Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Лик», индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Такси Такса», индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Медиа Центр»

о расторжении договора аренды №12/11 от 29.11.2011 г.,

взыскании 2 946 144 руб. задолженности по арендной плате за период с 18.01.2012 г. по 16.01.2013 г.,

306 223 руб. - пени за период с 11.02.2012 по 16.01.2014,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности №100 от 17.03.2014 (л.д. 118, т. 1),

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 12.02.2014 (л.д. 50, т. 1), ФИО5, директора (выписка из ЕГРЮЛ от 12.02.2014 – л.д. 62-66, т. 1, приказ № 1 от 19.05.2009 – л.д. 70, т. 1),

от третьего лица (общество с ограниченной ответственностью «Лик») – представитель не явился (заказное письмо № 33769),

от третьего лица (индивидуальный предприниматель ФИО1) – представитель не явился (заказное письмо № 33770),

от третьего лица (общество с ограниченной ответственностью «Такси Такса») – представитель не явился (заказное письмо № 33771),

от третьего лица (индивидуальный предприниматель ФИО2) – представитель не явился (заказное письмо № 33772),

от третьего лица (общество с ограниченной ответственностью «Медиа Центр») – ФИО6, представителя по доверенности № 03 от 24.02.2014 (до перерыва).

Администрация муниципального района "Читинский район" обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Профессионал" о расторжении договора аренды №12/11 от 29.11.2011 г., взыскании 2 946 144 руб. задолженности по арендной плате за период с 18.01.2012 г. по 16.01.2013 г., 306 223 руб. - пени за период с 11.02.2012 по 16.01.2014.

Определением от 22.01.2014 к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лик» - субарендатор по договору субаренды от 09.09.2013 г.

Определением суда от 26.03.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены субарендаторы: индивидуальный предприниматель ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Такси Такса», индивидуальный предприниматель ФИО2. Протокольным определением от 05.05.2014 к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Медиа Центр», как субарендатор по договору от 25.12.2013.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, представил доказательства направления копии иска привлеченным третьим лицам.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил в материалы дела отзывы от третьих лиц, в которых они излагают возражения по заявленным требованиям. Возражения по занижению истцом объемов выполненных работ от подрядчика.

Представитель третьего лица общество с ограниченной ответственностью «Медиа Центр» иск считает необоснованным, представил отзыв на иск.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

Для представления по делу дополнительных доказательств судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 07.05.2014.

После перерыва представители истца и ответчика изложенные позиции по делу поддержали.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

29 ноября 2011 года на основании проведенного аукциона № 8-А/11 на право заключения договора от 21.11.2011 между администрацией муниципального района «Читинский район» (далее администрация, арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Профессионал» (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального имущества (нежилого фонда) находящегося в собственности муниципального района «Читинский район» (далее Договор).

Согласно п. 1.1. Договора предметом договора аренды является предоставление администрацией, на основании проведенного Аукциона № 8-А/11 на право заключения договора от 21.11.2011 г., за обусловленную сторонами договора плату во временное пользование и владение имущество.

Объектом аренды по договору является: нежилые помещения 1 этажа и подвала в 5 -этажном жилом здании, расположенные по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 115 а, общей площадью 560,3 кв.м., помещение передано администрацией ответчику по акту приема передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды (л.д. 25-29, т. 1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципальной собственности от 18.08.2011 аптека, назначение торговое, общая площадь 560,30 кв.м., этаж 1, расположенная по адресу: Россия, Забайкальский край, Центральный район, ул. Новобульварная, 115 а, принадлежит муниципальному району «Читинский район» (л.д. 24, т. 1).

На основании п. 1.2. Договора срок действия определен сторонами с 29.11.2011 г. по 29.11.2016 г.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, возникает с момента государственной регистрации, это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают только после внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 18.01.2012 г. номер регистрации 75-75-01/142/2011-424 (л.д. 68, т. 1).

Размер арендной платы определен сторонами в п. 2.1. Договора, и составляет 122 756,00 (сто двадцать две тысячи семьсот пятьдесят шесть рублей) 00 копеек в месяц.

Арендная плата должна была быть оплачена ответчиком в порядке определенном п. 2.2. Договора в твердой фиксированной сумме (без учета НДС), до 10 числа оплачиваемого месяца.

