Гражданский кодекс часть 1

муниципального предприятия городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края «Жилищно-коммунальное управление» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к 1. индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. обществу с ограниченной ответственностью «Марко» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о выселении из помещения и взыскании 310625 руб. 63 коп. арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – не было,

ответчика-1 – ФИО1, предпринимателя,

от третьего лица – не было.

Муниципальное предприятие городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края «Жилищно-коммунальное управление» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о выселении из помещения, расположенного в подвале № 5 дома 251 г.Краснокаменска Забайкальского края и взыскании арендной платы по договору №117/2009 от 15.01.2009 г. за период с 01.01.2010 по 01.04.2012 в размере 291275 руб. 88 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22799 руб. 53 коп. за период с 26.01.2010 по 10.05.2012.

Определением суда от 11.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Марко».

Определением суда от 03.08.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Марко».

С учетом окончательного уточнения, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ, истец просил суд взыскать с ответчиков арендную плату за фактическое использование арендуемого имущества за период с 01.01.2010 по 31.08.2012 в размере 310625 руб. 63 коп., в том числе из них: 192402 руб. 50 коп. (включая эксплуатационные затраты на обслуживание общего имущества из расчета 8,12 руб./кв.м.) с предпринимателя ФИО1 за занимаемую им площадь 83 кв.м. и 118223 руб. 13 коп. (включая эксплуатационные затраты на обслуживание общего имущества из расчета 8,12 руб./кв.м.) с ООО «Марко» за занимаемую им площадь 51 кв.м., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2010 по 03.09.2012 в размере 4984 руб. 58 коп. с предпринимателя ФИО1 и 3062 руб. 81 коп. с ООО «Марко», выселить ответчиков из занимаемых помещений.

Уточненные требования были приняты судом к рассмотрению.

После рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции состоявшиеся судебные акты отменены полностью судом кассационной инстанции и дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация городского поселения "Город Краснокаменск" муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края.

При новом рассмотрении истец уклонился от представления доказательств, истребованных судом во исполнение указаний суда кассационной инстанции, не представил ни одного доказательства и ни одного документа. Истец, зная о возбуждении дела в суде, рассмотрения его судом кассационной инстанции, должен интересоваться ходом его дельнейшего движения (ст. 121 АПК РФ), тем более, что о датах и времени нового рассмотрения спора извещался судом первой инстанции неоднократно.

Ответчик-1 требования не признал, ссылаясь на отсутствие у истца полномочий на распоряжение объектом аренды, относящимся к общему имуществу жилого дома. Ссылался на занятие спорного подвального помещения с 01.03.2010 по договору безвозмездного пользования, подписанного с собственниками квартир в доме. Указал на отсутствие в качестве субъекта спора в связи с ликвидацией ответчика-2.

Третье лицо сослалось в обоснование права на подвальное помещение на документы о передаче всего жилого дома в муниципальную собственность городского поселения при разграничении собственности и постановку его в соответствующий реестр.

Поскольку Общество с ограниченной ответственностью «Марко» как юридическое лицо ликвидировано, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц исключено из него 09.10.2012, то на основании п. 1 ст. 61 ГК РФ и п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ суд прекращает производство по делу в части требований к ООО «Марко».

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела и письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

01.01.2007, 29.12.2007, 01.11.2008, 15.01.2009 между УМП Жилищно-коммунальное управление и ООО «Марко», предпринимателем ФИО1 были подписаны договоры аренды нежилого подвального помещения, расположенного в жилом доме № 251 подъезд № 5 г. Краснокаменск Читинской области (Забайкальского края).

По условиям договоров истец передал ООО «Марко» 51 кв.м. от общей площади подвала, а предпринимателю ФИО1 83 кв.м. от общей площади подвала.

В договорах стороны согласовали стоимость аренды каждого из арендаторов.

Сроки договоров аренды стороны определили соответственно с 01.01.2007 по 30.10.2007, с 01.12.2007 по 31.10.2008, с 01.11.2008 по 31.12.2008, с 01.01.2009 по 30.12.2009.

