402 руб. 50 коп. (включая эксплуатационные затраты на обслуживание общего имущества из расчета 8,12 руб./кв.м.) с предпринимателя ФИО1 за занимаемую им площадь 83 кв.м. и 118223 руб. 13 коп. (включая эксплуатационные затраты на обслуживание общего имущества из расчета 8,12 руб./кв.м.) с ООО «Марко» за занимаемую им площадь 51 кв.м., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2010 по 03.09.2012 в размере 4984 руб. 58 коп. с предпринимателя ФИО1 и 3062 руб. 81 коп. с ООО «Марко», выселить ответчиков из занимаемых помещений.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 2 июля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2013 года, производство по делу в части требований к ООО "Марко" прекращено на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с ликвидацией организации, в удовлетворении требований к предпринимателю ФИО1 отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2013 судебные акты по делу вновь отменены в части отказа в иске к предпринимателю ФИО1, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение.

При втором новом рассмотрении истец просил взыскать с ответчика 432 309,55 рублей, в том числе 354 606,76 рублей арендной платы за фактическое пользование недвижимым имуществом в период с 01.01.2010 по 01.01.2014, руб. 61 928 руб. 53 коп. расходов собственников на содержание общего имущества, 15 774,26 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2010 по 27.02.2014; выселении ответчика из нежилого помещения – подвала, расположенного в подъезде №5 дома 251 во втором микрорайоне города Краснокаменска Забайкальского края.

Истец требования поддержал, сославшись на факт наличия пользования общим имуществом и отсутствие оплаты со стороны ответчика, а также факт неуплаты им платежей за содержание общего имущества. Договор безвозмездного пользования и протокол общего собрания от 28.02.2010 истец оспорил по мотиву отсутствия кворума в 2/3 от числа собственников помещений в доме, т.к. некоторые собственники голосовали по одному при том, что квартиры у них в долевой собственности. Для подтверждения права на выселение ответчика и взыскание спорных сумм сослался на протокол общего собрания от 05.02.2014.

Ответчик требования не признал, ссылаясь на отсутствие у истца полномочий на распоряжение объектом аренды, относящимся к общему имуществу жилого дома. Ссылался на занятие спорного подвального помещения с 01.03.2010 по договору безвозмездного пользования, подписанного с собственниками квартир в доме. Указал на отсутствие легальности в протоколе от 05.02.2014, т.к. часть жильцов решение по его вопросам не подписывали, а также в связи с тем, что большинство собственников 31.03.2014 проголосовало против протокола от 05.02.2014, за сохранение положения, определенного собранием от 28.02.2010.

Третье лицо в пояснениях поддержало ранее высказанные позиции и праве на часть квартир в доме и принадлежность спорного помещения к общему имуществу жильцов дома.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

01.01.2007, 29.12.2007, 01.11.2008, 15.01.2009 между УМП Жилищно-коммунальное управление и ООО «Марко», предпринимателем ФИО1 были подписаны договоры аренды нежилого подвального помещения, расположенного в жилом доме № 251 подъезд № 5 г. Краснокаменск Читинской области (Забайкальского края).

По условиям договоров истец передал ООО «Марко» 51 кв.м. от общей площади подвала, а предпринимателю ФИО1 83 кв.м. от общей площади подвала (далее – спорное помещение).

В договорах стороны согласовали стоимость аренды каждого из арендаторов.

Сроки договоров аренды стороны определили соответственно с 01.01.2007 по 30.10.2007, с 01.12.2007 по 31.10.2008, с 01.11.2008 по 31.12.2008, с 01.01.2009 по 30.12.2009.

По протоколу итогов заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 251, расположенного в г. Краснокаменске (далее – жилой дом), от 15.09.2009 (л.д. 2-3 т. 3) и решений собственников от 15.09.2009 (л.д. 4-54 т. 3) истец был избран управляющей компанией в доме № 251.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик с 01.01.2010 по 01.01.2014 не производит оплату арендных платежей, оплату за содержание общего имущества жилого дома, по договору от 15.01.2009 № 117/2009, протоколу голосования собственником помещений в доме от 05.02.2014, обратился с настоящим иском в суд.