С 29 ноября 2011 года ответчик не оплачивал арендную плату, что явилось основанием для обращения администрации в суд с иском о взыскании арендный платежей, пени и расторжении договора аренды на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

30.03.2012 г. администрация направила Ответчику уведомление с требованием о погашении задолженности по арендным платежам в размере 368 268 руб. (л.д. 44, т. 1).

27.09.2013 г. администрация направила Ответчику претензию об образовавшейся задолженности по арендной плате в размере 2 704 723,87 (два миллиона семьсот четыре тысячи семьсот двадцать три рубля) 87 копеек, 245 097,60 (двести сорок пять тысяч девяносто семь рублей) 60 копеек, с предложением до 15.10.2013 г. погасить имеющуюся задолженность (л.д. 45-46, т. 1).

В связи с тем, что ответчик не исполнил принятые обязательства по оплате арендный платежей, образовалась задолженность в размере 2 946 144 (два миллиона девятьсот сорок шесть тысяч сто сорок четыре) рубля 00 копеек.

Так же в договоре аренды № 12/11 от «29» ноября 2011 года стороны установили, что в случае не внесения Арендатором арендной платы, в сроки установленные Договором, начисляются проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ на сумму долга за каждый календарный день просрочки.

Ставка рефинансирования Центрального банка РФ на момент подачи искового заявления составляла 8,25% (Указание Банка России от 13.09.2012 № 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" № 2873-У от 13.09.2012.), в связи с чем, на момент подачи искового заявления размер пени подлежащей уплате по договору аренды за период с «11» февраля 2012 г. по «16» января 2014 г, составил 306 223 (триста шесть тысяч двести двадцать три) рубля 00 копеек.

В соответствии с п. 6.2.3 Договора, договор аренды, может быть, расторгнут в случае однократного не внесения Арендатором арендной платы в установленные сроки.

Ответчиком требования не признанны в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д. 71-72, т. 1).

Суд, рассмотрев заявленные требования, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 12/11 от 29.11.2011 содержит согласованное сторонами условие о его объекте, зарегистрирован в установленном порядке, исполнялся сторонами, что подтверждается актом приема-передачи помещений.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Согласно пункту 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно п. 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статьям 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что 10.07.2012 комиссионным актом с участием представителей истца зафиксировано, что помещение 1 этажа и подвала в 5-этажном жилом здании, расположенные по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 115 а, общей площадью 560,3 кв.м., нуждается в капитальном ремонте и дает согласие обществу с ограниченной ответственностью «Профессионал» на проведение капительного ремонта в счет арендной платы по договору № 12/11 от 29.11.2011 в соответствии с локальным сметным расчетом (л.д. 73, т. 1).

Письмом от 13.09.2012 исх. № 2-10/3049 администрация муниципального района «Читинский район» дала согласие на проведение капительного ремонта в счет арендной платы на нежилое помещение 1 этажа и подвала в подвала в 5-этажном жилом здании, расположенные по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 115 а. После проведения капитального ремонта просит арендатора предоставить все документы согласно Положения «О зачете средств, затраченных арендаторами на капитальный ремонт, реконструкцию объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального района «Читинский район», в счет арендной платы», утвержденного решением Совета муниципального района «Читинский район» от 10.06.2011 № 235 (л.д. 75-78, ит. 1) для зачета средств в счет арендной платы по договору № 12/11 от 29.11.2011 (л.д. 74, т. 1).

Письмом от 13.05.2013 исх. № 2-10/1868 администрация муниципального района «Читинский район» дала согласие на проведение и оформление перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Новобульварная, 115 а (л.д. 79, т. 1).

Сторонами договора аренды согласован локальный сметный расчет на сумму 7 339 624,78 руб. (л.д. 89-107, т. 1).

В ответ на претензию истца от 27.09.2013 исх. № 2-10/4170 ответчиком направлены для согласования акты формы КС-2 и КС-3 на сумму 5 855 536,72 руб. (л.д. 108-110, т. 1) и предложено создать совместную комиссию для обследования нежилых помещений по договору аренды.