По протоколу итогов заочного голосования общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 251, расположенного в г. Краснокаменске, от 15.09.2009 (л.д. 2-3 т. 3) и решений собственников от 15.09.2009 (л.д. 4-54 т. 3) истец был избран управляющей компанией в доме № 251.

Истец, ссылаясь на то, что ответчики с 01.01.2010 по 31.08.2012 не производят оплату арендных платежей, включая плату за содержание общего имущества жилого дома, по договору 15.01.2009 № 117/2009 обратился с настоящим иском в суд.

Оценив основания иска и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

К правоотношениям сторон, основанным на возмездном пользовании имуществом, подлежат применению нормы гражданского законодательства об аренде.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Таким образом, истец, предъявляя иск, должен подтвердить право на получение дохода от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с указаниями суда кассационной инстанции суд при повторном рассмотрении дела предложил истцу в предмете доказывания указанного факта представить документы в подтверждение собственника спорного имущества, документы в подтверждение наличия (или отсутствия) в спорном подвальном помещении коммуникаций, в письменном виде со ссылкой на соответствующие документы обосновать в чьих интересах действует истец, обращаясь в суд: в своих интересах (в случае закрепления за ним спорного имущества на праве хозяйственного ведения), в интересах муниципального образования «Город Краснокаменск», к собственности которого относится жилой дом, в котором расположено спорное помещение (в случае, если спорное имущество является муниципальной собственностью и собственник наделил предприятие соответствующими полномочиями), либо в интересах собственников помещений в жилом доме (в случае, если имеются правовые основания для отнесения спорного помещения к общему имуществу собственников помещений в указанном доме и собственники наделили предприятие соответствующими полномочиями), доказательства государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорное помещение в период закрепления его за предприятием и спорный период, доказать статус помещения по проектной документации на момент приватизации первой квартиры в доме (проектировалось и использовалось как общее имущество дома, как обособленное помещение и т.п.), доказательства о возможности/невозможности существования спорного помещения как самостоятельного, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, в том числе по соотношению с тепловым узлом дома.

Ни одного испрошенного документа истец не представил.

Третье лицо представило сведения об отнесении в данный момент к муниципальной собственности 7 квартир в доме из 90, остальные – в частной собственности. В спорный период соотношение квартир муниципальной собственности и частных варьировалось с 22 до 8 (л.д. 95 т. 1).

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 15 декабря 2009 г. № 12537/09, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования норм статьи 138 ЖК РФ следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу, а товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

На основании изложенного суд неоднократно предлагал истцу представить доказательства статуса помещения; если он считает объект аренды общим долевым имуществом собственников, то он должен был как управляющая компания представить суду доказательства полномочий со стороны собственников помещений в жилом доме на сдачу имущества в аренду, сбор арендной платы, принимаемого в форме решения общим собранием (п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Право на иск должно быть санкционировано большинством собственников помещений в доме, т.к. удовлетворение предъявленного иска по принципу получения доходов от сдачи общего имущества в аренду предполагает для всех собственников помещений вывод о принадлежности им его на праве общей долевой собственности, что влечет не только определенные права, но и обязанности по содержанию спорного помещения (ст. 39 ЖК РФ).

Истец не представил такого решения, равно как и доказательства, свидетельствующие о статусе помещения на момент приватизации первой квартиры в доме. Технической документацией на дом или помещение располагать может управляющая компания, каковой считает себя истец.

Истец уклонился от представления и этого доказательства.

Напротив, ответчик представил неоспоренное в судебном порядке решение о передаче ему имущества как общего собственниками квартир в доме на праве безвозмездного пользования.

При исследовании технического описания спорного помещения ответчик-1 указывает на тот факт, что спорное помещение служит проходом для доступа в тепловой узел жилого дома. Иного доступа к этому тепловому узлу нет.