Оценив основания иска и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 19.12.2013 установлено, что занимаемое ответчиком помещение относится к общему имуществу жилого дома, а право на иск у истца имеется в силу жилищного законодательства, договорной конструкции по управлению многоквартирным жилым домом с собственниками жилых помещений (т. 1, л.д. 98-153) и факта нахождения в нем ответчика еще до избрания истца управляющей компанией.

При этом суд кассационной инстанции прямо квалифицировал иск как предъявленный только в интересах собственников помещений спорного жилого дома и только для направления присужденных денежных средств в нужды спорного жилого дома.

Данные указания повторной проверке при новом рассмотрении спора не подлежат – ст.289 АПК РФ.

Соответственно доводы ответчика об отсутствии у истца права на иск судом первой инстанции не могут быть переоценены иначе.

Протокол от 31.03.2014 не содержит решения о лишении истца права на иск, указании от собственников помещений на отказ от предъявленного иска.

За период с 01.03.2010 по 01.01.2014 ответчик возражал против иска по мотиву пользования имуществом по договору безвозмездного пользования, подписанного с собственниками на основании протокола общего собрания от 28.02.2010.

Данный договор не оспорен в судебном порядке, равно как и протокол общего собрания от 28.02.2010 – ст. 46 ЖК РФ.

По указанию суда кассационной инстанции суд первой инстанции мог проверить только наличие/отсутствие кворума на принятие решения от 28.02.2010.

Суд полагает, что расчеты истца по отсутствию кворума являются неверными, т.к. им в основу положены обстоятельства наличия долевой собственности в квартирах при голосовании всего одним собственником, отсутствию подписи граждан в некоторых решениях.

Однако, при проверке доводов истца суд установил, что квалификация вида общей собственности граждан на квартиру обусловлена упоминанием в документах о приватизации квартир сведений о равных долях. Вместе с тем, это не означает, что у граждан однозначно возникла долевая собственность, т.к. по общему правилу супруги при приобретении имущества приобретают его в совместную собственность (ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ), а написание в договоре приватизации может быть обусловлено технической ошибкой.

Проверка и оценка этого обстоятельства может быть проведена только по заявлению самих собственников, в т.ч. при оспаривании решения от 28.02.2010, а не в иске о взыскании арендных платежей по спору между управляющей компанией и пользователем.

При голосовании одним из собственников помещения не исключается ситуация наличия от других доверенности от него, не отраженной в решении, но существующей, или последующее одобрение ими действий одного из сособственников в порядке ст. 183 АПК РФ, а если реально собственность общая совместная, то голосование может проводиться одним из них по всей площади квартиры, учитывая полноту права – ст. 253 ГК РФ.

Эти обстоятельства (наличия/отсутствия полномочий, их одобрения) могут быть проверены лишь при оспаривании протокола заинтересованными лицами, т.к. носят оспоримый характер.

Принадлежность подписей собственникам возможно установить только при их оспаривании самими собственниками экспертно-криминалистическими доказательствами, но не в настоящем деле.

По самому же голосованию (количеству принявших участие в голосовании квартир) кворум в 2/3 голосов имелся.

Суд также не может дать оценку как ненадлежащему протоколу от 28.02.2010 по мотиву того, что голосованием от 31.03.2014 собственники его одобрили, а кворум на собрание 31.03.2014 истец не оспаривал, т.к. просил завершить рассмотрение дела в заседании 01.04.2014 в связи с длительным разрешением спора.

На основании изложенного, поскольку истец действует только в интересах собственников квартир в доме, которые по неотмененному решению собрания от 28.02.2010 передали ответчику в пользование помещение безвозмездно, оснований для взыскания платы за пользование помещением в период с 01.03.2010 по 01.01.2014 у суда не имеется.

В этой части суд в иске отказывает.

За период с 01.01.2010 по 28.02.2010 ответчик пользовался помещением, поэтому обязан уплатить неосновательное обогащение на условиях цены при сравнимых обстоятельствах – ст. 1105 ГК РФ.