В связи с отсутствием согласованных сроков для проведения капительного ремонта и осуществления зачета его стоимости в счет арендной платы, ответчик полагает, что вправе осуществлять поэтапный капительный ремонт вплоть до момента окончания срока действия договора аренды № 12/11 от 29.11.2011, т.е. до 29.11.2016. Также считает, что требование о проведении зачета заявлять преждевременно, равно как и возражения истца относительно стоимости проведенных работ не подтверждены документально.

Оценив представленные доказательства и заслушав доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу о том, что сторонами договора аренды согласовано условие об арендной плате за все арендуемое имущество в целом в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества путем проведения капительного ремонта.

Допустимыми и относимыми доказательствами ответчик подтвердил факт осуществления работ по капительному ремонту арендованных помещений (договор подряда от 16.07.2012 между обществом с ограниченной ответственностью Стройреммонтаж «Виват» и обществом с ограниченной ответственностью «Профессионал» (л.д. 120-124, т. 1), акт приема-передачи выполненных работ от 04.06.2012 (л.д. 125-126, т. 1), справка о стоимости выполненных работ по форме № КС - 3от 15.11.2013 на сумму 5 855 536,72 руб. (л.д. 127, т. 1), акт о приемке выполненных работ за ноябрь 2013 № 1 от 15.11.2013 по форме № КС-2 на сумму 5 855 536,72 руб. (л.д. 128-136, т. 1), расходные кассовые ордера (л.д. 137-185, т. 1).

Учитывая отсутствие согласованных сроков выполнения работ и принимая во внимание объем и стоимость капительного ремонта, суд полагает возможным согласиться с позицией ответчика о возможности завершения капитального ремонта и проведения зачета его стоимости в счет арендных платежей вплоть до окончания срока действия договора аренды нежилого помещения.

Судом учтено, что стоимость капительного ремонта, согласованная в локальном сметном расчете в размере 7 339 624,78 руб. соответствует пятилетнему размеру арендных платежей.

Также судом принято во внимание требование к документам, которые необходимо предъявить арендатору согласно Положению о зачете средств, затраченных арендаторами на капитальный ремонт, реконструкцию объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального района «Читинский район», в счет арендной платы. В перечне указанных документов также значатся справка о стоимости выполненных работ и копии документов, подтверждающих затраты арендатора на выполненные работы. Следовательно, до фактического завершения работ арендатор не имеет возможности предъявить заявление о зачете.

Таким образом, требование о взыскании арендных платежей и пени за просрочку их внесения заявлены истцом до истечения срока договора аренды, то есть преждевременно, поэтому необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Требование о расторжении договора № 12/11 от 29.11.2011 заявлено истцом на основании п. 6.2.3 договора в связи с однократным невнесением арендатором арендной платы в установленные сроки.

В п. 6.2. договора аренды определено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут по решению судебных органов, когда арендатор однократно не вносит арендную плату в установленный договором срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен примерный перечень оснований, при наличии которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. В данной норме также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В нарушение условий договора аренды, в котором сроки выполнения капительного ремонта помещений в счет арендных платежей не определены, истец претензией от 27.09.2013 просил ответчика в срок до 15.10.2013 погасить задолженность по арендной плате (л.д. 45-46, т. 1).

В силу положений п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Исходя из указанных норм права, судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);

2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);

3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.

В представленной в дело претензии, полученной ответчиком, не содержится предложения о расторжении договора аренды от 29.11.2011, лишь указано, что арендодатель по истечении указанного в претензии срока будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора.

С учетом изложенного, так как истцом не представлено доказательств, что он обращался к ответчику с письменным предложением изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок обращения с иском.

Таким образом, согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования в части требования о досрочном расторжении договора аренды №12/11 от 29.11.2011 подлежат оставлению без рассмотрения.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно - Сибирского округа от 09.07.2012 г. по делу № А33-15642/2011.

Судебные расходы не распределяются, т. к. истец освобожден от уплаты госпошлины (подпункт 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, пунктом 2 части 1 статьи 148, 149, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации муниципального района "Читинский район" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в части требования о расторжении договора аренды объекта муниципального имущества (нежилого фонда), находящегося в собственности муниципального района «Читинский район» № 12/11 от 29.11.2011, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Профессионал" (ОГРН <***>, ИНН <***>) оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья О.В. Герценштейн