При имеющихся в деле документах невозможно суду определить статус помещения применительно к ст. 36 ЖК РФ, а поскольку бремя доказывания в силу ст. 65 АПК РФ лежит на истце, он должен был доказать свое право на распоряжение спорным объектом как общим имуществом, санкционированное большинством собственников.

Соответственно истец не доказал наличие у него полномочий на сдачу имущества в аренду в порядке п. 3 ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, если обусловливает их наличие статьей 36 ЖК РФ.

Будучи управляющей компанией жилым домом истец не может произвольно сдавать в аренду не принадлежащее ему имущество.

Равно истец не доказал, что зарегистрировал право хозяйственного ведения на объект аренды, которое в силу пункта 5 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возникает с момента такой регистрации.

Истец и третье лицо также не доказали в данном деле, что у Администрации городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края возникло право собственности именно на спорное помещение, поскольку внесение в реестр муниципальной собственности жилого дома не имеет значения для самих помещений в этом доме.

При наличии права собственности разных лиц на отдельные помещения в здании (часть квартир у третьего лица, большая часть квартир в собственности у частных лиц) в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», утрачивается право индивидуальной собственности на все здание.

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 13 октября 2009 г. № 7319/09, третье лицо может иметь право только на долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, если спорный объект относит именно к этому статусу.

В таком случае вопрос о праве общей долевой собственности на спорное помещение между лицами, являющимися собственниками жилья, должен рассматриваться с участием самих собственников в порядке, установленном пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а не между истцом и ответчиком-1.

Соответственно третье лицо не может выдавать управляющей компании как единичный собственник 7 квартир в доме поручение на распоряжение и сбор средств от сдачи в аренду имущества, не принадлежащего ему на праве индивидуальной собственности.

Таким образом, истец в данном деле не доказал, что на момент подписания спорных договоров он обладал каким-либо вещным правом или иным законным полномочием на сдачу ответчику-1 спорного объекта аренды в спорный период.

В связи с этим договоры аренды в силу п. 1 ст. 168, ст. 167 ГК РФ не порождают для истца право требования с ответчика-1 заявленных основного долга и процентов, равно как и права на выселение ответчика из занимаемого помещения.

Право требования возмещения эксплуатационных расходов адресовано к ненадлежащему ответчику, т.к. в силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по содержанию распространяется на общее имущество у собственника индивидуального помещения или арендатора индивидуального помещения в муниципальном жилфонде (когда арендатор арендует объект муниципальной собственности).

Однако ответчик-1 арендует не муниципальный жилищный фонд (нет доказательств принадлежности спорного помещения третьему лицу), не является собственником помещения в доме, а стоимость затрат и порядок содержания самого общего имущества, в т.ч. для арендаторов, определяется собственниками помещений в доме на общем собрании.

В отношении ответчика-1 доказательств принятия такого решения о порядке, стоимости и структуре платы на эксплуатационные расходы по содержанию общего имущества дома для арендаторов нежилых частей дома не представлено, а представлено решение собственников о безвозмездной эксплуатации спорного объекта ответчиком-1.

Таким образом, в требованиях к ответчику-1 надлежит отказать, к ответчику-2 – производство по делу прекратить.

С заявленной суммы иска к ответчику-1 подлежало оплате 6921 руб. 61 коп. государственной пошлины.

С заявленной суммы иска к ответчику-2 подлежало оплате 4638 руб. 57 коп. государственной пошлины.

Истец при подаче иска по требованиям к двум ответчикам всего оплатил 9281 руб. 50 коп.

Расходы по оплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в т.ч. за апелляционное и кассационное рассмотрение дела, распределяются на истца в полном объёме от суммы требований к ответчику-1, поскольку в иске к нему отказано.

С суммы требований к ответчику-2 (в связи с прекращением производства по делу в этой части) и излишне уплаченная госпошлина возвращается истцу из федерального бюджета по ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Производство по делу в части требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Марко» прекратить.

В удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Возвратить унитарному муниципальному предприятию городского поселения «Город Краснокаменск» муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края «Жилищно-коммунальное управление» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2359 руб. 89 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья А.А. Якимов