Поскольку ответчик по предыдущему договору аренды на 2009 год, когда уже истец выполнял функции представления интересов собственников, оплачивал за пользование помещением по 5567,89 руб. в месяц, то эта плата (при отсутствии иных доказательств) принимается судом равной за размер неосновательного обогащения в месяц.

При сравнимых обстоятельствах плата в спорный период равнялась как минимум расценкам за аренду муниципальной собственности, поскольку иных доказательств о цене пользования ответчик в дело не представил.

За два спорных месяца на основании ст. 1102 ГК РФ ответчик обязан уплатить в пользу собственников помещений в доме через истца 11 135 руб. 78 коп.

Относительно эксплуатационных расходов на содержание общего имущества жилого дома в силу правовых позиций Президиума ВАС РФ, изложенных в постановлениях от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, от 17 апреля 2012 г. № 15222/11, от 21 мая 2013 г. № 13112/12 обязанность их оплачивать у арендатора в муниципальном жилфонде отсутствует.

Однако спорное требование основано не на факте нахождения помещения у ответчика в аренде как объекта муниципальной собственности, а на необходимости компенсировать собственникам квартир в доме затраты, которые они понесли на содержание подвала, в котором находится ответчик, и прочего общего имущества в доме.

Это право истца как представителя собственников основано на пунктах 3.2.7 и 3.5 договора безвозмездного пользования с ответчиком от 28.02.2010, в силу которого ответчик сам обязался оплачивать расходы, связанные с содержанием нежилого помещения.

Затраты на услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, входят в структуру платы за содержание помещения в многоквартирном жилом доме в силу ст. 154 ЖК РФ.

Доказательств этих оплат ответчик суду не представил.

Согласно ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Соответственно за спорный период ответчик обязан в силу договора от 28.02.2010, на который он сам ссылается как на основание пользования, должен возместить истцу как представителю собственников эксплуатационные расходы в размере от занятой площади.

На основании подлежащего применению по указанию суда кассационной инстанции тарифа ответчик обязан в силу договора от 28.02.2010 и ст. 695 ГК РФ уплатить 61 928 руб. 53 коп. расходов собственников на содержание общего имущества по проверенному судом расчету – л.д. 15 т. 6.

В силу ст. 395 ГК РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами с присужденных сумм.

Расчет процентов (л.д. 12-13 т. 6) составлен истцом от общей суммы, которая заявлена в полном объеме необоснованно.

Однако в связи с тем, что расчет необоснованных процентов занижен (истец разделил дважды ставку рефинансирования ЦБ РФ на 360 дней), то при подсчете процентов от присужденной суммы по правильному расчету размер требования превысит заявленный, суд удовлетворяет иск по процентам в полном объеме.

Требование о выселении ответчика не подлежит удовлетворению, поскольку он занимает помещение по не признанному недействительным, не расторгнутому договору безвозмездного пользования от 28.02.2010, в протоколе от 05.02.2014 вопрос о предоставлении права истцу на выселение ответчика не разрешен, равно как и волеизъявление собственников в протоколе (решении общего собрания) от 31.03.2014 на прекращение договорных отношений с ответчиком отсутствует.

При возникновении доказательств о предоставлении права собственниками квартир на выселение ответчика у заинтересованного лица появляется право на новое требование по другим обстоятельствам.

С учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 15 декабря 2009 г. № 12537/09, собственники помещений в доме должны предоставить управляющей организации право на обращение в суд с иском о выселении.

Таким образом, требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в т.ч. за два апелляционных и кассационных рассмотрения дела, распределяются на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований – 20,55%.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Унитарного муниципального предприятия городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края «Жилищно-коммунальное управление» 11 135 руб. 78 коп. неосновательного обогащения, 61 928 руб. 53 коп. расходов собственников на содержание общего имущества, 15 774 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 4037 руб. 27 коп. расходов по госпошлине, всего 92 875 руб. 84 коп.

В остальной части требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Взыскать с Унитарного муниципального предприятия городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края «Жилищно-коммунальное управление» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 364 руб. 69 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Якимов